AccueilFiscalitéLoi Pinel Ancien : fiscalité, conditions, exemples et villes éligibles

Loi Pinel Ancien : fiscalité, conditions, exemples et villes éligibles

Les investisseurs s’imaginent souvent, et à tort, que l’investissement locatif en loi Pinel s’effectue seulement sur le secteur du neuf. Or il est tout à fait possible d’investir en loi Pinel dans l’ancien !

Les deux dispositifs possèdent de nombreux points communs, dont le montant de la réduction d’impôt. Toutefois, en Pinel ancien, vous devez réaliser d’importants travaux pour conserver le bénéfice de l’avantage fiscal.

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ancien ?

Succédant à la loi Duflot en 2014, la loi Pinel dans le neuf a été instaurée pour soutenir la création de logements neufs dans les zones en tension locative. C’est-à-dire là où la demande est supérieure à l’offre de manière structurelle. Si ce dispositif a connu, et connaît encore un succès certain, il s’avère insuffisant pour répondre à la demande locative.

C’est pourquoi l’État a décidé d’élargir le dispositif Pinel à l’ancien, dans le but d’inciter les propriétaires à réhabiliter les logements et à les rénover pour les rendre décents à la location. C’est ainsi que l’on parle également de Pinel réhabilité pour désigner le Pinel ancien.

Le dispositif Pinel ancien vous permet de défiscaliser, en contrepartie d’un engagement de location obligatoire. Autrement dit, de diminuer votre impôt sur le revenu grâce à l’immobilier !

Ne pas confondre Pinel Ancien et Denormandie

Attention à ne pas confondre le dispositif Pinel ancien avec le dispositif Denormandie. Si la défiscalisation est identique, les conditions relatives aux travaux et les villes éligibles sont radicalement différentes ! Retrouvez notre dossier complet sur le dispositif Denormandie ici.

Quel est l’avantage fiscal de la défiscalisation Pinel ancien ?

L’avantage fiscal prend la forme d’une réduction d’impôt. Celle-ci porte sur le montant de l’impôt sur le revenu. Comme il ne s’agit pas d’un crédit d’impôt, elle n’est pas remboursée à l’investisseur si elle excède l’imposition. Le Pinel ancien s’adresse dont à des investisseurs fortement fiscalisés qui possèdent des biens anciens à rénover.

Taux de la réduction d’impôt en Pinel ancien

Le taux de la réduction d’impôt en Pinel ancien dépend de la zone dans laquelle vous effectuez l’investissement locatif : France métropolitaine ou outre-mer et de la durée d’engagement de location.

Loi Pinel ancien : taux de la réduction d’impôt selon la durée de l’engagement de location

Durée d'engagement de locationRéduction d'impôt
En France métropolitaine
6 ans12 % du prix de revient (2 % par an)
9 ans18 % du prix de revient (2 % par an)
12 ans21 % du prix de revient (2 % par an pendant 9 ans, puis 1 % par an pendant 3 ans)
En outre-mer
6 ans23 % du prix de revient, lissé sur toute la durée
9 ans29 % du prix de revient, lissé sur toute la durée
12 ans32 % du prix de revient, lissé sur toute la durée

Il ne vous a pas échappé que nous parlons de prix de revient et non pas de prix d’acquisition. Comme en dispose l’article 199 novovicies du Code général des impôts, le prix de revient comporte le prix d’achat, les frais de notaire et des dépenses de travaux de réhabilitation.

À savoir : le parking ou le garage est comptabilisé dans le prix de revient du logement Pinel ancien.

Lire aussi : Investir en loi Pinel : quelle durée choisir ?

Exemple de calcul du prix de revient d’un Pinel ancien

Vous avez acheté le bien immobilier à 120 000 euros. Les frais de notaire s’élèvent à 9 577 euros, et les travaux, à 54 000 euros. Vous investissez sur une période de 6 ans.

Prix de revient du Pinel ancien : 120 000 + 9 577 + 54 000 = 183 577 euros.

Le taux de la réduction d’impôt de 12 % s’appliquera donc sur le montant de 183 577 euros.

Plafonnement de la réduction d’impôt en dispositif Pinel ancien

Vous ne pouvez pas investir autant que vous le souhaitez en dispositif Pinel ancien. La loi prévoit un double plafond :

  • 300 000 euros par personne et par an, avec une limite de 2 logements ;
  • 5 500 euros du mètre carré.

Exemple de calcul de la réduction d’impôt Pinel ancien

Exemple 1

Vous investissez dans un appartement à Angers, dont le prix de revient est de 250 000 euros. Sa superficie est de 50 m2 de surface habitable. Le prix de revient par mètre carré de surface habitable est de 250 000 / 50 = 5 000 euros. Le prix de revient étant limité à 5 500 euros du mètre carré, vous êtes dans les clous. L’avantage fiscal portera donc sur l’intégralité de votre investissement immobilier. Mettons que vous investissez sur 6 ans, soit un taux de réduction d’impôt de 12 %.

Réduction d’impôt : 12 % x 250 000 = 30 000 euros.

Exemple 2

Vous investissez dans un appartement à Versailles dont le prix de vente est de 600 000 euros. Sa superficie est de 65 m2. Le prix de revient par mètre carré de surface habitable est de 600 000 / 65 = 9 230 euros (arrondi).

Mais vous êtes limité par le prix de revient à 5 500 euros du mètre carré.

Au maximum, vous pourriez défiscaliser : 5 500 euros x 65 = 357 500 euros.

Vous tombez alors sous le coup du deuxième plafond de 300 000 euros. La réduction d’impôt portera donc sur 300 000 euros.

Mettons que vous investissez sur 9 ans, soit un taux de réduction d’impôt de 18 %.

Réduction d’impôt : 18 % x 300 000 = 54 000 euros.

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Comment faire du Pinel dans l’ancien ?

L’investissement en dispositif Pinel ancien n’est pas sans risque. Vous devez respecter un grand nombre de conditions. Si l’une d’elles fait défaut, alors l’administration fiscale procédera à la reprise de la réduction d’impôt ! En voici la liste :

Les conditions liées à l’investissement immobilier en Pinel ancien

Critère lié aux travaux

Vous devez acquérir un bien immobilier ancien et entreprendre des travaux de réhabilitation. Autre possibilité : acheter un logement indécent et le rendre décent grâce à des travaux. Le critère de décence est rempli dès lors que le logement est d’une superficie d’au moins 9m2 et qu’il ne présente aucun risque pour la santé et la sécurité des personnes.

Troisième option pour investir en dispositif Pinel ancien : la transformation d’un local comme un entrepôt, un local commercial ou un hangar en local à usage d’habitation.

À savoir : le bien immobilier doit être un appartement situé en immeuble collectif. Les logements individuels ne sont pas éligibles au dispositif Pinel ancien.

Critère lié à l’achèvement des travaux

Les travaux doivent être achevés le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du bien immobilier.

Critère lié à la zone d’investissement

C’est l’une des différences majeures entre l’investissement en Denormandie et l’investissement en Pinel ancien. En Denormandie, 245 villes sont éligibles à la défiscalisation, dont celles appartenant au programme Cœur de ville.

En Pinel ancien, vous devez acheter un bien situé en zone A, A bis ou B1 (B2 sur agrément). Pour savoir si la ville dans laquelle vous souhaitez investir est éligible à la loi Pinel ancien, utilisez ce simulateur.

Critère de performance énergétique

L’appartement en Pinel ancien doit respecter la réglementation « label HPE (haute performance énergétique) rénovation 2009 » ou le « label BBC (bâtiment basse consommation rénovation 2009 ».

Les conditions liées à la location en loi Pinel ancien

Autres critères à respecter pour conserver les avantages fiscaux de la loi Pinel ancien :

  • Louer le logement en location nue dans l’année suivant l’achèvement des travaux ;
  • Louer le bien à titre de résidence principale du locataire ;
  • Respecter le plafond des loyers prévus en France et en outre-mer.

Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus selon la géographie

ZoneBarème du loyer par m2
Métropole
Zone A bis17,62 €
Zone A13,09 €
Zone B110,55 €
Zone B2 avec agrément9,17 €
Outre-mer
Guadeloupe10,55 €
La Réunion10,55 €
Mayotte10,55 €
Guyane10,55 €
Martinique10,55 €
Saint-Martin10,55 €
Saint-Pierre et Miquelon10,55 €
Polynésie Française12,83 €
Nouvelle-Calédonie12,83 €
Îles Wallis et Futuna12,83 €

Les conditions liées au locataire en dispositif Pinel ancien

Il est possible de louer le logement à un membre de votre famille, tant qu’il n’appartient pas à votre foyer fiscal. La loi Pinel ancien se destine au marché intermédiaire, à destination des personnes qui n’ont pas accès au logement social, mais disposent de revenus modestes.

Le propriétaire bailleur doit ainsi choisir un locataire en respectant un plafond des ressources, variable en fonction du nombre de personnes composant le foyer. Il convient de se reporter au revenu fiscal de référence N-2 du locataire.

Voici le plafonnement des ressources à respecter en 2022 :

Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2020) selon la zone géographique - Bail conclu en 2022

Composition du foyer fiscal (métropole)Zone A bisZone AZone B1Zone B2Zone C
Personne seule39 363 €39 363 €32 084 €28 876 €28 876 €
Couple58 831 €58 831 €42 846 €38 560 €38 560 €
+ 1 personne à charge77 120 €70 718 €51 524 €46 372 €46 372 €
+ 2 personne à charge92 076 €84 708 €62 202 €55 982 €55 982 €
+ 3 personne à charge109 552 €100 279 €73 173 €65 856 €65 856 €
+ 4 personne à charge123 275 €112 844 €82 465 €74 219 €74 219 €
Majoration par personne à charge supplémentaire+ 13 734 €+ 12 573 €+ 9 200 €+ 8 277 €+ 8 277 €
Composition du foyer fiscal (outre-mer)Département d'outre-mer (Dom)Saint-Martin Saint-Pierre-et-MiquelonPolynésie Française Nouvelle-Calédonie Iles Wallis et Futuna
Personne seule29 079 €29 079 €31 199 €
Couple38 834 €38 834 €41 662 €
+ 1 personne à charge46 700 €46 700 €50 101 €
+ 2 personne à charge56 377 €56 377 €60 484 €
+ 3 personne à charge66 320 €66 320 €71 151 €
+ 4 personne à charge74 742 €74 742 €80 185 €
Majoration par personne à charge supplémentaire+ 8 342 €+ 8 342 €+ 8 949 €

Comment calculer le loyer en loi Pinel ancien ?

Vous ne devez pas seulement prendre en compte le plafond des loyers, mais également un coefficient multiplicateur. Celui-ci sert à pondérer le montant du loyer en fonction de la surface utile du logement, selon la formule suivante : 0,7 + 19 / S, S étant la surface utile du logement.

Pour calculer le loyer en Pinel ancien, vous devez appliquer la formule : S x coefficient multiplicateur x plafond de loyer

Exemple de calcul du loyer en dispositif Pinel ancien

Vous choisissez d’investir en loi Pinel ancien dans un appartement de 45m2. Il se situe en zone B1, soit un plafond de 10.55 euros au mètre carré.

(0.7 + 19 / 45) = 0.422 / 45 = 1.12.

Loyer maximum : 45 x 1.12 x 10.55 = 531.72 euros

Quels sont les avantages et les inconvénients d’un investissement en loi Pinel ancien ?

Vous êtes désormais incollable sur le dispositif Pinel ancien. Il ne reste plus qu’à passer en revue les avantages et les inconvénients de cette défiscalisation, pour savoir si elle est intéressante pour vous.

Avantages de la loi Pinel ancien

  • La fiscalité, avec la réduction d’impôt qui monte jusqu’à 63 000 euros en métropole et 96 000 euros en outre-mer (engagement de location de 12 ans) ;
  • Vous achetez et revendez sur le secteur de l’ancien ;
  • Vous pouvez investir grâce à un prêt immobilier, pour profiter de l’effet de levier du crédit ;
  • Vous percevez des loyers que vous pouvez affecter au remboursement des mensualités de crédit.

Inconvénients de la loi Pinel ancien

  • Les nombreuses conditions de travaux à respecter ;
  • Le plafonnement des loyers, qui vous oblige à proposer le bien en location à un prix très inférieur à celui du marché ;
  • L’obligation de choisir un locataire aux revenus modestes, en courant le risque d’impayés.

Tableau comparatif : différences entre Pinel Ancien et Denormandie

 Pinel ancienDenormandie
Travaux à réaliserTravaux de réhabilitation

Travaux pour rendre un logement indécent décent


Transformation d’un local en logement à usage d’habitation
Travaux de rénovation qui doivent représenter 25 % du coût total de l’opération :

Travaux améliorant la performance énergétique du logement de 20 % au moins (30 % au moins pour les logements individuels)
Au moins 2 types de travaux parmi le changement de chaudière, l'isolation des combles, l'isolation des murs, le changement de production d'eau chaude, l'isolation des fenêtres
Création de surface habitable nouvelle



Transformation d’un local en logement
Type de logementAppartement en immeuble collectifAppartement ou maison, individuel ou collectif
Zone d’implantation du bienZones Pinel A, Abis ou B1Communes labélisées Cœur de ville

Quartiers anciens dégradés

Communes ayant passé une convention d’opération de revitalisation du territoire
Niveau de performance énergétiqueLabel HPE 2009 ou label BBC 2009Rien d’imposé

FAQ

Quelle durée choisir pour un Pinel ancien ?
6, 9 ou 12 ans : vous choisirez en fonction de votre stratégie d’investisseur et du montant de votre imposition. Mieux vaut toutefois partir sur la plus petite période, et proroger son engagement par période triennale. Vous pourrez ainsi plus rapidement récupérer le logement en cas de besoin.
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Quelles sont les villes éligibles à la loi Pinel ancien ?
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Toutes les villes situées dans les zones A, A bis, B1 et B2 sous agrément. Utilisez le site officiel de l’état pour vérifier si la commune dans laquelle vous comptez investir est bien éligible.

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Théau Ravier
Théau Ravierhttps://www.emprunter-malin.com/
Investisseur immobilier depuis ses 25 ans, Théau Ravier partage son expérience et ses conseils sur Emprunter-malin.com. Il rédige sur les sujets de l'investissement, l'immobilier, la fiscalité, et la gestion de patrimoine. Vous pouvez le contacter sur LinkedIn via le lien ci dessous