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Projets immobiliers neufs : le choix des moins riches

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Le coût du crédit immobilier du mois dernier est moins cher que l'année dernière.

Si la baisse phénoménale des taux d’emprunt permettent aux jeunes couples d’acheter leur logement, ils n’ont pas toujours l’étendue du choix. Avec des droits de mutation à hauteur de 4,5 % dans l’ancien, les ménages les moins aisés choisissent les projets immobiliers neufs. Et grâce aux aides de l’État, il arrivent à acheter des logements plus chers.

Les revenus des acheteurs de projets immobiliers neufs sont inférieurs de 5000 €

À la lecture du portrait de l’emprunteur immobilier moyen dressé par l’Observatoire CSA/Crédit Logement pour le 1er trimestre 2016, on constate un écart entre les constructions des promoteurs et le bâti.

L’acheteur de projets immobiliers neufs à titre de résidence principale gagne en moyenne 54 100 €, tandis que celui qui choisit l’ancien se situe à 59 100 €. Un écart de 5000 € expliqué par le fait que les jeunes ménages et les foyers aux revenus moyens, ont du mal à réunir l’apport personnel nécessaire.

Car avec des droits de mutation à 4,5 % dans l’ancien, un logement à 200 000 € coûte déjà 9000 €, rien qu’en taxe. Viennent s’ajouter les émoluments du notaire, la garantie, ce qui peut faire grimper les frais d’achat à 20 000 €. Un ménage ne pourra que très rarement acheter ce logement s’il n’est pas en mesure d’apporter ces 20 000 € de sa propre épargne.

Ainsi les ménages les moins aisés choisissent les projets immobiliers neufs, sur lesquels il n’y a pas de droits de mutation. La totalité des frais d’achat ne dépasse pas les 5 %, sur un appartement neuf à 200 000 €, la facture est donc réduite à 10 000 € de frais d’achat.

Coût de + 8000 € pour les projets immobiliers neufs

Et pourtant les prix des programmes des promoteurs peuvent dépasser ceux du bâti de près de 30 %, à qualité d’isolation égale. C’est ainsi que les acheteurs de neuf effectuent des opérations à 266 400 € de moyenne, contre 258 200 € dans l’ancien. Si les ménages les moins aisés peuvent dépenser plus que leurs contemporains, c’est bien grâce aux 40 % de prêt immobilier gratuit offert par l’État.

Un couple avec 2 enfants habitant à Maisons-Laffitte (78), sera éligible au dispositif si ses revenus de référence ne dépasse pas 72 000 €. S’ils n’ont pas d’enfants, 50 400 € de ressources annuelles leur suffiront pour obtenir leur PTZ plus.

Ce PTZ+ qui pousse les ménages vers les projets immobiliers neufs

Les notaires nous apprennent qu’un appartement ancien coûte en moyenne 3620 €/m² dans Les Yvelines. Pour emménager dans un 73 m² familiale, il faudra donc tabler sur un budget de 264 000 € dans l’ancien, plus 26 000 € d’apport personnel. Si ce ménage effectue ses recherches parmi les projets immobiliers neufs, il obtiendra peut-être moins de surface pour le même prix, mais n’aura besoin « que » de 13 000 € d’apport personnel.

Et surtout, Il pourra obtenir le fameux prêt à taux zéro+, qui prendra en charge 40 % du prix du bien immobilier convoité. S’il s’agit d’une famille de 4 personnes, ils obtiendront ainsi 105 600 € de crédit gratuit.

Ils ne commenceront à rembourser ce capital emprunté qu’au bout de 5 ans, 10 ans ou 15 ans selon leurs revenus. Cette configuration leur permet de rentrer dans les standards des banques, qui accueillent à bras ouverts cette jeune clientèle prometteuse d’une longue relation commerciale.

Les classes moyennes quittent Paris

Avec des appartements anciens qui se vendent en moyenne à 4240 €/m² en petite couronne, et surtout à 8000 €/m² à Paris, 44 % des acquéreurs d’appartements en Île-de-France sont cadres et dirigeants d’entreprise. Les notaires nous apprennent ainsi que la part des CSP+ grossit de 10 points en 10 ans, tandis que les professions intermédiaires et les ouvriers se contentent de rester locataires.

À Paris, 63 % des acheteurs sont des CSP+, contre 48 % il y a 10 ans. Les professions intermédiaires arrivent à s’imposer à 21 %, alors qu’elles étaient 29 % en 2005.

Même les appartements anciens des petites et grandes couronne n’arrivent plus à s’ajuster à leur budget. Si les professions intermédiaires représentent 34 % des acheteurs en grande banlieue contre 30 % en proche banlieue, leur part ne cesse de diminuer.

Seuls les retraités arrivent à s’en sortir, leur nombre grimpe autant pour l’achat de maisons que d’appartements.

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