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SCPI en Allemagne : fiscalité, rendement et diversification

mise à jour: 25 juin 2018

Une croissance de 2,2 %, des exportations en hausse de +7 % qui tirent la consommation des ménages à +2,7 %. Avec de tels chiffres l’Allemagne attire de plus en plus de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) bien françaises. Pour autant elles offrent un rendement identique à celui du marché français, pour une fiscalité pas si attractive mais une belle perspective de diversification.

Pourquoi l’Allemagne ?

Si les gestionnaires des sociétés civiles de placement immobilier regardent hors des frontières de France, ce n’est pas uniquement pour le rendement. Si celui-ci reste très bon, il est tout de même identique à celui que l’on trouve en France : entre 4 % et 6 %. Ce qui plaît en Allemagne, c’est le fait que les prix des immeubles soient 2 fois moins élevés pour une offre tout aussi disponible.

Un marché plus abordable et moins tendu, qui permet au gestionnaire tout comme aux investisseurs particuliers de se diversifier. Rappelons que la diversification est justement le maître mot de la SCPI. L’investisseur qui souhaite conserver sur le long terme, choisi un panier de sociétés de divers secteurs : bureaux, murs de magasin, entrepôts et parfois même habitat.

En supplément les gestionnaires cherchent à diversifier les localisations. En France on privilégie les importants bassins d’activité économique, comme le toulousain, le lyonnais ou le bordelais.

La particularité de l’économie allemande par rapport à l’économie française, est d’être moins centralisée. Ainsi les SCPI françaises investissent tout aussi bien en Bavière que dans la région de Francfort, de Berlin ou de Düsseldorf.

Une fiscalité plus avantageuse ? Pas vraiment

Les services fiscaux allemands pratiquent la retenue d’impôt à la source. Les particuliers français possédant des parts de SCPI, se verront donc amputés d’environ 15,825 % des loyers versés par les gestionnaires.

Une fiscalité qui pourrait en intéresser certains, surtout après l’alourdissement de la fiscalité foncière française. Pour autant ils ne doivent pas oublier les accords fiscaux existants des 2 côtés du Rhin. Effectivement un contribuable résidant en France devra tout de même payer la différence entre Le montant des impôts dont il s’est acquitté en Allemagne, et le montant dont il aurait dû s’acquitter si ses revenus avaient été purement français.

En clair, investir dans des parts de SCPI en Allemagne n’apporte pas ou peu d’avantages fiscaux. L’opération est un moyen de diversifier son portefeuille et de se donner plus de chances de rendement.

Ces SCPI qui investissent en Allemagne

D’après une étude réalisée par L’IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière), les SCPI françaises ont investi 1,5 milliards d’euros en Allemagne. Elles vont y rechercher une économie particulièrement dynamique, alors qu’en France la bataille fait rage autour du marché des bureaux parisiens.

Sans surprise les 24 championnes françaises exportent leur savoir-faire de l’autre côté du Rhin, en investissant en majeure partie dans des bureaux. Mais les gestionnaires profitent de la première puissance économique européenne pour se diversifier géographiquement. Ainsi alors qu’en 2014 les investissements se cantonnaient principalement à Francfort et Hambourg, 2 ans plus tard les SCPI s’installent massivement à Berlin.

À la fin de l’année dernière, environ 26 % des sociétés civiles de placement immobilier avaient déjà posé un pas en Allemagne. Pas moins de 11 sociétés de gestion ont ainsi créé 24 SCPI sur le marché d’outre-Rhin. Parmi elles on compte des poids lourds comme Amundi Immobilier, La Française REM, Corum AM et Advenis IM.