Accueil Justice et alertes Le satisfait ou remboursé en VEFA, aubaine ou poudre aux yeux ?

Le satisfait ou remboursé en VEFA, aubaine ou poudre aux yeux ?

mise à jour: 19 décembre 2018
Emménagement dans un logement neuf
Un nouvel argument pour la vente en VEFA destinée aux primo accédants.

Le promoteur Roxim vient d’innover, en proposant des appartements en VEFA (Vente en l’État de Futur Achèvement) selon la formule « satisfait ou remboursé ». Le projet pilote sera lancé sur 4 programmes immobiliers dans le sud-est, pour lesquels les acquéreurs pourront se rétracter sans motivation si le logement ne leur plaît pas. Cependant des dispositions légales encadrent déjà l’achat de logements neufs, et un désistement se traduira par une perte d’argent.

L’idée du satisfait ou remboursé en VEFA

Si les programmes des promoteurs sont mieux isolés, mieux pensés est plus sécurisés que les appartements anciens, ils sont beaucoup plus chers. En supplément on ne voit que ce que la brochure veut bien nous montrer, et c’est là où le promoteur Roxim souhaite convaincre les primo accédants.

Car c’est au moment de la remise des clés que l’acheteur pourra dire « je ne veux plus acheter », par exemple si « le tramway passe trop près », ou « s’il s’est construit un immeuble en face », ou « quelles que soient ses raisons ». Tel est le concept annoncé à l’AFP par le président de Roxim, Marc Pigeon.

Cette faculté sera réservée aux achats en VEFA, financés à l’aide d’un prêt à taux zéro. L’idée est donc réservée aux primo accédants, une clientèle particulièrement intéressée par les programmes immobiliers neufs. Ils seront sans doute séduits par cette faculté de rétractation, mais devront y réfléchir à 2 fois avant de se désister.

Ces frais qui ne seront pas remboursés

Prenons l’exemple d’un jeune couple qui achète son appartement neuf en VEFA. Il choisit un promoteur qui inclut une clause de satisfait ou remboursé au sein du contrat de réservation. Il obtient un prêt immobilier, et verse des intérêts intercalaires tout au long de la construction. Comme l’oblige la réglementation, ils ne verseront en tout que 95 % du prix du logement jusqu’à la livraison. Puis arrive le jour de la remise des clés. Et là c’est la déception : le supermarché est effectivement distant de 10 minutes, mais à condition d’avoir une foulée digne d’un sprinter jamaïcain.

Le couple actionne donc la clause de désistement, au moyen d’un courrier en recommandé avec accusé de réception. Le promoteur respecte ses engagements légaux, et leur rend les 95 % de capital versé. Mais le prêt immobilier court toujours et il va maintenant s’agir de l’annuler, car il porte sur un bien immobilier précis.

Notre couple n’a pas la possibilité d’utiliser les fonds remboursés pour acheter un autre logement, sans accord de leur banque. Cela signifie que non-seulement il ne récupéreront pas les frais de dossier, de caution et de notaire versés, mais ils devront en payer d’autres. Ils devront surtout se dépêcher, car ils ont mis fin à leur bail et risquent de se retrouver à la rue.

Les protections de l’achat en VEFA

Les plaintes d’investisseurs malheureux ayant souscrit un achat en VEFA sont peu nombreuses par rapport au nombre de ventes, mais elles existent. Toutefois la justice a souvent fini par leur donner raison, allant même jusqu’à condamner des notaires. La Loi oblige les promoteurs à souscrire une garantie de parfait achèvement externe. Généralement un assureur ou un fonds d’investissement, ce dernier financera la fin des travaux au cas où le promoteur n’en est plus capable.

En supplément l’étalement des paiements suit un barème bien encadré. Le promoteur ne peut pas demander plus de 35 % une fois les fondations achevées, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à l’achèvement des travaux. Et si au jour de la remise des clés l’acquéreur constate des défauts, il le note au procès-verbal et ne versera les 5 % restants qu’une fois les réparations effectuées d’une manière satisfaisante.

Que devient le prêt immobilier en cas de refus de livraison ?

Si la plupart des achats d’appartements neufs en VEFA se terminent bien, il existe quelques mésaventures. L’acheteur se retrouve avec un bien immobilier qu’il ne peut pas encore utiliser, ce qui lui pose problème s’il a prévu de le louer. Il est donc important dès le départ de négocier une clause de suspension avec sa banque. Il aura ainsi la possibilité de suspendre les remboursements, généralement pendant 2 ans, contre paiements d’intérêts intercalaires.

Si cette clause n’est pas présente au contrat et si la banque refuse de l’accorder, généralement un tribunal la forcera à le faire. La procédure pourra prendre plusieurs mois, et ne se terminera qu’à la fin du litige avec le promoteur. Le juge ne permet généralement pas à la banque d’appliquer des intérêts de retard, l’acheteur malheureux n’aura que ses propres frais de justice à régler.