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L’importance de trouver un notaire, même pour bien neuf

Un contrat de vente auscultée par un notaire évite bien des surprises par la suite © Alexander Raths - Fotolia.com

Lorsque l’on achète de l’immobilier neuf, on a tendance à faire confiance au contrat que tend le promoteur. Et pourtant l’acheteur a tout intérêt à trouver un notaire pour décrypter ce qui se cache entre les lignes. C’est ce qu’aurait dû faire ce couple de parisiens, à qui la Cour de cassation a refusé la nullité du contrat de réservation.

Une clause de dénonciation absente, et tout change

L’achat d’un bien immobilier en État de futur achèvement, se fait en 2 étapes. La première est la signature de l’acte de réservation, qui peut être effectuée directement entre le vendeur et l’acheteur. La loi permet à ce dernier un délai de rétractation de 10 jours, qui n’est plus exigé lors de la 2e étape : la signature de l’acte authentique.

Le délai de 10 jours commence dès réceptions par l’acquéreur de la lettre recommandée lui notifiant le contrat, ou dès le lendemain si le contrat lui est remis en main propre. Si la notification de la signature du contrat de réservation se fait par lettre recommandée, celle-ci doit être envoyée à chacun des 2 acquéreurs.

Si cette procédure n’est pas respectée, les acquéreurs peuvent invoquer la nullité du contrat de réservation par la suite.

Mais pour cela il est nécessaire de dénoncer le vice de notification au sein de l’acte authentique. Si les acquéreurs ne dénoncent pas ce manquement, la Cour de cassation considère qu’ils renoncent à leur droit de se prévaloir de l’irrégularité de la procédure.

Trouver un notaire pour analyser les contrats de réservation et de vente

Cette mésaventure est arrivée à un couple de parisiens, ayant investi dans un appartement en état de futur achèvement, situé à Clermont-Ferrand. Confiants dans le Code civil, ils ne se sont même pas déplacés pour le visiter, à l’instar de la plupart des investisseurs immobiliers qui n’ont vu le logement acquis qu’à la remise des clés.

Il est effectivement plus important de trouver un notaire, afin qu’il étudie à la loupe les clauses du contrat de réservation tendu par le vendeur. L’étude notariale fera en sorte d’insérer des clauses d’annulation, par exemple dans le cas où les investisseurs ne trouvent pas le financement désiré.

Et dans ce cas l’étude notariale aurait également pu rédiger elle-même l’acte définitif de vente, dans lequel la clause de dénonciation du défaut de notification du droit de rétraction, aurait été présente.

Par la suite ces investisseurs ont eu des problèmes de mise en location, et ont tenté d’invoquer un acte de malveillance avec intention de nuire, de la part du vendeur. Un premier tribunal leur a donné raison, la cour d’appel leur a donné tort, et la Cour de cassation vient de sceller leur sort.

Le couple d’investisseurs parisiens devra verser 4000 € de dommages et intérêts en tout, comme quoi trouver un notaire pour rédiger les modalités d’une transaction immobilière n’est pas forcément plus cher.

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