Le mois dernier les banques ont légèrement rehaussé leurs taux immobiliers, procédant même à de fortes hausses sur longue durée. Globalement on assiste à une remontée de 3 point de base, pour 1,58 % en août 2017. Les barèmes confirment que le coût du crédit est en hausse sur 20 ans, malgré des prix du m² qui enflent.
Fourchette des taux des prêts immobiliers
Taux moyen 1,58 % *, accession et investissement locatif
| Durée | Très bon * | Moins bon * | Et vous ? |
| 15 ans | ?1,14% | ?1,80% | Devis gratuits |
| 20 ans | ?1,30% | ?2,01% | Devis gratuits |
| 25 ans | ?1,54% | ?2,29% | Devis gratuits |
*Moyenne des taux immobiliers calculée par l’Observatoire CSA/Crédit Logement, pour août 2017.
| Moyenne** | Immobilier ancien** | Immobilier neuf** | Et vous ? |
| 1,58 % ? (1,55 %)* | 1,60 % ? (1,58 %)* | 1,62 % ? (1,60 %)* | Devis gratuits |
* Le mois précédent.
** Les taux ci-dessus n’incluent pas le coût du crédit, tels que les frais de notaire, les frais de dossier, l’hypothèque ou la caution, ou encore l’assurance emprunteur. Pour faire son choix entre plusieurs offres préalables de crédit, le candidat acheteur doit comparer de nombreux facteurs. Source: CSA/Crédit Logement pour août 2017, taux nominal uniquement, frais non-inclus.
Les conditions ci-dessus sont représentatives du marché. Dans la réalité chaque banque suit sa propre stratégie commerciale. Vous pourriez obtenir de meilleurs ou de moins bons taux, selon le score que les agences attribuent à votre profil de client.
Et vous, à quel taux avez-vous droit ?
Pour acheter un logement.
Pour diminuer mes mensualités.
Pour un prêt conso (trésorerie, véhicules, travaux...)
Tendance des taux immobiliers en septembre 2017
La hausse des taux immobiliers est peut-être en train de repartir, avec des espoirs de stabilisation qui s’amoindrissent de semaine en semaine. Aujourd’hui les nouveaux emprunteurs obtiennent des conditions moins bonnes qu’en août 2016.
Toutefois s’ils savent mettre en avant leur dossier, les banques concurrentes leur offriront de bonnes conditions pour capter leur clientèle. Et elles le peuvent, car les derniers chiffres montrent que le rendement des obligations françaises à 10 ans est stable.
Ces bons d’État représentent un véritable signal du comportement des taux immobiliers. Lorsque leur rendement diminue, les taux font de même et vice versa. Toutefois une période de plusieurs semaines est nécessaire pour que l’effet se propage jusque dans les agences bancaires. Il n’est pas impossible d’assister à un lent retour à la hausse des taux d’emprunt immobilier au cours des prochaines semaines.
Les banques face au marché du logement
Le problème de la hausse des prix du m²
Les bonnes conditions d’emprunt continuent de profiter aux primo accédants, dont certains obtiendront des mensualités au même niveau que leur ancien loyer. Si la tendance se poursuit en septembre 2017, les plus chanceux pourraient même emprunter aux alentours des 1,54 % sur 25 ans. Il semble en effet que les banques soient en train de préserver les taux d’emprunt des meilleurs profils, sur les durées de 20 ans et 25 ans.
Les moins bons profils se contenteront de 2,29 %, ce qui commence à leur causer des difficultés face à la hausse des prix du m². Le baromètre LPI SeLoger constate ainsi une poussée de +4,3 % sur les prix des maisons et +4,7 % sur les prix des appartements. Or si les prix des logements augmentent plus vite que les revenus des ménages, les banques auront du mal à s’ajuster à leur pouvoir d’achat immobilier.
Ne pas faire partir les ménages investisseurs
En septembre 2017 les investisseurs pourraient bénéficier au mieux de 1,14 % sur 15 ans. De telles conditions d’emprunt devraient signifier un bon rendement, ainsi la baisse des taux entamée depuis 2015 relance le marché de la construction. Pour diminuer leurs impôts et/ou pour préparer leur retraite, de plus en plus de ménages de classes moyennes s’intéressent à l’investissement locatif en loi Pinel.
Et l’engouement pourrait même s’accentuer, par peur que le dispositif ne soit pas reconduit en 2018. Pourtant Emmanuel Macron s’est engagé à conserver les aides immobilières pendant son quinquennat. Mais si la demande augmente dans l’immobilier neuf, l’offre ne suit pas au même rythme. Les promoteurs constatent ainsi que les prix du m² varient de +5,1 % en 1 an.
Le ménage candidat à l’investissement immobilier locatif, doit donc être capable d’assumer les mensualités de 2 crédits immobiliers. Là-encore les banques pourraient se retrouver obligées de leur accorder de bonnes conditions d’emprunt, afin de s’adapter à leurs capacités d’investissements.
Taux immobiliers fixes
Les emprunts à taux fixe restent les préférés des ménages français, ils permettent d’obtenir les mêmes mensualités jusqu’à la fin des remboursements. Il s’agit presque d’une exclusivité française, partout ailleurs dans l’Union Européenne les crédits se remboursent à taux hybride (1ère partie fixe + 2e partie variable).
| Profil | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
| Très bon (1er quartile) | ?1,14 % | ?1,30 % | ?1,54 % |
| Bon (2e quartile) | ?1,35 % | ?1,51 % | ?1,83 % |
| Moyen (3e quartile) | ?1,49 % | ?1,68 % | ?1,97 % |
| Moin bon (4e quartile) | ?1,80 % | ?2,01 % | ?2,29 % |
Source : Observatoire CSA/Crédit Logement août 2017 par rapport à juillet 2017.
Un quartile représente l’une des 4 médianes d’un ensemble. Le taux médian du 1er quartile correspond à celui dont les meilleurs profils d’emprunteurs ont pu bénéficier. Le dernier quartile concerne les profils les moins bien notés.
Taux immobiliers variables
Le prêt immobilier à taux variable ne présente pas d’avantages en période où le coût du crédit est historiquement au plus bas depuis des décennies.
| Quartile | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
| 1er | 1,92 % | 1,29 % | 1,65 % |
| 2e | 1,35 % | 1,55 % | 1,85 % |
| 3e | 1,50 % | 1,80 % | 1,88 % |
| 4e | 2,05 % | 2,00 % | 2,05 % |
Ces données concernent le 1e trimestre 2016. Les crédits immobiliers à taux variable représentent désormais moins de 0,1 % de la production, pour être devenus complètement inintéressants aux emprunteurs.
Durées moyenne des remboursements
| Globalement | Accession dans le neuf | Accession dans l’ancien |
| 218 mois ? (217)* | 232 mois ? (244)* | 231 mois ? (230)* |
Le rallongement de la durée des remboursements est un effet de la hausse des taux immobiliers. Les ménages les moins riches choisissent les logements neufs, car l’apport personnel y est moins important, dû à la quasi-absence de droits de mutation.
Les primo accédants bénéficient de la participation à 40 % du prêt immobilier à taux zéro, sur les projets de primo accession. Même les investisseurs ne voient plus bien l’avantage de rembourser sur de courtes durées. Ils se tournent eux-aussi sur des crédits de 20 ans, ce qui leur permet de diminuer drastiquement leur effort d’épargne mensuelle. Dans l’ancien, les ménages en profitent pour rembourser sur de plus longues périodes. Certains gagnent ainsi en pouvoir d’achat tout en abaissant le coût de leur crédit.
| – 10 ans | 10 ans < 15 ans | 15 ans < 20 ans | 20 ans < 25 ans | 25 ans < 30 ans | + 30 ans |
| 3,1 % ? (2,9 %*) | 11,2 % ? (11,7 %*) | 27,2 % ? (27,6 %*) | 30,5 % ? (31,1 %*) | 27,8 % ? (26,6 %*) | 0,2 % ? (0,2 %*) |
* Le mois précédent.
Les durées d’emprunt entre 20 et 25 ans sont typiques de la primo accession immobilière, les durées entre 15 et 20 ans intéressent davantage les secundo accédants.
Coût moyen de l’emprunt immobilier
| Coût du crédit immobilier |
| 4,08 années de revenus ? (3,93 en juin 2016) |
Les financements bancaires impliquent des coûts. Ce sont les intérêts, les primes d’assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de notaire, les frais de garantie et autres frais intermédiaires. Le coût de financement d’un projet immobilier ne cesse d’augmenter, il gagne +6,4 % sur les 8 premiers mois de 2017. Ce phénomène au volume de ménages aux revenus moyens sur le marché de l’accession immobilière, faisant baisser la moyenne des ressources des emprunteurs.
Taux effectif moyen constaté par la Banque de France
| Au 1er trimestre 2017 | Au 2e trimestre 2017 | |
| Taux fixes de moins de 10 ans | 2,47 % | 2,34 % |
| Taux fixe de 10 à moins de 20 ans | 2,36 % | 2,32 % |
| Taux fixe 20 ans et plus | 2,40 % | 2,44 % |
| Prêts relais | 2,44 % | 2,50 % |
Source Banque de France.
Les chiffres ci-dessus concernent le Taux Effectif moyen. Ils prennent donc certains coûts du crédit immobilier, et peuvent servir de référence à l’emprunteur pour calculer ses mensualités.
Les calculs de la Banque de France représentent la base d’information la plus sérieuse. S’ils arrivent après coup et ne représentent donc pas la tendance actuelle, ils offrent un bilan de la situation. Mais ils permettent surtout d’étudier la faisabilité d’un rachat de crédit en vue de diminuer ses mensualités. Cette opération peut déboucher sur une économie à 5 chiffres.
CSA/Crédit Logement et la Banque de France, les références
Les meilleures références pour déterminer les taux de prêt immobilier actuels sont :
- L’observatoire CSA/Crédit logement.
- La Banque de France (BDF).
Ces 2 institutions calculent, chacune à leur manière, la moyenne des taux de prêt immobilier, telle que constatée sur des périodes récentes. Ainsi, les taux actuels diffèrent forcément de ces moyennes. Cependant, le CSA/Crédit logement et la Banque de France s’appuient sur de véritables données, offrant ainsi une source d’information fiable pour effectuer une simulation de prêt immobilier.
Le calcul du taux immobilier actuel par CSA/Crédit Logement
C’est qui ?
L’institut CSA (Conseil, Sondages et Analyse) est une société de sondages, propriété du groupe Bolloré. Crédit Logement est une société de caution, garantissant la majeure partie des prêts immobiliers de France. Le professeur Michel Mouillart enseigne l’économie à l’université Paris Ouest, et est reconnu comme un spécialiste de l’immobilier. Ensemble, ces personnes physiques et morales ont créé l’Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels, qui analyse plus de 16 000 opérations en moyenne par mois.
Comment se calcule son taux moyen ?
Le calcul du taux actuel moyen est effectué en prenant en compte les prêts immobiliers accordés pendant 1 mois plein. Les financements non-pris en compte sont :
- Les prêts relais.
- Les rachats de crédits.
- Les emprunts incluant une part de rachat et une part d’un nouveau financement.
Peut-on emprunter à ce taux ?
Le taux immobilier actuel représente une moyenne, chaque dossier de demande de financement est différent. Alors qu’un ménage pourrait obtenir un certain taux, ses voisins pourraient obtenir mieux, ou moins bien. Les meilleurs profils d’emprunteur pourront bénéficier d’un taux nominal encore moins élevé. Les plus mauvais profils bénéficieront d’un taux légèrement supérieur.
Le calcul du taux immobilier actuel par la Banque de France
C’est qui ?
La Banque de France a perdu beaucoup de son rôle, depuis la naissance de la Banque Centrale Européenne (BCE), le 1er juin 1998. Aujourd’hui la BDF participe à la politique monétaire de l’Union Européenne (UE), au sein du Système Européen de Banques Centrales (SEBC). Son rôle tourne principalement autour de la collecte de données, ainsi que de l’information auprès du public et des autorités financières.
Comment se calcule son taux moyen ?
Le taux moyen calculé par la Banque de France est le taux effectif. La BDF a l’obligation de calculer la moyenne des TEG accordés aux particuliers et aux entreprises, car elle possède également la charge de calculer le taux d’usure. Le taux d’usure est le TEG maximum auquel on peut prêter en France. La BDF calcule ainsi tous les trimestres la moyenne des TEG par type de financement. Il s’agit donc d’une importante base de référence pour le candidat à l’emprunt immobilier.
Peut-on emprunter à ce taux ?
Le taux immobilier actuel, tel que calculé par la Banque de France, est celui du trimestre précédent. Cependant les variations ne sont pas grandes d’un trimestre à l’autre, et l’accédant à la propriété peut s’attendre à obtenir des conditions similaires. Toutefois, plus son profil présente des points d’intérêt pour une banque, plus il pourra se tenir en dessous de cette moyenne. L’inverse est aussi vrai, un emprunteur pourrait obtenir un prêt immobilier au-dessus du taux actuel moyen de la Banque de France, s’il ne présente pas toutes les qualités requises.
