Tous les mois, Emprunter Malin décortique l’analyse de l’observatoire CSA/Crédit Logement sur les taux immobiliers actuels. En novembre 2018 la moyenne s’est stabilisée, mais les barèmes se sont assouplis pour les moins bons profils d’emprunteurs. Découvrez la tendance et effectuez une simulation gratuite aux conditions des banques.
Taux immobilier actuel moyen : 1,44 %
Accession et investissement locatif
| Durée | Moyenne |
| 15 ans | 1,22% ? |
| 20 ans | 1,40% ? |
| 25 ans | 1,63% ? |
Accession uniquement (acheter pour habiter) :
| Immobilier ancien | Immobilier neuf |
| 1,46 % ? | 1,50 % ? |
Source observatoire CSA/Crédit Logement publication décembre 2018, moyennes novembre 2018. Ces taux n’incluent pas les coûts du crédit tels que les frais de dossier, la garantie, l’assurance emprunteur.
Les banques amortissent la hausse des prix du m²
À la base, le niveau des taux immobiliers dépend du coût de la dette française à 10 ans, comme expliqué sur cet article. Au-delà de cette base, les banques disposent d’une marge de manœuvre pour soutenir le marché du logement.
Si on regarde l’année écoulée depuis novembre 2017 les taux ont diminué de 12 points de base sur l’ensemble du marché pour 1,44 % en novembre 2018. CSA/Credit Logement novembre 2018.
Et effectivement on constate que les ménages disposant d’un budget plus serré, continuent de bénéficier d’un assouplissement de leurs conditions d’emprunt.
| Profil | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
| Très bon (1er quartile) | ?0,98 % | ?1,18 % | ?1,41 % |
| Bon (2e quartile) | ?1,13 % | ?1,32 % | ?1,57 % |
| Moyen (3e quartile) | ?1,24 % | ?1,45 % | ?1,66 % |
| Moin bon (4e quartile) | ?1,49 % | ?1,71 % | ?1,88 % |
Source : Observatoire CSA/Crédit Logement novembre 2018 par rapport à octobre 2018.
Un quartile représente l’une des 4 médianes d’un ensemble. Le taux médian du 1er quartile correspond à celui dont les meilleurs profils d’emprunteurs ont pu bénéficier. Le dernier quartile concerne les profils les moins bien notés.
Les banques sont donc obligées de surveiller les taux immobiliers actuels, afin de compenser la hausse du m². Pour le baromètre LPI SeLoger, les prix des logements ont ainsi évolués à la hausse sur 1 an :
- maisons anciennes +3,4 %,
- appartements anciens +4,2 %,
- maisons neuves +2,7 %,
- appartements neufs +2,0 %.
En supplément de leurs efforts pour abaisser le coût du crédit, les banques ont recours au Prêt à Taux Zéro (PTZ) de l’État. Toutefois rigueur budgétaire oblige, le PTZ à 40 % est réduit à 3 zones tendues, les zones B2 et C passent à 20 %.
Durées moyenne des remboursements
En novembre 2018, la durée moyenne des prêts immobiliers monte à 227 mois. Elle s’allonge ainsi de 8 mois depuis le début de l’année 2018. C’est précisément le rallongement de la durée des remboursements, qui permet de maintenir la demande sur le marché du logement.
Le tableau ci-dessous montre clairement que les emprunteurs choisissent majoritairement les durées de 25 à 30 ans. Par ailleurs, la hausse des prix de la pierre a donné naissance à un retour des crédits immobiliers sur 30 ans.
| – 10 ans | 10 ans < 15 ans | 15 ans < 20 ans | 20 ans < 25 ans | 25 ans < 30 ans | + 30 ans |
| 1,6 % ? | 7,8 % ? | 20,0 % ? | 31,4 % ? | 38,5 % ? | 0,7 % ? |
Source CSA/Crédit Logement, parution décembre 2018.
Plus un crédit est long, plus il coûte cher car tout financement bancaire implique des coûts :
- les intérêts,
- les primes d’assurance emprunteur,
- les frais de dossier,
- les frais de notaire,
- les frais de garantie,
- autres frais intermédiaires.
L’évolution des revenus des ménages serait « 10 fois moins rapide que celle du coût des opérations réalisées ». En conséquence, le coût relatif se situe à des niveaux les plus élevés. En octobre 2018 il reste à 4,1 année de revenus.
Taux effectif moyen constaté par la Banque de France
Les chiffres ci-dessous concernent le Taux Effectif moyen. Ils prennent donc certains coûts du crédit immobilier, et peuvent servir de référence à l’emprunteur pour calculer ses mensualités.
| Moyenne T3 2018 | Taux d’usure T4 2018 | |
| Moins de 10 ans | ?2,12% | ?2,83% |
| 10 ans – 20 ans | ?2,14% | ?2,85% |
| 20 ans et plus | ?2,31% | ?3,08% |
Source Banque de France.
Le taux d’usure est le taux maximum auquel un particulier ou un professionnel peut prêter. Le coût du crédit immobilier d’un ménage ne peut donc pas dépasser le niveau de l’usure.
Les calculs de la Banque de France représentent la base d’information la plus sérieuse. S’ils arrivent après coup et ne représentent donc pas la tendance actuelle, ils offrent un bilan de la situation. Mais ils permettent surtout d’étudier la faisabilité d’un rachat de crédit en vue de diminuer ses mensualités. Cette opération peut déboucher sur une économie à 5 chiffres.
CSA/Crédit Logement et la Banque de France, les références
Les meilleures références pour déterminer les taux de prêt immobilier actuels sont :
- L’observatoire CSA/Crédit logement.
- La Banque de France (BDF).
Ces 2 institutions calculent, chacune à leur manière, la moyenne des taux de prêt immobilier, telle que constatée sur des périodes récentes. Ainsi, les taux actuels diffèrent forcément de ces moyennes.
Cependant, le CSA/Crédit logement et la Banque de France s’appuient sur de véritables données, offrant ainsi une source d’information fiable pour effectuer une simulation de prêt immobilier.
Le calcul du taux immobilier actuel par CSA/Crédit Logement
C’est qui ?
L’institut CSA (Conseil, Sondages et Analyse) est une société de sondages, propriété du groupe Bolloré. Crédit Logement est une société de caution, garantissant la majeure partie des prêts immobiliers de France.
Le professeur Michel Mouillart enseigne l’économie à l’université Paris Ouest, et est reconnu comme un spécialiste de l’immobilier. Ensemble, ces personnes physiques et morales ont créé l’Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels, qui analyse plus de 16 000 opérations en moyenne par mois.
Comment se calcule son taux moyen ?
Le calcul du taux actuel moyen est effectué en prenant en compte les prêts immobiliers accordés pendant 1 mois plein. Les financements non-pris en compte sont :
- Les prêts relais.
- Les rachats de crédits.
- Les emprunts incluant une part de rachat et une part d’un nouveau financement.
Peut-on emprunter à ce taux ?
Le taux immobilier actuel représente une moyenne, chaque dossier de demande de financement est différent. Alors qu’un ménage pourrait obtenir un certain taux, ses voisins pourraient obtenir mieux, ou moins bien.
Les meilleurs profils d’emprunteur pourront bénéficier d’un taux nominal encore moins élevé. Les plus mauvais profils bénéficieront d’un taux légèrement supérieur. Pour faire son choix entre plusieurs offres préalables de crédit, le candidat acheteur doit comparer de nombreux facteurs.
Le calcul du taux immobilier actuel par la Banque de France
C’est qui ?
La Banque de France a perdu beaucoup de son rôle, depuis la naissance de la Banque Centrale Européenne (BCE), le 1er juin 1998. Aujourd’hui la BDF participe à la politique monétaire de l’Union Européenne (UE), au sein du Système Européen de Banques Centrales (SEBC). Son rôle tourne principalement autour de la collecte de données, ainsi que de l’information auprès du public et des autorités financières.
Comment se calcule son taux moyen ?
Le taux moyen calculé par la Banque de France est le taux effectif. La BDF a l’obligation de calculer la moyenne des TEG accordés aux particuliers et aux entreprises, car elle possède également la charge de calculer le taux d’usure.
Le taux d’usure est le TEG maximum auquel on peut prêter en France. La BDF calcule ainsi tous les trimestres la moyenne des TEG par type de financement. Il s’agit donc d’une importante base de référence pour le candidat à l’emprunt immobilier.
Peut-on emprunter à ce taux ?
Le taux immobilier actuel, tel que calculé par la Banque de France, est celui du trimestre précédent. Cependant les variations ne sont pas grandes d’un trimestre à l’autre, et l’accédant à la propriété peut s’attendre à obtenir des conditions similaires.
Toutefois, plus son profil présente des points d’intérêt pour une banque, plus il pourra se tenir en dessous de cette moyenne. L’inverse est aussi vrai, un emprunteur pourrait obtenir un prêt immobilier au-dessus du taux actuel moyen de la Banque de France, s’il ne présente pas toutes les qualités requises.
Fabien Belleinguer
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