Accueil Immobilier Acheter de l’immobilier neuf : le choix des moins riches

Acheter de l’immobilier neuf : le choix des moins riches

mise à jour: 25 octobre 2018
Devenir propriétaire

Les logements vendus par les promoteurs et les lotisseurs, sont plus chers au m² que les habitations bâties vendues par des propriétaires particuliers. Pour autant les chiffres montrent que les ménages les moins riches préfèrent acheter de l’immobilier neuf. Les raisons sont simples : l’apport personnel est beaucoup moins important et l’économie d’énergie pourrait compenser la différence.

Les acheteurs d’immobilier neuf gagnent moins de 2 500 €

Tous les trimestres, l’observatoire CSA/Crédit Logement dresse le portrait de l’emprunteur immobilier moyen. À chaque édition on constate un écart entre les acheteurs d’immobilier neuf et ancien, celle du 3e trimestre 2018 n’y échappe pas.

Les ménages qui se tournent vers les programmes des promoteurs et lotisseurs pour acheter leur résidence principale, perçoivent en moyenne 57 100 €/an. Ramené à un couple, cela donne des revenus de 2380 €/personne. En comparaison, ceux qui choisissent un bien immobilier bâti gagnent 59 900 €/an, soit 2500 €/personne.

Un écart de 2800 €/an expliqué par le fait que les jeunes ménages et les revenus moyens ont du mal à réunir l’apport personnel nécessaire. Or sans une épargne ou une aide des proches suffisante pour couvrir les frais d’achat, aucune banque n’accordera de prêt immobilier.

Les frais d’achat immobilier : l’obstacle des jeunes ménages

Mais avec des droits de mutation de 4,5 % dans l’ancien, un logement acheté 200 000 € à un particulier subit 9 000 € de taxes, qui seront prélevées par le notaire. Viennent s’ajouter les émoluments du notaire, la garantie du prêt, les frais d’agence immobilière et les frais de dossier, ce qui peut faire grimper les frais d’achat à 20 000 €.

Un ménage éprouvera des difficultés à acheter ce logement, s’il n’est pas en mesure de les apporter sur sa propre épargne.

Ainsi les moins aisés choisissent les projets immobiliers neufs, sur lesquels il n’y a pas de droits de mutation. La totalité des frais d’achat ne dépassant pas les 5 %, l’apport personnel est donc réduit à 10 000 € sur un appartement neuf ou une maison neuve de 200 000 €.

Acheter de l’immobilier neuf coûte-t-il plus cher ?

Avec des matériaux d’isolation plus performants, du foncier de plus en plus rare et des normes de construction de plus en plus drastiques, les logements collectifs peuvent jusqu’à 30 % plus chers dans le neuf.

Pour autant cette différence est à relativiser, car les ensembles des promoteurs sont souvent placés à côté de services de transport. Ils sont isolés aux normes RT 2012, ce qui correspond à peu près à 50 kWh/m²/an. Un logement ancien moins bien isolé pouvant consommer 3 fois plus, la seule économie de facture fait qu’il pourrait être plus avantageux d’acheter pour un locataire.

Car si acheter de l’immobilier neuf est plus cher sur le papier, la différence peut correspondre aux coûts de travaux de rénovation énergétique. D’après les chiffres de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), acheter un appartement neuf sur l’agglomération de Toulouse coûtait 3682 €/m² au 2e trimestre 2018.

D’après l’observatoire LPI SeLoger, de juillet à septembre il fallait compter 3378 €/m² pour un appartement ancien. Une différence d’un peu plus de 300 €/m², qui pourrait se justifier par la performance énergétique.

Le prêt à taux zéro pour acheter de l’immobilier neuf

Si le prêt à taux zéro de l’État est également disponible dans l’immobilier ancien, c’est sous conditions d’effectuer de lourds travaux de rénovation. En revanche il n’existe aucune contrainte pour les programmes des promoteurs et des lotisseurs. Un ménage n’ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années, peut acheter de l’immobilier neuf avec seulement 60 % de crédit payant.

Les 40 % restants sont prêtés par l’État à 0 %, avec un report des premières mensualités pouvant aller jusqu’à 15 ans. Un lissage de remboursement qui permet à des jeunes ménages ayant une faible épargne de rentrer dans les standards des banques. Ces dernières apprécient d’ailleurs cette clientèle synonyme d’une relation commerciale de très longue durée.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer