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Le taux immobilier sur 20 ans au plus bas depuis 75 ans

Maison moderne en Île-de-France
Quitter un appartement pour emménager dans une maison.

Poussées par l’argent gratuit sorti des rotatives de la Banque Centrale Européenne, les enseignes françaises font des soldes. Elles ont été jusqu’à abaisser leur taux immobilier sur 20 ans à moins de 1,69 %. À prix comparables, devenir propriétaire ou investir dans l’immobilier n’a jamais été aussi bon marché.

Moyenne du taux immobilier sur 20 ans : 1,99 %

Si de nombreux facteurs permettaient d’anticiper une baisse des taux d’emprunt immobilier, les professionnels ne s’attendaient pas à un tel résultat. L’observatoire CSA/Crédit Logement a constaté une moyenne à 1,99 % en mars, la plus basse « depuis la fin des années 40 ».

En janvier 2016, les notaires calculaient le coût médian d’une maison en grande couronne d’Île-de-France à 267 700 €. Un emprunteur qui se situe dans la moyenne des profils devra apporter au moins les frais d’achat, estimés à environ 19 000 € (7 % du prix du bien convoité). Il devra donc emprunter 248 700 €, ce qui lui donnera des mensualités de 1257 €, pour un coût total de 53 000 € hors assurance.

Et pour réaliser cet achat, 3810 €/mois de revenus suffiront, ce qui représente 1905 € par emprunteur.

Investir avec un taux immobilier sur 20 ans

À l’heure où la retraite à 65 ans est menacée, les ménages cinquantenaires cherchent à investir dans l’immobilier locatif. Désormais avec le niveau historiquement bas du taux immobilier sur 20 ans, ils peuvent même s’y prendre plus tôt, sachant qu’il est possible d’investir dans la pierre sans apport personnel.

D’après la fédération des promoteurs, un appartement neuf à Montpellier coûte en moyenne 3800 €/m² (au 4e trimestre 2015). Un T3 de 63 m² coûteraient donc 239 400 €. S’il est loué au travers du dispositif de défiscalisation Pinel, le loyer est plafonné à 787 € (12,50 €/m² en zone A).

Si le couple emprunte avec un taux immobilier sur 20 ans dans sa moyenne de 1,99 %, cela lui donnerait des mensualités sans assurance de 1210 €. Son effort personnel se limitera ainsi à 423 € d’épargne mensuelle.

Et encore, ce couple pourrait très bien correspondre au parfait profil d’emprunteur pour une banque, et obtenir un taux aussi bas que 1,69 % sur 20 ans. Si tel est le cas, son effort d’épargne mensuelle descend à 389 €.

Un taux immobilier sur 20 ans en dessous de 1,69 % ? C’est possible !

Tous les mois, l’observatoire formé par l’institut de sondage CSA et la première société de caution de France, Crédit Logement, détermine les 4 quartiles de l’ensemble des emprunteurs. À chaque quartile correspond une médiane de taux, le 1er quartile représentant les meilleurs profils d’emprunteur, le 4e représentant les moins bons, mais qui obtiennent tout de même leur crédit.

Pour le mois de mars, la médiane du taux immobilier sur 20 ans du premier quartile est établie à 1,69 %. Cela signifie que la moitié des ménages ont pu emprunter au-dessus, et l’autre moitié en dessous.

Mais à l’autre bout de la fourchette, les résultats ne sont pas décevants pour autant. Dans le 4e quartile la médiane atteint 2,38 %, alors qu’elle se situait à 2,77 % en octobre. On est tenté d’en conclure que plus que jamais, la période est propice à l’achat immobilier. C’est sans doute vrai, mais à condition que les prix suivent.

Acheter maintenant, après ce sera trop tard ?

Au vu de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne, il y a peu de chances pour que le taux immobilier sur 20 ans ne remonte. Désormais les banques peuvent se financer à 0 % auprès de la grande sœur de Francfort. Dans un effort désespéré pour faire repartir l’inflation et in fine l’économie, la BCE a même augmenté son programme de rachat de dettes à 80 milliards d’euros par mois.

De l’argent gratuit en perspective donc dans les coffres des grandes enseignes européennes, qui n’ont dès lors aucune raison d’augmenter leur taux d’intérêt.

Mais si la demande grossit sur le marché du logement, l’offre ne suit pas. Ce déséquilibre est particulièrement important dans l’immobilier neuf, ce qui conduit à une inflation de +2,2 % en 1 an sur l’agglomération urbaine de Lyon.

Mais l’ancien aussi est touché. Dans les colonnes du quotidien 20minutes.fr, le directeur général de Guy Hoquet constate que la supériorité de la demande par rapport à l’offre « est en faveur d’une tendance haussière ». Selon Fabrice Abraham, son réseau d’agents immobiliers observerait déjà une inflation de +2,5 % à Paris.

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