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Comment savoir si le prix du m² peut augmenter dans ma ville ?

Pour savoir si la valeur de la pierre peut augmenter dans votre ville, vous pouvez consulter l’historique des prix du m². S’ils sont aujourd’hui inférieurs à ceux d’il y a 5 ans, alors vous avez des chances de plus-values immobilières. Pour cela les chiffres des notaires sont à votre disposition en ligne, mais attention à la conjoncture économique régionale.

Consultez l’évolution du prix du m² dans votre ville

Les notaires mettent à votre disposition 2 sites pour mesurer l’évolution des prix de l’immobilier en France :

  • Si vous habitez en province, c’est celui-ci.
  • Si vous habitez en région parisienne, c’est celui-là.

Admettons que vous habitiez à Grenoble (38), vous vous rendez sur le baromètre immobilier des notaires, et vous rentrez le nom de votre ville dans le moteur de recherche au-dessus de la carte.

Le résultat vous montre le prix médian des maisons et des appartements. Cliquez sur l’icône « en savoir plus », pour ouvrir une fenêtre avec les prix des logements en détail.

Lors de cette mise à jour du 14 août 2020, nous voyons que le prix de vente médian d’un appartement à Grenoble est de 2270 €/m², en hausse de +3 % sur 5 ans. Les prix peuvent encore augmenter, mais rien n’est certain. Recherchons plutôt une ville des alentours où ils sont en baisse sur 5 ans.

En cliquant sur Échirolles, on voit que le prix médian d’un appartement ancien est de 1600 €/m², en recul de -11,8 % sur 5 ans. A priori cette ville présente des opportunités de plus-values immobilière à moyen terme. Et elle n’est pas la seule, la chute des prix de l’immobilier arrive également au sein de grandes villes.

Si vous habitez en région parisienne, entrez le nom de la ville ou du quartier dans le moteur des recherches de la chambre des notaires de Paris. Admettons par exemple que vous habitiez à L’Isle-Adam (95), et que vous recherchiez un appartement ancien.

À la date de cette mise à jour le 16 novembre 2020, le prix médian d’un appartement ancien y est de 3540 €/m², en recul de -17,3 % sur 5 ans. Les prix du m² ont donc de la marge  pour augmenter, au moins pour rejoindre leur niveau d’il y a 5 ans, surtout dans un contexte où les prix de l’immobilier grimpent en Île-de-France.

Identifier les villes où les prix du m² baissent sur 5 ans

Les sites des notaires permettent également d’identifier rapidement les villes où les prix de l’immobilier pourraient augmenter.

En région parisienne, entrez le numéro d’un département dans le moteur de recherche. Puis faites dérouler la page en dessous de la carte, jusqu’à tomber sur un tableau qui liste les plus importantes villes du département. La colonne de gauche « EVO. Sur 5 ans » liste les plus et moins-value immobilières sur 5 ans.

À la date de cette mise à jour, le 16 novembre 2020, on s’aperçoit ainsi que les appartements anciens de La Courneuve (93) ont perdu -1,1 % en 5 ans, désormais à 2860 €/m². Y a-t-il une possibilité de plus-value ? Oui, si les prix augmentent.

Même observation pour les maisons de Brunoy (91) qui affichent -2,8 % à 327 100 €. Si les prix du m² remontent au moins à leur niveau de 5 ans, il y a des chances de plus-value.

Mais il ne s’agit que d’une possibilité à bien mettre au conditionnel, car certains facteurs sont nécessaires pour que la pierre prenne de la valeur. Car si les prix de la pierre continuent de chuter, les conséquences peuvent être dévastatrices.

Ces facteurs à prendre en compte avant d’acheter

Le fait que les prix du m² soient en baisse depuis 5 ans est un point de départ, mais ça ne suffit pas à signer chez le notaire. Car pour que la valeur de l’immobilier augmente, il faut de l’activité humaine, or même les retraités peuvent alimenter le marché du logement.

Les villes de Rennes et Bordeaux se sont dotées d’une LGV (Ligne à Grande Vitesse) qui les relie au reste du monde, facilitant les échanges commerciaux. À Marseille on a agrandi le terminal portuaire pour amener voyageurs et marchandises.

Résultat : sur Rennes Métropole les prix des maisons ont gagné +20,4 % en 5 ans, ceux des appartements ont pris +19,2 % sur la même période.

En revanche Amiens (80) semble éprouver des difficultés à remonter la pente. Les prix des maisons n’ont pris que 0,4 % sur 5 ans, ceux des appartements baissent de -3,7 %.

Alors, comment identifier les régions dynamiques et celles qui font du surplace ? Un bon outil est la note de conjoncture régionale de la Banque de France, consultable ici.

Celle parue en novembre 2020 sur les Hauts de France est très pessimiste : « Les carnets de commande très dégarnis et l’effet économique des mesures sanitaires rendent très probable un net déclin de la production. ».

Celle de l’Auvergne-Rhône-Alpes dit « En novembre, le retour du confinement devrait peser sur l’ensemble de l’activité régionale et plus certainement sur les services ». Rien de bien réjouissant donc, il faudra sans doute attendre la fin du 1er trimestre 2021 pour retrouver de l’optimisme.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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Olfa BEN LAKHAL
26 mars 2020 1 h 07 min

Bonjour, j’ai décidé d’acheter dans le neuf à Bezons à côté du tram? Est-ce que cela est une bonne idée ? Merci

Freddy Six
17 mai 2019 13 h 13 min

Je désire acheté sur Sailly-sur-la-Lys (62) Maison individuelle de 95m2 avec 690 m2 de terrain. Rien à faire tout équipé cuisine refaite neuve et salle de bain refaite baignoire douche à l italienne. 4 chambres. Un grand chalet se trouve dans le jardin C est de pap. La maison à… Lire la suite »