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Zones Pinel 2019 : où investir dans l’immobilier ?

mise à jour: 23 janvier 2019
Programmes immobiliers neufs, Lyon
Acheter un appartement neuf et le mettre en location pour réduire ses impôts.

La loi de défiscalisation Pinel attribue une remise d’impôt jusqu’à 21 % du prix d’un logement acquis pour être mis en location. En échange l’investisseur doit respecter certaines règles, dont le bon choix de son emplacement géographique. Voici la liste des 3 zones Pinel en vigueur en 2019, ainsi que les prix de l’immobilier au sein des villes concernées.

Les zones Pinel en 2019

Les nouveaux investissements locatifs en loi Pinel sont réservés aux zones suivantes :

  • A.
  • A bis.
  • B1.

Chacune de ces zones représente un niveau de tension immobilière, c’est-à-dire un degré de déséquilibre entre les besoins en logements et les prix du m² environnant. La zone A bis est la plus tendue. Elle inclut tous les arrondissements de Paris, ainsi que 76 communes de départements en petite et grande couronne.

On compte par exemple Saint-Germain-en-Laye (78), où les notaires constatent des prix de l’immobilier médian de 5850 €/m². Pour autant des communes moins chères comme Saint-Denis (93) sont également incluses, malgré des prix de 3500 €/m² plus abordables.

La zone A réunie d’autres agglomérations au marché immobilier tendu. Son périmètre inclut la Côte d’Azur, le Genevois français, d’autres agglomérations de Paris, et plus généralement les communes où les prix des logements sont élevés.

On pense notamment à Aix-en-Provence (13) qui affiche des prix médians de 4040 €/m². Sa grande sœur Marseille (13) est incluse dans la zone avec un marché à 2500 €/m², ce qui est plus abordable pour investir dans l’immobilier en vue de sa retraite.

La zone B1 comprend elle-aussi des agglomérations au sein desquelles les loyers et les prix de l’immobilier sont élevés. Elle représente toutefois un marché moins tendu, comme une partie de la grande couronne parisienne. On y trouve par exemple des petites villes comme Ennery (95) ou Ecquevilly (78), respectivement de 2400 et 4200 habitants.

Mais l’on y trouve aussi de grandes agglomérations comme celle de Saint-Nazaire (44) et Bordeaux (33). Les notaires constatent que l’immobilier vaut respectivement 1940 €/m² et 4300 €/m².

Une loi Pinel dans l’ancien pour 2019

Les logements anciens se trouvant au sein des zones Pinel sont éligibles au dispositif de défiscalisation. Mais c’est toutefois à la condition d’y effectuer des rénovations qui les transforment en logements neufs.

Aussi afin de lutter contre la désertification des vieux centres-villes, un nouveau dispositif a vu le jour au 1er janvier 2019. Proposé par le ministre de la ville Julien Denormandie, il s’adresse aux investissements dans l’immobilier ancien avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total du projet.

Les remises d’impôt seront les mêmes que dans le cadre de la loi Pinel, les obligations de mise en location aussi. Il reste encore à définir si ce nouveau dispositif sera cumulable avec le crédit d’impôt pour la transition énergétique.

Attention au plafond d’investissement

Afin d’éviter une forte inflation sur les prix de l’immobilier neuf, le législateur a installé un plafond de prix d’achat, au-delà duquel la remise d’impôt n’est plus disponible. Ce plafond s’applique en 2 règles essentielles :

  • Un prix de vente maximum de 5500 €/m².
  • Un prix d’achat maximum de 300 000 € par foyer fiscal et par an.

D’après les données récoltées par les notaires, les prix de l’immobilier neuf à Paris atteignaient 10 540 €/m² de médiane entre avril et septembre 2018. Ce niveau rend les programmes des promoteurs peu intéressants pour la défiscalisation Pinel.

Rappelons également que la remise d’impôt en loi Pinel entre dans le calcul du plafond global de niches fiscales. En France métropolitaine il est de 10 000 € par foyer, et monte à 18 000 € dans les régions d’outre-mer.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer