En octobre 2021 le taux immobilier moyen se maintient à son plancher record de 1,05 %. Tous les mois Emprunter Malin décortique l’analyse de l’observatoire CSA/Crédit Logement pour vous donner une idée du taux immobilier actuel. En novembre 2021 la tendance pourrait être à la stabilisation ou la légère hausse, dans un contexte où les banques cherchent toujours à soutenir le marche du logement. Voici ce qu’ont obtenu les emprunteurs du mois dernier et ce qu’obtiennent sans doute ceux d’aujourd’hui.
Taux immobilier actuel par durée de remboursement
| Durée | Moyenne |
| 15 ans | 0,84% |
| 20 ans | 0,98% |
| 25 ans | 1,14% |
Source observatoire CSA/Crédit Logement publication novembre 2021, moyennes octobre 2021. Les flèches indiquent l’évolution par rapport au mois précédent. Ces taux n’incluent pas les coûts du crédit tels que les frais de dossier, la garantie, l’assurance emprunteur.
Si le taux immobilier moyen se maintient à 1,05 %, tous les profils d’emprunteur ont vu leurs conditions s’améliorer. Ces taux inédits traduisent clairement la volonté des banques de soutenir le marché de l’immobilier, surtout à la sortie d’une crise économique et sanitaire.
Taux immobilier actuel par profil d’emprunteur
| Profils | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|
| Très bon (1er groupe) | 0,60 % | 0,75 % | 0,91 % |
| Bon (2e groupe) | 0,75 % | 0,91 % | 1,06 % |
| Moyen (3e groupe) | 0,87 % | 1,01 % | 1,17 % |
| Moins bon (4e groupe) | 1,11 % | 1,24 % | 1,39 % |
Chaque groupe du tableau ci-dessus représente l’une des 4 médianes d’un ensemble. Le taux immobilier médian du 1er groupe correspond à celui des meilleurs profils d’emprunteur, le dernier groupe concerne les moins bons profils.
En octobre 2021 les meilleurs emprunteurs, quelque soit les durées qu’ils ont choisies, ont tous obtenus un taux de prêt immobilier en dessous de 0,95 %. Quant aux moins bons profils, ils rembourseront quasiment tous à moins de 1,40 %.
L’explication derrière ces conditions exceptionnelles est simple. Handicapées par la hausse des prix du m², les banques sont forcées d’assouplir le coût du crédit pour maintenir leur activité sur le marché du logement. Les taux repartirons peut-être à la hausse lorsque les prix du m² baisseront, même légèrement.
Taux immobilier actuel pour la résidence principale : neuf Vs ancien
| Immobilier ancien | Immobilier neuf |
| 1,07% | 1,10% |
Source CSA/Crédit Logement, parution novembre 2021 pour octobre 2021. Les flèches indiquent l’évolution par rapport au mois précédent.
Lorsqu’un particulier achète un logement à un autre particulier, on dit qu’il s’agit d’un logement ancien. Lorsqu’il achète à un promoteur ou un constructeur, on dit qu’il s’agit d’un logement neuf.
Dans ce dernier cas la banque relâche le montant du prêt immobilier au fur et à mesure de l’avancée des travaux. Ce report de remboursement fait que le taux réservé à l’immobilier neuf est généralement plus élevé que dans l’ancien.
En octobre l’écart s’est creusé à 3 points de base, alors que les taux étaient pratiquement les mêmes entre l’immobilier neuf et ancien en septembre.
Emprunter Malin met à votre disposition toute une série de calculettes pour prêt immobilier, réglées sur les taux actuels calculés par l’observatoire CSA/Crédit Logement.
Durées moyenne des remboursements
En octobre 2021 la durée moyenne des prêts immobiliers était de 233 mois. Le tableau ci-dessous montre que près de 6 remboursements sur 10 s’effectuent sur 20 à 25 ans.
| – 10 ans | 10 ans < 15 ans | 15 ans < 20 ans | 20 ans < 25 ans | 25 ans < 30 ans |
| 4,1 % | 11,0 % | 25,0 % | 59,8 % | 0,1 % |
Source CSA/Crédit Logement, parution octobre 2021 pour septembre 2021. Les flèches indiquent l’évolution par rapport au mois précédent.
Le très bas niveau des taux immobiliers devrait permettre aux ménages d’emprunter sur des durées plus courtes. Toutefois la hausse des prix du m² les en empêche, on observe ainsi une continuelle hausse des crédits sur 20 à 25 ans.
Pourtant plus un crédit est long, plus il coûte cher car tout financement bancaire implique des frais :
- les intérêts,
- les primes d’assurance emprunteur,
- les frais de dossier,
- les frais de notaire,
- les frais de garantie,
- autres frais intermédiaires.
Acheter de l’immobilier pèse donc sur le budget des emprunteurs. L’observatoire CSA/Crédit Logement constate que le coût relatif se situe à des niveaux élevés. Le mois dernier il représente 4,6 années de revenus.
Un crédit pour immobilier neuf coûte en moyenne 5,5 années de revenus au 3e trimestre 2021, ou encore 6,2 années pour les accédants à la propriété. Sur cette même période un crédit pour de l’immobilier ancien coûte 5,5 années de revenus en moyenne, mais 5,8 années pour les accédant à la propriété.
Et encore, ces chiffres ne tiennent pas compte de l’apport personnel nécessaire.
Taux immobilier moyen constaté par la Banque de France
Les chiffres ci-dessous concernent le Taux Effectif moyen. Ils prennent en compte les coûts du crédit immobilier, et peuvent servir de référence à l’emprunteur pour calculer ses mensualités.
| Moyenne T3 2021 | Taux d’usure T4 2021 | |
| Moins de 10 ans | 1,82% | 2,43 % |
| 10 ans – 20 ans | 1,79 % | 2,39 % |
| 20 ans et plus | 1,81 % | 2,41 % |
Source Banque de France, parution octobre 2021.
Le taux d’usure est le taux maximum auquel un particulier ou un professionnel peut prêter. Le coût du crédit immobilier d’un ménage ne peut donc pas dépasser le niveau de l’usure.
Les calculs de la Banque de France représentent la base d’information la plus sérieuse. S’ils arrivent après coup et ne représentent donc pas la tendance actuelle, ils offrent un bilan de la situation. Mais ils permettent surtout d’étudier la faisabilité d’un rachat de crédit en vue de diminuer ses mensualités. Cette opération peut déboucher sur une économie à 5 chiffres.
Les banques continuent de soutenir l’immobilier
Le taux immobilier actuel dépend du coût de la dette française à 10 ans, comme expliqué sur cet article. À partir de ce coût, les banques disposent d’une marge de manœuvre pour établir leurs taux d’emprunt. En supplément le coût des intérêts dépend des mécanismes qui composent le contrat de prêt immobilier.
Mais la réalité du marché est que les banques n’ont pas toujours le choix. Elles sont obligées de raboter leurs marges afin de compenser la hausse du prix au m². Mais à la lecture du le baromètre LPI parution octobre 2021, la tendance est peut-être en train de s’inverser sur les maisons. Voici les évolutions des prix de l’immobilier sur 1 an, selon ce rapport :
- Maisons anciennes -3,8 %,
- appartements anciens +6,5 %,
- maisons neuves -9,5 %,
- appartements neufs +4,5 %.
En supplément de leurs efforts pour abaisser le coût du crédit, les banques ont recours au Prêt à Taux Zéro (PTZ) de l’État. Mais leur champs d’action est limité car le PTZ à 0 % n’est disponible que sur 3 zones tendues. Les zones B2 et C n’ont droit qu’à 20 % du coût du projet.
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