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Calcul des frais de notaire lors d’un achat immobilier

mise à jour: 28 septembre 2018
Etude de notaires
La majeure partie des frais d'achat immobilier est constituée de taxes.

Toute vente immobilière doit être officialisée par une étude notariale. Les transactions sont inscrites sur des actes officiels payants, et sont sujettes à des taxes. L’ensemble est injustement nommé frais de notaire, car plus de 80 % des frais d’acquisition vont aux collectivités territoriales. Étant constitués en grande partie de droits de mutation entre propriétaires, ils diffèrent entre l’immobilier neuf et ancien.

Montant des frais de notaire sur l’immobilier ancien

Prenons l’exemple d’un bien immobilier ancien acheté 300 000 € dans le département du Rhône (69). En utilisant la calculette des notaires, on voit que les nouveaux propriétaires auront 22 600 € de frais d’acquisition.

Ce montant est constitué de 17 420 € de droits d’enregistrement. Également appelés droit de mutation, ils se montent à 4,5 % du prix de vente dans pratiquement tous les départements de France. Cette somme est répartie entre les communes, les intercommunales et les conseils généraux.

Les nouveaux propriétaires devront également verser 739 € de TVA, somme qui va donc directement à l’État. Mais ce n’est pas fini, ils devront payer 300 € au service des hypothèques, afin de s’assurer que le bien convoité n’est pas saisi par une banque. C’est ce que l’on appelle la sécurité immobilière.

On arrive enfin aux émoluments du notaire, c’est-à-dire sa rémunération. L’étude perçoit 2847 € sur la vente, ce qui dans cet exemple ne représente que 0,9 % du prix. Ces émoluments sont plafonnés par l’État et révisés tous les ans.

Les acquéreurs ajoutent 850 € de formalités, comme la rédaction d’une promesse de vente, et 400 € de frais de débours (avances sur certaines dépenses).

Au final les frais d’acquisition représentent 7,5 % de cet achat immobilier, une somme qui représente souvent un frein à l’accession à la propriété pour les jeunes. Lorsqu’ils n’ont pas suffisamment d’apport personnel pour régler cette somme, ils se tournent vers les programmes des promoteurs.

Montant des frais d’achat sur l’immobilier neuf

Un logement est considéré comme neuf s’il n’a jamais eu de propriétaire au cours des 5 dernières années. Les maisons et appartements achetés auprès des promoteurs et lotisseurs, n’ont donc jamais eu de propriétaire. Et s’ils n’en ont jamais eu, il n’y a donc pas de droits de mutation. C’est l’une des nombreuses astuces utilisées par les notaires pour diminuer la facture de l’acheteur.

Au final les frais d’achat immobilier sont beaucoup moins importants dans le neuf. Toujours en utilisant la calculette des notaires, nous nous penchons sur un appartement situé dans un ensemble de 300 autres unités dans le Rhône (69), vendu 300 000 €.

Le montant total des frais d’achat se limite à 4900 €, soit seulement 1,6 % du total. Dans cette configuration, les nouveaux propriétaires ne payeront que 2485 € de taxes :

  • 1787 € de publicité foncière,
  • 300 € de sécurité immobilière,
  • 398 € de TVA.

Sur cette opération, les émoluments du notaire sont de 1138 € plus 850 € de formalités, soit 1988 €. Comme dans l’ancien, 400 € de frais de débours sont prévus.

Les frais d’achat immobilier devant être payés par l’acquéreur, les jeunes ménages se tournent souvent vers les programmes des promoteurs et des lotisseurs. Absence de droits de mutation oblige, l’apport personnel est donc beaucoup moins important.

Il reste que les prix du m² neuf peuvent être 30 % plus élevés que ceux de l’ancien. La viabilité de l’opération n’est donc qu’une question de calcul, qui doit également prendre en compte la faible consommation énergétique des nouveaux programmes immobiliers.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer