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Comment baisser son taux d’endettement sous les 35 % ?

Vous remboursez déjà plusieurs crédits à la consommation et immobilier et souhaitez réaliser un autre projet ? Problème : vous ne pouvez plus emprunter, car les mensualités représentent déjà un bon tiers de vos revenus.

Alors, comment baisser votre taux d’endettement ? Il existe plusieurs solutions, dont la plus efficace est le rachat de crédits.

Quel est le taux d’endettement maximum ?

Le défaut de remboursement des prêts immobiliers et prêts à la consommation n’a pas seulement pour conséquence de mener au surendettement des ménages. Il peut aussi déstabiliser l’économie nationale, voire mondiale, comme on a pu le voir avec la crise des subprimes américains.

C’est ainsi que le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), le gardien du système financier français, a instauré un garde-fou pour les emprunts : le taux d’endettement.

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement, c’est le ratio entre les dettes et les revenus d’un ménage. Il sert :

  • À protéger les banques contre la défaillance de remboursement ;
  • À assurer aux emprunteurs l’équilibre de leur budget ;
  • À calculer la capacité d’emprunt, c’est-à-dire le capital maximum que les organismes de crédit accepteront de prêter.

À savoir : le taux d’endettement n’est pas le seul critère pris en compte pour déterminer la solvabilité et la capacité de financement des emprunteurs. Les établissements prêteurs se basent sur un « scoring », qui inclue notamment le reste à vivre (argent disponible une fois les dépenses assumées) et les revenus prospectifs (qui augmentent avec la carrière).

Comment calculer le taux d’endettement ?

Le taux d’endentement se calcule selon la formule suivante :

Taux d’endettement = (charges / revenus) x 100

Sont inclus dans les charges :

  • Les mensualités d’emprunt du crédit sollicité ;
  • Les échéances d’autres crédits en cours ;
  • Les pensions alimentaires.

Pour les revenus, les organismes de crédit tiennent compte :

  • De l’intégralité des salaires, traitements et primes régulières inscrites au contrat de travail pour les salariés en CDI et fonctionnaires titulaires de leur poste ;
  • Des autres revenus d’activité professionnelle, sur la base d’une moyenne sur une à plusieurs années ;
  • Des pensions de retraites ;
  • D’un pourcentage des revenus fonciers de location nue ou des BIC de location meublée (généralement 70 %, pour tenir compte des risques locatifs comme les impayés et la vacance).

Quelle est la limite du taux d’endettement ?

Jusqu’en 2021, le taux d’endettement était fixé à 33 %, il a ensuite été porté à 35%. En outre, jusqu’en 2022, le plafond du taux d’effort était seulement indicatif.

Depuis le 1er janvier 2022, le taux d’endettement maximum s’impose obligatoirement aux établissements bancaires. Ils peuvent néanmoins y déroger pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits. Ils doivent accorder la priorité aux primo-accédants et à l’acquisition de la résidence principale.

Comment réduire son taux d’endettement ?

Pour concrétiser un nouvel achat immobilier, donner de l’air à son budget ou augmenter son reste à vivre, il faut réduire son taux d’endettement. Plusieurs pistes sont à explorer : renégocier son taux d’emprunt, racheter ses crédits ou baisser ses charges.

Renégocier son taux immobilier pour baisser son taux d’endettement

Le taux d’intérêt auquel vous décrochez votre crédit immobilier a naturellement un impact sur votre taux d’endettement. Plus il est élevé, plus vous remboursez d’intérêts, plus l’emprunt pèse lourd sur votre budget… Et vous vous retrouvez avec un taux d’endettement élevé.

Renégocier son taux d’intérêt consiste à faire baisser le taux auprès de la même banque. Vous ne contactez pas la concurrence.

Comme l’indique l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), la renégociation du taux d’emprunt doit être comprise entre 0.7 et 1 point pour qu’elle fasse baisser votre taux d’endettement. Autres critères à respecter pour que la renégociation de prêt soit avantageuse :

  • N’être pas trop avancé dans le remboursement des prêts : la durée restante de remboursement doit être supérieure à celle écoulée ;
  • Le capital restant dû doit être assez élevé (70 000 euros minimum).

Si la renégociation de prêts s’avère efficace en période de taux bas, en novembre 2022, elle n’est peut-être pas judicieuse. Avec l’inflation galopante et la remontée des taux, qui s’approchent du taux d’usure, l’opération peut à la fois s’avérer complexe à monter et économiquement peu avantageuse. Tout dépend du taux originel de votre crédit.

Les emprunteurs peuvent préférer une solution plus efficace : le rachat de crédits.

Diminuer son taux d’endettement avec le rachat de crédits

À la différence de la renégociation, le rachat, ou regroupements de crédits, s’effectue auprès d’une nouvelle banque. L’objectif est double : payer une unique mensualité, d’un montant plus faible afin de baisser le taux d’endettement.

Qu’est-ce que le regroupement de prêts ?

Prenons l’exemple de Monsieur et Madame Empruntis. Ils remboursent :

  • Un prêt personnel, souscrit au taux de 9.4 %, avec une mensualité de 260 euros ;
  • Un crédit auto, souscrit au taux de 12.3 %, avec une mensualité de 340 euros ;
  • Un crédit immobilier, souscrit au taux de 1.1 % (taux d’assurance emprunteur inclus), avec une échéance de 770 euros.

Ils remboursent donc trois lignes de crédit, avec des taux différents. Plusieurs conséquences :

  • La gestion du budget est complexe ;
  • Le taux d’endettement est à son maximum ;
  • Le reste à vivre est faible : ils ont du mal à boucler leurs fins de mois et craignent de se retrouver en situation de surendettement.

Le rachat de prêts leur permet de restructurer leur dette. Un autre établissement prêteur leur propose de racheter l’ensemble de leurs crédits, à un taux unique. L’opération se traduit aussi par un allongement de la durée d’emprunt, qui permet de réduire le montant de la mensualité. Et mécaniquement, de baisser le taux d’endettement.

Conseil : pour comparer les offres de banque, prenez en compte non pas le taux nominal, mais le taux annuel effectif global (TAEG). Il est le seul à vous révéler le coût total de l’opération.

À savoir : lorsque la part des crédits immobiliers représentent plus 60 % des crédits, alors c’est la réglementation du prêt immobilier qui s’applique.
En dessous ou jusqu’à 60 %, c’est la réglementation des crédits à la consommation qui s’applique.
Source : empruntis.com

Diminuer ses charges : une piste pour la réduction du taux d’endettement

Ultime levier à actionner pour baisser son taux d’endettement : réduire ses charges. C’est en effet plus simple que d’augmenter ses revenus !

Premier réflexe à adopter : faire la chasse aux dépenses superflues (l’abonnement à Amazone Prime dont on se sert deux fois par an, celui de la salle de sport où l’on pas mis les pieds depuis 1 an…).

Deuxième possibilité : faire jouer la concurrence pour réduire le montant de son forfait de téléphone, internet, ses factures d’énergie (gaz, électricité…).

Dernière possibilité : changer d’assurance de prêt. Celle-ci est incluse dans le calcul du taux d’endettement et elle peut peser assez lourd au regard de votre état de santé ou de votre métier.

Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt à tout moment, sans pénalités. Si vous avez souscrit au contrat groupe de votre banque, vous avez intérêt à aller voir du côté de l’assurance en délégation auprès d’un assureur extérieur. Celui-ci peut vous proposer un taux d’assurance bien inférieur à votre taux actuel.

Vous pouvez profiter du rachat de crédits pour renégocier votre taux d’assurance ou, si vous remboursez plusieurs prêts immobiliers, n’avoir plus qu’une prime d’assurance, à un taux plus avantageux.

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Théau Ravier
Théau Ravierhttps://www.emprunter-malin.com/
Investisseur immobilier depuis ses 25 ans, Théau Ravier partage son expérience et ses conseils sur Emprunter-malin.com. Il rédige sur les sujets de l'investissement, l'immobilier, la fiscalité, et la gestion de patrimoine. Vous pouvez le contacter sur LinkedIn via le lien ci dessous