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5 bonnes raisons pour NE PAS investir dans l’immobilier en 2022

La crise économique provoquée par la Covid-19 est derrière nous, place à la prochaine qui pourrait venir de l’éclatement des bulles boursières. Les prix des logements neufs continuent leur ascension, et les communes vont sans doute devoir taxer les propriétaires. Le tout dans un contexte où la fiscalité est lourde, et où les taux immobiliers pourraient remonter. Voici en toute objectivité 5 bonne raisons pour ne pas investir dans l’immobilier en 2022.

1- Les prix de l’immobilier neuf pourraient augmenter

Pour le Commissariat Général au Développement Durable, au 3e trimestre 2021 les prix des appartements neufs ont augmenté de +3,8 %. Pour l’observatoire LPI la hausse affichait +4,5 % en octobre 2021. Après une année difficile, il semble que le stock soit en train de se reconstituer.

Pour le Commissariat Général au Développement Durable, le nombre de maisons et d’appartements autorisés à être construits recule de -1 % en 3 mois (fin novembre 2021). Malgré la reprise de l’économie, le nombre de logements commencés recule de -1,1 % sur la même période.

Dans un même temps, les mises en vente ont progressé de près de +8 % au 3e trimestre 2021, alors que les ventes reculent de -9,8 %. Les investisseurs représentaient 47 % des réservations de logements neufs au 3e trimestre 2021 (source : Fédération de Promoteurs Immobiliers). Rappelons que le d’investissement immobilier Pinel octroie des remises d’impôt dans 3 zones géographiques.

Ainsi les promoteurs pourraient être peu enclins à proposer des offres commerciales, dans un contexte où leur activité repart. Le Commissariat Général au Développement Durable note d’ailleurs que le prix des maisons neuves a décollé de +16,5 % au 3e trimestre 2021, par rapport au 3e trimestre 2020.

En conclusion : l’offre augmente, la demande reprend ce qui pourrait faire grimper les prix. Eu égard à la présence des aides de l’État, le budget pourrait tout de même rester acceptables pour les acheteurs potentiels.

2- Il pourrait y avoir une crise économique en 2022

D’après l’INSEE, la France était en croissance de +3 % au 3e trimestre, la crise économique causée par la Covid-19 est peut-être derrière nous. D’autant plus que le PIB revient proche de son niveau du 4e trimestre 2019.

Oui mais voilà, déjà à la fin 2019 les bourses atteignaient des sommets, les grandes entreprises cotées étaient surévaluées. Et c’est peut-être encore pire maintenant. Pour preuve, l’indice Schiller qui mesure l’écart entre la cotation d’une société et les bénéfices distribués, est à son 2e plus haut niveau historique. Pour faire simple et court, le danger d’éclatement de la bulle des marchés boursiers est proche de celui de l’an 2000.

Le plus grand promoteur chinois, Evergrande, n’arrive pas à payer une dette qui dépasse le PIB du Portugal. De nombreux autres promoteurs immobiliers chinois se sont retrouvés en défaut, et la croissance de la 2e puissance économique mondiale est au ralenti. L’année 2022 pourrait bien être un tournant dans l’économie mondiale.

Et si une crise économique survient, les prix de l’immobilier pourraient baisser. Encore que ce ne fut pas du tout le cas durant la crise de la Covid-19. Mais pour l’instant, les prix sont en train de s’ajuster.

D’après le baromètre LPI, à la fin octobre 2021 les prix des maisons anciennes ont reculé de -5,3 %. En revanche les prix des appartements anciens avaient gagné +6,1 %. À ce propos, Emprunter Malin informe régulièrement ses lecteurs(trices) sur les villes présentant un fort potentiel de plus-value immobilière.

3- La fiscalité des revenus locatifs est lourde

Les loyers perçus sont sujets à une double imposition. Tout d’abord ils subissent une contribution sociale de 17,2 % après abattement si le loueur est au régime du micro foncier. Mais ils sont également appliqués sur le barème progressif de l’impôt sur le revenu, toujours après éventuel abattement.

Un contribuable qui investirait dans l’immobilier en 2022 doit donc s’attendre à voir ses revenus fonciers fondre de plus de 33 % s’il se trouve dans le TMI de 30 %. Certes il existe des dispositifs fiscaux, notamment un abattement de 50 % en cas de location meublée. Mais ne comptez pas mettre en location sur AirBnB pour échapper au fisc.

Emprunter Malin a développé un calculateur de rentabilité locative, qui prend en compte les dépenses engendrées par les taux d’intérêt, les cotisations sociales et l’impôt sur le revenu. Il n’est pas parfait mais il est réaliste, essayez-le ici.

4- La taxe foncière pourrait décoller

Si la taxe d’habitation a été supprimée, les dotations de l’État envers les communes n’ont pas été augmentées. Les maires vont donc clairement manquer de ressources dès cette année. Or pour faire rentrer de l’argent dans les caisses il n’y aura qu’une solution : taxer.

Les propriétaires ont donc des chances de voir leur taxe foncière augmenter pour compenser la baisse de la taxe d’habitation. Les particuliers qui investissent dans l’immobilier en 2022 peuvent donc s’attendre à un alourdissement de la fiscalité locale.

Certaines communes s’y sont déjà attelées, notamment en augmentant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Les propriétaires bailleurs ont toutefois la possibilité de s’inscrire au régime fiscal du réel simplifié. Dans cette configuration ils peuvent déduire toutes leurs charges, même la part des intérêts ne dépassant pas celle des loyers.

5- Les taux d’emprunt pourraient augmenter en 2022

Pour sortir la zone euro de la crise économique causée par l’épidémie de la Covid-19, la Banque Centrale Européenne (BCE) a dû injecter des liquidités sur les marchés bancaires. Une stratégie qui a eut pour effet de faire baisser les taux des crédits, en novembre 2021 la moyenne s’établissait à 1,06 % sur 240 mois (source CSA/Crédit Logement).

Or la variation des taux immobiliers dépend du coût de la dette française à 10 ans. À la clôture du 12 janvier 2022 les grands investisseurs prêtaient à la France au taux de 0,269 % sur 10 ans. La dette française étant garantie par la BCE, elle ne présente que très peu de risques et est donc bon marché. Par tout un mécanisme, les taux d’emprunt immobilier sont bas.

Mais la fête est peut-être terminée. Tout d’abord la Fed américaine a annoncé qu’elle allait réduire son propre programme monétaire, car l’économie de l’Oncle Sam va mieux.

La BCE va continuer le sien, mais l’arrêtera vraisemblablement en mars 2022. Lorsque ces 2 grandes banques centrales auront refermé le robinet monétaire, les taux immobiliers des particuliers pourraient bien remonter.

Toutefois si cette remontée a lieu, elle sera limitée car les banques seront freinées par les prix élevés des logements anciens, notamment en région parisienne. Le coût du crédit immobilier devrait rester abordable en 2022, sous l’effet de la volonté des banques de maintenir l’activité économique.

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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