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Calculer les frais de notaire d’un achat immobilier

Toute vente immobilière doit être officialisée par une étude notariale. Les transactions sont inscrites sur des actes officiels payants, et sont sujettes à des taxes. L’ensemble est injustement nommé frais de notaire, car plus de 75 % des frais d’achat immobilier vont au Trésor Public. Étant constitués en grande partie de droits de mutation entre propriétaires, ils diffèrent entre l’immobilier neuf et ancien.

Tout comprendre sur les frais de notaire

Pour qu’une transaction immobilière soit finalisée, l’intervention d’un notaire est obligatoire. Le notaire est d’ailleurs la seule personne habilitée à s’occuper d’un contrat de vente et d’achat d’un bien immobilier. Un acte légal, qui est ensuite publié au « Service de publicité foncière ».

À combien s’élèvent les frais de notaire ?

L’intervention du notaire, obligatoire, implique un coût. Ce sont les frais de notaire. Évolutive, la valeur totale de ces frais se base sur le montant du bien acheté, sa classification (neuf, ancien) et sa localisation.

De manière générale, le calcul des frais de notaire s’établit comme suit :

  • Pour un achat dans le neuf, il faut compter 2 à 4 % du montant total du bien, en frais de notaire ;
  • Pour un achat dans l’ancien, il faut compter 7 à 9 % du montant total du bien, en frais de notaire.

De quoi sont composés les frais de notaire ?

L’ensemble des frais de notaire ne termine pas dans la poche du notaire, bien au contraire. Une grande partie revient aux caisses de l’État.

Voici comment se décomposent ces frais :

  • 68% des frais correspondent aux taxes qui sont reversées par le notaire au Trésor Public ;
  • 15% du montant correspondent aux débours. Il s’agit des sommes avancées par le notaire pour payer les multiples intervenants dans la transaction ;
  • Le reste (entre 17 et 20%) correspond à la rémunération du notaire.

Qui paie les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont réglés par l’acheteur du bien immobilier. Ces frais s’ajoutent à ceux déjà engagés et à venir, comme :

  • Le montant du bien immobilier acheté ;
  • Les commissions de l’agent immobilier ;
  • Les frais de la banque (d’où la nécessité de négocier au mieux les taux d’emprunt) ;
  • Les charges de copropriété (seulement dans le cas d’un achat en copropriété) ;
  • Les impôts locaux.

Les banques invitent souvent les futurs acquéreurs à régler les frais de notaire directement via un apport personnel. Or, dans certains cas, les finances ne le permettent pas. De fait, bon nombre d’investisseurs préfèrent se tourner vers l’achat dans le neuf.

Comment réduire les frais de notaire ?

Des frais de notaire trop élevés vous empêchent de mener à bien votre projet immobilier ? Il existe plusieurs leviers à actionner pour réduire le montant de ces frais.

1. Négocier le prix de vente auprès du propriétaire

Les frais de notaire sont corrélés au montant total du prix d’achat de votre bien immobilier. Ainsi, plus le prix d’achat est élevé, plus les frais de notaire le sont également !

Nous sommes conscients que négocier n’est malheureusement pas à la portée de tout le monde. Toutefois, vous pouvez vous montrer malin et :

  • Prêter une attention particulière au marché actuel : il est possible que le bien que vous visitez soit surcoté. Cela vous donne une marge de manœuvre afin de négocier les prix à la baisse ;
  • Prêter une attention particulière aux défauts du logement : confronter le vendeur aux défauts de son logement permet de se dégager là encore une petite marge de manœuvre afin d’espérer une négociation, vers le bas.

2. Déduire le montant du mobilier afin de faire baisser les frais de notaire

Acheter un logement tout équipé (ou presque) est un bon moyen pour faire baisser le montant des frais de notaire. En effet, il est possible de déduire du prix d’acquisition, la valeur du mobilier, de la cuisine équipée, etc…

En règle générale, la déduction ne doit pas dépasser les 5 à 6 % du prix de vente final. De même, vous devez appliquer une décote sur la valeur de ces biens, qui permet de prendre en compte la vétusté de ces éléments, accessoires et meubles. Une méthode efficace, mais risquée, le fisc étant plutôt regardant.

3. Échanger et négocier avec le notaire

Depuis la mise en œuvre d’un arrêté adopté en février 2020, le notaire peut appliquer gracieusement une remise de 20 % sur ses émoluments.

Bien évidemment, rien n’indique que le notaire aille en votre sens. En revanche, il est tout à fait possible d’évoquer le sujet avec lui.

4. Mieux cibler géographiquement, pour mieux investir

La valeur totale des frais de notaire évolue en fonction du type de bien acheté, mais aussi de sa situation géographique. Par exemple, la taxe départementale (qui entre en compte dans le calcul du montant à régler) n’est pas la même partout.

L’immense majorité des communes et des départements appliquent cette taxe à un taux de 4,80 %. Or, dans certaines zones comme le Morbihan, l’Isère, Mayotte et l’Indre, les autorités proposent des taux plus attractifs, à 3,80 %.

5. Négocier avec le vendeur

En pratique, c’est à l’acquéreur de s’occuper des frais de notaire. En réalité, il est possible de négocier avec le vendeur, afin qu’il les prenne en charge. Comment ? Avec un contrat acte en main. Ce contrat dispose d’une clause qui confirme que le vendeur supporte les frais du notaire et qu’il s’en acquitte dès lors que la vente est finalisée. Pour être activée, cette clause doit figurer dans le compromis de vente.

Simulation des frais de notaire sur l’immobilier ancien

Prenons l’exemple d’une maison ancienne acheté 260 000 € dans le département de l’Indre (36), sans hypothèque. En utilisant le site calculfraisdenotaires.net, on voit que les nouveaux propriétaires auront 18 000 € de frais d’acquisition.

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Ce montant est constitué de 13 234 € de droits d’enregistrement. Également appelés droits de mutation, ils se montent à 4,5 % du prix de vente dans pratiquement tous les départements de France. Cette somme est répartie entre les communes, les intercommunales et les conseils généraux.

Les nouveaux propriétaires devront également verser 674 € de TVA, somme qui va donc directement à l’État. Mais ce n’est pas fini, ils devront payer 260 € au service des hypothèques, afin de s’assurer que le bien convoité n’est pas saisi par une banque. C’est ce que l’on appelle la sécurité immobilière.

On arrive enfin aux émoluments du notaire, c’est-à-dire sa rémunération. L’étude perçoit 2522 € sur la vente, ce qui dans cet exemple représente moins  de 1 % du prix. Ces émoluments sont plafonnés par l’État et révisés tous les ans.

Les acquéreurs ajoutent 850 € de formalités et 400 € de frais de débours (avances sur certaines dépenses).

Bilan : dans cette opération les frais d’achat immobilier s’élèvent à 18 000 €, soit 7 % du prix de vente du logement. Sur ces 18 000 €, pas moins de 79 % vont gonfler les caisses du Trésor Public.

Dans le cas d’un projet d’accession immobilière, les banques demandent aux emprunteurs d’amener le montant des frais d’achat à titre d’apport personnel. Lorsque ces derniers n’ont pas suffisamment de ressources, ils se tournent vers l’immobilier neuf pour lequel les taxes sont réduites.

Pour info : une astuce pour diminuer les frais d’achat immobilier, consiste à acheter de l’ancien avec travaux. On trouve beaucoup d’offres sur les ventes domaniales de l’État.

Calcul des frais d’achat sur l’immobilier neuf

Un logement est considéré comme neuf s’il n’a jamais eu de propriétaire au cours des 5 dernières années. Les maisons et appartements achetés auprès des promoteurs et lotisseurs, n’ont donc jamais eu de propriétaire. Et s’ils n’en ont jamais eu, il n’y a donc pas de droits de mutation. C’est l’une des nombreuses astuces utilisées par les notaires pour diminuer la facture de l’acheteur.

Au final les frais d’achat immobilier sont beaucoup moins importants dans le neuf. Toujours en utilisant la calculette des notaires, nous nous penchons sur un appartement neuf situé dans un ensemble de 300 autres unités en Seine-Saint-Denis (93), vendu 260 000 €.

S’il n’y a pas d’hypothèque, le montant total des frais d’achat se limite à 4500 €, soit seulement 2 % du total. Dans cette configuration, les nouveaux propriétaires ne payeront que 2181 € de taxes :

  • 1549 € de publicité foncière,
  • 260 € de sécurité immobilière,
  • 372 € de TVA.

Sur cette opération, les émoluments du notaire sont de 1008 € plus 850 € de formalités, soit 1858 €. Comme dans l’ancien, 400 € de frais de débours sont prévus.

Les frais d’achat immobilier devant être payés par l’acquéreur, les jeunes ménages se tournent souvent vers les programmes des promoteurs et des lotisseurs. Absence de droits de mutation oblige, l’apport personnel est donc beaucoup moins important.

Il reste que les prix du m² neuf peuvent être 30 % plus élevés que ceux de l’ancien. La viabilité de l’opération n’est donc qu’une question de calcul, qui doit également prendre en compte la faible consommation énergétique des nouveaux programmes immobiliers.

Montant des frais de notaire avec hypothèque

Tous les crédits immobiliers doivent être couverts par une garantie. Il peut s’agir d’une garantie émise par une société spécialisée, ou d’une hypothèque émise par un notaire. Les banques préfèrent largement les garanties, mais lorsqu’aucun garant n’a donné son accord, il faut bien se tourner vers l’hypothèque.

Dans ce cas les frais d’achat sur une maison ou un appartement sont plus chers. Prenons l’exemple d’un bien immobilier ancien acheté 260 000 € dans le Rhône (69). Admettons que l’opération s’effectue au moyen d’une hypothèque et du prêt à 0 % de l’État pour un montant de 80 000 €.

La calculette des notaires nous montre que les droits d’enregistrement s’établissent à 15 097 €, pour une sécurité immobilière de 416 € et une TVA de 902 €. Montant total des taxes : 16 415 €.

Les émoluments du notaire sur la vente sont de 2522 €, et de 840 € sur les prêts. Les formalités coûtent 1150 €. Au total, l’étude notariale vous facturera 4512 €, plus des frais annexes de 400 €.

Bilan : pour cette opération immobilière avec hypothèque les frais d’achat sont de 21 400 €. Ils représentent 8 % du prix de vente et sont à 77 % destinés au Trésor Public.

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Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.