Privilégiée par les investisseurs en immobilier, la SCI facilite la détention et la gestion en commun d’un patrimoine. De plein droit, elle est fiscalement transparente, on parle alors de SCI à l’IR. Vous pouvez choisir de créer une SCI à l’IS. L’imposition des revenus fonciers en SCI varie selon l’option fiscale.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La société civile immobilière (SCI) est constituée par au moins deux associés, dans le but de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le plus souvent, il s’agit d’une SCI familiale, qui permet d’optimiser la transmission du patrimoine. Elle évite également l’indivision en succession.
Comment fonctionne une SCI à l’IR ?
La SCI est une société à transparence fiscale. C’est-à-dire que loyers et plus-values sont imposés entre les mains des associés, à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. La société, elle, ne paie pas d’impôt.
La quote-part des revenus fonciers est attribuée à chaque associé de SCI en proportion de ses apports dans le capital social. Par exemple, si la SCI est détenue à 50 % par deux associés, et génère 30 000 euros de revenus, alors chaque associé percevra 15 000 euros de revenus fonciers.
En SCI à l’IR, les revenus sont toujours imposés, même si les associés font le choix de ne pas se les distribuer. Il en va de même pour les éventuelles plus-values immobilières, qui seront taxées au régime des plus-values des particuliers, et bénéficient de règles d’abattement selon la durée de détention (voir ci-dessous).
À savoir : les revenus fonciers proviennent d’une location nue et sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Les loyers en location meublée constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), imposés dans la catégorie des BIC.
Comment fonctionne une SCI à l’IS ?
À la place du régime de l’impôt sur le revenu, vous pouvez préférer le régime de l’impôt sur les sociétés, avec une SCI à l’IS. Dans cette hypothèse, elle constituera une société opaque, sans transparence fiscale.
En conséquence, les revenus fonciers sont taxés non plus entre les mains des associés, mais au niveau de la société. Cette disposition fait naître une double imposition, si les associés décident de se verser des dividendes. Les revenus fonciers seront taxés une première fois au niveau de la SCI, et une seconde fois au niveau des associés.
S’agissant de l’éventuelle plus-value, elle est imposée au régime des plus-values professionnelles, sans abattement pour durée de détention, et après réintégration des amortissements.
À savoir : il est possible de faire de la location meublée en SCI à l’IS.
Comment sont imposés les revenus fonciers d’une SCI à l’IR ?
Vous l’avez compris, l’imposition des revenus fonciers en SCI varie en fonction de l’option fiscale choisie. En SCI à l’IR, le régime d’imposition des associés est le plus souvent le régime réel. Il existe une exception grâce à laquelle vous pouvez choisir le régime micro-foncier, mais il faut remplir un certain nombre de conditions.
Le régime micro-foncier en SCI à l’IR
Les associés personnes physiques d’une SCI à l’IR peuvent relever du régime du micro-foncier uniquement s’ils font de la location nue. Il convient de respecter toutes les trois conditions suivantes :
- L’associé doit être propriétaire en direct d’au moins un des logements ;
- Le montant des revenus fonciers bruts perçus par l’associé n’excède pas 15 000 euros ;
- L’associé et la SCI ne doivent pas posséder de biens immobiliers ayant ouvert droit à une déduction fiscale ou une réduction d’impôt (investissement en loi Pinel, en loi Denormandie, Robien…).
Les revenus fonciers se voient appliquer un abattement de 30 %, puis sont taxés à l’impôt sur le revenu (IR). Vous devez aussi vous acquitter des prélèvements sociaux de 17.2 %.
Le régime LMNP en SCI soumise à l’IR
Il n’est pas possible de bénéficier du régime LMNP en SCI à l’IR. En effet, les revenus du Loueur Meublé Non Professionel sont imposés au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). C’est une activité commerciale, qui requalifierait automatiquement la SCI en société commerciale, imposée à l’IS. Dans ce cas, le LMNP perdrait tout son intérêt.
Même s’il existe des exceptions (contraignantes), le régime LMNP n’est pas adapté à une SCI à l’IR. Pour profiter des avantages fiscaux du statut LMNP, la meilleure solution est d’acheter un bien en nom propre. Lisez notre dossier complet en cliquant sur le lien ci-dessous.
Le régime réel en SCI soumise à l’IR
La taxation des revenus fonciers en SCI au régime réel s’avère bien plus avantageuse. La déduction des charges peut permettre de créer un déficit foncier et de réduire ses impôts.
Les charges déductibles des revenus fonciers en SCI à l’IR
Le Code général des impôts prévoit une liste limitative de charges déductibles. La voici :
- Les dépenses de travaux de réparation et d’entretien et les frais de travaux d’amélioration. Les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne constituent pas des charges déductibles ;
- Les intérêts d’emprunt d’un prêt d’investissement locatif ;
- Les primes d’assurance (assurance emprunteur, garantie des loyers impayés, assurance PNO…) ;
- Les frais de gestion et d’administration du bien immobilier ;
- L’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire
- La taxe foncière des immeubles ;
- Les provisions pour charges, lorsque le logement se situe dans une copropriété ;
- Les charges locatives que la SCI n’a pas pu récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ.
Une fois les charges déduites, vous obtenez les revenus fonciers nets. Ceux-ci sont ajoutés à vos autres revenus puis imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale d’imposition. Vous devez aussi payer des prélèvements sociaux, à un taux forfaitaire de 17.2 %.
Lire aussi : Comment emprunter en SCI immobilière ?
Le déficit foncier en SCI à l’IR
Les intérêts d’emprunt constituent des charges financières, les autres, des charges non financières. Cette distinction est importante pour la création et le report du déficit foncier.
L’associé d’une SCI dégage un déficit foncier lorsque les charges sont supérieures aux recettes locatives. Ce déficit foncier s’impute sur le revenu global, lorsqu’il provient de charges non financières. Les charges financières quant à elles s’imputent uniquement sur la catégorie des revenus fonciers.
Le déficit foncier est plafonné à 10 700 euros par an par associé de SCI. Le reliquat peut être reporté, idem pour la fraction de déficit qui excède le montant de votre imposition.
Voici les règles de report du déficit :
- Lorsque le déficit foncier est supérieur à 10 700 euros, l’excédent est reportable sur la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans. Il en va de même pour la fraction de déficit provenant des intérêts d’emprunt ;
- Lorsque le déficit foncier est inférieur à 10 700 euros, il est reportable sur la catégorie du revenu global pendant 6 ans.
À savoir : l’administration fiscale remettra en cause le déficit imputé et / ou reporté sur le revenu global si le bien n’est pas loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.
Comment sont imposés les revenus fonciers en SCI à l’IS ?
En fonction de votre stratégie d’investisseur et de votre tranche marginale d’imposition, il vaut parfois mieux opter pour la SCI à l’impôt sur les sociétés. C’est par exemple le cas si vous ne comptez pas revendre les biens ou si vous avez peu de travaux à réaliser qui auraient permis de créer du déficit foncier.
L’imposition des revenus fonciers en SCI à l’IS se fera au taux normal ou au taux réduit, en fonction du montant des bénéfices.
Les charges déductibles des revenus fonciers en SCI à l’IS
Contrairement au régime applicable à la SCI à l’IR, qui prévoit une liste limitative de charges déductibles, le régime applicable à la SCI à l’IS autorise la déduction de l’intégralité des charges. Et également, à pratiquer des amortissements, sur le bâti (hors terrain) et sur le mobilier.
Pour que les charges soient admises en déduction, il faut :
- Qu’elles soient engagées dans l’intérêt de l’exploitation ;
- Qu’elles puissent être justifiées par une facture ;
- Qu’elles soient payées au cours de l’année d’imposition.
Pour la détermination des revenus fonciers imposables, il faut soustraire les charges et les dotations annuelles aux amortissements des bénéfices (loyers).
Les amortissements en SCI à l’IS
En plus de déduire toutes les charges liées à l’exploitation et amélioration des biens immobiliers, une SCI à l’IS bénéficie du principe d’amortissement. C’est-à-dire que chaque année, il est possible de déduire des revenus de la SCI, un pourcentage de la valeur d’achat du bien. Ce pourcentage qui est calculé par le comptable de la SCI est compris entre 2 et 3 % de la valeur du bien.
Le résultat de la SCI est ensuite imposé sur le résultat net après déduction des charges et de l’amortissement :
- Au taux réduit de 15 %, pour la fraction de bénéfice inférieure à 38 120 euros.
- Au taux d’imposition normal de 25 % pour la fraction de résultat supérieure à 38 120 euros ;
Si les associés décident de se distribuer des bénéfices au travers de dividendes, ils sont également taxés au prélèvement forfaitaire unique (aussi connu sous le nom de Flat Tax). D’un taux de 30 %, celui-ci comprend :
- 12,8 % d’impôt sur le revenu ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
À savoir : sur option, valable pour tous vos revenus de capitaux mobiliers, vous pouvez préférer l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Vous aurez droit à un abattement de 40 % sur le montant du dividende. Dans la pratique, cette solution n’est avantageuse seulement si vous êtes dans une TMI inférieure à 12.8 %.
Le déficit en SCI à l’IS
À noter que les amortissements ne peuvent pas avoir pour conséquences de créer ou d’aggraver un déficit. Celui-ci est constaté lorsque les charges de la SCI sont supérieures à son bénéfice.
Deux possibilités s’offrent alors à la société :
- Reporter le déficit sur le bénéfice des exercices ultérieurs : on parle alors de report en avant ;
- Reporter le déficit sur l’exercice précédent, pour obtenir une créance d’impôt auprès du fisc : il s’agit ici d’un report en arrière.
Comment sont imposées les plus-values immobilières en SCI ?
Comme pour les revenus locatifs, les plus-values immobilières sont imposées différemment, selon que la SCI soit à l’IR ou à l’IS.
Imposition de la plus-value en SCI à l’IR
En suivant le principe de transparence fiscale, les plus-values générées par une SCI à l’IR sont imposées à chaque associé au régime des particuliers. La plus-value est imposée à hauteur de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Le régime des particuliers bénéficie d’un abattement selon la durée de détention :
Barème de l’abattement sur la plus-value immobilière selon la durée de détention
| NOMBRE D’ANNÉES DE DÉTENTION | IR : TAUX D’ABATTEMENT APPLICABLE POUR CHAQUE ANNÉE DE DÉTENTION. | PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX : TAUX D’ABATTEMENT APPLICABLE PAR ANNÉE DE DÉTENTION |
|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| La 22ème année révolue | 4 % par an | 1,60 % par an |
| Après 22 ans | Exonération | 9 % par an |
| Après 30 ans | Exonération | Exonération |
Plus tous les détails sur le calcul de la plus-value immobilière, lisez notre dossier complet.
Imposition de la plus-value en SCI à l’IS
Dans le cas d’une SCI imposée à l’IS, la plus-value est intégrée au résultat de l’entreprise. Celle ci est taxée au taux de 15 % ou 25 % selon la tranche dans laquelle elle se trouve (voir détails plus haut).
Comment sont imposées les cessions de parts d’une SCI à l’IR
Il est possible de vendre des parts sociales de SCI au lieu de vendre un bien immobilier détenu par cette SCI. Attention, cette cession de parts est quand même considérée comme la vente d’un bien immobilier. Le notaire ou cabinet comptable détermine dans ce cas la potentielle plus-value réalisée, qui sera imposée comme décrit ci-dessus.
Comment déclarer les revenus de la SCI et les revenus fonciers ?
Vous savez à présent tout sur l’imposition des revenus fonciers en SCI. Reste encore à procéder à la déclaration !
La déclaration des revenus fonciers en SCI à l’IR
Même si la SCI à l’IR ne paie pas d’impôt, il faut déclarer les revenus qu’elle a perçus au cours de l’année N-1. Au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai ! Il faut remplir :
- Une déclaration n°2072-S lorsque la SCI détient des immeubles ordinaires ;
- Une déclaration de résultat n°2072-C si la SCI est propriétaire d’immeubles spéciaux (monument historique ou investissement en loi Malraux) d’un logement en nue-propriété.
L’associé de la SCI doit quant à lui remplir :
- La déclaration n°2044 si vous possédez un logement en direct en sus des parts sociales de la SCI ;
- La déclaration n°2042 si vous disposez seulement de parts sociales de la SCI. À la ligne 4BA si vous êtes assujetti au régime du bénéfice réel, en case 4BE si vous relevez du micro-foncier.
La déclaration des revenus fonciers en SCI à l’IS
La déclaration des revenus fonciers de la SCI s’effectue sur le formulaire Cerfa n°2065. Les associés déclareront leur quote-part de bénéfices sur le formulaire 2044. Dans les faits, cette déclaration est faite par un cabinet comptable.