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Les taux immobiliers baissent, les dossiers de crédit acceptés augmentent

Après 1 an de baisse du taux immobilier moyen, les emprunteurs commencent enfin à revenir. Selon le dernier rapport mensuel CSA/Crédit Logement, en janvier 2015 le nombre de prêts immobiliers accordés par les banques a bondi de 6,1 %. Avec un nouveau record à la baisse pour les taux d’emprunt à 2,29 % de moyenne, beaucoup de ménages ont décidé que le moment est venu de devenir propriétaire.

1,97 % sur 15 ans : qui dit mieux ?

Le rapport de l’Observatoire du financement des marchés résidentiels pour le dernier trimestre 2014, annonçait une moyenne de 1,97 % sur 15 ans pour le premier quartile. Plus clairement, en moyenne les meilleurs profils d’emprunteurs ont pu bénéficier d’un taux nominal (hors frais, hors assurance) de 1,97 % sur 15 ans.

La prochaine parution pourrait fort bien noter une amélioration, car en janvier le taux de prêt immobilier moyen a battu un nouveau record à la baisse : 2,29 %. Rien de bien surprenant au vu du record à la baisse de l’OAT 10 ans, principale source de financement des banques pour les crédits à l’habitat.

Il y a autant d’emprunteurs sur 15 ans que sur 25 à 30 ans

La reprise du marché du financement de l’immobilier a démarré en novembre. L’observatoire CSA/Crédit Logement note que le nombre de prêts accordés par les banques est en augmentation de +6,1 % de novembre à janvier, par rapport à la même période l’année précédente. La production (montant total prêté) a fait un bond en avant de +14,8 %, un chiffre étonnant lorsque l’on connaît la prudence historique des banques.

Car dorénavant les enseignes affichent clairement une volonté d’aider les ménages à devenir propriétaires même avec des revenus moyens. Non pas par philanthropie, mais parce qu’il s’agit de la stratégie la plus sûre en ce moment pour se constituer un bon matelas de fonds propres.

Elles n’hésitent donc pas à accorder davantage de crédits à l’habitat sur de longues durées, les remboursements de 20 à 25 ans représentant 34,8 % des dossiers conclus en janvier. Juste derrière arrivent les durée de 15 à 20 ans, représentant 28 % de l’ensemble. Dorénavant les emprunteurs sont aussi nombreux à choisir des remboursements sur moins de 15 ans (18,6 %), que sur de 25 ans à 30 ans (18 %).

Emprunter coûte moins cher aujourd’hui

Et le plus beau est que si la durée moyenne des remboursements s’est allongée de 6 mois en 1 an, le coût relatif moyen a diminué.

En janvier 2014, le coût relatif des opérations par emprunt s’établissait à 3,79 années de revenus. Un an plus tard avec une baisse des taux de 79 points de base et un allongement des durées d’emprunt, ce coût descend à 3,78 années de revenus.

Pour les accédants à la propriété ayant emprunté il y a quelque temps, l’occasion de diminuer leurs mensualités est bien réelle. Au 1er janvier 2012, la moyenne des taux nominaux (hors assurance, hors frais) était de 4 %, 3 ans plus tard elle descend à 2,29 %. Les meilleurs profils, ceux du 1er quartile, ont pu bénéficier de 2,24 % sur 20 ans. Or certains accédants ayant déjà un historique de remboursement sans faille présentent le meilleur profil d’emprunteur.

Pendant ce temps, les prix de l’immobilier continuent de descendre

À ce stade il est difficile de ne pas anticiper un rebond du marché immobilier au cours des prochains mois. Le directeur général du Crédit Foncier, M. Bruno Deletré, table même sur 740 000 transactions immobilières dans l’ancien, contre 705 000 l’année dernière.

Pour autant tous s’accordent à dire que les prix du m² vont continuer de baisser. L’agence de notation Standard & Poor’s s’avance même sur une chute de -3 % en 2015, la plupart des promoteurs et agents immobiliers restant plus réservés autour de 2 %.

Reste à savoir combien de temps durera la fête, car si l’on sait que les taux se maintiendront, voire diminueront jusqu’à l’été, une remontée même légère n’est pas à écarter pour le 2e semestre.

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