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Achat des SCPI de bureaux en région parisienne, le bon moment ?

La Defense Paris
Quartier de La Défense, plus grand centre d'affaires européen.

L’année 2018 pourrait être bonne pour les SCPI possédant des bureaux en Île-de-France. Une enquête montre une hausse de la demande, pour une baisse de l’offre et bien entendu une inflation sur les loyers. Voici quelques bonnes raisons pour acheter des parts de SCPI, combien on peut gagner et pourquoi il faut se méfier.

La demande de bureaux placés augmente de +13 %

Tous les trimestres, le groupement d’intérêt Immostat sonde ses partenaires BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield sur l’état du marché de l’immobilier de bureau en région parisienne. Ce groupe de géants compile les données de chaque membre, pour en tirer une analyse de la santé du marché.

Au 1er trimestre 2018 ils n’ont pas été déçus. Les chiffres montrent que la demande placée de bureaux en Île-de-France augmente de +13 %, par rapport au 1er trimestre 2017. Pas moins de 741 800 m² de bureaux se sont vendus, pour des sociétés désireuses de les occuper ou des investisseurs désireux de les louer.

Les loyers des bureaux augmentent en région parisienne

D’après l’enquête d’Immostat, Il faudrait aujourd’hui tabler sur 381 € HT HC/m²/an pour louer un bureau neuf ou restructuré en Île-de-France, c’est 5 % de plus qu’il y a 1 an. Quant au bureau ancien sans rénovation, le tarif s’établit à 364 € HT HC/m²/an soit 4 % de plus que l’année dernière.

Et ce n’est peut-être pas terminé, car il semble que l’offre immédiate de bureaux soit en baisse de 10 % par rapport à l’année dernière. La demande est donc en augmentation, particulièrement grâce au retour des investisseurs anglo-saxons. C’est en tout cas ce que conclut une représentante de BNP Paribas Real Estate dans les colonnes économiques du quotidien Le Point.

Il pourrait donc y avoir de la place pour de la plus-value à moyen ou long terme, notamment grâce à l’effet brexit. Mais la bonne nouvelle est que quelque centaines d’euros suffisent pour investir.

Moins de 1000 € pour l’achat de SCPI de bureaux en région parisienne

Le principe d’une SCPI est de partager la valeur de son parc immobilier en plusieurs actions. Plus il y a d’actions, plus le prix d’achat de chaque action est abordable.

Ainsi la SCPI ALLIANZ PIERRE possède 146 immeubles dont 85 % de bureau. 79 % de ce parc immobilier se situe en région parisienne dont plus de 37 % à Paris. 330 € suffisent pour acheter une part, plus environ 10 % de frais selon les intermédiaires, soit moins de 365 €.

La SCPI PRIMOVIE possède 95 immeubles, dont 43 % de bureaux. La répartition de son parc immobilier se trouve à 69 % à Paris et en région parisienne. Prix d’achat d’une part : 203 € sans les frais.

Un épargnant peut donc se lancer, bien que les banques prêtent volontiers pour acheter des parts de SCPI.

Attention : il ne s’agit en aucun cas d’une recommandation d’achat. Les noms des SCPI ci-dessus sont donnés à titre d’exemple.

Acheter des parts de SCPI, combien ça rapporte ?

Lorsque l’on achète des parts dans une SCPI, on en devient donc actionnaire. Les gestionnaires versent une portion des loyers à leurs actionnaires tous les trimestres, en retenant une réserve de sécurité.

Parmi les SCPI de bureaux en Île-de-France, INTERPIERRE a distribué un dividende de 5,26 % l’année dernière, plus que la moyenne du rendement des SCPI. Chaque actionnaire a perçu 55,20 € par part. Sur ce montant il a eu droit à un abattement de 30 %, a déduit son quotient familial, puis le reliquat a été imposé sur ses revenus. Il a également subi une CSG de 17,2 %.

Un foyer fiscal dans le TMI de 30 % et comprenant 2 parents et 2 enfants, sera donc taxé 10,52 € environ par action. Il lui restera 44,68 € en poche. À raison de 1050 € la part de SCPI, plus environ 10 % de frais d’achat, la première année son retour sur investissement net d’impôt sera d’environ 3,86 %.

Acheter des parts de SCPI de bureaux en Île-de-France, car les prix vont augmenter ?

Si la tendance continue, la demande de bureaux en Île-de-France pourrait grandir dans un contexte de lendemains économiques difficiles. Si tel est le cas, cela pourrait signifier une plus-value à moyen ou long terme pour l’investisseur.

À titre d’exemple, les parts de la SCPI ALLIANZ PIERRE valent aujourd’hui 330 € pièce. L’année dernière le gérant a versé un dividende 13,92 € aux actionnaires, soit un rendement brut de 4,22 %. En 2008 les parts s’achetaient 256 € l’unité, soit une plus-value de 18 % en 10 ans.

Mais d’autres ont eu moins de chance, ainsi les parts de la SCPI EFIMMO 1 n’ont pris que +2,2 % en 10 ans. Le dividende par action n’a cessé de diminuer au fil du temps, pour s’établir à 4,88 % brut l’année dernière. Si acheter des parts de SCPI de bureaux en région parisienne peut présenter des opportunités, c’est à la condition de ne pas se tromper.