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Emprunter pour investir dans le locatif

Les banques accordent volontiers un prêt pour investissement locatif, quelquefois même sans apport personnel. Le taux d’endettement futur ne doit pas dépasser 33 %, mais les enseignes n’utilisent pas toutes la même méthode de calcul. In fine ou amortissable, à taux variable ou fixe, voici comment emprunter pour louer.

Comment les banques voient le prêt pour investissement locatif

Le prêt pour investissement locatif n’est jamais qu’un emprunt immobilier classique. L’étude de votre dossier par un organisme de crédit se fera donc de la même manière que si vous convoitiez une résidence principale ou secondaire. Cependant, la différence se situe au niveau du calcul de votre taux d’endettement.

Une banque vous prêtera pour investir dans l’immobilier si votre taux d’endettement futur est de 33% maximum. Et pour effectuer ce calcul, il existe 2 méthodes :

  • La compensation des revenus.
  • La non-compensation des revenus.

Calcul du taux d’endettement pour un prêt immobilier locatif

1e étape : prise en compte du loyer net

Une banque ne prend en compte que 70 % du loyer que vous comptez percevoir, elle appelle cela les « revenus locatifs nets ». Cette marge de sécurité permet de tenir compte des charges de propriété.

Exemple : si vous prévoyez d’encaisser 300 € de loyer mensuel, le prêteur partira du principe qu’il ne vous en restera que 210 € (300 € x 70 % = 210 €).

À ce stade, il est important de se rappeler que le banquier connaît le prix des loyers pour le type de logement convoité. Vous avez donc intérêt à préparer le calcul de rentabilité de votre investissement en tenant compte du loyer actuel moyen. Pour ce faire, consultez les loyers moyens de l’observatoire Clameur.

2e étape : calcul du taux d’endettement futur

  • Si votre banque pratique la compensation des revenus, elle fera :

Vos mensualités actuelles + (mensualités du prêt locatif – revenus locatifs nets) / vos revenus imposables

  • Si votre banque pratique la non-compensation des revenus, elle fera :

(Vos mensualités actuelles + mensualités du financement locatif) / (revenus locatifs nets + vos revenus imposables)

Les banques sont capables de prêter sans apport à un ménage souhaitant investir dans le locatif.

Exemple de calcul de prêt pour investissement locatif

Afin de bien illustrer le calcul du taux d’endettement d’un prêt pour investissement locatif, prenons un exemple en utilisant la méthode de la compensation et de la non-compensation des revenus.

Mr et Mme Pierre perçoivent 4 500 € de revenus annuels, ont actuellement des mensualités de 1000 €  et comptent acheter un studio qu’ils mettront en location pour 300 €. Les mensualités du prêt immobilier nécessaire seront de 600 €.

  • Avec la méthode de la compensation des revenus, leur taux d’endettement sera de 31% : 1000 € + (600 € – 210 €) / 4500 € = 0.308, soit 31%. C’est suffisant, Mr et Mme Pierre pourront emprunter.
  • Avec la méthode de la non-compensation des revenus, leur taux d’endettement sera de 34% : (1000 € + 600 €) / (210 € + 4500 €) = 0.339, soit 34%. C’est trop,  Mr et Mme Pierre ne pourront pas emprunter.

On voit que vous obtiendrez plus facilement un prêt pour investissement locatif en vous adressant à une banque qui pratique la compensation des revenus. Si la vôtre ne le fait pas, vous trouverez une de ses concurrentes qui s’occupera elle-même de transférer votre compte chez elle.

Les questions à se poser avant d’emprunter

Prêt in fine ou amortissable ?

Le financement de l’immobilier locatif peut se faire à l’aide d’un prêt in fine, ou d’un prêt amortissable. L’avantage de la méthode in fine, est que les mensualités sont faibles, souvent compensées par le loyer. Il se peut que l’effort de l’investisseur soit nul. L’inconvénient est que le prêt in fine coûte cher en intérêts, et qu’il est nécessaire de disposer d’un apport important.

Si vous n’êtes tenu par aucun impératif de stratégie patrimoniale, vous préférerez sans doute le choix du prêt amortissable. Il vous coûtera moins cher sur toute la durée, et les loyers compenseront au moins la moitié des mensualités. Il est important de noter que lorsqu’un investissement locatif est adossé à un dispositif de défiscalisation, à terme votre effet financier ne porte que sur le montant du capital emprunté.

Taux fixe ou taux variable ?

Si le prêt immobilier à taux variable n’est pas recommandé pour la résidence principale, il peut être une bonne chose dans le cadre d’un investissement immobilier locatif. Effectivement, le risque de variation des mensualités est compensé par la rentrée de loyer.

Mais surtout, les remboursements d’un prêt à taux variable commencent toujours par un taux très en dessous de la moyenne du marché, appelé « taux d’appel ». Plus la période de révision est longue, plus l’investisseur profitera de faibles mensualités.

Une astuce consiste à emprunter avec une formule de taux mixte, c’est-à-dire dotée d’une première partie fixe et d’une seconde partie variable. Si l’investisseur accepte que la partie variable puisse évoluer d’1%, il est en mesure de négocier la levée des pénalités de remboursement anticipé. Il lui suffit alors de revendre son investissement immobilier une fois arrivé dans la partie variable, pour préserver sa plus-value des indemnités de remboursement anticipé.

Avec ou sans apport ?

Il est souvent difficile d’investir dans l’immobilier sans apport, même si l’emprunteur présente un bon profil, et même si le rendement locatif est important. La plupart du temps les banques ne voudront s’engager que sur la valeur marchande du bien immobilier convoité, afin de minimiser les risques.

Si vous possédez un capital, mais que votre situation vous permette d’effectuer un emprunt sans apport, vous devriez vous posez les questions suivantes :

  • Quel va être le rendement de ce capital si je le laisse sur un placement bancaire ?
  • Quel sera son rendement si je le place dans l’immobilier ?

Le rendement de l’immobilier locatif étant plus important que celui d’une assurance-vie, le calcul prouve qu’il est souvent préférable d’utiliser un apport pour investir dans la pierre.

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