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Comment savoir si le prix du m² peut augmenter dans ma ville ?

Réaliser une plus-value immobilière
Acheter au bon moment, pas si difficile ?

Pour réaliser une bonne affaire immobilière, il faut acheter au moment où le prix du m² est au plus bas. Pour cela vous disposez de plusieurs outils en ligne, mis gratuitement à votre disposition par des professionnels. Attention toutefois à ne pas interpréter les chiffres trop rapidement.

Où consulter l’évolution du prix du m² par ville ?

Le réseau MeilleursAgents édite un baromètre des prix de l’immobilier intéressant. Tout d’abord l’internaute peut consulter la courbe d’évolution du m² par ville, mais aussi un indice de tension. Cet indice de tension indique le nombre d’acheteurs pour un vendeur. Plus cet indice est élevé, plus la demande est supérieure à l’offre et plus les prix sont susceptibles de monter.

Les notaires éditent une note de conjoncture particulièrement complète sur la région parisienne. On peut notamment y consulter la courbe d’évolution des prix du m² par département sur longue période. Une carte interactive permet de déterminer de combien les prix ont augmenté ou baissé sur 3 mois, 1 an ou 5 ans. Leurs données sont particulièrement complètes, car toute transaction immobilière doit passer par un notaire.

Note : tous les baromètres des réseaux d’agences immobilières calculent une moyenne des prix du m². Les notaires calculent une médiane, c’est-à-dire que la moitié des ventes s’est effectué au-dessus de ce nombre et l’autre moitié en dessous.

Ces villes d’Île-de-France où les prix du m² pourraient augmenter

En consultant la note de conjoncture des notaires d’Île-de-France, on se rend compte que le prix des appartements en région parisienne est au plus haut depuis 10 ans. En revanche celui des maisons de la grande couronne est inférieur à son pic de septembre–novembre 2011.

Les notaires éditent une liste des évolutions des prix du m² de toutes les villes de chaque département francilien. On y voit que le prix des maisons anciennes de Draveil (91) est en recul de -4,4 % sur 5 ans. À Argenteuil (95) le déclin est de -8 % sur cette même période.

Toutefois la proche couronne pourrait aussi voir le prix des maisons anciennes augmenter. Ainsi à Livry-Gargan (93) les montants des ventes sont à -7,7 % en dessous de leur niveau d’il y a 5 ans. À Tremblay-en-France (93) le niveau semble même avoir baissé de -10,8 % sur cette même période.

Ces villes de province où le prix du m² pourrait augmenter

Lorsque l’on se penche sur la carte des prix de l’immobilier du réseau MeilleursAgents, on voit que le pic à Marseille a été atteint entre 2006 et 2007. En ce début 2018 le montant des ventes se trouve en dessous de ce pic, signe qu’une remontée pourrait avoir lieu.

Même schéma à Perpignan, où le m² se vendait plus cher en 2008. D’après les chiffres du réseau, en 10 ans les prix ont même chuté de -18,5 %. La ville de Grenoble pourrait peut-être réserver de bonnes affaires, eu égard à un niveau de prix se trouvant là encore bien en dessous du pic de 2007.

C’est à Mulhouse que se trouvent les logements parmi les moins chers de France. D’après la courbe de MeilleursAgents, les prix du m² ont chuté de -21,6 % en 10 ans, bien en dessous de leur plus haut niveau de 2007.

Les prix du m² peuvent-ils vraiment remonter dans ma ville ?

Le prix de vente d’un bien ou d’un service est déterminé par la somme d’argent qu’un vendeur est prêt à poser sur la table pour se l’approprier. Si le vendeur est riche, il sera capable de payer plus, le prix de vente sera donc plus élevé et vice versa. C’est ainsi qu’il y a 3 ans une étude de la Coface estimait le marché de l’immobilier français surévalué.

Le candidat acheteur doit donc interpréter les évolutions du prix du m² avec du recul. Est-ce que finalement les logements n’étaient pas surcotés il y a quelques années ? Si la courbe est en phase descendante, va-t-elle effectivement amorcer une remontée ? Et plus en avant : puisque la courbe est en phase ascendante, ne vaut-il pas mieux en profiter pour acheter comme à Paris il y a 2 ans ?

Au-delà de ces questions auxquelles il est très difficile de répondre, le candidat acquéreur a tout intérêt à se focaliser sur les règles essentielles de l’immobilier.

Il peut par exemple identifier plusieurs maisons et appartements, proches de transports, commerces et services. Puis il peut rechercher l’évolution des prix du m² pour chaque logement, et identifier ceux dont les prix sont inférieurs à leur plus haut niveau. À partir de là, il doit prendre le temps de consulter les plans d’urbanisme pour sélectionner les zones géographiques les plus aptes à se développer.

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