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5 bonnes raisons pour NE PAS investir dans l’immobilier en 2021

La vaccination contre la Covid-19 a atteint ses objectifs, la France retrouve la croissance mais pas comme avant. Les prix des logements neufs continuent leur ascension, et les communes vont sans doute devoir taxer les propriétaires. Le tout dans un contexte où la fiscalité foncière est lourde, et où la seule bonne nouvelle semble être la stabilité probable des taux immobiliers. Voici en toute objectivité 5 bonne raisons pour ne pas investir dans l’immobilier en 2021.

1- Les prix de l’immobilier neuf pourraient augmenter

Pour le Commissariat Général au Développement Durable, au 2e trimestre 2021 les prix des appartements neufs ont augmenté de +1,8 %. Pour l’observatoire LPI la hausse affichait +4,1 % en juin 2021. Après une année difficile, il semble que le stock soit en train de se reconstituer.

Pour le Commissariat Général au Développement Durable, le nombre de maisons et d’appartements autorisés à être construits augmente de +2,8 % en 3 mois (fin juillet 2021). Malgré la reprise de l’économie, le nombre de logements commencés recule de -5,5 % sur la même période.

Dans un même temps, les mises en vente ont progressé de près de +46 % au 2e trimestre 2021, alors que les ventes décollent de +40 %. Les investisseurs représentaient 48 % des réservations de logements neufs au 1er trimestre 2021 (source : Fédération de Promoteurs Immobiliers). Rappelons que le d’investissement immobilier Pinel octroie des remises d’impôt dans 3 zones géographiques.

Ainsi les promoteurs pourraient être peu enclins à proposer des offres commerciales, dans un contexte où leur activité repart. Le Commissariat Général au Développement Durable note d’ailleurs que le prix des maisons neuves a décollé de +7,6 % au 2e trimestre 2021, par rapport au 2e trimestre 2020.

En conclusion : l’offre augmente, la demande reprend ce qui pourrait faire grimper les prix. Eu égard à la présence des aides de l’État, le budget pourrait tout de même rester acceptables pour les acheteurs potentiels.

2- La France est toujours en crise économique

D’après l’INSEE, la France était finalement en croissance de +1,1 % au 2e trimestre, la crise économique causée par le Covid 19 est peut-être derrière nous. Pour autant, le PIB reste à 3,2 % en dessous de son niveau d’avant  Covid-19.

La campagne de vaccination est presque achevée, mais de nouveaux variants font leur apparition. Certains sont plus résistants que d’autres aux différents vaccins, et l’on finit par espérer que l’on s’est fait injecté le bon.

Alors, faut-il attendre avant d’acheter de l’immobilier ou faut-il signer maintenant alors que l’activité économique redémarre ?

L’histoire le prouve, les prix du m² ont toujours chuté cours des périodes de récession. Pour autant cette fois-ci ce n’est pas du tout le cas. Si les volumes de ventes immobilières n’ont pas retrouvé leur niveau d’avant Covid-19, les prix continuent de grimper.

Pour le baromètre LPI, à la fin juin 2021 les prix des maisons anciennes ont gagné +1 % par rapport à la même période l’année dernière. Ceux des appartements anciens ont décollé +6,4 %. À ce propos, Emprunter Malin informe régulièrement ses lecteurs(trices) sur les villes présentant un fort potentiel de plus-value immobilière.

3- La fiscalité des revenus locatifs est lourde

Les loyers perçus sont sujets à une double imposition. Tout d’abord ils subissent une contribution sociale de 17,2 % après abattement si le loueur est au régime du micro foncier. Mais ils sont également appliqués sur le barème progressif de l’impôt sur le revenu, toujours après éventuel abattement.

Un contribuable qui investirait dans l’immobilier en 2021 doit donc s’attendre à voir ses revenus fonciers fondre de plus de 33 % s’il se trouve dans le TMI de 30 %. Certes il existe des dispositifs fiscaux, notamment un abattement de 50 % en cas de location meublée. Mais ne comptez pas mettre en location sur AirBnB pour échapper au fisc.

Emprunter Malin a développé un calculateur de rentabilité locative, qui prend en compte les dépenses engendrées par les taux d’intérêt, les cotisations sociales et l’impôt sur le revenu. Il n’est pas parfait mais il est réaliste, essayez-le ici.

4- La taxe foncière pourrait décoller

Si la taxe d’habitation a été supprimée, les dotations de l’État envers les communes n’ont pas été augmentées. Les maires vont donc clairement manquer de ressources dès cette année. Or pour faire rentrer de l’argent dans les caisses il n’y aura qu’une solution : taxer.

Les propriétaires ont donc des chances de voir leur taxe foncière augmenter pour compenser la baisse de la taxe d’habitation. Les particuliers qui investissent dans l’immobilier en 2021 peuvent donc s’attendre à un alourdissement de la fiscalité locale.

Certaines communes s’y sont déjà attelées, notamment en augmentant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Les propriétaires bailleurs ont toutefois la possibilité de s’inscrire au régime fiscal du réel simplifié. Dans cette configuration ils peuvent déduire toutes leurs charges, même la part des intérêts ne dépassant pas celle des loyers.

5- Les taux d’emprunt vont-ils augmenter en 2021 ?

Pour sortir la zone euro de la crise économique causée par l’épidémie de Covid 19, la Banque Centrale Européenne (BCE) injecte des liquidités sur les marchés financiers. Une stratégie a pour effet de faire baisser les taux des crédits, en août 2021 la moyenne s’établissait à 1,05 % sur 236 mois (source CSA/Crédit Logement).

Or la variation des taux immobiliers dépend du coût de la dette française à 10 ans. La crise économique causée par le coronavirus pourraient faire monter l’endettement français proche de 118 %. La dette française pourrait devenir plus risquée et donc plus chère, ce qui théoriquement pourrait faire remonter les taux d’emprunt immobilier.

Mais pour l’instant ce n’est pas le cas, justement parce que la BCE garantit la dette des états. En conséquence, pour l’instant le coût de la dette française est retombée en territoire négatif depuis  la mi-juillet. À la clôture du 14 septembre 2021 elle valait –0,018 %, ce qui veut dire que les grands investisseurs sont prêts à perdre de l’argent pour le confier à la France.

A priori les taux d’emprunt bancaire ne devraient que peu bouger jusqu’à la fin de l’année 2021, car ils seront freinés par les prix élevés des logements anciens, notamment en région parisienne. Le coût du crédit immobilier devrait rester très abordable en 2021, sous l’effet de la volonté des banques de relancer l’activité économique.

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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