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Baisse du taux directeur de la BCE : quelles conséquences sur les taux de crédit immobilier ?

Le 7 novembre dernier, la BCE (Banque Centrale Européenne) abaissait son principal taux directeur de 0,5 % à 0,25 %. Cette nouvelle a été accueillie avec joie par les acteurs du milieu immobilier, car elle pourrait dynamiser le secteur. Baisse des taux de crédit immobilier, assouplissement des conditions d’emprunt, voici quelles pourraient en être les conséquences.

Rappel sur les taux directeurs de la BCE

Le taux directeur d’une banque centrale est le taux d’intérêt qu’elle applique aux établissements financiers souhaitant lui emprunter de l’argent. La Banque Centrale Européenne propose trois taux principaux : le taux de rémunération des dépôts, le taux d’escompte et le taux de refinancement.

Le taux de refinancement est le plus connu du grand public, car il influe sur les taux des crédits accordés aux particuliers. Les médias ont tendance à le désigner comme principal taux directeur de la BCE.

Plus le taux de refinancement est élevé, plus les banques empruntent cher. Conséquence inverse : plus le taux directeur est faible, plus le taux de prêt immobilier devrait être faible.

Devrait uniquement, car dans la réalité ce n’est pas toujours exact, ainsi lorsque la BCE abaisse son taux de refinancement, plusieurs choses peuvent se passer.

Les taux de crédit immobilier diminuent

Le scénario que tous les acteurs du secteur immobilier attendent, c’est une baisse des taux de prêt immobilier. Les banques pouvant emprunter pour moins cher, elles peuvent donc re-prêter pour moins cher. Les accédant à la propriété peuvent donc aussi emprunter pour moins cher, et de fait leur taux d’endettement trop élevé hier pourrait être suffisant demain.

Il s’agit là du cas de figure le plus attendu. Effectivement lorsque la BCE avait précédemment baissé son taux directeur de 1 % à 0,5 % au mois de mai 2013, le mois de juin avait vu les taux de prêt immobilier les plus bas depuis 1945, avec une moyenne à 2,89 %. Depuis s’est amorcé une lente remontée jusqu’à atteindre 3,07 % en octobre 2013. Il serait logique que l’annonce de la baisse du taux directeur de la BCE fasse redescendre les taux de prêt immobilier en dessous de la barre des 3 %.

Les conditions d’accès à l’emprunt sont assouplies

Cependant si toutes les banques emprunteront au même taux auprès de la BCE, elles restent libres d’appliquer leur propre stratégie commerciale.

Certaines peuvent choisir d’assouplir leurs conditions d’accès, comme par exemple exiger un apport personnel moins élevé. Elles pourraient également être moins regardantes sur l’employeur des candidats à l’emprunt. En revanche, elles maintiendraient leurs taux de prêt immobilier quasiment identiques.Elles couvriraient ainsi le risque encouru du fait de l’assouplissement de leurs conditions par une marge bénéficiaire plus importante.

Il est plus facile d’emprunter, mais l’immobilier ne décolle pas

Mais la baisse des taux de prêt immobilier et l’amélioration des conditions d’emprunt ne suffisent pas. Encore faut-il que le moral des particuliers soit suffisamment au beau fixe pour qu’ils franchissent le pas. Encore faut-il que les banques et sociétés de crédit ne profitent pas d’un faible taux directeur pour se contenter de reconstruire leur fonds propres. Encore faut-il que le nombre de programmes immobiliers neufs suive la demande.

Les pessimistes diront que cela fait beaucoup de conditions, et si l’on peut s’attendre à ce que les optimistes aient raison au final, il faudra attendre fin décembre pour tirer des conclusions chiffrées.

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