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Comment calculer son taux d’endettement

Les banques françaises vous accorderont un prêt immobilier si les mensualités de tous vos crédits, assurances incluses, ne dépassent pas 35 % de vos revenus. Emprunter Malin vous montre comment calculer votre taux d’endettement, soit avec notre simulateur, soit avec une feuille de papier et une calculette. Si votre capacité d’emprunt est insuffisante à l’issue de la simulation, vous serez dirigé vers une solution de rachat de crédits.

Taux d'endettement
Avez-vous des crédits immobilier ou consommation ?

Comment calculer son taux d’endettement

La formule du calcul du taux d’endettement peut paraitre complexe, mais si on prend le temps de la détailler, ce n’est pas sorcier.

La 1ère étape pour calculer votre taux d’endettement est de réunir vos revenus. Si vous êtes salarié ou fonctionnaire, prenez :

Si vous êtes un travailleur non salarié, prenez :

  • Vos 2 derniers bilans,
  • ou un bilan prévisionnel effectué par votre comptable,
  • les aides, allocations et pensions que vous percevez.

La 2e étape consiste à faire le bilan de tous vos crédits actuels. Pour cela, prenez votre relevé de compte bancaire du mois dernier, et additionnez :

  • Les prélèvements automatiques à titre de mensualités de crédit,
  • les prélèvements automatiques à titre de location de véhicules.

Pour info : les loyers de location avec option d’achat pour véhicule ne sont pas vraiment des mensualités. Toutefois les banques les prennent en compte pour évaluer votre capacité de remboursement.

La 3e étape consiste à calculer ce que représentent vos crédits actuels par rapport à vos revenus. Pour cela, faites calcul suivant :

(Mes crédits actuels / mes revenus) * 100 = mon taux d’endettement

Le résultat représente votre taux d’endettement.

Exemple de calcul de taux d’endettement

Note : les banques acceptent un taux d’endettement de 35 % en incluant la cotisation de l’assurance emprunteur. Pour la simplicité de l’exemple, nous nous donnons à un endettement maximum de 33 %.

Dans ce couple de salariés, Madame perçoit 2400 € net et Monsieur gagne 1900 € net. Les revenus du ménage sont donc de 4300 € nets, mais ils ont des crédits en cours et souhaiteraient calculer leur taux d’endettement pour voir s’ils peuvent obtenir un prêt immobilier. Ils ont un crédit auto avec des mensualités de 350 €, plus un crédit ameublement qui leur coûte 275 € par mois. Ils ont donc 525 € de crédits, voyons combien cela représente sur leurs revenus.

(525 € / 4300 €) * 100 = 12,2

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Dans cet exemple, leur taux d’endettement est de 12,2 % ce qui est en dessous des 33 % maximum requis par les banques, ils sont donc en bonne position pour négocier un prêt immobilier.

Pour info : en novembre 2021 le taux immobilier moyen était de 1,06 % sur une durée de 240 mois (source : observatoire CSA/Crédit Logement).

Quand le calcul montre que l’on a trop d’endettement

Dans ce couple de salariés, Madame perçoit 2400 € net et Monsieur gagne 1900 € net. Les revenus du ménage sont donc de 4300 € net, mais ils ont 2 crédits auto pour un total de 700 €. En supplément ils ont emprunté de la trésorerie pour dépenser à leur discrétion, ils doivent maintenant rembourser 1000 € par mois. Le calcul de leur taux d’endettement est le suivant :

(1700 € / 4300 €) * 100 = 39,5

Dans cet exemple leur taux d’endettement est de 39,5 %, ce qui est au-dessus des 33 % à ne pas dépasser. Leur solution : obtenir un crédit immobilier avec aménagement des remboursements en fonction des crédits en cours.

Calculer son taux d’endettement quand on a déjà un prêt immobilier

Lorsque l’on est déjà propriétaire et que l’on souhaite vendre son logement pour en acheter un autre, le calcul du taux d’endettement est différent. Tout d’abord la banque va tenir compte du prix que les demandeurs pourraient tirer de leur logement actuel, en plus de leurs revenus.

Lorsque l’on est propriétaire et que l’on souhaite acheter un logement pour le louer, la banque va tenir compte d’environ 70 % des loyers espérés. Elle pourra rallonger le crédit de manière à rentrer dans le budget des demandeurs. Attention, plus le crédit est long et plus il est cher.

En novembre 2021 le taux immobilier moyen sur 25 ans s’est stabilisé à 1,27 % pour les moins bons emprunteurs. Pour les meilleurs il se limitait à 0,91 %.

HCSF et taux d’endettement

Vous avez entendu parler du HCSF, et du reste à vivre ? Et bien, le reste à vivre, c’est terminé. La flexibilité, c’était pour l’an dernier. Depuis le 1er janvier 2022, le HCSF (haut conseil de stabilité financière) impose aux banques de respecter des règles très strictes concernant la limite de taux d’endettement.

Maintenant que vous savez le calculer, sachez que pour 80% de leurs dossiers, les banques ont l’obligation de respecter ces deux règles :

  • un taux d’endettement de 35 % maximum, assurance incluse ;
  • une durée d’emprunt limitée qui ne peut excéder 25 ans ;

C’est à dire que même pour une personne qui gagnerait 20 000 € par mois, elle ne peut pas accorder un crédit avec des mensualités de remboursement de 10 000 € comme avant. On parlait dans ce cas de la notion de Reste à Vivre. Oui, le taux d’endettement dans ce cas aurait été de 50 %, mais avec 10 000 € par mois de reste à vivre, l’impact du crédit restait très confortable.

Vers une baisse du nombre de transaction à cause du taux d’endettement

Avec les taux qui remontent et la le taux d’endettement maximum de 35 % devenu stricte, c’est de plus en plus de personnes qui n’arrivent pas à avoir leur crédit. Quand il y a un an, le marché immobilier battait tous les records, on s’attend à une chute vertigineuse de la production. C’est à dire du nombre de crédits accordés, et par conséquent du nombre de transactions immobilières…

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Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.