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Vers un taux immobilier à 2,36 % en décembre ?

Les taux des prêts immobiliers sont en train de remonter lentement, mais jusqu’où vont-ils aller ? Selon le professeur Michel Mouillart, qui se base sur le modèle économique FANIE, dans le meilleur des cas les banques pourraient redescendre à 2,17 % en décembre. Et dans le pire des cas les banques pourraient les faire monter à 2,65 % d’ici à 18 mois.

Scénario 1 : la crise est finie, les taux immobiliers retombent

En juin 2015 le taux de prêt immobilier moyen est descendu sous la barre des 2 %, alors que l’on s’attendait à un ajustement à la hausse. Mais depuis lors on sait que de nombreuses banques ont révisé leurs conditions, tant pour désengorger leurs agences qui croulent sous les demandes, tant pour améliorer leurs marges.

Dans son rapport sur le marché des taux d’emprunt, conjointement rédigé avec l’organisme de caution Crédit Logement et l’institut de sondage CSA, le professeur Michel Mouillart anticipe une remontée du rendement des OAT 10 ans (obligations françaises remboursables dans 10 ans), en cas de sortie de crise. Inévitablement les taux immobiliers feront de même, car pour mémoire, ils sont liés au premier. Effectivement les analystes des banques l’utilisent pour déterminer les taux qu’ils peuvent accorder aux particuliers sur les crédits à l’habitat.

Dans cette configuration et en se basant sur le modèle économique FANIE, en septembre 2015 les taux pourraient grimper jusqu’à 2,27 %, pour redescendre à 2,12 % en décembre. Ils amorceraient alors une lente remontée pour atteindre 2,17 % de moyenne au 1er semestre 2015, et 2,23 % au 2e semestre 2016.

En clair : en cas de sortie de crise le taux moyen aura également augmenté d’ici à 1 an , mais d’une quinzaine de points de base, pas plus.

Scénario 2 : la crise se durcit mais les taux restent en dessous de 3 %

Si la crise économique se durcit, les investisseurs institutionnels demanderont davantage de rendement pour les obligations françaises à 10 ans. En conséquence les taux des crédits à l’habitat pourraient grimper jusqu’à 2,32 % en septembre 2015. Ils finiraient ainsi l’année à 2,36 %, soit leur niveau du 3e trimestre 2014.

Mais si définitivement on ne voit pas la sortie de la crise, alors le scénario anticipe des taux à 2,50 % pendant le 1er semestre 2016, puis à 2,65 % au 2e semestre 2016.

Toutefois ce scénario est contredit par les prévisions de l’INSEE. L’institut de la statistique n’hésite pas à miser sur une croissance du PIB de 1,14 % en 2015, couplée avec une inflation à 0,2 %. Avec un prix du pétrole en déclin et un euro en berne qui permet de relancer les exportations, il est difficile de croire à la catastrophe.

En clair, si tout va mal les taux restent en dessous de 3 %, à leur niveau du 1er trimestre 2014.

Scénario 3 : le rendement des OAT 10 ans reste bas, les taux aussi

Entre les 2 scénarios précédents, vient se loger celui de la quasi stabilisation du rendement des OAT 10 ans. Si la France parvient à emprunter à 1,25 % sur les marchés à 10 ans, alors les banques pourraient remonter leurs taux immobiliers à 2,36 % en septembre. Elles continueraient ainsi jusqu’à atteindre 2,36 % en décembre, puis se maintiendraient à 2,40 % tout au long de l’année. À part bien sûr les banques qui cherchent toujours à être moins chères que les autres.

En conclusion : dans tous les cas de figure on se trouverait avec des conditions d’emprunt meilleures que celles du 1er trimestre 2013.

Note : ces prévisions ont été déterminées avec le modèle FANIE (forme réduite d’analyse de l’investissement en logements neufs et de l’épargne financière des ménages). L’objectif est de prendre en compte le comportement des ménages, en fonction des contraintes d’endettement qu’ils subissent. On part du principe que le français moyen se constitue un patrimoine financier avant un patrimoine immobilier, dû à la nécessité de réunir un apport personnel.

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