Bourse 📈 VS Immo 🏢 : combien rapporte un million d’euros placé ?

Placer 1 million d’euros peut vous rapporter gros, à condition de bien définir votre stratégie d’investisseur et vos objectifs (constituer un patrimoine à transmettre, s’assurer des revenus complémentaires à la retraite…). En fonction, vous adapterez votre prise de risque et votre horizon de placement. Concrètement, il vous faut diversifier vos placements entre immobilier et financier, pour optimiser le rendement et lisser les pertes éventuelles. Tout savoir pour bien investir 1 million d’euros !

Placer un million d’euros : quels sont les objectifs du placement ?

Avant de placer votre million d’euros, faites le point sur ce que vous en attendez. Souhaitez-vous percevoir des revenus complémentaires immédiatement ? À la retraite ? Désirez-vous vous offrir une villa de luxe, constituer un patrimoine immobilier à transmettre à vos enfants ?

Définir vos objectifs de placement vous permet d’adapter votre horizon de placement et la prise de risque. Par exemple, si vous visez un revenu complémentaire à la retraite alors que vous avez 40 ans, vous vous inscrivez sur le long terme. Vous pouvez ainsi opter pour un investissement en unités de compte avec gestion à l’horizon, c’est-à-dire assez risqué au début, pour trouver de la performance, et de moins en moins à l’approche de la retraite, pour sécuriser votre capital.

Autre exemple avec l’objectif de succession cette fois-ci. Vous pouvez investir en immobilier, en faisant la donation de la nue-propriété à vos héritiers, afin d’alléger, voire d’effacer les droits de succession, grâce notamment aux abattements.

L’assurance vie correspond aussi à cet objectif, si vous rédigez la clause bénéficiaire et procédez à des versements avant vos 70 ans.

À savoir : interrogez-vous aussi sur votre comportement face au risque. Pour déterminer votre appétence ou votre aversion au risque, demandez-vous combien vous êtes prêt à perdre sur un million d’euros, et quel serait votre réaction face à un retournement du marché.

Placer un million d’euros : quelle stratégie d’investissement ?

Votre stratégie d’investisseur ne doit rien laisser au hasard lorsque vous placez un million d’euros. Il existe une règle d’or : la diversification. Elle permet d’atteindre deux objectifs : le lissage entre pertes et gains et l’optimisation de la fiscalité.

La clé d’un placement réussi : la diversification

Comme le dit l’adage : il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Pour placer 1 million d’euros et ne pas risquer de tout perdre sur les marchés financiers ou immobiliers, vous devez répartir vos actifs :

• Entre investissement immobilier et placement en Bourse ;
• Sur plusieurs secteurs d’activité (locatif et commercial, par exemple pour l’immobilier ;
• Sur plusieurs zones géographiques, en France et à l’étranger pour les actions) ;
• Sur des fonds en euros et des unités de compte, pour concilier sécurisation du capital et meilleur potentiel de rendement…

Ainsi, si vous accusez des pertes sur un placement, elles seront compensées par les gains d’autres placements.

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Diversifier pour optimiser sa fiscalité

À chaque placement sa fiscalité ! Concrètement, les revenus de capitaux mobiliers (RCM) et les revenus locatifs font l’objet d’une taxation différente, et diversifier vous permet de limiter les frottements fiscaux.

Vous devez aussi tenir compte du plafonnement des avantages fiscaux par type de placement, produits financiers et immobiliers, afin de mieux répartir vos avoirs. Par exemple, le PEA est exonéré d’impôt après 5 ans de détention du contrat, mais les versements sont limités à 150 000 euros pour les PEA bancaire et assurantiel.

Enfin, les avantages fiscaux qui vous sont octroyés sont souvent conditionnés à une durée minimum de détention des parts ou du patrimoine immobilier. qui permet de fixer votre horizon de placement.

Par exemple, pour conserver la réduction d’impôt Pinel ou loi Denormandie, vous devez louer votre bien immobilier pendant au moins 6 ans (9 ans dans le cadre d’un Censi-Bouvard ou de la loi Malraux). Vous vous inscrivez ici sur du moyen terme.

Pour bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie, vous devez conserver le contrat pendant 8 ans. Ici, l’objectif est le moyen et long terme.

À savoir : certains placements rendent votre épargne indisponible sur le court, moyen ou long terme. Pour pallier ce manque de liquidités, assurez-vous de conserver un minimum d’épargne de précaution, par exemple sur des livrets réglementés.

Investir 1 million d’euros dans l’immobilier locatif

Entre 3 et 7 % : c’est le taux de rendement d’un investissement locatif à usage d’habitation. La rentabilité dépend en réalité de nombreux facteurs :

• Le prix d’achat du bien ;
• Le montant des loyers (écueil du plafonnement des loyers avec la loi Pinel) ;
• La fiscalité : vous devez choisir entre les abattements des régimes micro (micro-foncier, micro-BIC) et le régime réel, avec déduction des charges ;
• Le mode de location : la location nue rapporte moins que la location meublée, mais elle permet de créer du déficit foncier, imputable sur le revenu global hors intérêts d’emprunt. La location meublée fait bénéficier de l’avantageux statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel-, avec l’intégralité des charges déductibles et la possibilité de pratiquer des amortissements. Le déficit ainsi créer ne permet pas de réduire le revenu imposable, mais potentiellement, d’effacer l’imposition des BIC ;
• Le financement de l’investissement : comptant ou grâce à un crédit immobilier…

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Investir 1 million d’euros en immobilier en cash

Première possibilité : placer 1 million d’euros en immobilier locatif en cash, pour réaliser un investissement d’envergure, comme le coliving ou la colocation.

Acheter en cash vous permet certes d’économiser les intérêts d’emprunt et l’assurance de prêt, mais ce n’est pas forcément la stratégie la plus adaptée. En réalité, tout dépend du montant des recettes locatives annuelles et de votre tranche marginale d’imposition.

Si vous dégagez des revenus locatifs supérieurs aux abattements des régimes micro ou si vous êtes imposé dans les tranches supérieures, vous avez tout intérêt à utiliser votre million d’euros comme apport pour un emprunt immobilier.

Investir 1 million d’euros en immobilier avec un prêt immobilier

L’immobilier est le seul secteur sur lequel vous pouvez investir à crédit. (cela vaut aussi pour les SCPI) C’est impossible en Bourse ! Et acheter cash reviendrait à vous priver de l’effet de levier du crédit.

Cet effet levier vous permet d’acquérir un patrimoine d’une valeur 10 fois supérieure au montant de votre investissement, moyennant un faible effort d’épargne : les mensualités d’emprunt. Qui de plus, peuvent être couvertes par les loyers.

Les banques vous demandent d’apporter au moins 10 % du montant de l’investissement locatif pour obtenir votre prêt. Autrement dit, avec un million d’apport, vous pouvez emprunter 10 millions !

En parallèle, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos loyers, et réduire ainsi votre imposition. Cette possibilité étant cumulable avec un dispositif défiscalisant !

Investir 1 million d’euros avec un dispositif de défiscalisation immobilière

En contrepartie d’un engagement de location, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt. Pour placer un million d’euros intégralement dans des dispositifs de défiscalisation, vous devrez en souscrire plusieurs. En effet, pour limiter l’effet d’aubaine, la loi prévoit un plafond de :

• 300 000 euros par personne par an pour les dispositifs Pinel, Denormandie et Censi-Bouvard ;
• 400 000 euros sur 4 ans pour la loi Malraux. Notez que la réduction d’impôt avec ce dispositif n’entre pas dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales.

A lire aussi : tous nos articles sur la fiscalité immobilière. Pour continuer d’investir sans payer plus d’impôts, quand vous êtes déjà à la limite des tranches hautes de l’impôt sur le revenu

Investir 1 million dans l’immobilier indirect

Pour diversifier, vous pouvez aussi placer 1 million d’euros dans l’immobilier indirect, et vous affranchir ainsi des contraintes de l’investisseur locatif. Deux possibilités s’offrent à vous : les SCPI et le crowdfunding

Investir 1 million d’euros en SCPI

Il existe trois grandes catégories de SCPI, chacune répondant à un objectif spécifique :

• Les SCPI de rendement : en contrepartie de votre investissement, vous avez droit à une quote-part des loyers perçus par la SCPI, perçus sur la mise en location d’un patrimoine immobilier tertiaire et d’habitation. Vous vous assurez ainsi un revenu complémentaire régulier. Rentabilité : 4 % en moyenne ;
• Les SCPI d’achat-revente : vous percevez une fraction des plus-values perçues à l’occasion de l’achat et de la revente après travaux d’un immeuble dégradé ;
• Les SCPI fiscales : il s’agit de la SCPI de déficit foncier et de la SCPI Pinel, qui vous font profiter d’un déficit foncier ou d’une réduction d’impôt.

A savoir : la SCPI est fiscalement transparente. Les revenus sont intégrés à vos revenus fonciers et vous êtes ensuite taxés à l’impôt sur le revenu. Les revenus financiers attachés aux parts sont taxés au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12.8 % d’IR et 17.2 % de prélèvements sociaux). Les plus-values sont taxées selon le régime des particuliers, avec abattement pour durée de détention.

Investir 1 million d’euros en crowdfunding

Vous pouvez placer une fraction du million d’euros sur un crowdfunding immobilier. L’opération est simple. Pour réaliser un projet immobilier, un promoteur effectue une levée de fonds auprès des investisseurs.

En contrepartie d’une immobilisation des placements sur une durée de 1 à 3 ans, vous percevez un rendement de l’ordre de 9 %. Là aussi, pensez à diversifier vos placements sur différentes plateformes de crowdfunding immobilier.

À savoir : les intérêts de ce type de placement sont taxés à la flat tax de 30 %.

Placer 1 million d’euros sur des actifs financiers

Toujours dans un souci de diversification, on va à présent se pencher sur les possibilités de placements financiers avec un million d’euros.

L’assurance vie pour sécuriser le capital et chercher la performance

L’assurance vie est une enveloppe fiscale, qui comporte deux supports de placement :

• Les unités de compte : l’assureur garantit leur nombre, mais pas leur valeur. Il existe donc un risque de perte en capital. Vous pouvez le diluer en choisissant diverses UC, actions, obligations d’État, parts de SCPI… ;
• Les fonds en euros : ils sont à capital garanti, ils constituent donc une autre option intéressante sécuriser pour votre épargne de précaution.

Le contrat d’assurance vie présente des avantages fiscaux indéniables, tant en cours de contrat que pour la succession. Sachez par exemple que chaque bénéficiaire bénéficie d’un abattement de 152 500 euros (si vous avez procédé aux versements avant vos 70 ans).

À savoir : vous pouvez ouvrir plusieurs assurances vie. Cette solution s’avère d’ailleurs tout indiquée si vous effectuez des versements avant et après 70 ans.

Le PEA, pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse

Comme l’assurance vie, le plan d’épargne en actions constitue une enveloppe fiscale. Vous pouvez acheter un portefeuille d’actions françaises et européennes, ou des ETF (Exchange Traded Fund, un fonds de placement en valeurs mobilières pouvant être introduites en bourse).

Vous ne pourrez pas placer un million sur le PEA intégralement : il est limité à 2 par foyer fiscal, avec un plafond de 225 000 euros pour un PEA-PME (150 000 pour les autres PEA).

L’avantage de ce placement ? Il vous offre une exonération totale d’impôt sur le revenu dès 5 ans de détention. Vous restez redevable des prélèvements sociaux.

A lire aussi : les taux des livrets remontent, découvrez notre dossier sur les livrets non imposables. Si vous avez un million d’euros à placer, commencez par remplir ces 5 livrets non imposables ! (liste dans cet article)

Le private equity, pour un rendement maximum

Vous pouvez enfin placer 1 million d’euros dans le private equity. Vous allez investir dans le capital social d’entreprises non cotées en bourse, généralement des start-up ou des PME innovantes.

Il existe 4 familles de private equity ;

•  Le venture capital, ou capital risque : comme son nom l’indique, il est risqué, car vous investissez alors que la pérennité et la pertinence du modèle économique de l’entreprise ne sont pas démontrées ;
• Le capital développement : vous aidez une entreprise déjà lancée à se développer ;
• Le capital retournement : lui aussi risqué, il consiste à injecter des fonds dans des entreprises en difficulté financière, voire en liquidation judiciaire ;
• Le capital transmission : vous achetez des parts à des dirigeants qui souhaitent quitter l’entreprise.

Vous n’investissez pas directement dans l’entreprise, mais par le biais d’un FCPR (fonds commun de placement à risque), FCPI (fonds commun de placement en innovation) ou FIP (fonds d’investissement de proximité).

Le rendement du private equity peut aller jusqu’à 14 % par an. Vous serez exonéré de taxation sur la plus-value si vous conservez les titres pendant 5 ans.

Vous l’avez compris, pour bien placer 1 million d’euros, vous devez diversifier vos actifs. Entre immobilier et financier, le potentiel de rendement peut vous permettre de devenir rentier !