AccueilCrédit immobilierPrêt in fine : pourquoi c'est une MAUVAISE IDÉE 🧐

Prêt in fine : pourquoi c’est une MAUVAISE IDÉE 🧐

Vous envisagez de réaliser un achat immobilier. Pour financer votre opération, il existe différents types de prêts immobiliers. Le crédit in fine en fait partie.

Contrairement à son homologue le crédit amortissable, le prêt in fine exige le remboursement de la totalité du capital emprunté en une seule fois, lors de la dernière échéance. Si ce mode de financement présente quelques avantages pour les investisseurs immobiliers, il n’est pas sans compter de multiples inconvénients.

Crédit in fine : les inconvénients à connaître

Comment fonctionne le prêt in fine ? Quelles sont les conditions pour l’obtenir ? Quels sont ses désagréments pour votre opération immobilière ?

En vous donnant les clés pour mieux comprendre le crédit in fine, cet article vous alerte concernant les difficultés qui l’accompagnent.

Qu’est-ce qu’un crédit in fine ?

Un prêt in fine est une forme de crédit immobilier. Sa particularité réside dans le fait que le capital emprunté est remboursé en une seule fois, lors de la dernière échéance du prêt.

Ainsi, les mensualités de remboursement sont composées des intérêts d’emprunt et du coût de l’assurance emprunteur. L’amortissement du capital n’est pas intégré aux échéances. Cette étape n’intervient qu’au terme du crédit. Il est alors nécessaire de rembourser la totalité du capital en un paiement unique.

Comment fonctionne un prêt in fine ?

Pour accorder un prêt in fine, la banque a besoin de garantir le paiement du capital à échéance. Le prêt immobilier in fine est associé à un compte épargne. Cette opération est appelée nantissement. Dans la plupart des cas, il s’agit d’un contrat d’assurance-vie. Les fonds investis sont bloqués et garantis par la banque jusqu’à la résolution du prêt, c’est-à-dire jusqu’au remboursement complet du capital emprunté.

La prise de garantie peut s’effectuer de trois manières différentes :

  1. L’emprunteur possède déjà les fonds correspondant au montant du capital emprunté. Il les place sur un compte épargne ou un contrat d’assurance vie nanti. 
  2. L’acheteur qui contracte le crédit in fine réalise un placement partiel. Il possède un apport et investit une partie du capital emprunté sur un contrat d’assurance-vie ou un compte épargne nanti. La somme est complétée par des versements mensuels calculés en fonction de la durée du crédit, du capital restant à rembourser à l’échéance du contrat et du rendement du placement.
  3. L’emprunteur souscrit un placement régulier. Il verse chaque mois les revenus générés par son investissement locatif sur un compte épargne ou un contrat d’assurance-vie nanti. La durée et le montant des versements doivent correspondre au capital à rembourser en fin de prêt. A noter que cette dernière méthode est généralement peu utilisée. Les banques privilégient les emprunteurs disposant de fonds à placer ou au moins d’un apport conséquent.

Quelle est la différence entre un prêt in fine et un crédit amortissable ?

Par définition, dans un crédit amortissable, le capital emprunté est amorti. Cela signifie qu’il est remboursé chaque mois dans une échéance qui comprend également les intérêts et le coût de l’assurance emprunteur.

Par opposition au prêt amortissable, le crédit in fine ne prévoit pas le remboursement du capital emprunté dans les mensualités. Les échéances sont composées uniquement du paiement des intérêts et du prix de l’assurance emprunteur. Le capital est remboursé en une seule fois, lors de la dernière mensualité.

La différence entre le prêt amortissable et le crédit in fine s’explique par la composition des échéances de remboursement.

  • Échéance de remboursement prêt amortissable = une partie du capital + une partie d’intérêts + coût de l’assurance emprunteur ;
  • Échéance de remboursement du prêt in fine = une partie d’intérêts + coût de l’assurance emprunteur,

Puis, dernière échéance de remboursement du crédit in fine = totalité du capital emprunté + une partie d’intérêts + coût de l’assurance emprunteur.

Cette différence fondamentale donne lieu à un fort contraste dans les conditions d’emprunt, les critères d’acceptation, les profils d’emprunteurs et le coût des intérêts.

Exemple de financement avec un crédit in fine

Pour un emprunt de 300 000 euros sur 15 ans, au taux de 2.90%, voici un exemple de simulation d’un crédit in fine :

  • Montant du versement initial sur un compte d’épargne au titre du nantissement : 90 000€, soit 30% du capital emprunté ;
  • Echéances de remboursement du prêt : 725€ par mois, hors assurance emprunteur ;
  • Dernière échéance de remboursement du crédit : 300 725€, hors assurance emprunteur ;
  • Versements réguliers sur compte d’épargne nanti et rémunéré à 3% : 709.39€.

Pourquoi choisir un prêt in fine ?

Toutes les opérations immobilières ne sont pas compatibles avec le crédit in fine. Ce mode de financement s’adresse aux investissements locatifs.

Le prêt in fine favorise l’auto-financement d’un investissement locatif. Les échéances de remboursement du crédit immobilier ne comprennent pas l’amortissement du capital. Elles sont donc moins élevées que lors d’un prêt amortissable. De ce fait, les loyers couvrent plus facilement les mensualités de crédit.

En revanche, ces revenus locatifs doivent être placés sur un compte épargne nanti si l’emprunteur ne dispose pas déjà de la totalité du capital emprunté. Ces versements sont nécessaires pour être en mesure de rembourser l’intégralité du crédit lors de la dernière échéance.

Dans le cadre d’un investissement locatif, il est possible de déduire les intérêts du prêt immobilier ayant financé l’achat. Le taux d’un crédit in fine étant plus élevé que celui d’un emprunt amortissable, les intérêts à déduire sont plus importants.

Cependant, cette déductibilité ne s’applique que pour un régime d’imposition au réel. Le régime microfoncier ne permet pas de bénéficier de ce dispositif.

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Quelles sont les conditions pour obtenir un crédit in fine ?

Si le prêt in fine est ouvert aux particuliers, aux entreprises et aux sociétés civiles telles que les SCI (Société Civile Immobilière), ses critères d’acceptation restent stricts et peu accessibles.

Un apport conséquent est requis pour accéder au crédit in fine. L’apport recommandé est de l’ordre de 30% minimum du capital emprunté.

La situation financière de l’emprunteur doit permettre la mise en place d’un nantissement, garantie incontournable pour l’établissement prêteur. Il convient de posséder une épargne conséquente ou d’être en mesure de réaliser des versements réguliers suffisants pour couvrir le remboursement intégral du capital en fin de prêt.

La stabilité financière de l’emprunteur fait également partie des critères d’appréciation des banques. Sa situation personnelle et professionnelle doit présenter une sécurité sur le long terme.

Quel est le taux d’un prêt in fine ?

Les taux des prêts in fine sont généralement 20 à 30% plus élevés que les taux des crédits amortissables.

Ce coût rémunère le risque pris par la banque qui accorde ce type d’emprunt immobilier. Contrairement à un prêt amortissable, le coût des intérêts d’un crédit in fine reste constant sur toute la durée du financement.

Aucune dégressivité ne s’applique sur le paiement des intérêts car ils ne sont pas calculés sur le capital restant dû, mais sur la totalité de la somme empruntée.

Quels sont les inconvénients d’un crédit in fine ?

S’il peut être adapté à une catégorie précise d’investisseurs immobiliers, le crédit in fine présente des inconvénients à prendre en considération.

Le crédit in fine est une solution coûteuse

Les taux d’intérêts sont beaucoup plus élevés pour un crédit in fine que pour un prêt amortissable. Étant donné les sommes empruntées dans le cadre d’un achat immobilier, la différence représente des milliers d’euros et donc un aspect non négligeable pour la rentabilité de l’opération.

De plus, aucune dégressivité n’est appliquée puisque les intérêts sont calculés sur le capital emprunté et non sur le capital restant dû. Cette différence de calcul engendre un surcoût important.

Le prêt in fine est risqué

Le danger principal du crédit in fine est de se retrouver en défaut de paiement, c’est à dire dans l’impossibilité de rembourser sa dette en totalité lors de la dernière échéance de prêt. Ce genre de situation peut arriver si les revenus générés par l’investissement immobilier ne sont pas au niveau des recettes escomptées.

En cas d’impayés du locataire, de vacances locatives ou d’autres désagréments, il n’est alors plus possible pour l’investisseur d’épargner régulièrement de façon à constituer le capital à rembourser en fin de prêt. Un autre décalage peut provenir d’une baisse de rendement inattendue du produit d’épargne nanti.

Le crédit in fine nécessite un apport important

S’il est possible d’obtenir un prêt immobilier amortissable avec un apport d’environ 10% du montant emprunté, ce n’est pas le cas pour un crédit in fine. Ce type de financement exige un apport beaucoup plus conséquent, correspondant au minimum à 30%. Celui-ci peut même augmenter à 50% selon les banques.

Le prêt in fine est peu accessible

A cause du niveau de risque élevé qu’il présente pour l’établissement prêteur, le crédit in fine est assorti de conditions d’obtention très strictes. Même si le calcul de l’endettement reste le même que pour un prêt immobilier classique, le montage particulier du financement in fine exige une certaine situation patrimoniale, financière et professionnelle de l’emprunteur.

Celui-ci doit posséder des fonds personnels importants. Son niveau de vie et la stabilité de ses revenus doivent permettre de dégager une capacité d’épargne suffisante sur le long terme.

Le crédit in fine n’est pas adapté à tous les achats immobiliers

S’il peut se prêter à un investissement locatif, le prêt in fine est en revanche inapproprié avec l’achat de la résidence principale. L’opération immobilière financée doit générer des revenus immédiats et durables.

Le remboursement anticipé d’un prêt in fine est très cher

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) d’un prêt immobilier sont évaluées à 3% du capital restant dû ou à 6 mois d’intérêts. Les intérêts du crédit in fine sont beaucoup plus élevés que pour un prêt immobilier amortissable.

De plus, aucune dégressivité n’est appliquée dans le temps, ce qui signifie que les intérêts sont toujours aussi onéreux 10 ans après l’acquisition immobilière. Dans ces conditions, le remboursement anticipé de ce type de prêt est déconseillé tant il peut coûter cher. Cet aspect rend le crédit in fine peu flexible.

Les inconvénients du crédit in fine sont à étudier en fonction de votre situation personnelle, financière et professionnelle. Il est judicieux de les prendre en compte pour comparer différents types de prêts immobiliers. Cette analyse vous permet de trouver le mode de financement le plus adapté à votre opération en fonction de vos objectifs et de vos contraintes.

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Théau Ravier
Théau Ravierhttps://www.emprunter-malin.com/
Investisseur immobilier depuis ses 25 ans, Théau Ravier partage son expérience et ses conseils sur Emprunter-malin.com. Il rédige sur les sujets de l'investissement, l'immobilier, la fiscalité, et la gestion de patrimoine. Vous pouvez le contacter sur LinkedIn via le lien ci dessous