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Vente en VEFA : protection renforcée pour l’acheteur

Le devoir d'information confirmé par la jurisprudence.

Une décision de la Cour de cassation rendue publique le 1er juin dernier, vient renforcer la protection de l’acheteur lors d’une vente en VEFA (en état de futur achèvement, sur plan). Dans cette affaire comme dans beaucoup d’autres, le promoteur a fait faillite, laissant les acheteurs sur le carreau. Toutefois la banque, le notaire et l’intermédiaire ont été reconnus coupables de manquement, et condamnés à indemniser les plaignants.

L’ancienne et inefficace garantie d’achèvement de la vente en VEFA

La garantie intrinsèque de la vente en VEFA n’existe plus depuis le 1er janvier 2015, mais elle a sévi pendant longtemps sur le marché de la construction. Avant cette date, un promoteur était tenu de présenter une garantie de parfait achèvement, tout comme il l’est encore aujourd’hui. Toutefois il pouvait choisir une garantie extrinsèque (apportée par un tiers) ou intrinsèque (apportée par lui-même).

C’est ce que fait le Groupe Richard, en procédant à une vente en VEFA le 27 août 2007, avec garantie intrinsèque. Mais déjà à cette époque le promoteur avait des chantiers inachevés, ce dont l’intermédiaire, la société Aurore Développement, ne s’est pas inquiétée. Le notaire ayant enregistré l’acte n’a pas non plus réagi au regard de la faiblesse de la garantie d’achèvement.

Appel de fonds douteux, banque aveugle et faillite du promoteur

Comme dans toute vente en VEFA, le déblocage de fonds est assuré par la banque prêteuse, en l’occurrence la Société Générale, directement auprès du promoteur. Les appels de fonds doivent suivre un planning des paiements en fonction de l’avancée des travaux, et sont par ailleurs réglementés.

Sauf que sur ce dossier, l’intermédiaire « fait signer par les acquéreurs des appels de fonds non datés, alors que les travaux correspondant n’avaient pas été réalisés », constate la Cour de cassation. Quant à la Société Générale, elle procède aux virements « en méconnaissance des obligations de vérification de l’état d’avancement des travaux ».

À l’origine le promoteur chargeait l’intermédiaire de récolter les paiements, alors que les travaux promis n’étaient pas achevés, probable signe de problèmes financiers. Et effectivement, le groupe Richard est placé en liquidation judiciaire.

Banque, notaire et intermédiaire, condamnés à indemniser les acheteurs

Les acheteurs se portent alors partie civile, puis commence le long procédé judiciaire qui les mènera toutefois à la victoire. La cour d’appel de Nancy finit par leur donner raison, le notaire impliqué se pourvoit alors en cassation, en pure perte.

La haute juridiction en conclut que l’étude notariale est coupable de ne pas avoir averti les acquéreurs sur la faiblesse de la garantie intrinsèque d’achèvement. L’intermédiaire porte sur ses épaules la responsabilité d’avoir fait signer des appels de fonds non datés, sans même vérifier les travaux. La Banque se voir reprocher d’avoir versé les fonds au promoteur, sans savoir si le moindre mètre cube de béton avait été coulé.

Les acheteurs de cette vente en VEFA malheureuse recevront 164 328 45 €, dont la responsabilité a été partagée par la Cour de cassation entre les 3 fautifs. Une histoire qui finit bien comme d’autres actions victorieuses en justice, par ailleurs ce cas ne se reproduira pas sur les nouveaux contrats.

Car depuis le 1er janvier 2015, seule la garantie extrinsèque d’achèvement est autorisée. Dans cette configuration, un organisme financier, généralement un assureur, prend en charge le financement nécessaire à l’achèvement d’un bien immobilier acquis en VEFA, en cas d’incapacité du promoteur.

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