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Comment renégocier son prêt immobilier

Au mois d’octobre, le taux de prêt immobilier moyen relevé par l’Observatoire CSA/Crédit Logement, est descendu à 2,5 %. Il ne s’agit que d’une moyenne, les meilleurs profils peuvent même approcher les 2 %. Vous êtes propriétaire et vous n’avez pas encore fini de rembourser votre emprunt ? Eh bien vous faites peut-être partie de ces meilleurs profils, et avez sans doute intérêt à renégocier votre prêt immobilier. Et pour cela, il suffit de s’adresser à un courtier en rachat de crédit, qui vous fera certainement changer de banque.

Pourquoi renégocier son prêt immobilier ?

Le taux effectif moyen observé par la Banque de France au premier trimestre 2010, s’établissait à 4,72 % pour les prêts immobiliers à taux fixe. Un an auparavant il était à 5,87 %, alors qu’au 3e trimestre 2014 il est de 3,64 %. Calculons la différence entre un emprunt souscrit en 2009, et voyons ce que l’on pourrait obtenir aujourd’hui.

Précisons que l’exemple ci-dessous utilise le TEG (Taux Effectif Global) et non pas le taux nominal. Il inclut donc également les frais, y compris la prime d’assurance crédit. Le cas de chacun est unique, l’économie réalisée peut être plus ou moins importante selon le profil des protagonistes.

Un crédit immobilier d’un montant de 200 000 € souscrit au 1er trimestre 2009 à un TEG fixe moyen de 5,87 %, remboursable sur 20 ans, donne des mensualités de 1417,9 €. Après 5 ans de bons et loyaux remboursements, les emprunteurs doivent encore s’acquitter de 180 mensualités, soit un effort financier total de 255 222 €. À ce jour, le capital restant dû se monte à 168 844 €.

Admettons que les emprunteurs renégocient leur taux, et qu’ils obtiennent ne serait-ce que le TEG moyen observé au 3e trimestre 2014, soit 3,64 %. Admettons que l’opération de rachat de crédit immobilier leur coûte 8 % du capital, soit 13 507 €, qu’ils ajoutent à la dette. Ils se retrouvent donc avec un capital dû de 182 351 €, qui remboursé à 3,64 % sur 15 ans, donne des mensualités de 1316 €, soit un effort financier total de 236 880 €.

Économies réalisées en 15 ans : 18 342 €. Et voilà pourquoi les ménages ayant emprunté en 2010 et avant, peuvent avoir intérêt à renégocier leur taux.

Alors, comment renégocier son prêt immobilier ?

1- Changer de banque

La clé de voûte de la renégociation d’un taux de prêt immobilier, est le changement de banque. Au vu de la faiblesse des taux d’aujourd’hui, une banque peut prendre le risque de racheter le crédit d’un ménage se trouvant chez sa concurrente, à des conditions avantageuses. Car elle sait pertinemment qu’il ne trouvera pas mieux dans plusieurs années, et qu’elle ne court donc pas le risque de voir ce nouveau client la quitter à son tour pour une autre banque.

Et ce qui intéresse les agences d’aujourd’hui, ce sont les assurances habitation, l’épargne, les paiements par carte bleue et autres services bancaires. Ayant retenu les bonnes leçons de la crise économique de 2008, les banques cherchent aujourd’hui à fortifier leurs fonds propres, et la vente de produits bancaires est le parfait moyen d’y arriver.

2- Confier la négociation à un courtier en rachat de crédit

Lorsqu’un particulier tente de renégocier son taux de prêt immobilier par lui-même, il n’obtient généralement que des points de fidélité gratuits, lui donnant droit à un T-shirt ou un stylo-bille à l’effigie de sa banque.

L’activité de courtage en rachat de crédit représentait 18 % des crédits à l’habitat traités en 2013. Tous les courtiers se targuent d’avoir des dossiers pour lesquels ils ont réussi à baisser les mensualités de leurs clients, de plus de 25 %.

Pourquoi : parce que les IOBSP (Intermédiaires en Opérations Bancaires et Services de Paiement) sont des apporteurs d’affaires pour les banques. Ces dernières font donc ce que tout industriel ferait avec ses meilleurs clients : elles leur proposent des remises. Ces remises prennent la forme de taux préférentiels, ce qui fait que sur un simple appel téléphonique, un particulier obtient un taux de prêt meilleur que s’il s’adressait à sa banque.

La prise de contact avec un courtier pour renégocier son prêt immobilier peut se faire au téléphone, ou par rendez-vous physique. Certains disposent d’agences implantées localement, ce qui leur permet de recevoir les clients et de prendre le temps d’un service personnalisé. D’autres se spécialisent sur le traitement des dossiers par téléphone, sur tout le territoire métropolitain. Par ailleurs, il est toujours possible d’inclure des crédits à la consommation dans l’opération.

Par ailleurs les emprunteurs disposent de 2 options : conserver la même durée de remboursement et abaisser leurs mensualités, ou conserver les mêmes mensualités pour abaisser la durée de remboursement.

Dans tout les cas de figure et lorsque l’opération est bien menée, c’est le consommateur qui gagne.

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