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Investir à Bordeaux et sa banlieue en loi Pinel : combien ça rapporte ?

En utilisant notre simulateur Pinel, nous nous penchons aujourd’hui sur le rendement d’un investissement locatif à Bordeaux. Grâce aux taux d’emprunt immobilier particulièrement intéressants, on obtient des rendements pouvant atteindre 110 % sur 12 ans avec un apport personnel de 10 000 €. Et encore, on ne compte pas l’éventuelle plus-value immobilière réalisée. En fait tout dépend de l’emplacement, on réalise ainsi que l’on peut trouver un meilleur retour sur investissement en se dirigeant vers Bègles ou Cenon.

Simulation Pinel sur un studio à Bordeaux

Le groupe Vinci met en place un ensemble résidentiel de 31 appartements neufs à Bordeaux. Un projet à taille humaine situé à 200 mètres d’un arrêt du Tram, permettant de rejoindre la place des Quinconces en 6 min.

L’ouvrage comprend un parking, est prévu pour obtenir la norme basse consommation et le label NF. Le studio est proposé à 126 000 €, voyons quel serait le rendement.

Avec un loyer de 290 € par mois, en supposant que l’investisseur dispose d’un apport personnel de 10 000 €, pour une mise en location de 12 ans, avec un prêt immobilier sur cette même durée, en comptant la remise d’impôt son effort financier personnel annuel sera de 6063 €.

Sa rentabilité mensuelle brute avant impôts est de 2,80 %, sa rentabilité annuelle après remise d’impôt (hors charges de copropriété) est de 4,50 %.

À l’issue du prêt immobilier, l’investisseur aura déboursé 82 756 €, pour obtenir un bien à 126 000 €. Il s’agit d’un placement à 52,25 % sur 12 ans.

Encore un meilleur rendement pour un T2 à Bègles

Pour un budget proche, il peut être pertinent de s’écarter de Bordeaux intra-muros, pour investir à distance raisonnable du projet Euratlantique, dans un deux-pièces. Altarea Cogedim propose un ensemble résidentiel situé au bord du parc de Mussonville. Le premier arrêt du tram C est à 200 mètres, il desserre les centres de Bordeaux et de Bègles. L’architecte a prévu d’obtenir le label HQE (Haute Qualité Environnementale) et RT 2012.

Les prix des deux-pièces démarrent à 131 280 €, le loyer tel que plafonné par la loi Pinel est de 400 €. Toujours en partant du principe que l’investisseur dispose d’un apport personnel de 10 000 €, et qu’il emprunte et loue sur 12 ans, il aura besoin d’un effort financier annuel de 5191 €, après remise d’impôt.

Cela lui donne une rentabilité brute mensuelle avant impôts de 3,70 %, et une rentabilité annuelle après défiscalisation de 5,40 % (charges de copropriété non comprise).

À la fin des remboursements, l’investisseur aura payé de sa poche 72 288 €, il possédera un bien immobilier 231 280 € (sans compter la plus-value immobilière), ce qui donne un rendement à terme de 80,61 %.

Simulation du rendement locative d’un T3 en loi Pinel à Bordeaux

La ville de Bordeaux intra-muros est attractive pour qui est sensible à la plus-value réalisable sur le bien immobilier. Le fait d’acheter un 3 pièces présente un aspect rassurant pour l’investisseur souhaitant pouvoir héberger des proches en cas de nécessité.

Il existe un réel marché locatif sur les T3, particulièrement pour les jeunes familles s’installant à Bordeaux, le temps d’épargner suffisamment pour pouvoir à leur tour devenir propriétaire.

Le promoteur Safran Immobilier est en train de construire un ensemble d’appartements neufs, livrables au 1er trimestre 2016. Au calme, entourée de verdure mais à quelques mètres d’un arrêt de tramway, la résidence se veut être un havre de paix connecté à la métropole bordelaise.

Le 1er T3 démarre à 193 720 €, l’investisseur peut espérer un loyer de 630 €. S’il dispose d’un apport personnel de 10 000 €, puis s’il emprunte et loue pendant 12 ans, son effort financier annuel, remise d’impôt déduite, sera de 7638 €.

Sa rentabilité brute mensuelle se monte à 3,90 %, sa rentabilité annuelle après impôts et hors charge de copropriété est de 5,70 %.

Une fois le prêt immobilier entièrement remboursé, son effort personnel aura été de 101 655 €, ce qui comparé à ce nouveau patrimoine immobilier de 193 720 € (plus-value non comptée), correspond à un rendement à terme de 90,57 %.

Loi Pinel : investir à Cenon pour un meilleur rendement ?

S’installer dans un appartement neuf de 3 pièces à 15 min du centre de Bordeaux, dans un habitat spacieux avec vue dégagée, est un rêve qui se loue bien. Le promoteur Bouygues prépare un programme immobilier neuf avec balcon et parking. Éligibles au dispositif Pinel, certains T3 spacieux sont proposés à 175 000 €.

L’investisseur reçoit un loyer mensuel de 630 €, et s’il emprunte sur 12 ans avec un apport de 10 000 €, les taux immobiliers actuels lui permettront un effort financier annuel de 6082 €, impôts compris, charges de copropriété non comprises.

Cela débouche sur une rentabilité mensuelle avant impôts de 4,3 %, et une rentabilité annuelle après impôts de 6,10 %, sans compter les charges de copropriété.

À la fin des remboursements son effort financier personnel aura été de 82 978 €, soit en comptant un bien immobilier à 175 000 € au bout du compte son rendement à terme atteint 110,90 %.

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