Accueil Actualités Obtenir un prêt

Retour en force du prêt immobilier longue durée

PARTAGER SUR

C’est officiel, les taux d’emprunt redescendent et la tendance pourrait continuer en 2016. Et avec ce mouvement baissier les prêts immobiliers longue durée redeviennent rentables pour les primo accédants. Plus que jamais Il est possible d’acheter une résidence principale sur 20 à 25 ans, pour revendre dans 7 ans sans être perdant.

 

Quel taux pour un prêt immobilier longue durée ?

Les chiffres de l’observatoire CSA/Crédit Logement montrent clairement une baisse du taux immobilier actuel d’un mois à l’autre. On distingue 4 groupes d’emprunteurs, répartis en quartiles. Le 1er groupe correspond aux meilleurs profils, le 4e aux profils les moins intéressants pour les banques.

Ce sont ces derniers qui ont le plus recours au prêt immobilier longue durée. En novembre 35,3 % d’entre eux ont choisi 20 à 25 ans, tandis que 19,6 % se tournaient vers 25 à 30 ans. Ils ont bénéficié en moyenne de 2,76 % sur 20 ans, et 3,09 % sur 25 ans. À cela il convient d’ajouter le taux de l’assurance emprunteur, pour lequel ils peuvent faire jouer la concurrence grâce à la loi Hamon.

Quant aux meilleurs profils, ceux qui disposent d’un apport personnel important, d’un faible taux d’endettement futur et d’une bonne capacité d’épargne, les meilleures conditions leur sont réservées. En novembre ils ont pu emprunter à 2,01 % sur 20 ans, et 2,29 % sur 25 ans.

En moyenne les acheteurs immobiliers se sont vus adjuger 2,35 % sur 20 ans, et 2,68 % sur 25 ans.

taux-credit-logement

Acheter son logement sur 20 – 25 ans

Une famille de primo accédants déménage en moyenne au bout de 7 ans. À cette date ils devraient disposer d’un important apport, composé du capital remboursé sur leur logement, et si possible sur la plus-value réalisée.

Prenons l’exemple d’un couple achetant un appartement à 180 000 €, pour lequel ils apportent 10 %, soit 18 000 €. Cet somme correspondant grosso modo aux frais d’achat, la banque leur prête donc la totalité du prix de l’appartement.

S’ils choisissent de rembourser sur 20 ans avec un taux nominal moyen de 2,35 %, à la fin de la 7e année il leur restera 127 000 € de capital à rembourser. S’ils soldent leur crédit pour acheter une maison, leurs pénalités de remboursement anticipé se monteront environ à 1400 €. S’il revendent leur appartement au même prix auquel ils l’ont acheté, il leur restera donc 51 600 € en poche.

S’ils choisissent le prêt immobilier longue durée sur 25 ans, et s’ils bénéficient du taux moyen de 2,68 %, à la fin de la 7e année il leur restera 141 000 € à rembourser. Leurs indemnités de remboursement anticipé se situeront à 1850 €, ils retireront ainsi 37 150 € de la vente.

Davantage de ménages choisissent le prêt immobilier longue durée

En 2010 alors que les taux d’emprunt flirtaient avec les 3,5 %, les emprunteurs étaient 29 % à choisir des durées de remboursement de 20 à 25 ans. Mais lorsque 5 ans plus tard la moyenne descend à 2,20 %, ils sont désormais 35,3 % à choisir cette solution.

Cette évolution vient du fait des banques, qui parce qu’elles peuvent elles-mêmes se financer à bas coût, prennent de moins de risques. Elles peuvent désormais accorder des prêts immobiliers longue durée à des ménages jeunes ou modestes, afin d’en faire des clients fidèles sur le très long terme.

Ainsi dans l’immobilier neuf, l’observatoire CSA/Crédit Logement constate que le revenu moyen des acheteurs diminue de -0,2 % depuis le début de l’année. Désormais le coût du financement représente 3,78 années de revenus en moyenne, contre 3,75 il y a 1 an. Cela marque clairement le poids que représentent les jeunes ménages sur le marché de l’immobilier aujourd’hui.

L’allongement de la durée des remboursements leur permet d’alléger leur budget, sans dépasser un taux d’endettement de 33 %.

Un bien immobilier à 200 000 € remboursé sur 20 ans à 2,35 %, donne des mensualités hors assurance de 1045,25 €. Ce projet est donc à portée d’un couple dont les revenus se limitent à 3200 €/mois. Toutefois cela leur donnerait un reste à vivre de 2100 €/mois, ce qui les obligerait à se serrer la ceinture.

En revanche s’ils rallongent la durée des remboursements sur 25 ans à 2,68 % hors assurance, leurs mensualités descendent à 915,47 €. Ils gagnent ainsi 100 € de reste à vivre par mois, et cette différence a tendance à rassurer les banques.

Des primo accédants plus nombreux et mieux aidés

Ainsi pour les attirer les banques sont bien obligés d’assouplir leurs conditions. L’apport personnel exigé diminue en moyenne de -6,7 % depuis le début de l’année. S’il reste impossible de financer un bien immobilier sans apport, les banques acceptent plus facilement de prêter sur la totalité du prix de vente, à charge de l’emprunteur de régler les frais d’achat avec sa propre épargne.

En supplément, l’État va porter la participation du PTZ+ à 40 % l’année prochaine. Cela signifie que les primo accédants les plus modestes, ne paieront des intérêts que sur 60 % du coût de leur projet immobilier. Le prêt à taux zéro sera d’ailleurs accessible pour l’immobilier ancien avec travaux, sur toute l’étendue du territoire.

Il reste un bémol toutefois : le coût des travaux en question devra se porter à 25 % du coût total de l’opération. Cette contrainte devrait pousser la plupart des jeunes couples utilisant le dispositif, à se tourner vers un appartement en VEFA.

Posez vos questions, commentez

commentaires