Bourse 📈 VS Immo 🏱 : combien rapporte un million d’euros placĂ© ?

combien rapporte 1 million d'euros placé

Placer 1 million d’euros peut vous rapporter gros, Ă  condition de bien dĂ©finir votre stratĂ©gie d’investisseur et vos objectifs (constituer un patrimoine Ă  transmettre, s’assurer des revenus complĂ©mentaires Ă  la retraite
). En fonction, vous adapterez votre prise de risque et votre horizon de placement. ConcrĂštement, il vous faut diversifier vos placements entre immobilier et financier, pour optimiser le rendement et lisser les pertes Ă©ventuelles. Tout savoir pour bien investir 1 million d’euros !

Placer un million d’euros : quels sont les objectifs du placement ?

Avant de placer votre million d’euros, faites le point sur ce que vous en attendez. Souhaitez-vous percevoir des revenus complĂ©mentaires immĂ©diatement ? À la retraite ? DĂ©sirez-vous vous offrir une villa de luxe, constituer un patrimoine immobilier Ă  transmettre Ă  vos enfants ?

DĂ©finir vos objectifs de placement vous permet d’adapter votre horizon de placement et la prise de risque. Par exemple, si vous visez un revenu complĂ©mentaire Ă  la retraite alors que vous avez 40 ans, vous vous inscrivez sur le long terme. Vous pouvez ainsi opter pour un investissement en unitĂ©s de compte avec gestion Ă  l’horizon, c’est-Ă -dire assez risquĂ© au dĂ©but, pour trouver de la performance, et de moins en moins Ă  l’approche de la retraite, pour sĂ©curiser votre capital.

Autre exemple avec l’objectif de succession cette fois-ci. Vous pouvez investir en immobilier, en faisant la donation de la nue-propriĂ©tĂ© Ă  vos hĂ©ritiers, afin d’allĂ©ger, voire d’effacer les droits de succession, grĂące notamment aux abattements.

L’assurance vie correspond aussi Ă  cet objectif, si vous rĂ©digez la clause bĂ©nĂ©ficiaire et procĂ©dez Ă  des versements avant vos 70 ans.

À savoir : interrogez-vous aussi sur votre comportement face au risque. Pour dĂ©terminer votre appĂ©tence ou votre aversion au risque, demandez-vous combien vous ĂȘtes prĂȘt Ă  perdre sur un million d’euros, et quel serait votre rĂ©action face Ă  un retournement du marchĂ©.

Placer un million d’euros : quelle stratĂ©gie d’investissement ?

Votre stratĂ©gie d’investisseur ne doit rien laisser au hasard lorsque vous placez un million d’euros. Il existe une rĂšgle d’or : la diversification. Elle permet d’atteindre deux objectifs : le lissage entre pertes et gains et l’optimisation de la fiscalitĂ©.

La clĂ© d’un placement rĂ©ussi : la diversification

Comme le dit l’adage : il ne faut pas mettre tous ses Ɠufs dans le mĂȘme panier. Pour placer 1 million d’euros et ne pas risquer de tout perdre sur les marchĂ©s financiers ou immobiliers, vous devez rĂ©partir vos actifs :

  • Entre investissement immobilier et placement en Bourse ;
  • Sur plusieurs secteurs d’activitĂ© (locatif et commercial, par exemple pour l’immobilier ;
  • Sur plusieurs zones gĂ©ographiques, en France et Ă  l’étranger pour les actions) ;
  • Sur des fonds en euros et des unitĂ©s de compte, pour concilier sĂ©curisation du capital et meilleur potentiel de rendement


Ainsi, si vous accusez des pertes sur un placement, elles seront compensĂ©es par les gains d’autres placements.

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Diversifier pour optimiser sa fiscalité

À chaque placement sa fiscalité ! ConcrĂštement, les revenus de capitaux mobiliers (RCM) et les revenus locatifs font l’objet d’une taxation diffĂ©rente, et diversifier vous permet de limiter les frottements fiscaux.

Vous devez aussi tenir compte du plafonnement des avantages fiscaux par type de placement, produits financiers et immobiliers, afin de mieux rĂ©partir vos avoirs. Par exemple, le PEA est exonĂ©rĂ© d’impĂŽt aprĂšs 5 ans de dĂ©tention du contrat, mais les versements sont limitĂ©s Ă  150 000 euros pour les PEA bancaire et assurantiel.

Enfin, les avantages fiscaux qui vous sont octroyés sont souvent conditionnés à une durée minimum de détention des parts ou du patrimoine immobilier. qui permet de fixer votre horizon de placement.

Par exemple, pour conserver la rĂ©duction d’impĂŽt Pinel ou loi Denormandie, vous devez louer votre bien immobilier pendant au moins 6 ans (9 ans dans le cadre d’un Censi-Bouvard ou de la loi Malraux). Vous vous inscrivez ici sur du moyen terme.

Pour bĂ©nĂ©ficier de la fiscalitĂ© avantageuse de l’assurance vie, vous devez conserver le contrat pendant 8 ans. Ici, l’objectif est le moyen et long terme.

À savoir : certains placements rendent votre Ă©pargne indisponible sur le court, moyen ou long terme. Pour pallier ce manque de liquiditĂ©s, assurez-vous de conserver un minimum d’épargne de prĂ©caution, par exemple sur des livrets rĂ©glementĂ©s.

Investir 1 million d’euros dans l’immobilier locatif

Entre 3 et 7 % : c’est le taux de rendement d’un investissement locatif Ă  usage d’habitation. La rentabilitĂ© dĂ©pend en rĂ©alitĂ© de nombreux facteurs :

  • Le prix d’achat du bien ;
  • Le montant des loyers (Ă©cueil du plafonnement des loyers avec la loi Pinel) ;
  • La fiscalité : vous devez choisir entre les abattements des rĂ©gimes micro (micro-foncier, micro-BIC) et le rĂ©gime rĂ©el, avec dĂ©duction des charges ;
  • Le mode de location : la location nue rapporte moins que la location meublĂ©e, mais elle permet de crĂ©er du dĂ©ficit foncier, imputable sur le revenu global hors intĂ©rĂȘts d’emprunt. La location meublĂ©e fait bĂ©nĂ©ficier de l’avantageux statut de LMNP (loueur en meublĂ© non professionnel-, avec l’intĂ©gralitĂ© des charges dĂ©ductibles et la possibilitĂ© de pratiquer des amortissements. Le dĂ©ficit ainsi crĂ©er ne permet pas de rĂ©duire le revenu imposable, mais potentiellement, d’effacer l’imposition des BIC ;
  • Le financement de l’investissement : comptant ou grĂące Ă  un crĂ©dit immobilier


Lisez notre dossier : Investissement Locatif : le Guide Complet pour se lancer

Investir 1 million d’euros en immobilier en cash

PremiĂšre possibilitĂ© : placer 1 million d’euros en immobilier locatif en cash, pour rĂ©aliser un investissement d’envergure, comme le coliving ou la colocation.

Acheter en cash vous permet certes d’économiser les intĂ©rĂȘts d’emprunt et l’assurance de prĂȘt, mais ce n’est pas forcĂ©ment la stratĂ©gie la plus adaptĂ©e. En rĂ©alitĂ©, tout dĂ©pend du montant des recettes locatives annuelles et de votre tranche marginale d’imposition.

Si vous dĂ©gagez des revenus locatifs supĂ©rieurs aux abattements des rĂ©gimes micro ou si vous ĂȘtes imposĂ© dans les tranches supĂ©rieures, vous avez tout intĂ©rĂȘt Ă  utiliser votre million d’euros comme apport pour un emprunt immobilier.

Investir 1 million d’euros en immobilier avec un prĂȘt immobilier

L’immobilier est le seul secteur sur lequel vous pouvez investir Ă  crĂ©dit. (cela vaut aussi pour les SCPI) C’est impossible en Bourse ! Et acheter cash reviendrait Ă  vous priver de l’effet de levier du crĂ©dit.

Cet effet levier vous permet d’acquĂ©rir un patrimoine d’une valeur 10 fois supĂ©rieure au montant de votre investissement, moyennant un faible effort d’épargne : les mensualitĂ©s d’emprunt. Qui de plus, peuvent ĂȘtre couvertes par les loyers.

Les banques vous demandent d’apporter au moins 10 % du montant de l’investissement locatif pour obtenir votre prĂȘt. Autrement dit, avec un million d’apport, vous pouvez emprunter 10 millions !

En parallĂšle, vous pouvez dĂ©duire les intĂ©rĂȘts d’emprunt de vos loyers, et rĂ©duire ainsi votre imposition. Cette possibilitĂ© Ă©tant cumulable avec un dispositif dĂ©fiscalisant !

Investir 1 million d’euros avec un dispositif de dĂ©fiscalisation immobiliĂšre

En contrepartie d’un engagement de location, vous bĂ©nĂ©ficiez d’une rĂ©duction d’impĂŽt. Pour placer un million d’euros intĂ©gralement dans des dispositifs de dĂ©fiscalisation, vous devrez en souscrire plusieurs. En effet, pour limiter l’effet d’aubaine, la loi prĂ©voit un plafond de :

  • 300 000 euros par personne par an pour les dispositifs Pinel, Denormandie et Censi-Bouvard ;
  • 400 000 euros sur 4 ans pour la loi Malraux. Notez que la rĂ©duction d’impĂŽt avec ce dispositif n’entre pas dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales.

A lire aussi : tous nos articles sur la fiscalitĂ© immobiliĂšre. Pour continuer d’investir sans payer plus d’impĂŽts, quand vous ĂȘtes dĂ©jĂ  Ă  la limite des tranches hautes de l’impĂŽt sur le revenu

Investir 1 million dans l’immobilier indirect

Pour diversifier, vous pouvez aussi placer 1 million d’euros dans l’immobilier indirect, et vous affranchir ainsi des contraintes de l’investisseur locatif. Deux possibilitĂ©s s’offrent Ă  vous : les SCPI et le crowdfunding

Investir 1 million d’euros en SCPI

Il existe trois grandes catégories de SCPI, chacune répondant à un objectif spécifique :

  • Les SCPI de rendement : en contrepartie de votre investissement, vous avez droit Ă  une quote-part des loyers perçus par la SCPI, perçus sur la mise en location d’un patrimoine immobilier tertiaire et d’habitation. Vous vous assurez ainsi un revenu complĂ©mentaire rĂ©gulier. Rentabilité : 4 % en moyenne ;
  • Les SCPI d’achat-revente : vous percevez une fraction des plus-values perçues Ă  l’occasion de l’achat et de la revente aprĂšs travaux d’un immeuble dĂ©gradé ;
  • Les SCPI fiscales : il s’agit de la SCPI de dĂ©ficit foncier et de la SCPI Pinel, qui vous font profiter d’un dĂ©ficit foncier ou d’une rĂ©duction d’impĂŽt.

A savoir : la SCPI est fiscalement transparente. Les revenus sont intĂ©grĂ©s Ă  vos revenus fonciers et vous ĂȘtes ensuite taxĂ©s Ă  l’impĂŽt sur le revenu. Les revenus financiers attachĂ©s aux parts sont taxĂ©s au prĂ©lĂšvement forfaitaire unique de 30 % (12.8 % d’IR et 17.2 % de prĂ©lĂšvements sociaux). Les plus-values sont taxĂ©es selon le rĂ©gime des particuliers, avec abattement pour durĂ©e de dĂ©tention.

Investir 1 million d’euros en crowdfunding

Vous pouvez placer une fraction du million d’euros sur un crowdfunding immobilier. L’opĂ©ration est simple. Pour rĂ©aliser un projet immobilier, un promoteur effectue une levĂ©e de fonds auprĂšs des investisseurs.

En contrepartie d’une immobilisation des placements sur une durĂ©e de 1 Ă  3 ans, vous percevez un rendement de l’ordre de 9 %. LĂ  aussi, pensez Ă  diversifier vos placements sur diffĂ©rentes plateformes de crowdfunding immobilier.

À savoir : les intĂ©rĂȘts de ce type de placement sont taxĂ©s Ă  la flat tax de 30 %.

Placer 1 million d’euros sur des actifs financiers

Toujours dans un souci de diversification, on va Ă  prĂ©sent se pencher sur les possibilitĂ©s de placements financiers avec un million d’euros.

L’assurance vie pour sĂ©curiser le capital et chercher la performance

L’assurance vie est une enveloppe fiscale, qui comporte deux supports de placement :

  • Les unitĂ©s de compte : l’assureur garantit leur nombre, mais pas leur valeur. Il existe donc un risque de perte en capital. Vous pouvez le diluer en choisissant diverses UC, actions, obligations d’État, parts de SCPI
 ;
  • Les fonds en euros : ils sont Ă  capital garanti, ils constituent donc une autre option intĂ©ressante sĂ©curiser pour votre Ă©pargne de prĂ©caution.

Le contrat d’assurance vie prĂ©sente des avantages fiscaux indĂ©niables, tant en cours de contrat que pour la succession. Sachez par exemple que chaque bĂ©nĂ©ficiaire bĂ©nĂ©ficie d’un abattement de 152 500 euros (si vous avez procĂ©dĂ© aux versements avant vos 70 ans).

À savoir : vous pouvez ouvrir plusieurs assurances vie. Cette solution s’avĂšre d’ailleurs tout indiquĂ©e si vous effectuez des versements avant et aprĂšs 70 ans.

Le PEA, pour bĂ©nĂ©ficier d’une fiscalitĂ© avantageuse

Comme l’assurance vie, le plan d’épargne en actions constitue une enveloppe fiscale. Vous pouvez acheter un portefeuille d’actions françaises et europĂ©ennes, ou des ETF (Exchange Traded Fund, un fonds de placement en valeurs mobiliĂšres pouvant ĂȘtre introduites en bourse).

Vous ne pourrez pas placer un million sur le PEA intégralement : il est limité à 2 par foyer fiscal, avec un plafond de 225 000 euros pour un PEA-PME (150 000 pour les autres PEA).

L’avantage de ce placement ? Il vous offre une exonĂ©ration totale d’impĂŽt sur le revenu dĂšs 5 ans de dĂ©tention. Vous restez redevable des prĂ©lĂšvements sociaux.

A lire aussi : les taux des livrets remontent, dĂ©couvrez notre dossier sur les livrets non imposables. Si vous avez un million d’euros Ă  placer, commencez par remplir ces 5 livrets non imposables ! (liste dans cet article)

Le private equity, pour un rendement maximum

Vous pouvez enfin placer 1 million d’euros dans le private equity. Vous allez investir dans le capital social d’entreprises non cotĂ©es en bourse, gĂ©nĂ©ralement des start-up ou des PME innovantes.

Il existe 4 familles de private equity ;

  •  Le venture capital, ou capital risque : comme son nom l’indique, il est risquĂ©, car vous investissez alors que la pĂ©rennitĂ© et la pertinence du modĂšle Ă©conomique de l’entreprise ne sont pas dĂ©montrĂ©es ;
  • Le capital dĂ©veloppement : vous aidez une entreprise dĂ©jĂ  lancĂ©e Ă  se dĂ©velopper ;
  • Le capital retournement : lui aussi risquĂ©, il consiste Ă  injecter des fonds dans des entreprises en difficultĂ© financiĂšre, voire en liquidation judiciaire ;
  • Le capital transmission : vous achetez des parts Ă  des dirigeants qui souhaitent quitter l’entreprise.

Vous n’investissez pas directement dans l’entreprise, mais par le biais d’un FCPR (fonds commun de placement Ă  risque), FCPI (fonds commun de placement en innovation) ou FIP (fonds d’investissement de proximitĂ©).

Le rendement du private equity peut aller jusqu’Ă  14 % par an. Vous serez exonĂ©rĂ© de taxation sur la plus-value si vous conservez les titres pendant 5 ans.

Vous l’avez compris, pour bien placer 1 million d’euros, vous devez diversifier vos actifs. Entre immobilier et financier, le potentiel de rendement peut vous permettre de devenir rentier !

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Théau Ravier
Théau Ravier
Investisseur immobilier depuis ses 25 ans, Théau Ravier partage son expérience et ses conseils sur Emprunter-malin.com. Il rédige sur les sujets de l'investissement, l'immobilier, la fiscalité, et la gestion de patrimoine.
Investisseur immobilier depuis ses 25 ans, Théau Ravier partage son expérience et ses conseils sur Emprunter-malin.com. Il rédige sur les sujets de l'investissement, l'immobilier, la fiscalité, et la gestion de patrimoine.

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