Emprunter pour investir dans le locatif

Les banques accordent volontiers un prêt pour investissement locatif, souvent même sans apport personnel. Le taux d’endettement futur ne doit pas dépasser 35 %, assurance emprunteur incluse. Mais la méthode de calcul qu’elles sont obligées d’utiliser peut rendre l’opération financière difficile. In fine ou amortissable, à taux variable ou fixe, voici comment emprunter pour louer.

Comment les banques voient l’investissement locatif

Le prêt pour investissement locatif est un prêt immobilier classique, avec cette différence que vous allez cumuler 2 crédits. Vous devrez donc être capable de rembourser celui sur votre résidence principale, ainsi que celui sur ce nouveau bien.

Le conseiller clientèle en charge de votre dossier va alors se concentrer sur votre capacité de remboursement. Et c’est là où la particularité du crédit pour investissement locatif entre en jeux.

Depuis le 1er janvier 2022 le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) oblige toutes les banques à ne plus pratiquer la compensation des revenus, dite méthode différentielle. Les banques peuvent toutefois faire exception, mais sans dépasser 4 % des dossiers de crédit pour investissement locatif qu’elles accordent.

Cette disposition pose un problème si votre taux d’endettement est particulièrement important. Rappelons qu’une banque ne vous prêtera que si votre taux d’endettement futur ne dépasse pas 35 % de vos revenus après impôts, cotisations de l’assurance emprunteur incluses. Et pour déterminer ce pourcentage, il y a 2 méthodes :

• La compensation des revenus (méthode de calcul différentiel).
• La non-compensation des revenus.

Calcul du taux d’endettement pour un prêt immobilier locatif

1- Prise en compte des loyers nets de charges

Une banque ne prend en compte que 70 % du loyer que vous espérez collecter, c’est ce qu’elle appelle « le revenu locatif net ». Cette marge de sécurité représente à ses yeux les charges de copropriété, frais d’exploitation et taxe foncière.

Exemple : si vous pensez encaisser 500 € de loyer mensuel, le prêteur considérera que vous n’en récolterez que 350 € (500 € * 70 % = 350 €).

À ce stade il est important de se rappeler que le banquier connaît les prix des loyers pour le type de logement que vous recherchez. Montrez-lui que vous-aussi connaissez le marché, et effectuez un calcul de rentabilité locative en prenant en compte le loyer actuel moyen pratiqué.

Si vous avez pour projet d’acheter de l’ancien, vous pouvez consulter les loyers moyens de seloger.com  ou de locservice.fr. Si vous avez l’intention d’acheter du neuf afin de bénéficier des remises d’impôt de la loi Pinel, consultez les plafonds de loyers Pinel.

2- Calcul du futur taux d’endettement

Avec la méthode de la compensation des revenus (méthode différentielle), le calcul était le suivant :

Montant de vos mensualités actuelles + (montant des futures mensualités – revenus locatifs nets) / vos revenus

Les amateurs de math auront compris qu’avec ce calcul, la banque considère que les loyers perçus viennent directement diminuer l’effort mensuel. Cette méthode est à l’avantage de l’emprunteur.

Mais aujourd’hui les banques sont obligées de pratiquer la non-compensation des revenus :

(Vos mensualités actuelles + mensualités du financement locatif) / (revenus locatifs nets + vos revenus imposables)

Il s’agit donc de la méthode non-différentielle, applicable par toutes les banques à de très rares exceptions près, depuis cette année. Dans ce calcul la banque prend en compte le montant des charges dans l’effort mensuel de l’emprunteur. Cette méthode est au désavantage de l’emprunteur, les exemples ci-dessous le confirment.

Exemple de calcul de prêt pour investissement locatif

Afin de bien illustrer le calcul du taux d’endettement d’un prêt pour investissement locatif, prenons un exemple en utilisant les deux méthodes.

Mr et Mme Pierre perçoivent 4500 €/mois de revenus, ont actuellement des mensualités de 1000 €  et comptent acheter un studio qu’ils mettront en location pour 300 €. Les mensualités du prêt immobilier et de l’assurance emprunteur seront de 700 €.

Avec la méthode de la compensation des revenus (calcul différentiel), leur taux d’endettement sera de 34 %  (1000 € + (700 € – 210 €) / 4500 € = 0.3311, soit 34 %). C’est suffisant, Mr et Mme Pierre pourront emprunter.

Avec la méthode de la non-compensation des revenus (calcul non-différentiel), leur taux d’endettement sera de 37 % ((1000 € + 700 €) / (210 € + 4500 €) = 0.3609, soit 37 %). C’est trop, Mr et Mme Pierre ne pourront pas emprunter.

Heureusement, il existe des parades. Par exemple, certaines banques vont considérer que le loyer net de charge ne représente plus 70 %, mais 80 % ou 85 % du loyer versé par le locataire. Ainsi, les candidats investisseurs qui sortiront des clous pourront toujours changer de banque pour en trouver une plus compréhensive.

Les questions à se poser avant d’emprunter

Prêt in fine ou amortissable ?

Le financement de l’immobilier locatif peut se faire à l’aide d’un prêt in fine, ou d’un prêt amortissable. L’avantage de la méthode in fine est que les mensualités sont faibles, souvent compensées par le loyer. Il se peut ainsi que l’investisseur n’ait aucun centime à rajouter tous les mois. L’inconvénient est que le prêt in fine coûte cher en intérêts et qu’il est nécessaire de disposer d’un apport important.

Si vous n’êtes tenu par aucun impératif de stratégie patrimoniale, vous préférerez sans doute le choix du prêt amortissable. Il vous coûtera moins cher sur toute la durée et les loyers compenseront au moins la moitié des mensualités.

Avec ou sans dispositif fiscal ?

Investir dans l’immobilier locatif peut vous permettre de diminuer vos impôts. Le dispositif le plus adapté au grand public est la loi Pinel. Ses avantages sont nombreux : possibilité de louer à ses ascendants ou descendants, remise d’impôts jusqu’à 63 000 € en 12 ans, offre locative abondante, etc.

Toutefois cette offre concerne surtout les logements neufs, qui peuvent être 40 % plus chers que les logements anciens. En supplément, l’afflux de demandes pour les investissements immobiliers en loi Pinel a fait grimper les prix ces dernières années. Heureusement il existe une parade : acheter les offres promotionnelles ou les appartements non vendus.

Pour info : il est possible de bénéficier des remises d’impôt de la loi Pinel sur un logement nécessitant des travaux. À la fin du chantier, le logement doit recevoir le Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009.

Taux fixe ou taux variable ?

Rembourser un investissement immobilier à taux variable n’a de sens que lorsque le coût du crédit est élevé. En décembre 2021 les banques prêtaient en moyenne à 0,99 % sur 20 ans (source : observatoire CSA/Crédit Logement). Le taux variable n’est donc pas intéressant en ce moment, il l’est plutôt lorsque le crédit est cher ou quand le profil d’emprunteur n’est pas bon.

Mais surtout, avec un taux fixe les mensualités sont fixes, alors que le loyer peut augmenter. Ainsi l’effort mensuel des investisseurs diminue au fil du temps.

Pour info : au 1er trimestre 2022 les loyers pourront augmenter de 1,61 % (chiffres INSEE).

Avec ou sans apport ?

La plupart des prêts immobiliers pour investissement locatif sont accordés sans apport personnel. Les candidats investisseurs ont donc souvent la liberté d’injecter une épargne dans leur projet, ou de la conserver sur une assurance-vie :

• Combien mon capital va-t-il me rapporter si je le laisse sur un support bancaire ?
• Combien va-t-il me rapporter si je l’investis dans un projet immobilier ?

Lorsque le taux d’emprunt immobilier est inférieur au taux de rendement d’une assurance-vie, il peut être préférable de conserver l’apport personnel sur une assurance-vie.