Vous souhaitez générer des revenus complémentaires, enrichir votre patrimoine, et faire baisser vos impôts ? Avez-vous pensé à la Location Meublée Non Professionnelle ? Ce statut, ouvert à tous les contribuables français, offre la possibilité d’acheter un bien immobilier neuf comme ancien. Vous réalisez alors l’acquisition d’un logement dans le but de le mettre en location en tant que meublé.
Établi en 1949, la LMNP vous permet de bénéficier de réductions d’impôts grâce à des dispositifs fiscaux avantageux.
Conditions, dispositif de défiscalisation, récupération de la TVA, types d’investissements, on fait le point sur le régime LMNP.
Les conditions d’accès au statut LMNP
Pour bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel, vous devez respecter certaines conditions :
- investir comme personne physique et non en SCI (personne morale) ;
- louer un bien exclusivement meublé ;
- toucher un total des loyers de 23 000 euros par an maximum ;
- et le total de vos revenus locatifs annuels ne doit pas dépasser 50 % du montant des revenus globaux de votre foyer ;
- ne pas déjà bénéficier du régime LMP (loueur en meublé professionnel) ;
- votre investissement locatif ne doit pas constituer votre activité principale.
Par ailleurs, votre bien meublé doit obligatoirement contenir une liste d’équipements définie par l’administration fiscale. Une exigence qui permet au locataire de manger, dormir et vivre convenablement.
- literie avec couette ;
- plaques de cuisson et four ;
- réfrigérateur ;
- table et chaises ;
- vaisselle ;
- luminaires.
Se lancer en LMNP : quelles formalités ?
Une fois que vous avez acheté le bien que vous allez mettre en location, il faut se déclarer auprès de l’état en tant que loueur meublé non professionnel.
Le formulaire p0i lmnp
Vous lirez sur internet qu’il faut remplir le formulaire p0i et le transmettre par courrier à votre CFE local. Heureusement, si on cherche bien, il est possible de faire cette démarche en ligne via le site Infogreffe à cette adresse.
Vous devrez créer un compte puis, pour lancer la démarche, cliquer sur “Louer en meublé non professionnel” sous le menu “EXERCICE D’UNE ACTIVITE NON SALARIEE INDEPENDANTE”
Vous devrez effectuer ces démarches dans les 15 jours après l’achat du bien. Si vous avez oublié de le faire, ne perdez plus de temps et faites le aujourd’hui ! Pour la date de début d’activité, il est généralement conseillé de mettre la date où vous avez commencé les travaux ou l’aménagement du bien.
Le statut lmnp offre l’option fiscale du régime réel, et celle du micro-BIC. Par défaut, vous serez enregistré sous le régime micro-BIC.
Mais attention, la plupart des investisseurs en Location Meublée Mon Professionnelle préfèrent passer au réel simplifié. Vous allez comprendre pourquoi en lisant la suite de cet article. Pensez y lors de votre inscription.
LMNP et Fiscalité
Quelle fiscalité choisir en LMNP ? On distingue deux statuts fiscaux, le régime réel (simplifié) et le régime micro-BIC (forfaitaire).
Dans tous les cas, vous déclarez vos revenus locatifs dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Pour rappel, vous pouvez prétendre au statut LMNP si :
- vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000 euros par an ;
- elles dépassent 23 000 euros par an mais, ne dépassent pas 50 % de vos revenus globaux.
Exemples :
- vous générez 22 000 euros de recettes locatives. Quels que soient les revenus de votre foyer, vous pouvez bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel ;
- vous générez 28 000 euros de loyers annuels et vos revenus globaux sont de 60 000 euros / an. La limite des 50 % (ici 30 000 euros) n’est pas dépassée, donc vous pouvez également prétendre à ce statut.
Le régime Micro-BIC
Le régime Micro-Bic a l’avantage d’être très simple à mettre en place et à comprendre. Il est possible si les revenus locatifs annuels n’excèdent pas 72 600 euros. Il repose sur un principe d’abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs.
Comment calculer le revenu taxable en Micro-BIC ?
Comme vu précédemment, pas de formule compliquée, pas de charges à déduire. Vous divisez simplement vos loyers perçus par deux et vous reportez ce montant sur votre fiche d’impôts. Vous n’avez d’ailleurs même pas l’obligation de tenir une comptabilité.
C’est simple, mais est ce plus intéressant que le régime réel ? Le problème, c’est que vous ne pouvez pas déduire vos dépenses réelles liées à l’exploitation de votre meublé. Si vous dépensez plus que vous ne percevez, vous payez quand même des impôt sur le revenu.
Le régime fiscal du réel simplifié est le vrai intérêt statut lmnp. Il est plus compliqué à comprendre, mais permet de payer payer moins d’impôts. Sa force réside dans le fameux amortissement comptable, que nous allons décrire ci dessous. Mais avant, pour ceux qui ont choisi le régime Micro BIC, voici comment le déclarer sur votre feuille d’impôts.
Comment déclarer son revenu locatif en Micro BIC ?
Vous devrez déclarer votre revenu locatif brut (c’est à dire charges comprises) dans la case 5ND du formulaire n°2042 C-PRO. Voici une capture d’écran de la bonne case à remplir.
L’état calculera automatiquement votre impôt, en abattant 50% de cette somme de manière forfaitaire. Vous devrez payer des prélèvements sociaux à hauteur de 17,20 % sur les 50% restant, mais aussi l’impôt sur le revenu. Pour rappel, ces 50% restants seront ajoutés à votre assiette fiscale.
Le régime réel
Ce statut fiscal représente le choix de 85 % des investisseurs en LMNP. Soit, vous en bénéficiez automatiquement, car vos revenus locatifs dépassent 72 600 euros par an. Soit, vous en faites la demande auprès de l’administration fiscale.
Son principal avantage réside dans la déduction d’un grand nombre de charges et de frais annexes :
- assurances ;
- travaux ;
- taxe foncière ;
- frais de gestion ;
- intérêts d’emprunt ;
- frais de notaires ;
- frais d’agence ;
- etc.
L’amortissement du bien
Le principal avantage du régime réel est qu’il vous permet d’amortir votre bien.
Par définition, l’amortissement consiste à étaler le coût de votre investissement sur sa durée de détention. Et, ce, grâce à la notion de perte de valeur reconnue par l’administration fiscale sur les biens mobiliers et immobiliers.
Vous pouvez amortir tous les ans (donc déduire de vos revenus locatifs) environs 2 à 3% du prix d’achat de votre bien. Le calcul exact est une ventilation comptable complexe. Voici le détail :
- 45 % de la valeur du bien amortie sur 50 ans pour le gros œuvre.
- 10 % de la valeur du bien sur 20 ans pour la façade et l’étanchéité,
- 15 % de la valeur du bien sur 15 ans pour les installations générales et techniques,
- 15 % de la valeur du bien sur 15 ans pour l’agencement.
Cette charge fiscale s’ajoute aux autres charges déductibles de vos loyers. Le principe d’amortissement assure une réduction, voir une annulation du montant de votre imposition.
L’amortissement des meubles et travaux
Pour rappel, toute dépense de travaux ou de meuble de moins de 600€ peut être déduite comme une charge (sur la déclaration de l’année en cours). Mais au-delà de 600€ on considère que c’est un investissement et il faut donc amortir sur plusieurs années. En général, sur 6 ans.
Néanmoins, le calcul comptable de l’amortissement se veut complexe. C’est pourquoi, nous vous invitons à vous rapprocher d’un expert-comptable.
Comment déclarer son revenu locatif en réel simplifié ?
En régime réel, c’est un peu plus compliqué qu’en micro-BIC. La colonne “OGA/VISEUR” est à utiliser seulement si vous êtes adhérant à un organisme de gestion. Si vous ne savez pas ce que c’est, c’est que cette colonne n’est pas pour vous.
La colonne qui vous intéresse est là “SANS”, et dans le cas général, vous allez soit remplir la case 5NK (si votre revenu net de déductions est positif), ou la case 5NZ, dans le cas où ce résultat est négatif.
Pour rappel, ici vous reportez le résultat de votre calcul après avoir déduit les charges et amortissements.
Les prélèvements sociaux
Les revenus des locations meublées sont considérés comme des revenus du patrimoine, et sont donc soumis aux prélèvements sociaux.
Que ce soit dans le cas du régime réel ou du micro-bic, la somme des recettes nettes de charge issues de vos revenus locatifs se soumettent aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,20 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 % et prélèvement de solidarité 7,5 %).
La plus-value en LMNP
Vous engendrez un bénéfice lors de la revente de votre bien loué en LMNP ? Vous êtes alors soumis au régime de la plus-value des particuliers. Savoir quand revendre est un art. Nous avons fait des simulations pour vous dans cet article : Au bout de combien d’années peut-on revendre avec un prêt immobilier en cours ?
Le calcul pour obtenir le montant de la plus-value nette consiste à soustraire le prix d’acquisition au prix de cession. Ce dernier correspond au montant hors frais d’agence indiqué sur l’acte notarié.
Concernant le prix d’achat, vous pouvez augmenter la somme afin de diminuer la plus-value en ajoutant :
- les frais d’acquisition (agence, notaire) ;
- les dépenses liées aux travaux.
D’un point de vue imposition, la plus-value est assujettie à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %.
Néanmoins, à partir de 5 ans de détention du bien, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire :
- entre 5 et 20 ans de détention, 6 % par an ;
- lors de la 21ᵉ année, 4 % par an ;
- dès 22 ans de détention, l’exonération est totale.
Découvrez notre dossier complet sur la plus-value immobilière.
Prélèvements sociaux
Le montant de la plus-value imposable est ensuite taxé au taux de 17.2 %. Mais là aussi vous bénéficiez d’un abattement qui augmente avec le temps :
- entre 6 et 21 ans de détention, 1,65 % par an ;
- la 22ème année, 1,60 % ;
- dès 22 ans de détention, 9 % par an.
Pour rappel, vous payez aussi des prélèvements sociaux tous les ans, sur les loyers nets déclarés. Voir ci dessus.
Le dispositif Censi-Bouvard et LMNP
En une phrase, le dispositif Censi-Bouvard vous permet d’investir dans une résidence service et de déduire 11% du montant de l’investissement de vos impôts.
Les résidences services sont des résidences étudiantes, seniors ou encore des établissements hospitaliers pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). En revanche, les résidences de tourisme en sont exclues.
C’est donc un type d’investissement plutôt clé en main, où une entreprise gère tout pour vous et vous assure un loyer.
Pour en bénéficier, vous devez louer un logement neuf et meublé dans une de ces structures. Signer un bail commercial d’une durée minimum de 9 ans et confier la gestion locative à un responsable de l’établissement.
Censi-Bouvard : récupérer la TVA ?
Grâce à ce dispositif, vous pouvez (et devriez, pourquoi s’en privier ? ) en plus vous faire rembourser la TVA que vous payez au moment de l’achat du bien.
Pourquoi de la TVA ? Car le bien que vous achetez est en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). Il est vendu par un professionnel à un particulier, et donc en France, la TVA s’applique. Comme quand vous achetez une salade ou un canapé.
Les critères pour récupérer la TVA
Pour commencer, il faut déclarer sa location meublée non professionnelle. Ca tombe bien, on vient de vous apprendre à le faire plus haut.
Ensuite, il faut que les loyers perçus soient soumis à la TVA (actuellement au taux de 5,5%).
Enfin, autre condition à respecter pour être éligible à la récupération de la TVA :
Il faut que 3 de ces 4 services soient assurés dans la résidence :
- le petit déjeuner
- le ménage régulier
- le linge de maison
- la réception de clientèle
Concrètement, pour la récupérer, il vous faudra adresser un courrier au centre des impôts. Quoi leur écrire ? Il existe des modèles sur internet, mais il est judicieux de se faire aider.
Soyez rassuré : les promoteurs immobiliers qui vendent ces programmes le font en général pour vous.
Pour connaître le détail, consultez notre article sur comment récupérer la TVA en LMNP ?
Les types d’investissements LMNP
Vous connaissez maintenant les conditions d’accès au statut LMNP ainsi que les dispositifs fiscaux qui s’y rattachent. Néanmoins, dans quoi investir ?
Ce type d’investissement locatif oriente votre placement vers deux types de bien :
- le logement meublé classique en appartement ou en maison ;
- le logement meublé en résidence de services.
Lié par un bail commercial, l’investissement réalisé en résidence de services offre divers avantages. Ce type d’établissement propose des logements meublés clé en main couplés à des prestations de services telles que petit-déjeuner, linge, ménage.
- résidence étudiante ;
- résidence senior ;
- résidences d’affaires ;
- résidence de tourisme.
Vous pouvez aussi faire le choix d’investir dans un EHPAD. Quoi qu’il en soit, vous bénéficiez du statut LMNP ou Censi-bouvard avec récupération de la TVA. De plus, un professionnel de la résidence assure la gestion locative.
Investir en LMNP pour payer moins d’impôts
Oui, c’est possible, alors lancez vous ! En France, vous pouvez cumuler jusqu’à 10 000 euros de réductions d’impôts grâce aux différentes niches fiscales.
Que ce soit en LMNP en direct, via un appartement que vous gérez vous mêmes, en résidence service gérée par une entreprise, ou encore en PINEL (découvrez nos 5 conseils pour bien investir en PINEL), il existe de nombreuses bonnes options.
Faites vous conseiller par un pro. Remplissez ce formulaire pour savoir combien vous pourriez économiser en impôts
L’immobilier locatif représente une belle solution pour enrichir son patrimoine. C’est le seul placement où l’on va emprunter pour investir et profiter d’un effet de levier !
De surcroît, vous savez comment récupérer la TVA en LMNP et défiscaliser. Pour aller plus loin et tout savoir sur l’immobilier locatif, découvrez nos autres articles et maîtrisez parfaitement votre projet d’investissement !