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Crédit immobilier à l’arrêt : quelles raisons derrière cette impasse en 2023 ?

Un homme à un bureau qui utilise sa calculatrice

À mesure que les taux d’intérêt augmentent, un climat d’incertitude s’installe durablement dans le monde immobilier… Alors que les rêves d’acquisition des Français s’évaporent face à une conjoncture de divers facteurs économiques, les banques et les établissements bancaires poursuivent leur quête de profits.

 

Avis aux aspirants propriétaires : pourquoi acheter un bien immobilier est-il plus compliqué en 2023 ? Découvrez les principaux éléments qui impactent la sphère immobilière !

 

Quand la hausse des taux d’intérêt affecte sévèrement le pouvoir d’achat de l’immobilier

Depuis le mois de mars 2022, les taux d’emprunt poursuivent leur course folle. Par le passé, le marché immobilier avait enregistré une baisse historique des taux d’intérêt (amorcée en 2016). Si les taux bas avaient bel et bien convaincu de nombreux ménages à se lancer dans leurs projets d’achat immobilier, le revers de la médaille est peu reluisant à l’heure actuelle.

 Exemple :

  • Pour une mensualité de 1 000€ sur une durée de crédit de 20 ans, un acheteur pouvait espérer emprunter 217 000€ au début de 2022 (taux moyen de 1%). 
  • Aujourd’hui, avec des taux moyennant les 4%, la capacité d’emprunt se réduit à 165 000€. 

Globalement, cette baisse de 24 % du pouvoir d’achat immobilier met en évidence les défis auxquels sont confrontés les futurs propriétaires. Paradoxalement, la hausse des taux d’intérêt permet aux institutions financières (banques et établissements financiers) de regagner des marges sur les crédits.

 

  • Bon à savoir 

En ce mois de juillet, les taux moyens sur 20 ans varient entre 3,80% et 4,05% selon les banques. Pour les prêts plus longs, sur une période d’emprunt de 25 ans, les taux d’intérêt peuvent osciller entre 3,90% et 4,22% !

 

En outre, il convient aussi de souligner que l’augmentation des taux d’intérêts n’a pas été sans conséquence sur les prix immobiliers… Elle a en effet contribué à l’effervescence des prix de vente des logements (maisons et appartements). 

Exemple :

  • En Île-de-France, par exemple, les prix des maisons et des appartements ont respectivement bondi de 74% et de 145% entre 2003 et 2020. 

 

Accès au Crédit : Quelles sont les conséquences des restrictions du HCSF sur les emprunteurs ?

Cet effet domino s’accélère, puisque les mesures strictes imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) viennent ajouter de l’huile sur le feu. Les règles d’octroi de crédit, entrées en vigueur depuis environ deux ans, n’ont fait qu’ajouter de nouvelles contraintes pour l’obtention d’un prêt bancaire. 

En savoir plus sur ces règles de restriction

Parmi les mesures ayant affecté la production de crédits immobiliers figurent :   

  • Une durée de remboursement limitée à 25 ans (contre 27 dans le neuf),
  • un taux d’endettement plafonné en fonction des revenus nets, 
  • une obligation de respecter ces critères pour les banques (sous peine de sanctions administratives). 

 

L’achat dans le neuf, soutenu par des aides financières de l’État

Avec un pouvoir d’achat immobilier en déclin et des règles d’octroi limitant l’accès au crédit, les futurs propriétaires se retrouvent face à un labyrinthe d’obstacles… Pourtant, de nombreux dispositifs avantageux relatifs à l’immobilier neuf se révèlent comme autant de clés pour déverrouiller les portes de l’accession à la propriété.

En fonction des ressources de l’acquéreur et la zone d’implantation, il est possible de bénéficier de plusieurs avantages ou aides, à conditions d’y être éligible : 

 

  • Frais de notaire réduits : dans le neuf, ces frais sont réduits à seulement 2,5 % pour les copropriétés neuves, contre 8 % du prix d’acquisition dans l’ancien.
  • Prêt à Taux Zéro (PTZ) : réservé aux primo-accédants, ce dispositif permet de bénéficier d’un prêt sans intérêt, sous réserve de remplir les conditions d’éligibilité.
  • TVA réduite : dans certaines zones spécifiques, les primo-accédants peuvent profiter d’une TVA réduite à 5,5 % lors de l’achat d’un bien immobilier neuf.
  • Exonération de la taxe foncière : pour les nouvelles acquisitions dans certaines communes, les propriétaires peuvent être exonérés de la taxe foncière pendant les deux premières années suivant l’achat.
  • Dispositif de défiscalisation Pinel + : pour les logements acquis en 2023, le dispositif Pinel + offre des avantages fiscaux attrayants permettant de réduire la charge fiscale sur l’investissement locatif.
  • Prix maîtrisés en fonction des ressources et de la ville choisie : certaines municipalités octroient des permis de construire aux promoteurs, en imposant des prix maîtrisés selon les revenus et la localisation du bien.

Sur certains sites spécialisés dans l’immobilier neuf, de nombreux programmes éligibles à ces aides et dispositifs sont proposés, afin de soutenir les primo-accédants.

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Théau Ravier
Théau Ravier
Investisseur immobilier depuis ses 25 ans, Théau Ravier partage son expérience et ses conseils sur Emprunter-malin.com. Il rédige sur les sujets de l'investissement, l'immobilier, la fiscalité, et la gestion de patrimoine.
Investisseur immobilier depuis ses 25 ans, Théau Ravier partage son expérience et ses conseils sur Emprunter-malin.com. Il rédige sur les sujets de l'investissement, l'immobilier, la fiscalité, et la gestion de patrimoine.

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