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Calcul des frais de notaire lors d’un achat immobilier

Toute vente immobilière doit être officialisée par une étude notariale. Les transactions sont inscrites sur des actes officiels payants, et sont sujettes à des taxes. L’ensemble est injustement nommé frais de notaire, car plus de 75 % des frais d’achat immobilier vont au Trésor Public. Étant constitués en grande partie de droits de mutation entre propriétaires, ils diffèrent entre l’immobilier neuf et ancien.

Montant des frais de notaire sur l’immobilier ancien

Prenons l’exemple d’une maison ancienne acheté 260 000 € dans le département de l’Indre (36), sans hypothèque. En utilisant la calculette des notaires, on voit que les nouveaux propriétaires auront 18 000 € de frais d’acquisition.

Ce montant est constitué de 13 234 € de droits d’enregistrement. Également appelés droits de mutation, ils se montent à 4,5 % du prix de vente dans pratiquement tous les départements de France. Cette somme est répartie entre les communes, les intercommunales et les conseils généraux.

Les nouveaux propriétaires devront également verser 674 € de TVA, somme qui va donc directement à l’État. Mais ce n’est pas fini, ils devront payer 260 € au service des hypothèques, afin de s’assurer que le bien convoité n’est pas saisi par une banque. C’est ce que l’on appelle la sécurité immobilière.

On arrive enfin aux émoluments du notaire, c’est-à-dire sa rémunération. L’étude perçoit 2522 € sur la vente, ce qui dans cet exemple représente moins  de 1 % du prix. Ces émoluments sont plafonnés par l’État et révisés tous les ans.

Les acquéreurs ajoutent 850 € de formalités et 400 € de frais de débours (avances sur certaines dépenses).

Bilan : dans cette opération les frais d’achat immobilier s’élèvent à 18 000 €, soit 7 % du prix de vente du logement. Sur ces 18 000 €, pas moins de 79 % vont gonfler les caisses du Trésor Public.

Dans le cas d’un projet d’accession immobilière, les banques demandent aux emprunteurs d’amener le montant des frais d’achat à titre d’apport personnel. Lorsque ces derniers n’ont pas suffisamment de ressources, ils se tournent vers l’immobilier neuf pour lequel les taxes sont réduites.

Pour info : une astuce pour diminuer les frais d’achat immobilier, consiste à acheter de l’ancien avec travaux. On trouve beaucoup d’offres sur les ventes domaniales de l’État.

Montant des frais d’achat sur l’immobilier neuf

Un logement est considéré comme neuf s’il n’a jamais eu de propriétaire au cours des 5 dernières années. Les maisons et appartements achetés auprès des promoteurs et lotisseurs, n’ont donc jamais eu de propriétaire. Et s’ils n’en ont jamais eu, il n’y a donc pas de droits de mutation. C’est l’une des nombreuses astuces utilisées par les notaires pour diminuer la facture de l’acheteur.

Au final les frais d’achat immobilier sont beaucoup moins importants dans le neuf. Toujours en utilisant la calculette des notaires, nous nous penchons sur un appartement neuf situé dans un ensemble de 300 autres unités en Seine-Saint-Denis (93), vendu 260 000 €.

S’il n’y a pas d’hypothèque, le montant total des frais d’achat se limite à 4500 €, soit seulement 2 % du total. Dans cette configuration, les nouveaux propriétaires ne payeront que 2181 € de taxes :

  • 1549 € de publicité foncière,
  • 260 € de sécurité immobilière,
  • 372 € de TVA.

Sur cette opération, les émoluments du notaire sont de 1008 € plus 850 € de formalités, soit 1858 €. Comme dans l’ancien, 400 € de frais de débours sont prévus.

Les frais d’achat immobilier devant être payés par l’acquéreur, les jeunes ménages se tournent souvent vers les programmes des promoteurs et des lotisseurs. Absence de droits de mutation oblige, l’apport personnel est donc beaucoup moins important.

Il reste que les prix du m² neuf peuvent être 30 % plus élevés que ceux de l’ancien. La viabilité de l’opération n’est donc qu’une question de calcul, qui doit également prendre en compte la faible consommation énergétique des nouveaux programmes immobiliers.

Montant des frais de notaire avec hypothèque

Tous les crédits immobiliers doivent être couverts par une garantie. Il peut s’agir d’une garantie émise par une société spécialisée, ou d’une hypothèque émise par un notaire. Les banques préfèrent largement les garanties, mais lorsqu’aucun garant n’a donné son accord, il faut bien se tourner vers l’hypothèque.

Dans ce cas les frais d’achat sur une maison ou un appartement sont plus chers. Prenons l’exemple d’un bien immobilier ancien acheté 260 000 € dans le Rhône (69). Admettons que l’opération s’effectue au moyen d’une hypothèque et du prêt à 0 % de l’État pour un montant de 80 000 €.

La calculette des notaires nous montre que les droits d’enregistrement s’établissent à 15 097 €, pour une sécurité immobilière de 416 € et une TVA de 902 €. Montant total des taxes : 16 415 €.

Les émoluments du notaire sur la vente sont de 2522 €, et de 840 € sur les prêts. Les formalités coûtent 1150 €. Au total, l’étude notariale vous facturera 4512 €, plus des frais annexes de 400 €.

Bilan : pour cette opération immobilière avec hypothèque les frais d’achat sont de 21 400 €. Ils représentent 8 % du prix de vente et sont à 77 % destinés au Trésor Public.

Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.