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Est – ce rentable de rénover un appartement pour le louer ?

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Vous êtes propriétaire d’un appartement que vous louez depuis plusieurs années, mais il commence à être vieillot par rapport aux autres appartements disponibles sur le marché ? Ou alors, votre appartement classé en classe énergétique F ou G est considéré être une passoire énergétique ? C’est peut être le moment de le rénover. Mais les travaux, combien ça coute vraiment. Est-ce rentable pour un propriétaire ?

Quel budget prévoir pour rénover un appartement locatif ?

Evidemment, la première chose que vous allez lire partout, c’est que le prix des travaux … ça dépend ! Et ça dépend de quoi ? De la ville, de la surface à rénover, de la difficulté d’accès, des types de rénovations, et surtout, surtout, de votre choix des matériaux et des artisans !

Voici un ordre de grandeur issu de notre expérience chez Emprunter-Malin (plus de 30 appartements rénovés ces 4 dernières années) du coût moyen pour rénover un appartement :

Prix de la rénovation au m2

Type de rénovation Prix au m2
Rénovation légère (relooking) 200 à 400 euros / m2
Rénovation complète 400 à 800 euros / m2
Rénovation lourde 800 à 2 000 euros / m2

 

Dans cet article, on s’intéresse au cas particulier de la rénovation d’un appartement locatif. Le but est totalement différent d’une rénovation plaisir pour sa résidence principale où tout est permis en terme d’idées, de matériaux et de tarifs. Ici, le but est d’optimiser le rapport qualité prix.

Exemple de rénovation d’appartement pour du locatif

Au final, l’élément qui fera varier le plus le prix de vos travaux, c’est votre niveau d’investissement dans le projet. Si vous prenez le temps d’aller vous-même constater le prix des matériaux dans des magasins de bricolage comme Castorama ou Leroy Merlin, posez des questions aux vendeurs, et décidez de quelle gamme vous voulez pour votre appartement, alors vous allez faire des économies.

Ensuite, le plus important est de comparer. Demandez 3 devis par poste de rénovation (électricité, peinture, pose du sol, de la cuisine, et de la salle de bain).

Avec chaque artisan, vous allez apprendre et comprendre de mieux en mieux les dépenses qu’il faut absolument engager, celles qui ne sont pas nécessaires, et quel est le vrai prix de la main d’oeuvre. Si vous prenez le temps de rencontrer plusieurs entreprises, et êtes allé dans des magasin de bricolage avant, ils vous prendront au sérieux et vous éviterez de vous faire arnaquer par un potentiel artisan peu scrupuleux.

Quoi rénover dans un appartement fait pour de la location ?

Quand vous regardez sur Leboncoin les annonces d’appartements à louer, vous constatez vite la différence entre ceux qui vont se louer vite, et les autres…

De nos jours, pour un locataire qui a le choix, il est indispensable de proposer une cuisine équipée, moderne, et une salle de bain propre et récente. Fini les kitchenettes à 300 € avec plaques électriques.

Ensuite, il faut une peinture simple mais propre, pas de couleur douteuse. Du blanc simple et frais convient parfaitement. Enfin, pour le sol, privilégiez du parquet flottant. Le lino, c’était bien il y a 20 ans, mais si vous comptez louer votre appartement au bon prix et à un locataire de qualité, offrez lui de la qualité.

Exemple de devis de peinture pour un appartement de 40m2

Voici un devis réel reçu pour la peinture d’un appartement de 40m2. Attention, on ne parle pas ici de simplement repasser une couche de blanc. Il s’agit de détapisser un appartement vieillot (une passoire thermique dans ce cas), de poser de la fibre de verre, et enfin de peindre. Sans oublier bien sûr de peindre le plafond et les boiseries avec une peinture spéciale (portes, plinthes, et contours de fenêtre).

Voici, pour se rendre compte du travail, une photo de l’appartement en question (oui, il y a du boulot!) :

Voici le devis :

Attention, il faut déduire 560 € de ce devis qui ne correspondent pas à la peinture.

Exemple de cuisine équipée à installer dans un appartement locatif

Aujourd’hui, il est possible d’acheter des cuisines équipées avec tout l’électroménager inclus pour moins de 1500 €, livraison à l’étage incluse. Au lieu de prendre un cuisiniste qui vous fabrique une cuisine sur mesure, il est possible de trouver un artisan qui vous fera la dépose de l’ancienne cuisine et la pose de la nouvelle pour quelques centaines d’euros.

Exemple de cuisine équipée (Castorama All In basic décor bois L.250 cm avec électroménager)

Exemple de devis pour refaire l’électricité dans un appartement de 60 m2

Si vous avez besoin de refaire l’électricité dans l’appartement, c’est un coût qui fait monter la facture rapidement. Surtout si l’électricien a besoin de changer le compteur et de « tirer des nouvelles lignes ».

Voici un exemple réel d’un devis pour refaire l’électricité d’un appartement de 60m2. Ici, l’électricien a installé un nouveau compteur et créé de nombreuses nouvelles lignes. L’avantage, c’est d’être tranquille pour 10 à 20 ans !

Prix moyen au m2 pour la pose d’un parquet flottant

Si vous avez pris le temps d’aller choisir vous-mêmes le parquet que vous voulez installer dans votre appartement dans un magasin de bricolage, vous pouvez demander à un artisan de juste vous facturer la pose, pendant que vous fournissez le parquet.

Dans ce cas, les prix varient entre 20 et 40 € par m2 pour la pose d’un parquet flottant et des sur plinthes (quarts de ronds).

Voici un capture d’écran d’un devis réel reçu récemment (40 € par mètre carré pour 40,14m2 au sol) :

Quelle hausse de loyer espérer ?

Pour vous rendre compte de l’impact de la rénovation d’un appartement sur son loyer potentiel, faites un tour sur Leboncoin et regardez la différence entre des appartements de la même surface que le vôtre, en regardant les plus anciens et les plus récemment rénovés. La différence varie selon la ville, mais on constate en général jusqu’à 30 % d’écart !

Exemple à Limoges : pour un studio de 30m2 classique d’un propriétaire qui ne fait pas d’effort, et propose une kitchenette avec plaques électriques, des murs jaunâtres, et une salle de bain à la propreté douteuse, le loyer constaté actuellement tourne autour de 330 € CC

Mais pour un appartement similaire, rénové selon les critères de qualités expliqués ci-dessus, le loyer moyen est de 430 €

Est-ce rentable de rénover pour louer ?

Si votre appartement rentre dans la description ci-dessus, vous pouvez espérer dans cet exemple un gain de 100 € par mois, c’est à dire 1 200 € par an.

Les travaux, ça coûte cher ! Un peu moins si on prend le temps de s’investir dans le projet, d’apprendre et de comparer. Mais même si vous arrivez à rénover un studio pour 8 000 € tout compris, il vous faudra près de 7 ans pour rembourser votre investissement.

Le problème, c’est que ce n’est pas vraiment un investissement optionnel. C’est le prix à payer pour continuer à gagner de l’argent avec votre investissement locatif.

Pourquoi il est important de ne pas rénover « à la va vite » ?

Comme vous allez être forcé à un moment ou à un autre, de faire des travaux pour continuer à louer votre appartement, il est important de ne pas couper certaines dépenses essentielles et de devoir recommencer les travaux 5 ans après.

Il est donc toujours plus rentable, en terme d’investissement, d’énergie et d’argent, de rénover avec des matériaux de qualité qui vont durer dans le temps (au moins 10 à 15 ans). Au moins, vous n’aurez pas à faire l’effort de trouver des artisans à nouveau, vous n’aurez pas de vacance locative pendant la durée des nouveaux travaux, et vous gagnerez plus d’argent avec votre investissement dans la rénovation.

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Théau Ravier
Théau Ravierhttps://www.emprunter-malin.com/
Investisseur immobilier depuis ses 25 ans, Théau Ravier partage son expérience et ses conseils sur Emprunter-malin.com