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Projets immobiliers neufs : le choix des moins riches

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Un crédit à taux zéro, moins d'apport personnel, des arguments qui touchent © Sergey Peterman - Fotolia.com

Si la baisse phénoménale des taux d’emprunt permettent aux jeunes couples d’acheter leur logement, ils n’ont pas toujours l’étendue du choix. Avec des droits de mutation à hauteur de 4,5 % dans l’ancien, les ménages les moins aisés choisissent les projets immobiliers neufs. Et grâce aux aides de l’État, il arrivent à acheter des logements plus chers.

Les revenus des acheteurs de projets immobiliers neufs sont inférieurs de 5000 €

À la lecture du portrait de l’emprunteur immobilier moyen dressé par l’Observatoire CSA/Crédit Logement pour le 1er trimestre 2016, on constate un écart entre les constructions des promoteurs et le bâti.

L’acheteur de projets immobiliers neufs à titre de résidence principale gagne en moyenne 54 100 €, tandis que celui qui choisit l’ancien se situe à 59 100 €. Un écart de 5000 € expliqué par le fait que les jeunes ménages et les foyers aux revenus moyens, ont du mal à réunir l’apport personnel nécessaire.

Car avec des droits de mutation à 4,5 % dans l’ancien, un logement à 200 000 € coûte déjà 9000 €, rien qu’en taxe. Viennent s’ajouter les émoluments du notaire, la garantie, ce qui peut faire grimper les frais d’achat à 20 000 €. Un ménage ne pourra que très rarement acheter ce logement s’il n’est pas en mesure d’apporter ces 20 000 € de sa propre épargne.

Ainsi les ménages les moins aisés choisissent les projets immobiliers neufs, sur lesquels il n’y a pas de droits de mutation. La totalité des frais d’achat ne dépasse pas les 5 %, sur un appartement neuf à 200 000 €, la facture est donc réduite à 10 000 € de frais d’achat.

Coût de + 8000 € pour les projets immobiliers neufs

Et pourtant les prix des programmes des promoteurs peuvent dépasser ceux du bâti de près de 30 %, à qualité d’isolation égale. C’est ainsi que les acheteurs de neuf effectuent des opérations à 266 400 € de moyenne, contre 258 200 € dans l’ancien. Si les ménages les moins aisés peuvent dépenser plus que leurs contemporains, c’est bien grâce aux 40 % de prêt immobilier gratuit offert par l’État.

Un couple avec 2 enfants habitant à Maisons-Laffitte (78), sera éligible au dispositif si ses revenus de référence ne dépasse pas 72 000 €. S’ils n’ont pas d’enfants, 50 400 € de ressources annuelles leur suffiront pour obtenir leur PTZ plus.

Ce PTZ+ qui pousse les ménages vers les projets immobiliers neufs

Les notaires nous apprennent qu’un appartement ancien coûte en moyenne 3620 €/m² dans Les Yvelines. Pour emménager dans un 73 m² familiale, il faudra donc tabler sur un budget de 264 000 € dans l’ancien, plus 26 000 € d’apport personnel. Si ce ménage effectue ses recherches parmi les projets immobiliers neufs, il obtiendra peut-être moins de surface pour le même prix, mais n’aura besoin « que » de 13 000 € d’apport personnel.

Et surtout, Il pourra obtenir le fameux prêt à taux zéro+, qui prendra en charge 40 % du prix du bien immobilier convoité. S’il s’agit d’une famille de 4 personnes, ils obtiendront ainsi 105 600 € de crédit gratuit.

Ils ne commenceront à rembourser ce capital emprunté qu’au bout de 5 ans, 10 ans ou 15 ans selon leurs revenus. Cette configuration leur permet de rentrer dans les standards des banques, qui accueillent à bras ouverts cette jeune clientèle prometteuse d’une longue relation commerciale.

Les classes moyennes quittent Paris

Avec des appartements anciens qui se vendent en moyenne à 4240 €/m² en petite couronne, et surtout à 8000 €/m² à Paris, 44 % des acquéreurs d’appartements en Île-de-France sont cadres et dirigeants d’entreprise. Les notaires nous apprennent ainsi que la part des CSP+ grossit de 10 points en 10 ans, tandis que les professions intermédiaires et les ouvriers se contentent de rester locataires.

À Paris, 63 % des acheteurs sont des CSP+, contre 48 % il y a 10 ans. Les professions intermédiaires arrivent à s’imposer à 21 %, alors qu’elles étaient 29 % en 2005.

Même les appartements anciens des petites et grandes couronne n’arrivent plus à s’ajuster à leur budget. Si les professions intermédiaires représentent 34 % des acheteurs en grande banlieue contre 30 % en proche banlieue, leur part ne cesse de diminuer.

Seuls les retraités arrivent à s’en sortir, leur nombre grimpe autant pour l’achat de maisons que d’appartements.

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