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Rénover pour mieux vendre un bien immobilier, est-ce que ça vaut la peine ?

Il y avait le Home Staging, technique qui consiste à faire appel à un décorateur pour mieux vendre un bien immobilier. Il y a désormais la rénovation énergétique, qui selon les notaires permet à un propriétaire de vendre son logement jusqu’à 12 % plus cher. Mais est-ce que cela en vaut la peine ? Voici comment déterminer la viabilité de l’opération.

Comment mieux vendre un bien immobilier

Lorsqu’un propriétaire met son logement en vente, il doit procurer un diagnostic de performance énergétique (DPE), qui classifie la consommation des habitations en 7 niveaux : de A à G. Celles qui sont diagnostiquées en dessous du D sont mal isolées, celles se voyant attribuer le label G sont de véritables autoroutes pour courant d’air.

En se servant de la base de données DINAMIC (Développement de l’Information Notariale et de l’Analyse du Marché Immobilier et de la Conjoncture), les notaires sont parvenus à démontrer qu’une habitation mal isolée se vent moins cher qu’une autre. Par exemple en Bretagne, une maison titulaire du label A ou B se vend 12 % de plus qu’un bien immobilier identique, titulaire du label D.

Il ne s’agit que d’une étude provisoire, et l’on nous promet davantage d’informations pour la fin du mois d’octobre. Toutefois grâce à cette ébauche d’enquête, on voit que la performance énergétique intéresse moins les acheteurs de maisons du Languedoc-Roussillon et des Midi-Pyrénées, ces derniers ne sont prêts à payer que 5 % plus cher pour un label A ou B, par rapport au label D.

Rénover un bien immobilier pour mieux le vendre, est-ce valable ?

Avec un peu de chance un vendeur peut tomber sur un acheteur recherchant un bien immobilier avec travaux. Toutefois il devra le vendre au juste prix, et s’attendre à une négociation farouche de la part de son opposant. Pour déterminer si des dépenses en rénovation en valent la peine, il lui suffit de procéder en 5 étapes.

1- Faites évaluer la valeur marchande de votre bien immobilier

L’évaluation de la valeur d’un bâtiment peut être effectuée par un notaire, un agent immobilier ou les deux. On se rappelle qu’il est possible de leur donner un mandat simple, c’est-à-dire que chacun d’entre eux a le droit de vendre votre logement, mais pas à titre exclusif.

Cette disposition augmente vos chances de vente, et vous permet d’obtenir plusieurs estimations sur le prix de vente potentiel.

2- Faites réaliser le diagnostic de performance énergétique

Lors de la venue du prestataire chargé d’établir le DPE (c’est obligatoire), demandez-lui la liste des travaux nécessaires pour porter l’habitation en label A ou B. Notons qu’il s’agira généralement d’une prestation payante supplémentaire, mais importante car elle vous servira de base à la suite des opérations.

Consulter l’annuaire des diagnostiqueurs pour en trouver un près de chez vous.

3- Déterminez la viabilité des rénovations énergétiques

Ici il est important de demander plusieurs devis travaux. La plupart du temps les professionnels concernés souhaiteront se déplacer. Il est nécessaire d’obtenir un devis en bonne et due forme, c’est qui ce qui servira par la suite pour obtenir un financement, et surtout pour prouver à l’acheteur que le nécessaire a été fait.

Attention, vérifiez bien la présence d’une assurance dommages ouvrage avant l’ouverture du chantier.

Une fois les devis en main, il suffit de s’assurer que le coût de l’opération ne vous obligera pas à vendre votre logement trop cher. À ce titre il est nécessaire de se renseigner auprès d’un notaire ou d’un agent immobilier, sur le prix de vente estimé une fois que votre habitation aura obtenu les labels de performance A ou B.

Exemple : une maison est évaluée à 150 000 €, avec une performance énergétique D. Un prestataire calcule les travaux d’isolation à 15 000 €. Plusieurs agents et un notaire considèrent que cette maison pourrait se vendre à 170 000 € si elle est complètement isolée. L’opération en vaut la peine, car le propriétaire gagnerait 5000 €.

4- Profitez des taux d’emprunt promotionnels pour financer les rénovations

Pour obtenir un prêt travaux, il suffit de se munir :

  • d’un certificat de valeur du bien immobilier à vendre.
  • D’un devis du prestataire que vous aurez retenu pour les rénovations.

Ici il est préférable de consulter les taux promotionnels des sociétés de crédit. Certaines peuvent même proposer un TEG (frais inclus) en dessous de 3 %, pour un prêt personnel au-dessus de 10 000 €, remboursé sur 48 mois. Dans ce type d’opération il peut garantir son emprunt avec l’hypothèque du bien immobilier mis en vente.

Important : une fois le fruit de la vente encaissée, vous pourrez rembourser le prêt souscrit de manière anticipée. S’il s’agit d’un crédit à la consommation, s’il reste plus d’1 an avant la fin prévue des remboursements et si vous remboursez ainsi plus de 10 000 €, le prêteur est en droit de vous réclamer 1 % du capital remboursé à titre de pénalités. Toutefois ces pénalités ne peuvent pas dépasser le montant des intérêts restants. 

5- Tentez d’obtenir un Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique

Afin d’atteindre les objectifs des Grenelle de l’environnement, l’État propose des aides à la rénovation énergétique. Il peut s’agir d’un prêt à taux zéro, ou encore d’un crédit d’impôt de 30 % du montant des dépenses engagées. Le plafond de dépenses est de 16 000 € pour un couple, 8000 € pour une personne seule, plus 400 € par personne à charge.

Exemple : un couple de propriétaire dépensant 15 000 € en travaux d’innovation pour vendre son bien immobilier, a droit à un cadeau fiscal de 4500 €. Ce montant vient se déduire du montant de son impôt sur le revenu. Si ce couple doit payer 4000 € d’impôts cette année, il paiera 0 €, et pourra déduire les 500 € restants de son imposition l’année suivante.

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