Accueil Immobilier 5 bonnes raisons pour NE PAS investir dans l’immobilier en 2020

5 bonnes raisons pour NE PAS investir dans l’immobilier en 2020

La valeur d’un bien est déterminée par le prix qu’un acheteur est prêt à y mettre. Ainsi plus l’argent est bon marché, plus les prix montent. Or aujourd’hui l’immobilier grimpe, beaucoup de grandes entreprises auparavant surcotées en bourse voient leur cours s’effondrer face à un coronavirus qui brandit le spectre d’une crise économique mondiale. Un site Web qui se veut informatif se doit de présenter le pour et le contre, voici donc 5 bonnes raisons pour ne pas investir dans l’immobilier en 2020.

1- Les prix de l’immobilier neuf pourraient buller

Pour le Commissariat Général au Développement Durable, au 4e trimestre 2019 les prix des appartements neufs ont augmenté de +4,4 %. Pour l’observatoire LPI la hausse affiche plutôt +3,3 % en février 2020. En revanche le stock est en train de fondre dans un contexte où le dynamisme de la construction semble avoir fait long feu.

Pour le Commissariat Général au Développement Durable, le nombre de maisons et d’appartements autorisés à être construits a baissé de -1,6 % en 1 an. Le nombre de logements commencés affiche -1,2 % en 1 an.

Au final les mises en vente ont reculé de -5,4 % au 4e trimestre 2019, alors que les ventes ne subissaient que -1,0 %. Les investisseurs ne représentent plus que 49 % des réservations de logements neufs (source : Fédération de Promoteurs Immobiliers 4e trimestre 2019), sans doute dû à la réduction du dispositif de remise d’impôt Pinel à 3 zones géographiques seulement.

C’est dans ce contexte que survient le coronavirus Covid-19. Au 08 avril 2020 la pandémie provoquait l’hospitalisation de 30 375 personnes en France et le décès de 10 800 autres. Sur les 82 048 cas confirmés depuis le début, 21 254 malades ont pu rentrer chez eux sains et saufs (source : informations officielles Covid-19).

Les règles du confinement permettent de « se déplacer de son domicile à son lieu de travail dès lors que le télétravail n’est pas possible ». Bien évidemment le télétravail est impossible lorsque l’on est acteur sur des chantiers de construction. Les pouvoirs publics ont donc fait paraître un guide des bonnes pratiques à l’attention du bâtiment. Mais les professionnels pensent que les mesures recommandées seront difficiles à mettre en place.

En conclusion : l’offre diminue, la demande baisse et les prix continuent de monter ce qui fait penser à une bulle. Eu égard à la présence des aides de l’État, on imagine davantage qu’elle devrait se dégonfler plutôt qu’exploser.

Les ménages qui disposent de capitaux ou qui ont d’ores et déjà une capacité d’emprunt immobilier connue, pourraient guetter les offres commerciales des promoteurs. Beaucoup d’entre eux seront ravis de faire un geste contre des rentrées de trésorerie.

2- Une crise économique pourrait survenir

Avant l’officialisation du coronavirus Covid-19 en tant que pandémie, de nombreuses valeurs boursières étaient déjà surcotées.

D’après l’indice CAPE (Cyclically Adjusted Price to Earnings) du professeur d’économie Robert Schiller, la situation serait meilleure que celle de la Grande Dépression de 1929. Mais elle serait pire que celle du Black Monday du 19 octobre 1987.

Or depuis l’officialisation du Covid-19 en tant que pandémie, les bourses mondiales continuent leur dégringolade.

Le 08 avril 2020 le Dax allemand affichait -22 % depuis le 1er janvier, tandis que le CAC 40 français pointait à -25 %. Le FTSE anglais était en perte de -24 % alors que le Dow Jones américain devait combler un retard de près de -17 %. De son côté le Nasdaq composite se contentait de -9 %.

Robert Schiller lui-même s’est exprimé sur cette chute au travers du site Project–syndicate.org (en anglais). Le prix Nobel d’économie explique que la dégringolade de la bourse est due à la fois à la pandémie du Covid-19, et à une crise d’anxiété chez les investisseurs. S’il voit bien arriver une nouvelle crise économique, il considère cependant que des investisseurs pourraient très bien « acheter, conserver, et attendre que ça passe ».

La bonne nouvelle est que la Chine est en train de redémarrer. L’épidémie de coronavirus Covid-19 semble être maîtrisée au niveau intérieur, les Chinois se méfient désormais des visiteurs européens. Pour autant la 2e puissance économique mondiale devra attendre la fin du confinement du reste du monde, avant de voir ses exportations repartir.

Et en attendant, il va être temps de faire les comptes.

Car avant le confinement, la dette chinoise pesait 300 % du PIB pour représenter 15 % de la dette mondiale. Or il va falloir s’endetter davantage pour éviter une crise économique et relancer la machine. D’autant plus que la production chinoise est très dépendante de la consommation du reste du monde, pour l’instant confiné.

3- La fiscalité des revenus locatifs est lourde

Les loyers perçus sont sujets à une double imposition. Tout d’abord ils subissent une contribution sociale de 17,2 % après abattement si le loueur est au régime du micro foncier. Mais ils sont également appliqués sur le barème progressif de l’impôt sur le revenu, toujours après éventuel abattement.

Un contribuable qui investirait dans l’immobilier en 2020 doit donc s’attendre à voir ses revenus fonciers fondre de plus de 33 % s’il se trouve dans le TMI de 30 %. Certes il existe des dispositifs fiscaux, notamment un abattement de 50 % en cas de location meublée. Mais ne comptez pas mettre en location sur AirBnB pour échapper au fisc.

Emprunter Malin a développé un calculateur de rentabilité locative, qui prend en compte les dépenses engendrées par les taux d’intérêt, les cotisations sociales et l’impôt sur le revenu. Il n’est pas parfait mais il est réaliste, essayez-le ici.

4- La taxe foncière pourrait décoller

La suppression de la taxe d’habitation est entrée en vigueur en 2018. Pour autant les dotations de l’État envers les communes n’ont pas été augmentées. Les maires vont donc clairement manquer de ressources dès cette année. Or pour faire rentrer de l’argent dans les caisses il n’y aura qu’une solution : taxer.

Les propriétaires ont donc des chances de voir leur taxe foncière augmenter pour compenser la baisse de la taxe d’habitation. Un phénomène qui n’est d’ailleurs pas nouveau, d’après l’UNPI la taxe foncière aurait déjà augmenté de +35 % en 10 ans.

Les particuliers qui investissent dans l’immobilier en 2020 peuvent ainsi s’attendre à un alourdissement de la fiscalité locale. Ils ont toutefois la possibilité de s’inscrire au régime fiscal du réel simplifié. Dans cette configuration ils peuvent déduire toutes leurs charges, même la part des intérêts ne dépassant pas celle des loyers.

5- Les taux d’emprunt pourraient augmenter

Pour sortir de la crise économique de 2008, les banques centrales se sont mises à injecter des liquidités sur les marchés. Cet ajout massif d’argent pas cher a eu pour effet de faire chuter les taux d’intérêt des crédits bancaires.

De 5,07 % au 4e trimestre 2008 les banques sont descendues jusqu’à 1,13 % sur 19 ans en février 2020 (source CSA/Crédit Logement). Et ce n’est sans doute pas fini, car la Banque Centrale Européenne (BCE) ouvre le robinet monétaire.

Pour faire simple, la BCE suit un  programme de rachat de dette des états, ce qui pourrait faire baisser les taux des obligations à 10 ans. Or lorsque les taux des obligations d’État à 10 ans baissent, les taux des crédits immobiliers font de même.

En supplément,  face à la menace de crise économique portée par le Coronavirus, la BCE a annoncé des mesures avec notamment 750 milliards d’euros supplémentaires à son programme de rachat de dette, particulièrement pour le secteur privé.

Mais cela ne suffit pas à rassurer les marchés, qui craignent que la France ne soit obligée de s’endetter pour financer ses mesures de relance économique. Résultat : de -0,098 % le 30 mars, le coût des obligations d’État à 10 ans augmente à +0,169 % le 8 avril 2020.

A priori les taux d’emprunt bancaire pourraient remonter en 2020, mais ils seront freinés par la hausse des prix des logements anciens, notamment en région parisienne. En tout état de cause le coût du crédit immobilier devrait rester très abordable, sous l’effet de la volonté des banques à relancer l’activité économique.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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Pascal

Bonjour ,
suis sur le point d’acter l’achat d’un appartement, une banque me propose un prêt à 110% tandis qu’une autre me demande d’engager les frais de notaires (10K€).
Au vu de la situation est ce qu’il ne serait pas préférable de sortir du cash ?,,

Jean-Pierre Lallemand

Bonjour. J’ai un prêt à taux variable (1.9 % + Euribor 3 mois, donc environ 1.6 %) mais je peux passer en fixe à tout moment avec un taux basé sur le TME + 2.5 %. Quelle est la tendance d’évolution du TME en cette période de crise et me… Lire la suite »

Alexia Netels

Bonjour, j ai besoin de vos conseils , justement avant le confinement en Belgique, nous attendions une réponse à notre prêt travaux, et il s avere que la banque en contact video , nous propose un taux à 1,90 j ai l impression que c est beaucoup pour 90000 euros… Lire la suite »

Hervé

Bonjour, ma femme et moi avons signé un compris de vente pour notre maison, et dans la foulée nous avons aussi signé un compromis d’achat. les périodes de rétractation sont passées mais notre acheteur a attrapé le coronavirus. Pouvons nous annuler notre achat sans pénalité dans le cas où notre… Lire la suite »

Françoise

Bonjour,
Je viens de signer un compromis d’achat d’un appartement locatif ancien sans emprunt . Je suis encore dans la période de rétractation. Vaux-il mieux se rétracter et garder ses liquidités ou continuer l’achat avec la crainte de perdre le locataire ( cause chomage etc….)
Merci de votre réponses

floriane

Bonsoir, merci pour cet article, je souhaite acheter une maison à la campagne depuis plusieurs années (pour vivre dedans, pas pour la louer). Si j’ai bien compris votre article, je devrais attendre la fin de la crise financière qui arrive ? Cordialement.

Pueyo

J ai acheté un t2 à Bagneres de Bigorre pour louer aux curistes En très bon état et avec un garage (rare sur Bagneres) dans une petite copropriété proche des thermes et au centre ville En ce moment les thermes son fermes à cause du virus La valeur de mon… Lire la suite »

Mourtaza

Merci pour cette analyse et son détail, j’aime voir la succession d’éléments, chaque évolution a un impact. La question est, faut-il investir aujourd’hui, ou le mieux est d’attendre quelques mois pour voir les ce qui se passe ? Baisse des taux d’intérêts ? Baisse du prix des logements dans le… Lire la suite »

Oxalyss

Bonjour
Nous sommes en train de vendre un bien et nous verrons de signer l’offre de vente. Fait il annuler ? Qu’est-ce que l’on risque en tant que vendeur? Qu’est-ce qui est mieux pour le vendeur dans ce contexte societal particulier ?
Merci de votre réponse.

Nico

Bonjour, Nous sommes en plein dans une démarche d’achat d’un appartement pour bénéficier de la loi pinel. Nous n’avons pas encore signé nos offres de prêts et nous partons avec un financement à 110%, donc nous pouvons annuler jusqu’au dernier moment. Avec le Krack qui vient d’arriver aujourd’hui suite au… Lire la suite »

plancher

Je vais en Ardèche pour voir des biens immobiliers à la fin du mois de Mars; On ressent un arrêt quasi total de transactions sur Ce secteur. Je trouve aussi les prix un peu surcotés . Je pense faire des propositions inférieures aux prix demandés.Ai-je raison? Que pourriez-vous me conseiller?… Lire la suite »

Davenel

Bonjour, j’ai l’argent disponible en banque suite à la vente de mon bien immobilier en 2019 pour un nouvel achat, dois je réinvestir maintenant ou attendre ?

Lahmer

En gros est ce que ça vaux plus le coup d’investir dans l’immobilier avant la crise ou après et y a t-il un moment très particulier?

Lahmer

Bonjour, Merci pou votre analyse très limpide, ce que je souhaiterais savoir c’est est ce qu’il a après la crise, bulle ou autres termes économique, un risque que les taux d’emprunt bancaire aux particuliers pour l’achat d’un bien immobilier que ce soit pour faire un investissement ou bien pour une… Lire la suite »

Xavier Gelin

Je comprends qu’il peut être toujours intéressant d’acheter son domicile vu les taux bas, mais que l’investissement locatif devient de plus en plus aléatoire, non ? (Vu la fiscalité, le risque de retournement du marché. .. )

Julien

Bjr, Mince, je voulais revendre mon appart en ville et en acheter un plus grand. Il vaut attendre 2020 ou 2021 pour ça ?

Raphael

En cas de crise ne vaut-il pas justement mieux immobiliser ses capitaux dans l’immobilier en s’endettant à taux bas ?

Folliot

J’ai lu votre article avec intérêt et effectivement contrairement à vos prédiction les taux d’intérêt continue à baisser tout simplement parce que il y a trop de masse et de volume de capitaux l’argent ce n’est que des chiffres sur un ordinateur numérique il n’a plus rien de très réel… Lire la suite »