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Guide complet et comparaison : investir en sci ou en nom propre ?

Investir dans l’immobilier en SCI ou en nom propre ?

Il existe plusieurs façons d’investir dans l’immobilier. L’achat peut être réalisé pour soi, en tant que résidence principale, ou dans un but purement locatif. De même, il est possible d’acheter un bien immobilier en son nom propre ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI), qui elle-même peut être sujette à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.

Un sujet intéressant, mais parfois complexe pour bon nombre d’investisseurs qui recherchent naturellement la meilleure façon pour eux d’investir dans un ou plusieurs biens. Dans la suite de cet article, on répond à toutes vos questions concernant le type de régime à choisir en fonction de votre profil et projet.

Comparaison des différentes méthodes d’investissements

1. La fiscalité des loyers

A – Détention en nom propre

Les revenus d’une location non meublée, en nom propre, sont soumis à l’impôt sur le revenu. Vous devez déclarer le revenu net foncier, soit le revenu brut total moins le montant de vos charges.

Location nue, régime micro-foncier et régime réel

Vous louez un appartement vide ? Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros annuels, vous bénéficiez automatiquement du régime micro-foncier, qui donne droit à un abattement de 30%. En revanche, vous ne pourrez pas déduire vos charges.

Vous pouvez également opter pour le régime réel, qui lui ne donne pas droit à un abattement, mais permet de déduire toutes les charges de vos revenus locatifs. (travaux, assurance, etc…).

Location meublée et régime LMNP

Si vous optez pour de la location meublée, vous pouvez bénéficier du régime LMNP, sous conditions. En plus de louer un bien meublé, l’un des de deux points ci-dessous doit être respecté :

  • Les revenus fonciers issus des loyers des logements ne doivent pas dépasser les 23 000 € par an ;
  • Les revenus de la location meublée doivent être inférieurs à 50 % de tous vos revenus.

La fiscalité du LMNP est intéressante. Vous avez le choix entre deux régimes :

  • Le micro BIC : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 ou 71% en cas de location de meublé de tourisme (contre 30% pour une location vide) ;
  • Le régime réel simplifié : les dépenses déductibles sur ses revenus locatifs sont plus nombreuses (charges de copropriété, honoraires d’agence, intérêts, frais d’acquisition). En outre, le régime réel simplifié permet d’amortir la valeur du bien.

Location vide ou meublée, les revenus locatifs nets sont ensuite taxés à deux niveaux :

  • Ils rentrent dans votre revenu imposable, imposé selon votre TMI (Taux Marginal d’Imposition).
  • Ils sont taxés à hauteur de 17,20 % au titre des prélèvements sociaux

B – Détention en SCI à l’IR

Une société civile immobilière (SCI) imposée à l’impôt sur le revenu (IR) est une société transparente fiscalement. Cela veut dire que les recettes locatives (les loyers perçus) sont ajoutées à vos autres revenus et que vous serez imposés sur votre revenu selon le même barème que la détention en direct (Impôt sur le Revenu + Prélèvements Sociaux)

C – Détention en SCI à l’IS

En SCI, il est possible de choisir d’être imposé à l’IS (impôt sur les Sociétés). Dans ce cas, l’imposition des loyers est aussi double :

  • La SCI est imposée sur son bénéfice (IS)
  • Les associés sont imposés sur les dividendes qu’ils se versent, s’ils décident de s’en verser

Impôt sur les sociétés :

C’est le barème à taux réduit qui s’applique (sauf si votre SCI réalise un chiffre d’affaires supérieur à 7.6 millions d’euros). Ce barème est le suivant :

  • 15% d’impôt sur la part des bénéfices inférieur à 38 120 euros ;
  • 25% d’impôt sur la part des bénéfices supérieurs à 38 120 euros.

Redistribution des bénéfices :

Les bénéfices redistribués, aussi appelés dividendes, sont taxés à hauteur de 30%. Cette taxe, c’est le PFU (prélèvement forfaitaire unique), qu’on appelle également flat tax. Elle se décompose ainsi :

  • 12,8 % au titre de l’impôt ;
  • 17,2 % de prélèvements sociaux.

Elle ne s’impose que si de l’argent sort de la SCI, pour terminer dans votre compte en banque ou celui de vos associés. L’avantage de cette flat taxe, c’est que ces revenus ne s’ajoutent pas à votre TMI, et ne peuvent donc pas vous faire changer de tranche.

2. La fiscalité sur les plus-values

A – Détention en nom propre

La plus-value immobilière, c’est le bénéfice éventuel tiré de la revente d’un bien immobilier. Elle est imposée sur le revenu à hauteur de 19% si vous revendez dans les 6 ans suivant votre achat.

Si vous revendez entre 6 et 21 ans après acquisition, vous bénéficiez d’un abattement de 6% par an (il passe à 4% pour la 22e année). Au-delà de cette période de détention, vous êtes totalement exonéré d’impôt sur la plus-value !

Le bénéfice est aussi taxé à 17,20 % au titre des prélèvements sociaux.

Entre 6 et 21 ans de détention, vous bénéficiez de 1,65% d’abattement supplémentaire, par an.

NOMBRE D’ANNÉES DE DÉTENTIONIR : TAUX D’ABATTEMENT APPLICABLE POUR CHAQUE ANNÉE DE DÉTENTION.PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX : TAUX D’ABATTEMENT APPLICABLE PAR ANNÉE DE DÉTENTION
0 à 5 ans0 %0 %
6 à 21 ans6 % par an1,65 % par an
La 22ème année révolue4 % par an1,60 % par an
Après 22 ansExonération9 %
Après 30 ansExonérationExonération

B – Détention en SCI à l’IR

Comme une SCI à l’IR est en fait transparente fiscalement, et que c’est la fiscalité de ses associés qui s’appliquent, les mêmes règles que pour une détention en nom propre s’appliquent. La plus-value immobilière réalisée est taxée au titre de l’IS et des prélèvements sociaux, avec les mêmes abattements applicables.

A savoir : pour calculer la base taxable, il faut prendre en compte les abattements, mais aussi les prix d’achat et de vente nets. Quand on parle de net, c’est qu’il existe des subtilités et manières d’optimiser le montant de la plus-value taxable. On vous explique tout dans cet article.

C – Détention en SCI à l’IS

Pour une SCI soumise à l’IS, le calcul de la plus-value s’effectue sur la base de la « valeur nette comptable » (VNC). Elle correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat auquel on soustrait les amortissements réalisés au cours de la période de détention.

La VNC est généralement plus faible que la valeur retenue pour un achat en nom propre ou pour une SCI à l’IR. Cette valeur est ensuite soumise à l’IS, selon le barème présenté plus haut.

3. Charges déductibles et amortissement

A – Détention en SCI à l’IR ou en nom propre

La liste des charges déductibles pour une SCI à l’IR ou dans le cadre d’un investissement en nom propre, est similaire. Seules certaines dépenses sont considérées comme étant des « charges » aux yeux de la loi :

  • Les travaux d’entretien ainsi que les travaux de réparation et d’amélioration ;
  • Les intérêts d’emprunt auprès de sa banque ainsi que les primes d’assurance ;
  • La taxe foncière ;
  • Les provisions pour vos charges de copropriété.

Les charges déductibles doivent être renseignées au moment de déclarer vos revenus, via le formulaire n°2044.

B – Détention en SCI à l’IS

La loi ne définit pas de liste de charges déductibles à l’impôt pour les SCI à l’IS. En revanche, le simple fait que la SCI soit assujettie au régime fiscal des sociétés permet d’envisager la déduction de l’ensemble des dépenses réalisées dans le cadre de l’exploitation du ou des biens de la SCI.

La seule condition à respecter est que ces frais aient été engagés lors de l’exercice en cours, justificatif à l’appui (facture). Une SCI à l’IS peut donc déduire des frais d’agence, si elle fait appel à une agence immobilière de gestion locative, par exemple.

L’amortissement

L’amortissement est une notion qui renvoie à la perte de valeur d’un bien, due à l’usure ou à son obsolescence. En immobilier, trois catégories entrent dans la prise en compte de l’amortissement :

  • Les travaux réalisés, comme les travaux de rénovation
  • Le mobilier, comme les équipements de cuisine
  • Le bien immobilier en lui même

Les amortissements pratiqués sont déductibles du résultat de la SCI ce qui, naturellement, impacte le montant de l’impôt qu’elle doit régler en fin d’exercice.

En pratique, c’est le cabinet comptable qui détermine le montant annuel à amortir. En général, ce montant s’élève à 2 à 3 % de la valeur du bien.

4. Location vide ou meublée

A – Détention en nom propre

En investissant en votre nom :

  • vous relevez de la fiscalité des revenus fonciers, si vous avez opté pour la location vide ;
  • vous devez déclarer des revenus commerciaux imposables au titre des bénéfices industriels commerciaux, si vous louez un logement meublé.

1. Location vide :

Comme expliqué ci-dessus, vous dépendez du régime micro-foncier, dès lors que vos revenus locatifs ne dépassent pas les 15 000 euros (charges non incluses). L’abattement forfaitaire de 30% sur la totalité de vos gains est automatiquement appliqué (ce qui correspond à la valeur estimée des charges).

Si vos revenus dépassent les 15 000 euros, c’est le régime réel qui s’applique. On obtient le montant total imposable sur le revenu, en faisant la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et charges engagés.

2. Location meublée :

Vous dépendez du régime LMNP si vos recettes annuelles ne dépassent pas les 23 000 euros (auquel cas vous passez au statut LMP, loueur meublé professionnel).

Un abattement de 50% est alors réalisé sur les recettes locatives de vos biens mis en location. Là encore, aucune autre charge n’est déductible.

Vous pouvez toujours opter pour le régime réel et déduire vous-même vos charges, mais ne bénéficieriez pas de l’abattement.

B – Détention en SCI à l’IR

1. Location vide :

Via une SCI à l’IR, la location vide a les mêmes répercussions que la location vide en nom propre.

2. Location meublée :

Une SCI à l’IR n’a pas pour vocation de louer un meublé. En effet, il s’agit d’une société civile et la location en meublée est considérée comme une activité commerciale. Pratiquer la location meublée suppose la perte de la transparence fiscale de la SCI à l’IR et donc, son assujettissement à l’IS.

C – Détention en SCI à l’IS

Les revenus générés par une SCI à l’IS, d’une location vide ou meublée sont directement imposés sur la société.

5. La notion de déficit foncier

A – Détention en nom propre

Vous êtes à la tête d’un appartement loué en non-meublé ? Comme expliqué ci-dessus, vous pouvez déduire certaines charges de vos revenus locatifs. Si le montant total de vos charges est supérieur au montant total des loyers perçus, alors vous êtes en situation de déficit foncier.

Ce déficit foncier peut lui-même être déduit de vos revenus globaux, dans la limite de 10 700 euros. In fine, cela diminue le montant de votre impôt sur le revenu. Dans certains cas, cela peut même vous permettre de baisser d’une tranche.

  • SCI à l’IS et à l’IR

À l’IR, le déficit foncier fonctionne de la même manière qu’en achat en nom propre.

À l’IS, les chiffres sont également les mêmes à une différence près : le déficit foncier est uniquement déductible du résultat de l’entreprise et non de vos revenus.

6. Capacité d’emprunt immobilier

A – Acheter en nom propre

Le HCSF, le Haut Conseil de stabilité financière, c’est l’organisme chargé d’éditer les règles en matière d’emprunt immobilier. Aujourd’hui, ces critères sont de plus en plus restrictifs :

  • La capacité d’endettement maximale est de 35%, assurance emprunteur incluse. En d’autres termes, vous ne pouvez consacrer plus de 35% de vos revenus au rebroussement de votre crédit d’emprunt ;
  • La durée maximale d’emprunt est fixée à 25 ans. Ce délai peut grimper à 27, dans certains cas ;
  • Le reste à vivre : cette notion renvoie à ce qui vous reste sur votre compte en banque, une fois que l’échéance de remboursement est passée. Chaque établissement bancaire a sa propre façon de déterminer la notion de reste à vivre. S’il est estimé que ce montant est trop faible, le crédit ne sera pas accordé.

Outre ces recommandations de HCSF, les banques se basent sur d’autres critères classiques, comme la situation personnelle de l’emprunteur, l’état de ses finances, s’il dispose de crédit déjà en cours, etc… Afin d’avoir une idée précise du profil emprunteur.

B – Acheter avec une SCI à l’IR

Quid des recommandations du HCSF pour une SCI ? Comme vous l’avez maintenant compris, la SCI à l’IR est fiscalement très similaire à un achat en nom propre. Les mêmes règles s’appliquent du HSCF s’appliquent donc là aussi.

C – Acheter avec une SCI à l’IS

Par contre, l’avantage d’une SCI à l’IS (ou encore une SARL immobilière, que nous verrons dans un prochain dossier), c’est que c’est une société commerciale, qui n’a pas à répondre aux exigences du HCSF.

Plusieurs associés possibles

La SCI, en tant qu’entreprise, est une personne morale : elle investit en son nom, au compte des investisseurs (ces derniers peuvent également être des personnes morales – des entreprises). Afin de mener à bien son projet, une telle structure est avantageuse, puisqu’elle permet d’obtenir de bons prêts.

Les banques prennent en compte les capacités d’endettement de l’ensemble des associés. Ainsi, il peut être possible d’investir dans des biens immobiliers auxquels vous n’auriez pu prétendre si vous étiez seul.

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Théau Ravier
Théau Ravierhttps://www.emprunter-malin.com/
Investisseur immobilier depuis ses 25 ans, Théau Ravier partage son expérience et ses conseils sur Emprunter-malin.com