Taux immobilier actuel, mise à jour février 2020

En janvier 2020 le taux d’intérêt moyen des crédits à l’habitat s’est stabilisé à 1,13 %, toutes durées et tous profils d’emprunteur confondus. Tous les mois Emprunter Malin décortique l’analyse de l’observatoire CSA/Crédit Logement pour vous donner une idée du taux immobilier actuel. Mais en février 2020 la tendance pourrait être à la hausse, car on observe des durcissement sur toutes les durées, pour tous les profils. Voici ce qu’ont obtenu les emprunteurs du mois dernier et ce qu’obtiennent sans doute ceux d’aujourd’hui.

Taux immobilier actuel par durée de remboursement

Source observatoire CSA/Crédit Logement publication février 2020, moyennes janvier 2020. Ces taux n’incluent pas les coûts du crédit tels que les frais de dossier, la garantie, l’assurance emprunteur.

En théorie les taux immobiliers se sont stabilisés en janvier à 1,13 % de moyenne. Mais en réalité on constate une hausse sur toutes les durées, et ce pour le 2e mois consécutif. Le tableau ci-dessous vous donne une vue détaillée des conditions d’emprunt en fonction du profil de l’emprunteur.

Taux immobilier actuel par profil d’emprunteur

Un quartile représente l’une des 4 médianes d’un ensemble. Le taux immobilier médian du 1er quartile correspond à celui des meilleurs profils d’emprunteur, le dernier quartile concerne les moins bons profils.

En janvier tous les profils ont vu leurs conditions d’emprunt se durcir. L’ajustement a été plus fort pour ceux du premier groupe et plus modéré pour ceux du dernier groupe. Clairement les banques continuent d’aider les ménages aux revenus modestes à devenir propriétaire.

Différences de taux entre neuf et ancien (accession uniquement)

Lorsqu’un particulier achète un logement à un autre particulier, on dit qu’il s’agit d’un logement ancien. Lorsqu’il achète à un promoteur ou un constructeur, on dit qu’il s’agit d’un logement neuf.

Dans ce dernier cas là banque relâche le montant du prêt immobilier au fur et à mesure de l’avancée des travaux. Ce report de remboursement fait que le taux réservé à l’immobilier neuf est toujours plus élevé que dans l’ancien.

Emprunter Malin met à votre disposition toute une série de calculettes pour prêt immobilier, réglées sur les taux actuels calculés par l’observatoire CSA/Crédit Logement.

Durées moyenne des remboursements (accession uniquement)

En janvier 2020 la durée moyenne des prêts immobiliers était de 227 mois. Lorsque l’on regarde le tableau ci-dessous à la loupe, on s’aperçoit que 47 % des remboursements s’effectuent sur 20 à 25 ans .

Source CSA/Crédit Logement, parution février 2020 pour janvier 2020.

En décembre les banques ont respecté à la lettre les consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière. Les sages de la Banque de France recommandaient de limiter la durée des crédits immobiliers à 25 ans, et de ne pas monter au-delà de 33 % de taux d’endettement. On ne parle désormais presque plus des crédits immobiliers sur 30 ans.

Plus un crédit est long, plus il coûte cher, car tout financement bancaire implique des frais :

• les intérêts,
• les primes d’assurance emprunteur,
• les frais de dossier,
• les frais de notaire,
• les frais de garantie,
• autres frais intermédiaires.

Ainsi l’observatoire CSA/Crédit Logement constate qu’acheter de l’immobilier consomme toujours plus de budget pour les emprunteurs. Le coût relatif se situe à des niveaux les plus élevés, en janvier 2020 il représente 4,5 année de revenus.

Mais d’après le rapport, ces chiffres seraient surtout dus au fait que « les revenus des ménages qui réalisent ces opérations augmentent bien en deçà de la hausse du coût des opérations ». On note également que de nombreux ménages sont devenus propriétaires avec très peu d’apport personnel, ce qui augmente leur taux d’effort.

Taux immobilier moyen constaté par la Banque de France

Les chiffres ci-dessous concernent le Taux Effectif moyen. Ils prennent en compte les coûts du crédit immobilier, et peuvent servir de référence à l’emprunteur pour calculer ses mensualités.

Source Banque de France, parution janvier 2020.

Le taux d’usure est le taux maximum auquel un particulier ou un professionnel peut prêter. Le coût du crédit immobilier d’un ménage ne peut donc pas dépasser le niveau de l’usure.

Les calculs de la Banque de France représentent la base d’information la plus sérieuse. S’ils arrivent après coup et ne représentent donc pas la tendance actuelle, ils offrent un bilan de la situation. Mais ils permettent surtout d’étudier la faisabilité d’un rachat de crédit en vue de diminuer ses mensualités. Cette opération peut déboucher sur une économie à 5 chiffres.

Les banques continuent de soutenir l’immobilier

Le taux immobilier actuel dépend du coût de la dette française à 10 ans, comme expliqué sur cet article. À partir de ce coût, les banques disposent d’une marge de manœuvre pour établir leurs taux d’emprunt. En supplément le coût des intérêts dépend des mécanismes qui composent le contrat de prêt immobilier.

Mais la réalité du marché est que les banques n’ont pas toujours le choix. Elles sont obligées de raboter leurs marges afin de compenser la hausse du prix m². Pour le baromètre LPI, les prix des logements ont ainsi évolués à la hausse sur 1 an (parution janvier 2020) :

• Maisons anciennes +5,6 %,
• appartements anciens +4,3 %,
• maisons neuves +0,6 %,
• appartements neufs +3,2 %.

En supplément de leurs efforts pour abaisser le coût du crédit, les banques ont recours au Prêt à Taux Zéro (PTZ) de l’État. Mais leur champs d’action est limité car le PTZ à 40 % n’est disponible que sur 3 zones tendues. Les zones B2 et C n’ont droit qu’à 20 % du coût du projet.

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Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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