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Le taux immobilier est en hausse dans le neuf

Programme ESPRIT CROIX-ROUSSE par OGIC, Lyon.
Programmes immobiliers en projet chez OGIC, Lyon.

Alors que le coût moyen du crédit est en chute dans l’ancien, le taux immobilier s’alourdit dans le neuf. L’explication tient d’abord dans la hausse des prix du m², qui rend l’acquéreur moins solvable. Mais il y a également l’afflux de primo accédants pressés par les réformes du PTZ, faisant grossir la demande.

Le taux immobilier grandit dans le neuf

Les ménages qui en octobre ont acheté un logement neuf pour en faire leur résidence principale, ont emprunté à 1,61 % de moyenne. Ceux qui ont accepté l’offre de leur banque en novembre ont dû le faire à 1,62 %. Sur un montant de 250 000 € remboursé sur 18 ans, cela équivaut à des mensualités de 1335 € au lieu de 1333 €. Il n’y a donc rien de dramatique a priori, si ce n’est l’expression de l’inflation du m².

Le taux auquel une banque prête, est déterminé en fonction de sa perception du risque du candidat emprunteur. Plus son taux d’endettement futur est élevé, plus il présente de risques, plus elle lui prête cher. Or plus le prix du logement convoité est élevé, plus il devra s’endetter.

Des appartements neufs 10 % plus chers

Le rapport trimestriel de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) met en avant des prix stables au 3e trimestre, par rapport à la même période l’année dernière. Ce n’est pas l’avis du commissariat général au développement durable, qui constate une hausse de +1,1 %.

D’ailleurs lorsque l’on se penche de plus près sur les chiffres de la FPI, on tombe sur des perles. Ainsi au 3e trimestre les prix catalogue des promoteurs de la communauté d’agglomération de Caen, étaient +10,5 % plus chers que l’année précédente. Les caennais devront sans doute désormais tabler sur un budget de 3314 €/m².

À ce niveau le marché se rapproche de celui de Bordeaux Métropole. En 1 an les prix des appartements neufs y ont grossi de +7,9 %, désormais à 3946 €/m².

Acheter maintenant après il sera trop tard

Comme tous les ans les gouvernements successifs doivent trouver des astuces pour limiter le déficit budgétaire. Comme tous les ans celui-ci a tenté de piocher dans le logement. Cette fois-ci l’idée était de supprimer le prêt à taux zéro pour les zones B2 et C, pourtant privilégiées par les primo accédants.

Aux dernières nouvelles l’Assemblée nationale a voté la prolongation de la totalité du dispositif, mais les choses ne sont pas encore claires. Pour l’instant l’idée serait de fermer la porte au PTZ en zone C dès 2019, puis à la zone B2 en 2020. Ou alors d’y conserver le dispositif, mais uniquement dans l’ancien. Ou alors de le maintenir pour les logements neufs, mais à hauteur de 20 % au lieu de 40 %.

La production de prêts dans le neuf a été vigoureuse en novembre, au contraire de l’ensemble de l’industrie. La raison serait la précipitation des primo accédants qui souhaitaient profiter du prêt à taux zéro au sein des zones B2 et C, pendant qu’il en était encore temps.

Il faudra attendre l’adoption définitive du projet de loi des finances 2018, pour savoir si le dispositif est complètement reconduit sur toute la France. Puis rendez-vous en 2019 pour d’autres débats budgétaires.

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