AccueilInvestissement locatifComment calculer la plus-value immobilière en 2022 ?

Comment calculer la plus-value immobilière en 2022 ?

Le marché immobilier se porte bien, vous envisagez donc de revendre un de vos biens immobiliers . Vous avez bien acheté, les prix sont montés, vous allez réaliser une plus-value immobilière. S’il ne s’agit pas de votre résidence principale, vous serez taxé par l’administration fiscale, sauf dans certains cas d’exonération. La taxation de la plus-value dépend du régime applicable : le régime des particuliers ou le régime des professionnels. Emprunter Malin vous donne tous les secrets pour faire baisser la taxe sur la plus-value immobilière !

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

Vous dégagez une plus-value immobilière dès lors que le prix de vente du bien immobilier, des parts de SCI ou de SCPI est supérieur au prix d’achat. À l’inverse, lorsque la différence prix de vente – prix d’achat est négative, vous engrangez une moins-value.

On entend par prix de vente celui mentionné dans l’acte de vente, déduction faite :

  • De la TVA ;
  • Des frais supportés par le vendeur comme les frais d’agence immobilière, frais de réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires…

Le prix d’achat quant à lui peut être majoré des frais relatifs à l’acquisition (frais de notaire, par exemple), soit au réel si vous pouvez les justifier, soit en appliquant un forfait de 7.5 %.

Les travaux d’amélioration peuvent aussi être ajoutés au prix d’acquisition, si vous êtes capables d’en apporter la preuve par des factures. Après 5 ans de détention, et sans justificatifs, vous pouvez aussi appliquer le taux forfaitaire de 15 %.

Au total, si vous vendez votre bien au bout d’un minimum de 5 ans, vous pouvez augmenter le prix d’achat pour le calcul de la plus value de 22,5% !

Une fois ces calculs opérés, vous obtenez la base taxable de la plus-value immobilière.

Comment calculer l’assiette taxable de plus-value : exemple

 

Vous avez acheté une résidence secondaire à 200 000 euros. Vous la revendez au bout de 7 ans à 300 000 euros, après avoir fait des travaux d’amélioration.

 

Le montant de la plus-value brute s’élève à 100 000 euros.

Vous n’avez pas conservé les justificatifs des frais d’acquisition et de travaux, vous décidez donc d’appliquer les deux forfaits de 7.5 % et 15 %.

 

Assiette taxable de la plus-value : 300 000 – [(200 000 x 0.075) + (200 000 x 0.15)] = 45 000 euros au lieu de 100 000 euros.

Quand est-on exonéré de plus-value en immobilier ?

Il existe plusieurs causes d’exonération de plus-value immobilière, tenant au vendeur, à l’acheteur ou au bien immobilier (appartement, maison, terrain à bâtir…).

Les exonérations de plus-values du vendeur

Vous serez exonéré de taxation sur la plus-value si :

  • Vous êtes non-résident fiscal en France ;
  • Vous êtes titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité et votre revenu fiscal de référence n’excède pas un plafond légal ;
  • Vous êtes âgé, handicapé et résidez dans un établissement médicalisé (sous respect du plafond de revenus et à condition de ne pas être assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière -IFI).

Les exonérations liées à l’acquéreur

Vous ne serez pas taxé si vous revendez votre logement :

  • À un organisme de logement social (attention, cette disposition prend fin au 31 décembre 2022) ;
  • À un promoteur s’engageant à réaliser des logements sociaux ;
  • Suite à une expropriation, mais à condition de racheter un nouveau bien dans les 12 mois.

Les exonérations relatives au bien immobilier

Vous serez exonéré de plus-value immobilière si vous revendez :

  • Votre résidence principale et ses dépendances (garage, par exemple) ;
  • Un droit de surélévation (jusqu’au 31 décembre 2022) ;
  • Un bien immobilier dont le prix est inférieur à 15 000 euros.

Comment se calcule la taxe sur la plus-value immobilière ?

Comment se calcule la taxe sur la plus-value immobilière ?

Plus-value immobilière résidence secondaire ou investissement locatif

Le calcul de la taxe sur la plus-value des particuliers concerne les propriétaires de résidences secondaires, l’investisseur locatif en location nue, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou encore l’associé d’une SCI à l’IR.

Le régime de la plus-value des particuliers prévoit une double taxation :

Pour calculer l’impôt sur la plus-value immobilière, vous devez ;

  • Déterminer le montant de la plus-value imposable ;
  • Appliquer les abattements pour durée de détention ;
  • Appliquer la surtaxe pour les plus-values supérieures à 50 000 euros après abattement.

Lire aussi : La fiscalité du LMNP

Les abattements sur la plus-value

Vous avez sûrement tiqué devant les taux d’imposition de la plus-value immobilière. Heureusement, le Code général des impôts prévoit des abattements pour durée de détention du bien immobilier, applicables à l’IR et aux prélèvements sociaux.

Voici le barème de l’abattement pour durée de détention :

NOMBRE D’ANNÉES DE DÉTENTIONIR : TAUX D’ABATTEMENT APPLICABLE POUR CHAQUE ANNÉE DE DÉTENTION.PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX : TAUX D’ABATTEMENT APPLICABLE PAR ANNÉE DE DÉTENTION
0 à 5 ans0 %0 %
6 à 21 ans6 % par an1,65 % par an
La 22ème année révolue4 % par an1,60 % par an
Après 22 ansExonération9 %
Après 30 ansExonérationExonération

Ainsi, pour être totalement exonéré de taxes sur la plus-value immobilière, vous devez conserver le bien pendant au moins 30 ans.

À savoir : sous conditions, il existe des abattements exceptionnels allant de 70 à 85 % si le bien est situé en zone tendue ou de revitalisation du territoire.

La taxe supplémentaire sur les plus-values élevées

Après application des abattements, votre plus-value est supérieure à 50 000 euros ? C’est une bonne nouvelle, mais vous devez payer une taxation supplémentaire, selon un barème progressif allant de 2 à 6 %.

Astuce : n’oubliez pas que après 22 ans, l’exonération sur la plus value est totale, cette surtaxe ne s’applique donc pas. Attention, les prélèvement sociaux s’appliquent encore eux jusqu’à la 30ème année.

L’appréciation des 50 000 euros s’entend par personne. Autrement dit, en couple, le seuil passe à 100 000 euros.

Voici le barème sur les plus-values immobilières élevées

Montant de la plus-valueMontant de la taxe additionnelle
Entre 50 001 € et 60 000 €2% x PV – (60 000 – PV) x 1/20
Entre 60 001 € et 100 000 €2% x PV
Entre 100 001 € et 110 000 €3% x PV – (110 000 – PV) x 1/10
Entre 110 001 € et 150 000 €3% x PV
Entre 150 001 € et 160 000 €4% x PV – (160 000 – PV) x 15/100
Entre 160 001 € et 200 000 €4% x PV
Entre 200 001 € et 210 000 €5% x PV – (210 000 – PV) x 20/100
Entre 210 001 € et 250 000 €5% x PV
Entre 250 001 € et 260 000 €6% x PV – (260 000 – PV) x 25/100
Supérieure à 260 000 €6% x PV

Ce calcul est complexe, et en pratique, il est fait par le notaire.

Exemple de calcul d’impôt sur la plus-value

Reprenons notre exemple précédent, avec la plus-value nette de 45 000 euros. Supposons que procédez à la revente du bien immobilier après 10 ans.

Abattement sur l’IR 

  • 6 % par an pour les années 6 à 10, soit 5 ans.
  • 6 x 5% = 30 %
  • 30 % x 45 000 euros = 13 500 euros

IR sur la plus-value immobilière

  • 45 000 – 13 500 = 31 500 euros
  • 19 % x 31 500 euros = 5 985 euros

Abattement sur les prélèvements sociaux

  • 1.65 % x 5 ans = 8.25 %
  • 8.25 % x 45 000 = 3 712.50 euros

Prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière

  • 45 000 – 3 712.50 = 41 287.5 euros
  • 41 287.5 x 17.2 % = 7 101.45 euros

Montant total des taxes sur la plus-value immobilière

  • 5 985 + 7 101.45 = 13 086.45 euros

Comment ne pas payer de plus-value sur la résidence secondaire ?

Comment ne pas payer de plus-value sur la résidence secondaire ?

Vous l’avez compris, la première possibilité pour ne pas payer d’impôt sur la plus-value de votre résidence secondaire ou de votre investissement locatif, consiste à garder le bien au moins 30 ans.

Dans les autres cas d’exonération, nous avons aussi vu la cession inférieure à 15 000 euros et la cession en faveur d’un organisme de logement social.

Mais l’astuce dont nous vous parlions en intro, c’est le remploi du prix de cession pour l’achat de la résidence principale. Le principe est simple : vous ne serez pas taxé sur la plus-value si vous utilisez le prix de vente de la résidence secondaire pour acquérir une résidence principale.

Vous devez respecter certaines conditions pour le fisc ne vienne pas retoquer l’opération :

  • La résidence secondaire ou le bien en investissement locatif est revendu pour la première fois ;
  • Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédentes ;
  • Vous procédez à la nouvelle acquisition dans un délai de 24 mois.

Comment déclarer la plus-value immobilière aux impôts ?

C’est le notaire chargé de la vente qui s’occupe du calcul de la plus-value imposable et de percevoir la taxe sur la plus-value. Si vous devez la déclarer, c’est simplement pour que l’administration puisse déterminer votre revenu fiscal de référence. Vous ne la paierez pas une seconde fois !

Vous devez remplir la case 3VZ de votre déclaration de revenus relatives aux plus-values.

Alors, quel montant mettre dans la case 3VZ ? Celui de la plus-value nette, après abattements fiscaux !

Plus-value immobilière SCI : le cas des SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés)

Plus-value immobilière : le cas des SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés)

En SCI à l’impôt sur les sociétés, la plus-value ne relève pas du régime des particuliers, mais du régime des plus-values professionnelles. Elle se calcule de manière bien différente et fait naître une double imposition si les associés décident de se verser des dividendes.

La plus-value imposable se constitue de la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (VNC).

La VNC intègre les amortissements pratiqués pendant la durée de détention du bien immobilier. Plus cette durée a été longue, plus la VNC est faible. Vous comprenez qu’une VNC faible = plus-value élevée !

En SCI à l’IS, la logique est inversée ! Plus vous gardez le bien longtemps, plus vous serez imposé à la revente. Mais c’est en fait une manière de compenser pour les réductions d’impôts acquises chaque année via l’amortissement du bien. Pour rappel, en SCI à l’IS, vous déduisez 2 à 3% de la valeur du bien tous les ans de vos loyers, dans le calcul de votre IS.

La plus-value est ensuite imposée :

  • Au niveau de la société : au taux réduit de 15 % (pour la partie de la plus-value inférieure à 38 200 euros), puis au taux normal de 25 % pour la partie de la plus-value dépassant 38 200 euros  ;

Si les associés décident de se verser un dividende :

  • Entre les mains des associés : au prélèvement forfaitaire unique (flat tax) de 30 % (12.8 % d’IR et 17.2 % de prélèvements sociaux). Sur option valable pour tous vos revenus de capitaux mobiliers, vous pouvez préférer l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Vous bénéficiez alors d’un abattement de 40 % sur le montant brut du dividende, et déduisez la CSG de 6.8 %.

Plus value immobilière ou Impôts sur la Fortune Immobilière (IFI) ?

Maintenant que vous êtes incollable sur les plus-values immobilières, vous pourrez faire le calcul pour savoir s’il est plus rentable de vendre une propriété ou de la garder. Dans le cas où votre patrimoine immobilier dépasse les 800 000 €, vous serez redevable de l’IFI. Il existe de nombreuses solutions pour payer moins d’Impôts sur la Fortune Immobilière, comme par exemple vendre votre bien.

Dans les deux cas, vous serez taxé, mais il est intéressant de faire la simulation pour voir quelle solution est la plus rentable. Pour plus de techniques pour payer moins d’IFI, lisez notre dossier complet sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

Fiscalité : comment payer moins d’Impôts sur la Fortune Immobilière ?

 

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Théau Ravier
Théau Ravierhttps://www.emprunter-malin.com/
Investisseur immobilier depuis ses 25 ans, Théau Ravier partage son expérience et ses conseils sur Emprunter-malin.com