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La garantie visale pour loyers impayés : impression mitigée

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Le propriétaire bailleur aimerait sans doute voir plus de précisions sur le délai d'indemnisation.

Les investisseurs immobiliers disposent désormais d’une protection d’Action Logement en cas de loyers impayés. La garantie Visale se substitue au locataire défaillant, quel que soit son âge, même s’il est en précarité professionnelle, pour une longue durée et un plafond raisonnable. Malheureusement si le dispositif promet un traitement rapide du dossier, le délai d’indemnisation mérite d’être lui aussi précisé clairement, et ce n’est pas le cas.

Jusqu’à 3 ans de loyers garantis par l’État

À partir du 1er février dernier, les nouveaux baux de location peuvent être couverts par la garantie Visale. Pas de plafonds de revenus pour le locataire et le bailleur, étudiants, intermittents, CDD et contrats en période d’essai sont les bienvenus.

En revanche, les plus de 30 ans titulaires d’un CDI confirmé (ayant passé la période d’essai), ne sont pas éligibles au dispositif. Les étudiants non boursiers inscrits au foyer fiscal de leurs parents n’ont pas droit à la garantie Visale.

Durant les 3 premières années de la mise en location, Visale indemnisera le bailleur en cas de défaut de paiement, dans la limite de 36 mensualités. Pas de carence locative, le dispositif démarre dès la signature du bail. Même les logements loués en colocation sont éligibles, à condition de faire signer un bail à chaque colocataire.

Le seuil d’indemnisation est raisonnablement élevé : 1500 € à Paris et 1300 € dans le reste de l’Hexagone et de ses régions d’outre-mer, loyers et charges comprises. Cerise sur le gâteau : le dispositif s’adresse aux moins de 30 ans, sans aucune restriction particulière (donc même en CDI confirmé), pour tous les contrats signés à partir du 1er septembre 2016.

En cas de non paiement des loyers, l’organisme Action Logement qui chapeaute la garantie Visale, se substitue au locataire défaillant et paye lui-même le bailleur malheureux. Il reste à savoir sous combien de temps, et c’est là où règne le plus grand flou.

Délai d’indemnisation de la garantie Visale : aucun engagement

Exactement comme dans le cadre d’une assurance loyers impayés, le dispositif Visale implique que le bailleur envoie d’abord une lettre recommandée avec accusé de réception à son locataire. Il doit le faire une fois que 15 jours calendaires se sont écoulés depuis la date du paiement supposé. Son courrier doit inclure « une mise en demeure de régler sous huitaine ».

Une fois passée ces 8 jours, il doit faire sa déclaration de non paiement sur Visale, dans un maximum de 30 jours calendaires suivant la date de paiement supposé. Le propriétaire bailleur a donc intérêt à effectuer sa déclaration en même temps que son courrier à son locataire défaillant, sans quoi il ne lui resterait que 7 jours après la huitaine promise dans sa mise en demeure.

À partir de là, Action Logement ne s’étend pas sur le délai de remboursement, et reste plutôt opaque sur sa définition du loyer impayé. À un tel point que l’on croit comprendre que l’indemnisation démarre à partir de 2 mois d’impayé total, ou  à une valeur d’impayé partiel correspondant à 1 mois de loyer.

Visale La garantie visale pour loyers impayés : impression mitigée
Source : https://www.visale.fr/page_static/images/CP/Fiche%20Bailleur%20-%20Delais%20de%20declaration.pdf

Par ailleurs, si « Action Logement s’engage à instruire votre dossier dans les meilleurs délais, sous quinzaine », l’organisme ne parle que de verser « rapidement les sommes prises en charge ». En clair : le dispositif s’engage sur un délai de validation du dossier, mais pas de règlement des loyers impayés.

Comment obtenir la garantie Visale pour un bailleur

Locataires et bailleurs se rendent sur le site de Visale pour s’inscrire. Cette inscription doit impérativement être acceptée par l’organisme, avant la signature du bail. Le bailleur doit s’assurer que le taux d’effort maximum ne dépasse pas 50 % chez les plus de 30 ans, et est compris dans une fourchette de 30 à 50 % chez les moins de 30 ans.

Concrètement, si les loyers et charges sont de 500 €, les revenus d’un locataire de plus de 30 ans ne doivent pas être inférieurs à 1000 €. S’il a moins de 30 ans, ils doivent se situer entre 1000 € et 1500 €. Si le budget logement d’un locataire de moins de 30 ans représente moins de 30 % de ses revenus, il n’est pas éligible à la garantie Visale. Cette mesure est sans doute destinée à ne pas concurrencer les assurances loyers impayés classiques.

Une fois le dossier complété, il est révisé par les services d’Action Logement. Une fois validé, le propriétaire peut commencer à louer sous la protection du dispositif.

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