Le taux immobilier actuel moyen continue de baisser , mais de façon plus modérée. Le coût du crédit reste au plus abordable depuis des décennies, avec 1,46 % le mois dernier. Cette performance n’est pas une surprise, dans un contexte où les banques sont obligées d’aider les moins bons profils d’emprunteur à faire face à la hausse des prix du m².
Taux immobiliers actuels, moyenne nationale
Taux moyen 1,46 %, accession et investissement locatif
Moyenne générale tout usage confondu :
| Durée | Très bon | Moins bon |
| 15 ans | ?1,01% | ?1,55% |
| 20 ans | ?1,17% | ?1,72% |
| 25 ans | ?1,41% | ?1,96% |
Moyenne des taux immobiliers calculée par l’Observatoire CSA/Crédit Logement pour mai 2018.
Moyenne dans l’accession (acheter pour habiter uniquement) :
| Tout type | Immobilier ancien | Immobilier neuf |
| 1,46 % ? | 1,46 % ? | 1,53 % ? |
Important : les taux ci-dessus n’incluent pas le coût du crédit, tels que les frais de notaire, les frais de dossier, l’hypothèque ou la caution, ou encore l’assurance emprunteur. Pour faire son choix entre plusieurs offres préalables de crédit, le candidat acheteur doit comparer de nombreux facteurs.
Les conditions ci-dessus sont représentatives du marché. Dans la réalité chaque banque suit sa propre stratégie commerciale. Vous pourriez obtenir de meilleurs ou de moins bons taux, selon le score que les agences attribuent à votre profil de client.
Tendance des taux immobiliers en juin 2018
Cette page est mise à jour tous les mois, et depuis des mois on y répète que la baisse des taux immobiliers ne durera pas. Or le rendement des obligations d’État à 10 ans (OAT 10 ans) repart à la baisse, suite à la crise politique italienne.
Ces bons du Trésor représentent un véritable signal du comportement de la tendance. Lorsque leur rendement diminue, les taux font de même et vice versa. Toutefois une période de plusieurs semaines est nécessaire pour que l’effet se propage jusque dans les agences bancaires.
À la fin mai 2018, l’OAT 10 ans semble vouloir naviguer à la baisse sous un plafond de 0,75 %. Mais cette tendance baissière pourrait n’être que passagère, une fois la crise politique italienne absorbée par les marchés. On se rappellera alors que la Banque Centrale Européenne (BCE) a annoncé qu’elle maintiendrait son taux de refinancement à 0 %, même après la fin progressive de sa politique monétaire.
La combinaison de tous ces facteurs fait que si le taux immobilier moyen devait remonter au cours des prochains mois, ce ne serait que très légèrement. Mais l’on n’en est pas encore là, car la logique du marché obligataire se heurte à la réalité de l’inflation sur les prix de la pierre.
Les banques face au marché du logement
La hausse des prix du m² continue
Les bonnes conditions d’emprunt continuent de profiter aux primo accédants, dont certains obtiendront des mensualités au même niveau que leur ancien loyer. Si la tendance se poursuit en juin 2018, les plus chanceux pourraient emprunter aux alentours des 1,41 % sur 25 ans.
Or justement les banques ont clairement la volonté de préserver les moins bons profils d’emprunteur. Sous la poussée des prix du m² qui enflent et particulièrement en région parisienne, le taux immobilier moyen des mauvais profils est en chute.
Et les conditions ne devraient que peut varier en juin 2018. Au pire les emprunteurs pourraient avoir à se contenter de 1,96 % sur 25 ans, ce qui est bien mieux qu’en décembre (2,12 %). Il n’y a rien d’étonnant à cela, car face à des acheteurs qui désertent le marché du logement les banques sont obligées d’abaisser le coût de leurs crédits pour maintenir leur activité.
D’après l’observatoire LPI SeLoger, en 1 an les prix des logements anciens ont grimpé de +4 %.
Ne pas faire partir les ménages investisseurs
En juin 2018 les investisseurs pourraient bénéficier au mieux de 1,01 % sur 15 ans, un taux quasiment inchangé depuis 3 mois. De telles conditions d’emprunt pourraient signifier un bon rendement, alors que les prix des logements neufs sont en train de se détendre. Pour diminuer leurs impôts et/ou pour préparer leur retraite, de plus en plus de classes moyennes s’intéressent à l’investissement locatif défiscalisé.
Mais l’engouement devra se recentrer cette année avec la reforme des zones Pinel. Un ajustement qui pourrait avoir un effet sur les prix du m² des appartements neufs. Ainsi au 1er trimestre les promoteurs constatent une forte baisse en province (-3,9 %), contre une légère hausse en Île-de-France (+0,5 %).
Or le ménage candidat à l’investissement immobilier locatif, doit être capable de cumuler 2 crédits immobiliers. Là-encore les banques pourraient se retrouver obligées de leur accorder de bonnes conditions d’emprunt, afin de s’adapter à leurs capacités d’investissement.
Le taux immobilier actuel fixe
Les emprunts à taux fixe restent les préférés des ménages, ils permettent d’obtenir les mêmes mensualités jusqu’à la fin des remboursements. Il s’agit presque d’une exclusivité française, partout ailleurs dans l’Union Européenne les crédits se remboursent à taux hybride (1ère partie fixe + 2e partie variable).
| Profil | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
| Très bon (1er quartile) | ?1,01 % | ?1,17 % | ?1,41 % |
| Bon (2e quartile) | ?1,18 % | ?1,35 % | ?1,61 % |
| Moyen (3e quartile) | ?1,29 % | ?1,47 % | ?1,71 % |
| Moin bon (4e quartile) | ?1,55 % | ?1,72 % | ?1,96 % |
Source : Observatoire CSA/Crédit Logement mai 2018 par rapport à avril 2018.
Un quartile représente l’une des 4 médianes d’un ensemble. Le taux médian du 1er quartile correspond à celui dont les meilleurs profils d’emprunteurs ont pu bénéficier. Le dernier quartile concerne les profils les moins bien notés.
Taux immobilier variable
Le prêt immobilier à taux variable ne présente pas d’avantages en période où le coût du crédit est historiquement au plus bas depuis des décennies.
| Quartile | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
| 1er | 1,92 % | 1,29 % | 1,65 % |
| 2e | 1,35 % | 1,55 % | 1,85 % |
| 3e | 1,50 % | 1,80 % | 1,88 % |
| 4e | 2,05 % | 2,00 % | 2,05 % |
Ces données concernent le 1e trimestre 2016. Les crédits immobiliers à taux variable représentent désormais moins de 0,1 % de la production, pour être devenus complètement inintéressants aux emprunteurs.
Durées moyenne des remboursements
Moyennes dans l’accession à la propriété
| Globalement | Accession dans le neuf | Accession dans l’ancien |
| 224 mois ? | 248 mois ? | 237 mois ? |
Depuis janvier 2018 les durées de remboursement se sont allongées de 6 mois, ce qui est un effet direct de la hausse des prix du m². Effectivement les ménages aux revenus moyens doivent parfois emprunter sur de plus longues durées pour devenir propriétaire.
En supplément les locataires bénéficient de la participation à 40 % du prêt à taux zéro. Mais là encore la réalité budgétaire siffle la fin de la récré. En 2018 le PTZ à 40 % est réduit à 3 zones tendues, les zones B2 et C passent à 20 %.
Proportion de crédits immobiliers souscrits par durée
| – 10 ans | 10 ans < 15 ans | 15 ans < 20 ans | 20 ans < 25 ans | 25 ans < 30 ans | + 30 ans |
| 2,1 % ? | 9,0 % ? | 21,5 % ? | 29,7 % ? | 37,1 % ? | 0,6 % ? |
* Le mois précédent.
Les nouveaux propriétaires sont de plus en plus nombreux à se tourner vers les crédits immobiliers sur très longue durée. Un choix sans danger pour leur portefeuille, car le taux immobilier actuel moyen sur plus de 25 ans fait que les premières mensualités comprennent plus de capital que d’intérêt. Les emprunteurs peuvent ainsi revendre entre 5 et 10 ans sans perdre d’argent, et parfois même avec un bénéfice.
Les investisseurs profitent eux-aussi des taux avantageux en remboursant leur crédit locatif sur de longues durées. Une récente étude du Crédit Foncier montre qu’ils empruntent en moyenne sur plus de 18 ans, ce qui leur permet de diminuer drastiquement leur effort d’épargne mensuel.
Coût moyen de l’emprunt immobilier
Les financements bancaires impliquent des coûts. Ce sont les intérêts, les primes d’assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de notaire, les frais de garantie et autres frais intermédiaires.
| Coût du crédit immobilier |
| 4,2 années de revenus en mai 2018 |
Le coût de financement d’un projet immobilier augmente de +3,6 % en 2018 par rapport aux 4 premiers mois de 2017. Ce phénomène reflète la forte présence de ménages aux revenus moyens sur le marché de l’accession immobilière.
Taux effectif moyen constaté par la Banque de France
Les chiffres ci-dessous concernent le Taux Effectif moyen. Ils prennent donc certains coûts du crédit immobilier, et peuvent servir de référence à l’emprunteur pour calculer ses mensualités.
| Moyennes au 1er trimestre 2018 | Taux d’usure au 2e trimestre 2018 | |
| Taux fixes de moins de 10 ans | 2,25 % | 3 % |
| Taux fixe de 10 à moins de 20 ans | 2,27 % | 3,03 % |
| Taux fixe 20 ans et plus | 2,46 % | 3,28 % |
| Prêts relais | 2,02 % | 2,69 % |
Source Banque de France.
Le taux d’usure est le taux maximum auquel un particulier ou un professionnel peut prêter. Le coût du crédit immobilier d’un ménage ne peut donc pas dépasser le niveau de l’usure.
Les calculs de la Banque de France représentent la base d’information la plus sérieuse. S’ils arrivent après coup et ne représentent donc pas la tendance actuelle, ils offrent un bilan de la situation. Mais ils permettent surtout d’étudier la faisabilité d’un rachat de crédit en vue de diminuer ses mensualités. Cette opération peut déboucher sur une économie à 5 chiffres.
CSA/Crédit Logement et la Banque de France, les références
Les meilleures références pour déterminer les taux de prêt immobilier actuels sont :
- L’observatoire CSA/Crédit logement.
- La Banque de France (BDF).
Ces 2 institutions calculent, chacune à leur manière, la moyenne des taux de prêt immobilier, telle que constatée sur des périodes récentes. Ainsi, les taux actuels diffèrent forcément de ces moyennes.
Cependant, le CSA/Crédit logement et la Banque de France s’appuient sur de véritables données, offrant ainsi une source d’information fiable pour effectuer une simulation de prêt immobilier.
Le calcul du taux immobilier actuel par CSA/Crédit Logement
C’est qui ?
L’institut CSA (Conseil, Sondages et Analyse) est une société de sondages, propriété du groupe Bolloré. Crédit Logement est une société de caution, garantissant la majeure partie des prêts immobiliers de France.
Le professeur Michel Mouillart enseigne l’économie à l’université Paris Ouest, et est reconnu comme un spécialiste de l’immobilier. Ensemble, ces personnes physiques et morales ont créé l’Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels, qui analyse plus de 16 000 opérations en moyenne par mois.
Comment se calcule son taux moyen ?
Le calcul du taux actuel moyen est effectué en prenant en compte les prêts immobiliers accordés pendant 1 mois plein. Les financements non-pris en compte sont :
- Les prêts relais.
- Les rachats de crédits.
- Les emprunts incluant une part de rachat et une part d’un nouveau financement.
Peut-on emprunter à ce taux ?
Le taux immobilier actuel représente une moyenne, chaque dossier de demande de financement est différent. Alors qu’un ménage pourrait obtenir un certain taux, ses voisins pourraient obtenir mieux, ou moins bien. Les meilleurs profils d’emprunteur pourront bénéficier d’un taux nominal encore moins élevé. Les plus mauvais profils bénéficieront d’un taux légèrement supérieur.
Le calcul du taux immobilier actuel par la Banque de France
C’est qui ?
La Banque de France a perdu beaucoup de son rôle, depuis la naissance de la Banque Centrale Européenne (BCE), le 1er juin 1998. Aujourd’hui la BDF participe à la politique monétaire de l’Union Européenne (UE), au sein du Système Européen de Banques Centrales (SEBC). Son rôle tourne principalement autour de la collecte de données, ainsi que de l’information auprès du public et des autorités financières.
Comment se calcule son taux moyen ?
Le taux moyen calculé par la Banque de France est le taux effectif. La BDF a l’obligation de calculer la moyenne des TEG accordés aux particuliers et aux entreprises, car elle possède également la charge de calculer le taux d’usure.
Le taux d’usure est le TEG maximum auquel on peut prêter en France. La BDF calcule ainsi tous les trimestres la moyenne des TEG par type de financement. Il s’agit donc d’une importante base de référence pour le candidat à l’emprunt immobilier.
Peut-on emprunter à ce taux ?
Le taux immobilier actuel, tel que calculé par la Banque de France, est celui du trimestre précédent. Cependant les variations ne sont pas grandes d’un trimestre à l’autre, et l’accédant à la propriété peut s’attendre à obtenir des conditions similaires.
Toutefois, plus son profil présente des points d’intérêt pour une banque, plus il pourra se tenir en dessous de cette moyenne. L’inverse est aussi vrai, un emprunteur pourrait obtenir un prêt immobilier au-dessus du taux actuel moyen de la Banque de France, s’il ne présente pas toutes les qualités requises.
