Taux immobilier actuel moyen, mise à jour octobre 2018

Le taux immobilier moyen est resté stable le mois dernier, dans un contexte d’inflation des prix des logements. Ainsi malgré le fait que le coût du crédit soit au plus abordable depuis des décennies avec 1,43 % en septembre, les banques semblent arriver au bout de leurs efforts. Pour la première fois depuis plusieurs mois, elles ont légèrement durci les conditions d’emprunt des moins bons profils, les obligeant à rallonger la durée des leurs remboursements.

Taux immobiliers actuels, moyenne nationale

Taux moyen 1,43 %, accession et investissement locatif

Moyenne dans l’accession (acheter pour habiter uniquement) :

Source : observatoire CSA/Crédit Logement sur septembre 2018.

Important : les taux ci-dessus n’incluent pas le coût du crédit, tels que les frais de notaire, les frais de dossier, l’hypothèque ou la caution, ou encore l’assurance emprunteur. Pour faire son choix entre plusieurs offres préalables de crédit, le candidat acheteur doit comparer de nombreux facteurs.

Les conditions ci-dessus sont représentatives du marché. Dans la réalité chaque banque suit sa propre stratégie commerciale. Vous pourriez obtenir de meilleurs ou de moins bons taux, selon le score que les agences attribuent à votre profil de client.

Tendance des taux immobiliers en octobre 2018

Cette page est mise à jour tous les mois, et depuis des mois on y répète que la baisse des taux immobiliers ne durera pas. Et effectivement le rendement des obligations d’État à 10 ans (OAT 10 ans) est légèrement remonté depuis notre édition du mois dernier.

Ces bons du Trésor représentent un véritable signal du comportement de la tendance. Lorsque leur rendement diminue, les taux font de même et vice versa. Toutefois une période de plusieurs semaines est nécessaire pour que l’effet se propage jusque dans les agences bancaires.

À la fin août-début septembre 2018, l’OAT 10 ans oscillait sous les 0,74 %. Au début octobre il reste au-dessus des 0,86 %. S’il continue à ce niveau, la logique voudrait que le taux immobilier moyen remonte légèrement. Une tendance qui aura de quoi inquiéter les vendeurs de logements, alors que la Banque Centrale Européenne (BCE) a annoncé la fin de sa politique monétaire.

En janvier 2019 l’institution de Francfort ne rachètera plus la dette de ses états membres. En conséquence cette dette deviendra plus chère, avec au bout du compte la remontée du taux immobilier pour l’emprunteur moyen. Cet ajustement aura forcément un effet sur les prix de la pierre, face auxquels les prêteurs devront continuer d’agir.

Les banques face au marché du logement

La hausse des prix du m² continue

Les bonnes conditions d’emprunt continuent de profiter aux primo accédants, dont certains obtiendront des mensualités au même niveau que leur ancien loyer. Si la tendance se poursuit en octobre 2018, les plus chanceux pourraient emprunter aux alentours des 1,40 % sur 25 ans.

Or justement les banques ont clairement la volonté de préserver les moins bons profils d’emprunteur. Sous la poussée des prix du m² qui enflent et particulièrement en région parisienne, le taux immobilier moyen des mauvais profils reste au-dessous de son niveau de septembre 2017.

Et les conditions ne devraient que peut varier en octobre 2018. Au pire les emprunteurs pourraient avoir à se contenter de 1,91 % sur 25 ans, ce qui est bien mieux qu’en septembre 2017 (2,24 %). Il n’y a rien d’étonnant à cela, car face à des acheteurs qui désertent le marché du logement les banques sont obligées d’abaisser le coût de leurs crédits pour maintenir leur activité.

D’après l’observatoire LPI SeLoger, en 1 an les prix des logements anciens ont grimpé de +4 %.

Ne pas faire partir les ménages investisseurs

En octobre 2018 les investisseurs pourraient bénéficier au mieux de 0,96 % sur 15 ans, un taux en légère baisse. De telles conditions d’emprunt pourraient signifier un meilleur rendement, alors que les prix des logements neufs remontent. Pour diminuer leurs impôts et/ou pour préparer leur retraite, de plus en plus de classes moyennes s’intéressent à l’investissement locatif défiscalisé.

Mais l’engouement doit se recentrer géographiquement, suite à la reforme des zones Pinel. Un ajustement qui ne semble pas avoir d’effet déflationniste sur les prix du m² des appartements neufs. Ainsi au 2e trimestre les promoteurs constatent des hausses à la fois en province et en Île-de-France.

Cette courbe ascendante pourrait obliger les banques à s’adapter aux capacités d’emprunt des candidats investisseurs. Ces derniers, généralement proches de leur cinquantaine, doivent effectivement cumuler les mensualités de 2 crédits immobiliers.

Le taux immobilier actuel fixe

Les emprunts à taux fixe restent les préférés des ménages, ils permettent d’obtenir les mêmes mensualités jusqu’à la fin des remboursements. Il s’agit presque d’une exclusivité française, partout ailleurs dans l’Union Européenne les crédits se remboursent à taux hybride (1ère partie fixe + 2e partie variable).

Source : Observatoire CSA/Crédit Logement septembre 2018 par rapport à août 2018.

Un quartile représente l’une des 4 médianes d’un ensemble. Le taux médian du 1er quartile correspond à celui dont les meilleurs profils d’emprunteurs ont pu bénéficier. Le dernier quartile concerne les profils les moins bien notés.

Taux immobilier variable

Le prêt immobilier à taux variable ne présente pas d’avantages en période où le coût du crédit est historiquement au plus bas depuis des décennies.

Source CSA/Crédit Logement. Ces données concernent le 1e trimestre 2016. Les crédits immobiliers à taux variable représentent désormais moins de 0,1 % de la production, pour être devenus complètement inintéressants aux emprunteurs.

Durées moyenne des remboursements

Moyennes dans l’accession à la propriété

Source CSA/Crédit Logement, parution octobre 2018.

Depuis janvier 2018 les durées de remboursement se sont allongées de 6 mois, ce qui est un effet direct de la hausse des prix du m². Effectivement les ménages aux revenus moyens doivent parfois emprunter sur de plus longues durées pour devenir propriétaire.

En supplément les locataires bénéficient de la participation à 40 % du prêt à taux zéro. Mais là encore la réalité budgétaire siffle la fin de la récré. En 2018 le PTZ à 40 % est réduit à 3 zones tendues, les zones B2 et C passent à 20 %.

Proportion de crédits immobiliers souscrits par durée

Source CSA/Crédit Logement, parution octobre 2018.

Les nouveaux propriétaires sont de plus en plus nombreux à se tourner vers les crédits immobiliers sur 30 ans. Toutefois la majeure partie d’entre eux a privilégié la tranche de durée inférieure, car le taux immobilier actuel moyen sur plus de 25 ans fait que les premières mensualités comprennent plus de capital que d’intérêts. Les emprunteurs peuvent ainsi revendre entre 5 et 10 ans sans perdre d’argent, et parfois même avec un bénéfice.

Les investisseurs profitent eux-aussi des taux avantageux en remboursant leur crédit locatif sur de longues durées. Une étude du Crédit Foncier montre qu’ils empruntent en moyenne sur plus de 18 ans, ce qui leur permet de diminuer drastiquement leur effort d’épargne mensuel.

Coût moyen de l’emprunt immobilier

Les financements bancaires impliquent des coûts. Ce sont les intérêts, les primes d’assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de notaire, les frais de garantie et autres frais intermédiaires.

Le coût de financement d’un projet immobilier augmente de +2,5 % en 2018 par rapport aux 9 premiers mois de 2017. Ce phénomène reflète la forte présence de ménages aux revenus moyens sur le marché de l’accession immobilière.

Taux effectif moyen constaté par la Banque de France

Les chiffres ci-dessous concernent le Taux Effectif moyen. Ils prennent donc certains coûts du crédit immobilier, et peuvent servir de référence à l’emprunteur pour calculer ses mensualités.

Taux d’usure pour les prêts immobiliers du 4e trimestre 2018

Pour les remboursements à taux fixe

Source Banque de France.

Le taux d’usure est le taux maximum auquel un particulier ou un professionnel peut prêter. Le coût du crédit immobilier d’un ménage ne peut donc pas dépasser le niveau de l’usure.

Les calculs de la Banque de France représentent la base d’information la plus sérieuse. S’ils arrivent après coup et ne représentent donc pas la tendance actuelle, ils offrent un bilan de la situation. Mais ils permettent surtout d’étudier la faisabilité d’un rachat de crédit en vue de diminuer ses mensualités. Cette opération peut déboucher sur une économie à 5 chiffres.

CSA/Crédit Logement et la Banque de France, les références

Les meilleures références pour déterminer les taux de prêt immobilier actuels sont :

• L’observatoire CSA/Crédit logement.
• La Banque de France (BDF).

Ces 2 institutions calculent, chacune à leur manière, la moyenne des taux de prêt immobilier, telle que constatée sur des périodes récentes. Ainsi, les taux actuels diffèrent forcément de ces moyennes.

Cependant, le CSA/Crédit logement et la Banque de France s’appuient sur de véritables données, offrant ainsi une source d’information fiable pour effectuer une simulation de prêt immobilier.

Le calcul du taux immobilier actuel par CSA/Crédit Logement

C’est qui ?

L’institut CSA (Conseil, Sondages et Analyse) est une société de sondages, propriété du groupe Bolloré. Crédit Logement est une société de caution, garantissant la majeure partie des prêts immobiliers de France.

Le professeur Michel Mouillart enseigne l’économie à l’université Paris Ouest, et est reconnu comme un spécialiste de l’immobilier. Ensemble, ces personnes physiques et morales ont créé l’Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels, qui analyse plus de 16 000 opérations en moyenne par mois.

Comment se calcule son taux moyen ?

Le calcul du taux actuel moyen est effectué en prenant en compte les prêts immobiliers accordés pendant 1 mois plein. Les financements non-pris en compte sont :

• Les prêts relais.
• Les rachats de crédits.
• Les emprunts incluant une part de rachat et une part d’un nouveau financement.

Peut-on emprunter à ce taux ?

Le taux immobilier actuel représente une moyenne, chaque dossier de demande de financement est différent. Alors qu’un ménage pourrait obtenir un certain taux, ses voisins pourraient obtenir mieux, ou moins bien. Les meilleurs profils d’emprunteur pourront bénéficier d’un taux nominal encore moins élevé. Les plus mauvais profils bénéficieront d’un taux légèrement supérieur.

Le calcul du taux immobilier actuel par la Banque de France

C’est qui ?

La Banque de France a perdu beaucoup de son rôle, depuis la naissance de la Banque Centrale Européenne (BCE), le 1er juin 1998. Aujourd’hui la BDF participe à la politique monétaire de l’Union Européenne (UE), au sein du Système Européen de Banques Centrales (SEBC). Son rôle tourne principalement autour de la collecte de données, ainsi que de l’information auprès du public et des autorités financières.

Comment se calcule son taux moyen ?

Le taux moyen calculé par la Banque de France est le taux effectif. La BDF a l’obligation de calculer la moyenne des TEG accordés aux particuliers et aux entreprises, car elle possède également la charge de calculer le taux d’usure.

Le taux d’usure est le TEG maximum auquel on peut prêter en France. La BDF calcule ainsi tous les trimestres la moyenne des TEG par type de financement. Il s’agit donc d’une importante base de référence pour le candidat à l’emprunt immobilier.

Peut-on emprunter à ce taux ?

Le taux immobilier actuel, tel que calculé par la Banque de France, est celui du trimestre précédent. Cependant les variations ne sont pas grandes d’un trimestre à l’autre, et l’accédant à la propriété peut s’attendre à obtenir des conditions similaires.

Toutefois, plus son profil présente des points d’intérêt pour une banque, plus il pourra se tenir en dessous de cette moyenne. L’inverse est aussi vrai, un emprunteur pourrait obtenir un prêt immobilier au-dessus du taux actuel moyen de la Banque de France, s’il ne présente pas toutes les qualités requises.

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