Si vous êtes propriétaire en passe de louer votre logement, attention à ne pas vous retrouver en difficulté avec un locataire qui ne paie plus son loyer… Les procédures sont longues, coûteuses et pendant la période où vous ne percevez aucun loyer, votre crédit continue de courir… Le risque de difficultés financières est donc bien réel et peut même vous pousser à céder votre bien avec des pertes importantes.
Heureusement, des solutions existent, avec d’une part la garantie Visale proposée par l’Etat à travers l’organisme Action Logement. Ce dispositif existe depuis 2016 et l’Etat souhaite même doubler le nombre de bénéficiaires dans les années à venir, en le passant de 900 000 actuellement à près de 2 millions de personnes.
D’autre part, les assurances loyer impayé permettent de se couvrir efficacement contre les loyers impayés et les dommages immobiliers au bien loué.
La garantie VISALE
Pour y être éligible, certaines conditions s’appliquent :
- Si le locataire a moins de 30 ans, il est éligible, sans condition de revenu maximum.
- Si le locataire a 30 ans ou plus, il ne doit pas gagner plus de 1500 euros net par mois sauf s’il a été embauché depuis moins de 6 mois, ou s’il a une promesse d’embauche de moins de 3 mois ou s’il est en mobilité professionnelle.
Dans ces cas, le locataire est éligible et en tant que propriétaire, la caution de la VISALE vous couvre sur 36 mois de loyers (incluant les charges). S’il s’agit d’un logement social, la VISALE couvre sur 9 mois uniquement.
Dans le courant du deuxième semestre, les conditions d’éligibilité pourraient évoluer avec un relèvement de l’âge d’éligibilité ou bien des critères de revenu, qui sont les principales restrictions.
Pour le propriétaire, la garantie est une bonne solution lorsque le locataire n’est pas éligible à une assurance loyer impayé. La garantie VISALE couvre aussi des dégradations dans le logement. Vous devrez fournir à Action Logement tous les justificatifs nécessaires pour un remboursement de la remise en état.
L’assurance loyer impayé
Son coût est relativement modeste puisque vous pouvez vous assurer entre 2.5% et 3% du coût du loyer. Son prix réel est même inférieur puisque vous pouvez retrancher les primes payées de votre revenu imposable (vous pouvez donc économiser jusqu’à 45% de la GLI en fonction de votre taux marginal d’imposition). Malgré ce faible coût, seulement 15% des propriétaires assurent leur bien.
La GLI (garantie loyer impayé) peut assurer des loyers jusqu’à 3000 ou 4000 euros selon les contrats, là où la VISALE ne couvre que jusqu’à 1500 euros en Île de France et 1300 euros en province, ce qui peut être insuffisant pour de nombreux biens loués.
En plus de couvrir le loyer impayé, l’assurance loyers impayés couvre aussi les dégradations immobilières et les frais de contentieux. En cas de loyer impayé, il sera en effet nécessaire de lancer une poursuite contre le locataire.
Autre garantie utile, la GLI peut couvrir le loyer lors d’un départ inopiné du locataire ou même de son décès, le temps de trouver un nouveau locataire.
Lors d’un comparatif d’assurances loyer impayé, ne vous fiez pas uniquement au prix car les tarifs sont relativement proches les uns des autres. Regardez les garanties et surtout, vérifiez avec l’assurance que lorsque le dossier du locataire est soumis, celui-ci est bien validé sur son éligibilité. En effet, de nombreuses assurances vérifient simplement que les documents soient bien présents mais ne vérifient pas la bonne éligibilité du locataire. En cas de sinistre, vous vous retrouvez alors avec une assurance qui ne fonctionne pas et qui est inutile …
Lorsque vous choisissez votre GLI, regardez également s’il existe une franchise (elle est souvent du montant du dépôt de garantie) et également la fréquence d’indemnisation : certaines assurances vous paient à partir du 3e mois d’impayé (de manière rétroactive) puis tous les 3 mois, alors que d’autres vous paient tous les mois. Ce point est important car 3 mois de loyers impayés représentent une somme importante, notamment lorsque vous devez rembourser votre crédit.
En résumé, la VISALE a l’avantage de ne rien coûter mais comporte certaines limites, notamment si le locataire gagne trop ou a plus de 30 ans. De son côté l’assurance loyer impayé représente une vraie protection et vous aide dans les démarches liées au contentieux, pour un coût très modeste (et encore plus en tenant compte de l’avantage fiscal).