Accueil Immobilier locatif 5 bonnes raisons pour NE PAS investir dans l’immobilier en 2020

5 bonnes raisons pour NE PAS investir dans l’immobilier en 2020

Le déconfinement est maintenant achevé mais la crise économique s’étend. Les promoteurs immobiliers vont peut-être devoir faire des offres pour renflouer leurs caisses et les communes vont sans doute devoir taxer les propriétaires. Le tout dans un contexte où la fiscalité foncière est lourde, alors que les taux immobiliers pourraient remonter. Voici en toute objectivité 5 bonne raisons pour ne pas investir dans l’immobilier en 2020.

1- Les prix de l’immobilier neuf pourraient buller

Pour le Commissariat Général au Développement Durable, au 1er trimestre 2020 les prix des appartements neufs ont augmenté de +3,4 %. Pour l’observatoire LPI la hausse affiche plutôt +3,4 % en mai 2020. En revanche le stock est en train de fondre dans un contexte où le dynamisme de la construction semble avoir fait long feu.

Pour le Commissariat Général au Développement Durable, le nombre de maisons et d’appartements autorisés à être construits augmente de +9,9 % en 1 an. En revanche le nombre de logements commencés affiche -3,1 % en 1 an.

Au final les mises en vente ont reculé de -28 % au 1er trimestre 2020, alors que les ventes dégringolent de -24 %. Les investisseurs ne représentent plus que 49 % des réservations de logements neufs (source : Fédération de Promoteurs Immobiliers 1e trimestre 2020), sans doute dû à un dispositif de remise d’impôt Pinel limité à 3 zones géographiques seulement.

C’est dans ce contexte que survient le coronavirus Covid-19. Au 26 juin 2020 plus de 162 000 personnes avaient été contaminées, prés de 9 000 autres étaient encore hospitalisées avec 634 malades en réanimation (source : informations officielles Covid-19).

Les chantiers étaient quasiment tous à l’arrêt pendant le confinement, désormais la construction a repris avec des normes sanitaires strictes.

En conclusion : l’offre diminue, la demande baisse et les prix continuent de monter ce qui fait penser à une bulle. Eu égard à la présence des aides de l’État, on imagine davantage qu’elle devrait se dégonfler plutôt qu’exploser.

Les ménages qui disposent de capitaux ou qui ont d’ores et déjà une capacité d’emprunt immobilier connue, pourraient guetter les offres commerciales des promoteurs. Beaucoup d’entre eux seront ravis de faire un geste contre des rentrées de trésorerie.

2- La France est en pleine crise économique

D’après l’INSEE la France a subi une récession de -5,8 % au 1er trimestre trimestre 2020. Mais ce n’est pas fini, d’après les projections de l’OCDE (Organisation de Coopération et de Développement Économiques) la récession sera de -14 % en 2020.

La France est donc touchée de plein fouet par la crise économique causée par ces 2 mois d’inactivité, par la fermeture des usines chinoises et par la baisse de consommation à venir des États-Unis. Alors forcément beaucoup se demandent s’il ne vaut mieux pas attendre avant d’investir dans l’immobilier.

L’histoire le prouve, les prix du m² ont toujours chuté cours des périodes de récession. Pour autant celle-ci ne durera qu’en 2020, car en 2021 la croissance repartira. Il est donc probable que les prix de l’immobilier se stabilisent, voire augmente moins.

Un investisseur prudent pourra donc attendre la 2e partie du 3e trimestre, pour tenter de dénicher de bonnes affaires. À ce propos, Emprunter Malin informe régulièrement ses lecteurs(trices) sur les villes présentant un fort potentiel de plus-value immobilière.

3- La fiscalité des revenus locatifs est lourde

Les loyers perçus sont sujets à une double imposition. Tout d’abord ils subissent une contribution sociale de 17,2 % après abattement si le loueur est au régime du micro foncier. Mais ils sont également appliqués sur le barème progressif de l’impôt sur le revenu, toujours après éventuel abattement.

Un contribuable qui investirait dans l’immobilier en 2020 doit donc s’attendre à voir ses revenus fonciers fondre de plus de 33 % s’il se trouve dans le TMI de 30 %. Certes il existe des dispositifs fiscaux, notamment un abattement de 50 % en cas de location meublée. Mais ne comptez pas mettre en location sur AirBnB pour échapper au fisc.

Emprunter Malin a développé un calculateur de rentabilité locative, qui prend en compte les dépenses engendrées par les taux d’intérêt, les cotisations sociales et l’impôt sur le revenu. Il n’est pas parfait mais il est réaliste, essayez-le ici.

4- La taxe foncière pourrait décoller

Si la taxe d’habitation a été supprimée, les dotations de l’État envers les communes n’ont pas été augmentées. Les maires vont donc clairement manquer de ressources dès cette année. Or pour faire rentrer de l’argent dans les caisses il n’y aura qu’une solution : taxer.

Les propriétaires ont donc des chances de voir leur taxe foncière augmenter pour compenser la baisse de la taxe d’habitation. Les particuliers qui investissent dans l’immobilier en 2020 peuvent donc s’attendre à un alourdissement de la fiscalité locale.

Ils ont toutefois la possibilité de s’inscrire au régime fiscal du réel simplifié. Dans cette configuration ils peuvent déduire toutes leurs charges, même la part des intérêts ne dépassant pas celle des loyers.

5- Les taux d’emprunt pourraient augmenter

Pour sortir de la crise économique de 2008, les banques centrales se sont mises à injecter des liquidités sur les marchés. Cet ajout massif d’argent pas cher a eu pour effet de faire chuter les taux d’intérêt des crédits bancaires.

De 5,07 % au 4e trimestre 2008 les banques sont descendues jusqu’à 1,25 % sur 19 ans en mai 2020 (source CSA/Crédit Logement).

Car la variation des taux immobiliers dépend du coût de la dette française à 10 ans. Or les mesures de lutte contre la crise économique causée par le coronavirus vont faire monter l’endettement français proche de 115 %. Ainsi malgré le flot monétaire envoyé par la BCE, la dette française pourrait devenir plus risquée et donc plus chère.

Or pour l’instant ce n’est pas vraiment le cas. Après de nombreuses semaines en territoire positif, voici que la dette française à 10 ans retombe en territoire négatif le 10 mai. À la clôture du 28 juin elle valait -0,122 %, ce qui veut dire que les grands investisseurs ont toujours confiance en la France.

A priori les taux d’emprunt bancaire pourraient remonter en 2020, mais ils seront freinés par les prix élevés des logements anciens, notamment en région parisienne. En tout état de cause le coût du crédit immobilier devrait rester très abordable, sous l’effet de la volonté des banques de relancer l’activité économique.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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Franck
14 juin 2020 23 h 06 min

bonjour
pensez vous qu’il est sage d’investir dans une maison pour louer en airbnb aujourd’huit
 
merci

Laure
20 mai 2020 23 h 14 min

Bonjour, je cherche ++ un local pro à acheter pour travaux avant exercice médical. Il y en a peu à vendre à des prix adéquats dans le secteur où je recherche (1ère couronne Nord de Rennes). J’ai peut-être une opportunité qui se dessine : un local à louer mais la… Lire la suite »

Dev
10 avril 2020 16 h 04 min

Bonjour,

pensez-vous que ce soit le moment d’investir dans un primo achat pour un couple avec enfant malgré cette problématique sanitaire actuelle ?
Merci d’avance

Pascal
25 mars 2020 16 h 19 min

Bonjour ,
suis sur le point d’acter l’achat d’un appartement, une banque me propose un prêt à 110% tandis qu’une autre me demande d’engager les frais de notaires (10K€).
Au vu de la situation est ce qu’il ne serait pas préférable de sortir du cash ?,,

Jean-Pierre Lallemand
20 mars 2020 19 h 15 min

Bonjour. J’ai un prêt à taux variable (1.9 % + Euribor 3 mois, donc environ 1.6 %) mais je peux passer en fixe à tout moment avec un taux basé sur le TME + 2.5 %. Quelle est la tendance d’évolution du TME en cette période de crise et me… Lire la suite »

Alexia Netels
20 mars 2020 6 h 47 min

Bonjour, j ai besoin de vos conseils , justement avant le confinement en Belgique, nous attendions une réponse à notre prêt travaux, et il s avere que la banque en contact video , nous propose un taux à 1,90 j ai l impression que c est beaucoup pour 90000 euros… Lire la suite »

Hervé
18 mars 2020 14 h 00 min

Bonjour, ma femme et moi avons signé un compris de vente pour notre maison, et dans la foulée nous avons aussi signé un compromis d’achat. les périodes de rétractation sont passées mais notre acheteur a attrapé le coronavirus. Pouvons nous annuler notre achat sans pénalité dans le cas où notre… Lire la suite »

Françoise
17 mars 2020 10 h 00 min

Bonjour,
Je viens de signer un compromis d’achat d’un appartement locatif ancien sans emprunt . Je suis encore dans la période de rétractation. Vaux-il mieux se rétracter et garder ses liquidités ou continuer l’achat avec la crainte de perdre le locataire ( cause chomage etc….)
Merci de votre réponses

floriane
16 mars 2020 22 h 13 min

Bonsoir, merci pour cet article, je souhaite acheter une maison à la campagne depuis plusieurs années (pour vivre dedans, pas pour la louer). Si j’ai bien compris votre article, je devrais attendre la fin de la crise financière qui arrive ? Cordialement.

Pueyo
15 mars 2020 13 h 36 min

J ai acheté un t2 à Bagneres de Bigorre pour louer aux curistes En très bon état et avec un garage (rare sur Bagneres) dans une petite copropriété proche des thermes et au centre ville En ce moment les thermes son fermes à cause du virus La valeur de mon… Lire la suite »

Mourtaza
13 mars 2020 22 h 19 min

Merci pour cette analyse et son détail, j’aime voir la succession d’éléments, chaque évolution a un impact. La question est, faut-il investir aujourd’hui, ou le mieux est d’attendre quelques mois pour voir les ce qui se passe ? Baisse des taux d’intérêts ? Baisse du prix des logements dans le… Lire la suite »

Oxalyss
13 mars 2020 6 h 37 min

Bonjour
Nous sommes en train de vendre un bien et nous verrons de signer l’offre de vente. Fait il annuler ? Qu’est-ce que l’on risque en tant que vendeur? Qu’est-ce qui est mieux pour le vendeur dans ce contexte societal particulier ?
Merci de votre réponse.

Nico
12 mars 2020 19 h 44 min

Bonjour, Nous sommes en plein dans une démarche d’achat d’un appartement pour bénéficier de la loi pinel. Nous n’avons pas encore signé nos offres de prêts et nous partons avec un financement à 110%, donc nous pouvons annuler jusqu’au dernier moment. Avec le Krack qui vient d’arriver aujourd’hui suite au… Lire la suite »

plancher
12 mars 2020 15 h 48 min

Je vais en Ardèche pour voir des biens immobiliers à la fin du mois de Mars; On ressent un arrêt quasi total de transactions sur Ce secteur. Je trouve aussi les prix un peu surcotés . Je pense faire des propositions inférieures aux prix demandés.Ai-je raison? Que pourriez-vous me conseiller?… Lire la suite »

Davenel
10 mars 2020 9 h 29 min

Bonjour, j’ai l’argent disponible en banque suite à la vente de mon bien immobilier en 2019 pour un nouvel achat, dois je réinvestir maintenant ou attendre ?

Lahmer
15 novembre 2019 13 h 54 min

En gros est ce que ça vaux plus le coup d’investir dans l’immobilier avant la crise ou après et y a t-il un moment très particulier?

Lahmer
15 novembre 2019 13 h 52 min

Bonjour, Merci pou votre analyse très limpide, ce que je souhaiterais savoir c’est est ce qu’il a après la crise, bulle ou autres termes économique, un risque que les taux d’emprunt bancaire aux particuliers pour l’achat d’un bien immobilier que ce soit pour faire un investissement ou bien pour une… Lire la suite »

Xavier Gelin
10 novembre 2019 21 h 34 min

Je comprends qu’il peut être toujours intéressant d’acheter son domicile vu les taux bas, mais que l’investissement locatif devient de plus en plus aléatoire, non ? (Vu la fiscalité, le risque de retournement du marché. .. )

Julien
23 octobre 2019 9 h 45 min

Bjr, Mince, je voulais revendre mon appart en ville et en acheter un plus grand. Il vaut attendre 2020 ou 2021 pour ça ?

Raphael
19 septembre 2019 14 h 05 min

En cas de crise ne vaut-il pas justement mieux immobiliser ses capitaux dans l’immobilier en s’endettant à taux bas ?

Folliot
1 septembre 2019 22 h 56 min

J’ai lu votre article avec intérêt et effectivement contrairement à vos prédiction les taux d’intérêt continue à baisser tout simplement parce que il y a trop de masse et de volume de capitaux l’argent ce n’est que des chiffres sur un ordinateur numérique il n’a plus rien de très réel… Lire la suite »