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6 bonnes raisons pour NE PAS investir dans l’immobilier en 2022

La crise économique provoquée par la Covid-19 est derrière nous, place à la guerre en Ukraine et à l’inflation. Les prix des logements neufs continuent leur ascension, et les communes vont sans doute devoir taxer les propriétaires. Le tout dans un contexte où la fiscalité est lourde, et où les taux des crédits immobiliers sont en train remonter rapidement.

Voici en toute objectivité 6 bonnes raisons pour NE PAS investir dans l’immobilier en 2022, et 6 raisons pour lesquelles investir. On vous donne les données, vous décidez.

(Pour ceux qui ne seraient pas convaincus par ces 6 raisons de ne pas investir, lisez notre nouveau dossier sur le LMNP pour apprendre comment investir et payer moins d’impôts).

Les prix de l’immobilier ont explosé en 2021

La question que tout le monde se pose en ce moment, c’est : la baisse de l’immobilier va t elle arriver en 2022 ? En effet, les prix on flambé en 2021, et on se demande si la hausse peut continuer.

Graphique - Variation du prix de l'immobilier depuis 2000

Pour le Commissariat Général au Développement Durable, au 4e trimestre 2021 les prix des appartements neufs ont augmenté de +4,7 %. Pour l’observatoire LPI la hausse affichait +4,8 % en janvier 2022. Les prix de l’immobilier neuf sont donc en train de monter, mais le stock diminue.

Pour le Commissariat Général au Développement Durable, le nombre de maisons et d’appartements dont la construction a débuté est en baisse de -5 % en 3 mois (fin janvier 2022). Malgré la reprise de l’économie, le nombre de logements autorisés recule de -0,2 % sur la même période.

Dans un même temps, les mises en vente ont progressé de près de +10 % au 4e trimestre 2021, alors que les ventes baissent de 3,4 %. Les investisseurs représentaient 47 % des réservations de logements neufs au 4e trimestre 2021 (source : Fédération de Promoteurs Immobiliers). Rappelons que le d’investissement immobilier Pinel octroie des remises d’impôt dans 3 zones géographiques.

Ainsi les promoteurs pourraient être peu enclins à proposer des offres commerciales, dans un contexte où leur activité repart. Le Commissariat Général au Développement Durable note d’ailleurs que le prix des maisons neuves a décollé de +13 % au 4e trimestre 2021, par rapport au 4e trimestre 2020.

En conclusion : l’offre augmente, mais la demande reprend ce qui pourrait faire grimper les prix. Eu égard à la présence des aides de l’État, le budget pourrait tout de même rester acceptables pour les acheteurs potentiels.

Les taux d’intérêts ont augmenté de 50% en 4 mois !

Graphique - Variation des taux des crédits immobiliers

Pour sortir la zone euro de la crise économique causée par l’épidémie de la Covid-19, la Banque Centrale Européenne (BCE) a dû injecter des liquidités sur les marchés bancaires. Une stratégie qui a eut pour effet de faire baisser les taux des crédits. Mais depuis Janvier, l’inflation reprend, et les taux commencent à suivre. En Mai 2022, la moyenne s’établissait à 1,5 % sur 20 ans (source CSA/Crédit Logement).

Or la variation des taux immobiliers dépend du coût de la dette française à 10 ans (OAT 10 ans). À la clôture du 6 mai 2022 les grands investisseurs prêtaient à la France au taux de 1,666 % sur 10 ans. À première vue ce sont plutôt de bonnes conditions, mais en réalité le coût de la dette française à 10 ans a explosé en l’espace de 6 mois. Au 1er novembre 2021 l’OAT 10 ans française ne coûtait que 0,015 %. Très clairement le coût de la dette française augmente, ce qui pourrait continuer de faire augmenter les taux des crédits immobiliers.

Les taux des crédits vont remonter, c’est le moment d’emprunter !

Malgré la récente hausse des taux des crédits, ils sont encore exceptionnellement bas. Emprunter Malin vous propose ce simulateur gratuit qui vous permet de savoir quel est le meilleur taux pour votre projet immobilier. Plus de 10.000 personnes vont le test tous les ans, alors allez – y !

Ce mécanisme ascensionnel trouve d’ailleurs son explication dans le changement de politique monétaire de la banque centrale américaine. Effectivement la Fed a annoncé qu’elle allait réduire son propre programme monétaire afin de tenter d’enrayer l’inflation aux États-Unis.

De son côté, la BCE doit jongler entre la hausse du prix des matières premières provoquée par la guerre en Ukraine, et la nécessité de maintenir l’économie de la zone euro sur les rails. Le conseil des gouverneurs a donc décidé de progressivement fermer le robinet monétaire, jusqu’en juin 2022.

La combinaison des actions de la FED et de la BCE pourrait conduire à une hausse progressive et lente des taux immobiliers.

Toutefois si cette remontée a lieu, elle sera limitée car les banques seront freinées par les prix élevés des logements anciens, notamment en région parisienne. Le coût du crédit immobilier devrait rester abordable en 2022, sous l’effet de la volonté des banques de maintenir l’activité économique.

Les conditions d’accès au crédit se sont durcies

Les conditions d'accès au crédit se sont durcies

Le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière), organisme de l’état qui régule les banques, avait fait des recommandations en 2019.
Mais depuis le 1er janvier 2022, les recommandations sont devenues des obligations. Les banques doivent respecter des nouveaux critères pour attribuer des crédits immobiliers.

  • taux d’endettement maximum de 35 %, assurance incluse ;
  • durée d’emprunt limitée qui ne peut excéder 25 ans ;
  • possibilité de déroger à ces critères dans 20 % des dossiers. Ces exceptions doivent concerner des 30 % primo-accédants, dont 80 % pour l’achat d’une résidence principale.

Il est de plus en plus difficile d’emprunter sans apport. Mais certains y arrivent encore. Consultez notre dossier mis à jour sur l’investissement locatif sans apport.

Quand on ajoute à cela des taux plus élevés, votre pouvoir d’achat immobilier vient de baisser assez radicalement.

Prenons l’exemple de l’achat d’une résidence principale dans les alentours de Limoges. En regardant sur Seloger, on voit que pour une famille qui cherche 3 chambres dans une maison d’une centaine de m2 en zone facilement accessible par l’autoroute, le budget est maintenant aux alentours de 220 000 €
Il y a 1 an, cette même maison valait environs 20 000€ de moins. Il y a 6 mois, vous auriez pu obtenir un crédit à 1%. Aujourd’hui il va falloir être chanceux pour trouver 1,5 %

Enfin, la règle des 35 % de taux d’endettement est devenue sévère. Donc pour acheter cette maison, et si vous n’avez pas déjà d’autres crédits en cours, il faudra gagner au moins 3211 € net par mois. Dans cet exemple, on considère une assurance emprunteur à un taux de 0,34 %. La mensualité est de 1124 €, soit 35% de 3211 €.

Il faut actuellement gagner au moins 3211 € net par mois pour acheter un bien à 220 000 €

La fiscalité immobilière est lourde

La fiscalité immobilière est lourde

Si on considère maintenant un investissement, il faut se rappeler que les loyers perçus sont sujets à une double imposition. Tout d’abord ils subissent une contribution sociale de 17,2 % après abattement si le loueur est au régime du micro foncier (voir notre dossier sur le LMNP). Mais ils sont également appliqués sur le barème progressif de l’impôt sur le revenu, toujours après éventuel abattement.

Un contribuable qui investirait dans l’immobilier en 2022 doit donc s’attendre à voir ses revenus fonciers fondre de plus de 33 % s’il se trouve dans le TMI de 30 %. Certes il existe des dispositifs fiscaux, notamment un abattement de 50 % en cas de location meublée. Mais ne comptez pas mettre en location sur AirBnB pour échapper au fisc.

En cas de plus-value à la revente, la taxe est de 19% plus les contributions sociales de 17,2 %, et peut monter jusqu’à 6% de plus en cas de plus value élevée ! Mais il existe heureusement des abattements. On vous dit tout dans notre dossier complet sur la plus-value immobilière.

Emprunter Malin a développé un calculateur de rentabilité locative, qui prend en compte les dépenses engendrées par les taux d’intérêt, les cotisations sociales et l’impôt sur le revenu. Il n’est pas parfait mais il est réaliste, essayez-le ici.

La taxe foncière pourrait décoller

Si la taxe d’habitation a été supprimée, les dotations de l’État envers les communes n’ont pas été augmentées. Les maires vont donc clairement manquer de ressources dès cette année. Or pour faire rentrer de l’argent dans les caisses il n’y aura qu’une solution : taxer.

Les propriétaires ont donc des chances de voir leur taxe foncière augmenter pour compenser la baisse de la taxe d’habitation. Les particuliers qui investissent dans l’immobilier en 2022 peuvent donc s’attendre à un alourdissement de la fiscalité locale.

Certaines communauté de communes s’y sont déjà attelées, à commencer par Amiens Métropole dont la taxe foncière va augmenter jusqu’à 6 % en 2022.

Les propriétaires bailleurs ont toutefois la possibilité de s’inscrire au régime fiscal du réel simplifié. Dans cette configuration ils peuvent déduire toutes leurs charges, même la part des intérêts ne dépassant pas celle des loyers.

Il pourrait y avoir krach boursier suivi d’un krach immobilier

Quels sont les risques d’une crise économique en 2022 ? C’est la question que nous nous sommes posés dans cet article qui aborde plus en détail le contexte économique actuel.

Il pourrait y avoir krach boursier suivi d'un krach immobilier

En bref, le tableau est morose. On sort enfin de la crise provoquée par le COVID, et on rentre dans une guerre en Ukraine.
A cause de cette guerre, l’inflation explose (4,8 % en avril 2022 par rapport à avril 2021) et la croissance stagne (+0,0 % au 1er trimestre 2022). La bourse a atteint des sommets suite à l’injection de liquidités des banques centrales pour relancer l’économie après la crise du COVID.

Mais la correction a déjà commencé, surtout sur les valeurs technologiques, qui sont dans une bulle depuis mars 2020. Un des meilleurs indicateurs à surveiller est le Shiller’s PE Ratio. En début d’année, était à son plus haut depuis la bulle internet ! Il commence à baisser en même temps que certaines actions.

Baisse du prix de l’immobilier : pas pour tout de suite.

Est ce le début d’un krach boursier ? A suivre. Et un krach boursier pourrait il faire baisser les prix de l’immobilier ? En temps de crise de liquidité, tous les actifs perdent de la valeur, et les investisseurs perdent quand à eux leur lucidité. Mais comme nous l’avons vu en 2008 (voir graphique du point n1 plus ci dessus), l’immobilier a dépassé son niveau d’avant crise en un peu moins de 3 ans.

Un projet d’achat ? Faites le test pour obtenir le meilleur taux

Bravo, vous êtes arrivé au bout de l’article, et avez sûrement compris que le meilleur moment pour acheter de l’immobilier, c’était il y a 20 ans, mais que le deuxième meilleur moment, c’est maintenant.

Même avec des taux qui remontent, nous sommes bien en dessous de l’inflation (5,2 % en mai 2022). Nous le répétons dans beaucoup de nos articles, aujourd’hui « c’est la banque » vous paye pour vous prêter de l’argent ! Evidement, c’est une image économique. Mais c’est réel. Avec un taux fixe à moins de 2% par an, la valeur du bien que vous achetez augmente plus rapidement que les intérêts que vous payez (en moyenne, sur le long terme).

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Théau Ravier
Théau Ravierhttps://www.emprunter-malin.com/
Investisseur immobilier depuis ses 25 ans, Théau Ravier partage son expérience et ses conseils sur Emprunter-malin.com