Il fallait bien que le taux immobilier moyen remonte après 6 mois consécutifs de baisse. Pour autant le coût du crédit reste au plus abordable depuis des décennies, avec 1,49 % le mois dernier. Et ce n’est pas tout, car les conditions d’emprunt continuent de s’améliorer pour les jeunes ménages sur longue durée.
Fourchette des taux des prêts immobiliers
Taux moyen 1,49 %, accession et investissement locatif
Moyenne générale tout usage confondu :
| Durée | Très bon | Moins bon | Et vous ? |
| 15 ans | ?1,02% | ?1,60% | Devis gratuits |
| 20 ans | ?1,21% | ?1,80% | Devis gratuits |
| 25 ans | ?1,46% | ?2,03% | Devis gratuits |
Moyenne des taux immobiliers calculée par l’Observatoire CSA/Crédit Logement pour mars 2018.
Moyenne dans l’accession (acheter pour habiter uniquement) :
| Tout type | Immobilier ancien | Immobilier neuf | Et vous ? |
| 1,49 % ? | 1,51 % ? | 1,56 % ? | Devis gratuits |
Important : les taux ci-dessus n’incluent pas le coût du crédit, tels que les frais de notaire, les frais de dossier, l’hypothèque ou la caution, ou encore l’assurance emprunteur. Pour faire son choix entre plusieurs offres préalables de crédit, le candidat acheteur doit comparer de nombreux facteurs.
Les conditions ci-dessus sont représentatives du marché. Dans la réalité chaque banque suit sa propre stratégie commerciale. Vous pourriez obtenir de meilleurs ou de moins bons taux, selon le score que les agences attribuent à votre profil de client.
Et vous, à quel taux avez-vous droit ?
Pour acheter un logement.
Pour diminuer mes mensualités.
Pour un prêt conso (trésorerie, véhicules, travaux...)
Tendance des taux immobiliers en avril 2018
Les pronostics restent les mêmes depuis le début de l’année : la baisse des taux immobiliers ne durera pas. Et pourtant le rendement des obligations d’État à 10 ans (OAT 10 ans) repart à la baisse, après un parcours haussier depuis janvier.
Ces bons du Trésor représentent un véritable signal du comportement de la tendance. Lorsque leur rendement diminue, les taux font de même et vice versa. Toutefois une période de plusieurs semaines est nécessaire pour que l’effet se propage jusque dans les agences bancaires.
De mars à la mi-avril 2018 ils sont redescendus sous la barre des 0,75 %, après avoir longtemps tourné entre 0,8 % et 1 %.
Cette tendance à la baisse des OAT 10 ans est pour le moins surprenante, dans un contexte où la Banque Centrale Européenne (BCE) a annoncé la fin progressive de sa politique monétaire. Ainsi après les bonnes performances des derniers mois, le taux immobilier moyen pourrait continuer de remonter au cours des mois à venir.
Mais il ne s’agit que d’une théorie, en réalité les banques sont bien obligées de faire quelques sacrifices pour conserver leurs parts de marché.
Les banques face au marché du logement
La hausse des prix du m² repart
Les bonnes conditions d’emprunt continuent de profiter aux primo accédants, dont certains obtiendront des mensualités au même niveau que leur ancien loyer. Si la tendance se poursuit en avril 2018, les plus chanceux pourraient emprunter aux alentours des 1,46 % sur 25 ans.
Or justement les banques ont clairement la volonté de préserver les moins bons profils d’emprunteur. Sous la poussée des prix du m² qui enflent et particulièrement en région parisienne, le taux immobilier moyen des moins bons profils a chuté le mois dernier.
Et les conditions ne devraient que peut varier en avril 2018. Au pire les emprunteurs pourraient avoir à se contenter de 2,03 % sur 25 ans, ce qui est bien mieux qu’en décembre.
On a une pensée pour une étude du Crédit Foncier qui montrait que les professionnels s’attendaient à une stabilisation des prix des logements cette année.
Ne pas faire partir les ménages investisseurs
En avril 2018 les investisseurs pourraient bénéficier au mieux de 1,02 % sur 15 ans, comme le mois précédent. De telles conditions d’emprunt pourraient signifier un bon rendement, à condition de choisir la bonne surface. Pour diminuer leurs impôts et/ou pour préparer leur retraite, de plus en plus de classes moyennes s’intéressent à l’investissement locatif défiscalisé.
Mais l’engouement devra se recentrer en 2018 avec la reforme des zones Pinel. Un ajustement qui pourrait avoir un effet sur les prix du m² des appartements neufs. Ainsi au 4e trimestre les promoteurs constataient une hausse (+2,1 %) en province, et une baisse (-2,5 %) en région parisienne par rapport à 2016.
Or le ménage candidat à l’investissement immobilier locatif, doit être capable de cumuler 2 crédits immobiliers. Là-encore les banques pourraient se retrouver obligées de leur accorder de bonnes conditions d’emprunt, afin de s’adapter à leurs capacités d’investissement.
Taux immobilier actuel fixe
Les emprunts à taux fixe restent les préférés des ménages, ils permettent d’obtenir les mêmes mensualités jusqu’à la fin des remboursements. Il s’agit presque d’une exclusivité française, partout ailleurs dans l’Union Européenne les crédits se remboursent à taux hybride (1ère partie fixe + 2e partie variable).
| Profil | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
| Très bon (1er quartile) | ?1,02 % | ?1,21 % | ?1,46 % |
| Bon (2e quartile) | ?1,20 % | ?1,38 % | ?1,65 % |
| Moyen (3e quartile) | ?1,33 % | ?1,49 % | ?1,76 % |
| Moin bon (4e quartile) | ?1,60 % | ?1,80 % | ?2,03 % |
Source : Observatoire CSA/Crédit Logement mars 2018 par rapport à février 2018.
Un quartile représente l’une des 4 médianes d’un ensemble. Le taux médian du 1er quartile correspond à celui dont les meilleurs profils d’emprunteurs ont pu bénéficier. Le dernier quartile concerne les profils les moins bien notés.
Taux immobilier variable
Le prêt immobilier à taux variable ne présente pas d’avantages en période où le coût du crédit est historiquement au plus bas depuis des décennies.
| Quartile | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
| 1er | 1,92 % | 1,29 % | 1,65 % |
| 2e | 1,35 % | 1,55 % | 1,85 % |
| 3e | 1,50 % | 1,80 % | 1,88 % |
| 4e | 2,05 % | 2,00 % | 2,05 % |
Ces données concernent le 1e trimestre 2016. Les crédits immobiliers à taux variable représentent désormais moins de 0,1 % de la production, pour être devenus complètement inintéressants aux emprunteurs.
Durées moyenne des remboursements
| Globalement | Accession dans le neuf | Accession dans l’ancien |
| 221 mois ? | 242 mois ? | 236 mois ? |
Depuis janvier 2018 les durées de remboursement se sont allongées de 2 mois, ce qui est un effet direct de la hausse des prix du m². Effectivement les ménages aux revenus moyens doivent emprunter sur 20 ou 25 ans pour devenir propriétaire.
En supplément les locataires bénéficient de la participation à 40 % du prêt à taux zéro. Mais là encore la réalité budgétaire siffle la fin de la récré. En 2018 le PTZ à 40 % est réduit à 3 zones tendues, les zones B2 et C passent à 20 %.
Même les investisseurs ne voient plus bien l’avantage de rembourser sur de courtes durées. Ils se tournent eux-aussi vers des crédits de 20 ans, ce qui leur permet de diminuer drastiquement leur effort d’épargne mensuel.
| – 10 ans | 10 ans < 15 ans | 15 ans < 20 ans | 20 ans < 25 ans | 25 ans < 30 ans | + 30 ans |
| 2,2 % ? | 9,2 % ? | 21,6 % ? | 30,7 % ? | 35,9 % ? | 0,4 % ? |
* Le mois précédent.
Les durées d’emprunt entre 20 et 25 ans sont typiques de la primo accession immobilière, les durées entre 15 et 20 ans intéressent davantage les secundo accédants. La forte augmentation des remboursements sur 30 ans, montre bien que les ménages les moins riches ont maintenant plus de difficultés à acheter leur logement.
Coût moyen de l’emprunt immobilier
| Coût du crédit immobilier |
| 4 années de revenus en mars 2018 |
Les financements bancaires impliquent des coûts. Ce sont les intérêts, les primes d’assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de notaire, les frais de garantie et autres frais intermédiaires. Le coût de financement d’un projet immobilier augmente de +3 % en 2018, par rapport au 1er trimestre 2017. Ce phénomène reflète la forte présence de ménages aux revenus moyens sur le marché de l’accession immobilière.
Taux effectif moyen constaté par la Banque de France
| Moyennes au 1er trimestre 2018 | Taux d’usure au 2e trimestre 2018 | |
| Taux fixes de moins de 10 ans | 2,25 % | 3 % |
| Taux fixe de 10 à moins de 20 ans | 2,27 % | 3,03 % |
| Taux fixe 20 ans et plus | 2,46 % | 3,28 % |
| Prêts relais | 2,02 % | 2,69 % |
Source Banque de France.
Les chiffres ci-dessus concernent le Taux Effectif moyen. Ils prennent donc certains coûts du crédit immobilier, et peuvent servir de référence à l’emprunteur pour calculer ses mensualités.
Le taux d’usure est le taux maximum auquel un particulier ou un professionnel peut prêter. Le coût du crédit immobilier d’un ménage ne peut donc pas dépasser le niveau de l’usure.
Les calculs de la Banque de France représentent la base d’information la plus sérieuse. S’ils arrivent après coup et ne représentent donc pas la tendance actuelle, ils offrent un bilan de la situation. Mais ils permettent surtout d’étudier la faisabilité d’un rachat de crédit en vue de diminuer ses mensualités. Cette opération peut déboucher sur une économie à 5 chiffres.
CSA/Crédit Logement et la Banque de France, les références
Les meilleures références pour déterminer les taux de prêt immobilier actuels sont :
- L’observatoire CSA/Crédit logement.
- La Banque de France (BDF).
Ces 2 institutions calculent, chacune à leur manière, la moyenne des taux de prêt immobilier, telle que constatée sur des périodes récentes. Ainsi, les taux actuels diffèrent forcément de ces moyennes.
Cependant, le CSA/Crédit logement et la Banque de France s’appuient sur de véritables données, offrant ainsi une source d’information fiable pour effectuer une simulation de prêt immobilier.
Le calcul du taux immobilier actuel par CSA/Crédit Logement
C’est qui ?
L’institut CSA (Conseil, Sondages et Analyse) est une société de sondages, propriété du groupe Bolloré. Crédit Logement est une société de caution, garantissant la majeure partie des prêts immobiliers de France.
Le professeur Michel Mouillart enseigne l’économie à l’université Paris Ouest, et est reconnu comme un spécialiste de l’immobilier. Ensemble, ces personnes physiques et morales ont créé l’Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels, qui analyse plus de 16 000 opérations en moyenne par mois.
Comment se calcule son taux moyen ?
Le calcul du taux actuel moyen est effectué en prenant en compte les prêts immobiliers accordés pendant 1 mois plein. Les financements non-pris en compte sont :
- Les prêts relais.
- Les rachats de crédits.
- Les emprunts incluant une part de rachat et une part d’un nouveau financement.
Peut-on emprunter à ce taux ?
Le taux immobilier actuel représente une moyenne, chaque dossier de demande de financement est différent. Alors qu’un ménage pourrait obtenir un certain taux, ses voisins pourraient obtenir mieux, ou moins bien. Les meilleurs profils d’emprunteur pourront bénéficier d’un taux nominal encore moins élevé. Les plus mauvais profils bénéficieront d’un taux légèrement supérieur.
Le calcul du taux immobilier actuel par la Banque de France
C’est qui ?
La Banque de France a perdu beaucoup de son rôle, depuis la naissance de la Banque Centrale Européenne (BCE), le 1er juin 1998. Aujourd’hui la BDF participe à la politique monétaire de l’Union Européenne (UE), au sein du Système Européen de Banques Centrales (SEBC). Son rôle tourne principalement autour de la collecte de données, ainsi que de l’information auprès du public et des autorités financières.
Comment se calcule son taux moyen ?
Le taux moyen calculé par la Banque de France est le taux effectif. La BDF a l’obligation de calculer la moyenne des TEG accordés aux particuliers et aux entreprises, car elle possède également la charge de calculer le taux d’usure.
Le taux d’usure est le TEG maximum auquel on peut prêter en France. La BDF calcule ainsi tous les trimestres la moyenne des TEG par type de financement. Il s’agit donc d’une importante base de référence pour le candidat à l’emprunt immobilier.
Peut-on emprunter à ce taux ?
Le taux immobilier actuel, tel que calculé par la Banque de France, est celui du trimestre précédent. Cependant les variations ne sont pas grandes d’un trimestre à l’autre, et l’accédant à la propriété peut s’attendre à obtenir des conditions similaires.
Toutefois, plus son profil présente des points d’intérêt pour une banque, plus il pourra se tenir en dessous de cette moyenne. L’inverse est aussi vrai, un emprunteur pourrait obtenir un prêt immobilier au-dessus du taux actuel moyen de la Banque de France, s’il ne présente pas toutes les qualités requises.
