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5 bonnes raisons pour NE PAS investir dans l’immobilier en 2021

De nouveaux variants du Covid-19 inquiètent l’Europe, l’Italie se reconfine alors que les gouvernements tentent d’accélérer la vaccination. Les promoteurs immobiliers vont peut-être devoir faire des offres pour renflouer leurs caisses, et les communes vont sans doute devoir taxer les propriétaires. Le tout dans un contexte où la fiscalité foncière est lourde, et où la seule bonne nouvelle semble être la stabilité probable des taux immobiliers. Voici en toute objectivité 5 bonne raisons pour ne pas investir dans l’immobilier en 2021.

1- Les prix de l’immobilier neuf pourraient buller

Pour le Commissariat Général au Développement Durable, au 4e trimestre 2020 les prix des appartements neufs ont augmenté de +0,8 %. Pour l’observatoire LPI la hausse affiche plutôt +3,5 % en février 2021. Après une année difficile, il semble que le stock soit en train de se reconstituer.

Pour le Commissariat Général au Développement Durable, le nombre de maisons et d’appartements autorisés à être construits augmente de +23 % en 3 mois. Avec la reprise qui s’annonce, le nombre de logements commencés augmente de +8,5 % sur la même période.

Au final les mises en vente ont reculé de -19 % au 4e trimestre 2020, alors que les ventes chutent de -29 %. Les investisseurs ne représentaient plus que 46 % des réservations de logements neufs l’année dernière (source : Fédération de Promoteurs Immobiliers), sans doute dû à un dispositif de remise d’impôt Pinel limité à 3 zones géographiques seulement.

Il est donc probable que les promoteurs soient forcés de proposer des offres commerciales pour se maintenir en activité. Le Commissariat Général au Développement Durable note pourtant que le prix des maisons neuves a gagné +4,8 % au 4e trimestre 2020, par rapport au 4e trimestre 2019.

En conclusion : l’offre augmente, la demande baisse et les prix grimpent ce qui fait penser à une bulle. Eu égard à la présence des aides de l’État, on imagine davantage qu’elle devrait se dégonfler plutôt qu’exploser.

2- La France est en pleine crise économique

D’après l’INSEE, la France était en récession de -1,4 % au trimestre dernier, touchée de plein fouet par la crise économique causée par le Covid 19. La bonne nouvelle est que la campagne de vaccination s’accélère, après un départ atone.

De nouveaux vaccins apparaissent tous les mois, mais les nouveaux variants sont plus nombreux. De nombreux pays abandonnent Astra Zeneca, et il n’est pas du tout certain que les autres vaccins résisteront aux futurs nouveaux variants.

Alors, faut-il attendre avant d’acheter de l’immobilier ou faut-il signer maintenant avant que l’activité économique ne reparte ?

L’histoire le prouve, les prix du m² ont toujours chuté cours des périodes de récession. Pour autant cette fois cela ne semble pas du tout être le cas. Si les volumes de ventes immobilières n’ont pas retrouvé leur niveau d’avant Covid 19, les prix continuent de grimper.

Pour le baromètre LPI, à la fin février 2021 les prix des maisons anciennes ont gonflé de +8,5 % par rapport à la même période l’année dernière. Ceux des appartements anciens ont gagné +5,9 %. À ce propos, Emprunter Malin informe régulièrement ses lecteurs(trices) sur les villes présentant un fort potentiel de plus-value immobilière.

3- La fiscalité des revenus locatifs est lourde

Les loyers perçus sont sujets à une double imposition. Tout d’abord ils subissent une contribution sociale de 17,2 % après abattement si le loueur est au régime du micro foncier. Mais ils sont également appliqués sur le barème progressif de l’impôt sur le revenu, toujours après éventuel abattement.

Un contribuable qui investirait dans l’immobilier en 2021 doit donc s’attendre à voir ses revenus fonciers fondre de plus de 33 % s’il se trouve dans le TMI de 30 %. Certes il existe des dispositifs fiscaux, notamment un abattement de 50 % en cas de location meublée. Mais ne comptez pas mettre en location sur AirBnB pour échapper au fisc.

Emprunter Malin a développé un calculateur de rentabilité locative, qui prend en compte les dépenses engendrées par les taux d’intérêt, les cotisations sociales et l’impôt sur le revenu. Il n’est pas parfait mais il est réaliste, essayez-le ici.

4- La taxe foncière pourrait décoller

Si la taxe d’habitation a été supprimée, les dotations de l’État envers les communes n’ont pas été augmentées. Les maires vont donc clairement manquer de ressources dès cette année. Or pour faire rentrer de l’argent dans les caisses il n’y aura qu’une solution : taxer.

Les propriétaires ont donc des chances de voir leur taxe foncière augmenter pour compenser la baisse de la taxe d’habitation. Les particuliers qui investissent dans l’immobilier en 2021 peuvent donc s’attendre à un alourdissement de la fiscalité locale.

Ce sera notamment le cas à Sablé-sur-Sarthe (72). En 2021 la taxe foncière des saboliens augmentera de +8,6 %, soit entre 72 € et 108 € de plus pour les propriétaires.

Selon l’UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers), la taxe foncière a déjà bondi de +31,4 % en 10 ans. C’est 3 fois plus que l’inflation et 6 fois plus que la hausse des loyers.

Les propriétaires bailleurs ont toutefois la possibilité de s’inscrire au régime fiscal du réel simplifié. Dans cette configuration ils peuvent déduire toutes leurs charges, même la part des intérêts ne dépassant pas celle des loyers.

5- Les taux d’emprunt vont-ils augmenter en 2021 ?

Pour sortir la zone euro de la crise économique causé par l’épidémie de Covid 19, la Banque Centrale Européenne (BCE) injecte des liquidités sur les marchés financiers. Une stratégie a pour effet de faire baisser les taux des crédits, en février 2021 la moyenne s’établissait à 1,14 % sur 232 mois (source CSA/Crédit Logement).

Or la variation des taux immobiliers dépend du coût de la dette française à 10 ans. La crise économique causée par le coronavirus pourraient faire monter l’endettement français proche de 118 %. La dette française pourrait devenir plus risquée et donc plus chère, ce qui théoriquement pourrait faire remonter les taux d’emprunt immobilier.

Mais pour l’instant ce n’est pas le cas, justement parce que la BCE garantit la dette des états. En conséquence, pour l’instant le coût de la dette française à 10 ans tourne autour de 0 %, restant quelquefois en territoire négatif. À la clôture du 14 avril 2021 elle valait -0,005 %, ce qui veut dire que les grands investisseurs ont toujours confiance en la France.

A priori les taux d’emprunt bancaire ne devraient plus bouger en 2021, car ils seront freinés par les prix élevés des logements anciens, notamment en région parisienne. Le coût du crédit immobilier devrait rester très abordable en 2021, sous l’effet de la volonté des banques de relancer l’activité économique.

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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