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Les taux des prêts immobiliers vont-ils continuer leur chute ?

L'argent pourrait devenir encore moins cher © Sergii Figurnyi - Fotolia.com

Logiquement le bazooka monétaire dégainé par la BCE (Banque Centrale Européenne), devrait faciliter la chute des taux de prêt immobilier. Ou tout du moins il ne devrait pas les faire remonter, car son directeur, Mario Draghi, se veut rassurant : le robinet est ouvert. De quoi faire taire ceux qui brandissaient le spectre du retour au taux variable pour sécuriser la trésorerie des banques.

Le taux de rendement des OAT 10 ans reste stable

En février, la durée moyenne d’un prêt immobilier s’établissait à 20 ans pour l’accession dans le neuf, et 17,58 ans pour l’accession dans l’ancien (source : Observatoire CSA/Crédit Logement). Lorsqu’elles accordent des crédits à l’habitat, les banques empruntent quelque part pour prêter aux particuliers. Ce « quelque part » est généralement la BCE, qui depuis mercredi dernier leur prête à 0 %, contre 0,5 % auparavant.

Mais ce n’est pas tout, car la Banque Centrale Européenne augmente son programme de rachat de dettes de ses pays membres, de 60 à 80 milliards d’euros par mois. Dès lors les investisseurs institutionnels souhaitant acheter de la dette des états de la zone euro, peuvent y aller les yeux fermés car l’emprunteur n’est autre que la planche à billets.

Aucun risque de défaut de paiement donc, et lorsque que le risque diminue, le taux d’emprunt diminue aussi. Tout du moins en théorie, car depuis l’annonce du 10 mars sur l’abaissement du taux de refinancement de la BCE à 0 %, le coût de la dette française à 10 ans n’a pas beaucoup bougé.

À cette date les Obligations Assimilables du Trésor remboursables à 10 ans, présentaient un taux de rendement promis de 0,587 %. Lors de la dernière levée de fonds de mardi dernier, il est passé à 0,588 %. Le 2 février il avait atteint son plus haut niveau du mois à 0,684 %, pour descendre à 0,472 % à son plancher du 29 février.

Pas de grand chamboulement pour l’instant, donc.

Les taux de prêt immobilier sont liés aux OAT 10 ans

Les obligations d’État remboursables à 10 ans constituent un repère pour le calcul des barèmes de taux des crédits accessibles aux ménages. Historiquement parlant, lorsque que leur rendement augmente, les taux de prêt immobilier font de même, et vice versa.

Or il est clair que la moyenne des 15 premiers jours de mars est inférieure à celle des 15 premiers jours de février, il faut donc s’attendre à une continuité de la tendance baissière.

Si la différence pourrait être importante par rapport à septembre lorsque les rendements de l’OAT oscillaient entre 0,9 % et 1 %, il ne devrait pas y avoir de grand écart entre le taux moyen de février et de mars.

En tout cas les taux de prêt immobilier devraient rester bas

C’est le président de la Banque Centrale Européenne, Mario Draghi lui-même, qui l’a dit : « le conseil des gouverneurs s’attend à ce que les taux d’intérêt restent à leur niveau actuel, ou à des niveaux plus bas ». Et visiblement la fin du programme de rachat de dettes souveraines ne sonnera pas la fin de la récré.

La logique voudrait que si les taux de la BCE restent bas, les banques puissent continuer à se financer à bas coût, et en fassent profiter les ménages. Il y a donc fort à croire que les taux d’emprunt immobilier continueront de naviguer en eaux calmes.

À titre d’exemple, en février la médiane des moins bons profils d’emprunteur s’établissait à 2,94 % sur 25 ans. De l’autre côté de la fourchette les meilleurs profils ont pu obtenir 1,61 % sur 15 ans, voir mieux.

Devra-t-on passer au taux variable comme nos voisins ?

Il y a presque 2 ans, l’ancien directeur de la Banque de France, Christian Noyer, soulevait l’ire des grandes enseignes françaises en recommandant le passage au taux variable. Car le prêt immobilier à taux fixe est une particularité française.

Si le ménage franchouillard paye la même mensualité tout au long des remboursements, outre-Rhin le montant des échéances varie, en fonction d’indices généralement liés à l’Euribor.

L’Euribord représente le taux auquel les 50 plus grandes banques européennes se prêtent sans garantie. Lorsqu’il monte au moment de la période de révision du contrat de l’emprunteur, ce dernier voit ses mensualités augmenter. Et vice versa lorsque l’indice baisse.

Bon pour les banques, pas bon pour l’emprunteur

L’avantage d’un taux de prêt immobilier variable est surtout du côté du prêteur. Car lorsqu’un ménage emprunte sur 20 ans pour acheter sa maison, la banque prêteuse doit rembourser capital et intérêt à échéance précise. Et dans la pratique elle a recours au prêt interbancaire pour honorer ses dettes.

C’est plutôt intéressant en ce moment, quand l’Euribor 1 mois présentait un taux négatif de -0,313 % le 15 mars. En clair, les banques qui empruntent sont garanties à leurs concurrentes, rembourseront moins que ce qu’elle n’ont emprunté.

Oui mais voilà, que se passera-t-il si le taux de refinancement de la BCE augmente un jour ? Les banques devront alors emprunter plus cher que ce qu’elle doivent rembourser, et un scénario à la grecque se profilerait.

Pour balayer ces doutes, Mario Draghi a pris soin de rassurer le monde de la finance : le principal taux de refinancement restera au ras des pâquerettes pendant longtemps.

D’autant plus qu’il y a eu le scandale de la manipulation du Libor (la version anglaise de l’indice), par de grandes banques britanniques. Autant d’arguments qui font que ceux qui prônent le passage au prêt immobilier à taux variable ne sont pour l’instant pas entendus.

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