Hypothéquer sa maison pour obtenir un crédit : combien ça coûte ?

Un prêt hypothécaire peut être consenti pour obtenir des liquidités afin de financer un autre projet. Dans ce cas, il faut être propriétaire d’un bien immobilier entièrement ou partiellement remboursé.

L’hypothèque doit être validée par un notaire et des frais sont donc à prendre en compte (frais de notaires, frais d’expertise du bien, publicité foncière…). Il faut également prévoir les frais de mainlevée si vous remboursez l’hypothèque par anticipation.

Un prêt hypothécaire n’est pas sans risques, puisque vous mettez en garantie votre bien immobilier et que la banque pourra s’en saisir en cas d’impayés.

Voyons en détails comment fonctionne le prêt hypothécaire, qui peut le souscrire, combien ça coûte à l’emprunteur et quels en sont les risques.

Comment fonctionne une hypothèque sur une maison ?

L’hypothèque conventionnelle permet à la banque de vous prêter de l’argent pour un emprunt immobilier, mais en contre-partie, elle met un bien immobilier en garantie. Il peut s’agir d’un bien que vous avez déjà en votre possession ou le futur bien que vous souhaitez acquérir avec le prêt.

La garantie permet à la banque de pouvoir saisir le bien hypothéqué si vous ne payez plus les traites de votre crédit. La banque pourra alors le vendre et ainsi rembourser les sommes engagées dans le crédit.

L’hypothèque est consentie de plein gré par l’emprunteur et doit faire l’objet d’un acte authentique validé devant notaire. Elle est ensuite inscrite au registre de conservation des hypothèques de votre commune (selon l’adresse du bien hypothéqué).

Quelle est la procédure pour hypothéquer sa maison ?

Une fois votre dossier constitué, il faut le présenter aux banques hypothécaires. L’organisme sélectionné va examiner avec attention votre profil : revenus mensuels, capacité d’endettement, situation personnelle et professionnelle.

La banque va ensuite mandater des experts immobiliers pour visiter et rendre leur rapport sur le bien immobilier mis en garantie. Cette visite d’expertise est obligatoire depuis 2016, par décret du Parlement européen. Son coût est généralement pris en charge par la banque, mais il est possible que la banque n’assume pas ces frais. Ils seront alors à la charge de l’acquéreur.

Si l’expertise est concluante, la banque va délivrer une offre de prêt. L’emprunteur dispose alors d’un délai légal de réflexion de 10 jours avant d’accepter ou de refuser l’offre de prêt. Sachez que vous ne pouvez pas accepter une offre de prêt sans respecter ce délai de réflexion.

L’acte authentique pourra ensuite être signé devant notaire et les fonds seront versés. Un prêt hypothécaire doit toujours être validé par un notaire qui va ensuite envoyer l’acte notarié au service de publicité foncière.

Dans le cas où le bien placé en hypothèque n’est pas encore entièrement remboursé, alors le nouvel organisme prêteur prenant en charge l’hypothèque doit racheter le capital restant. Il récupère ainsi la garantie hypothécaire de 1er rang, c’est à dire qu’il rachète votre dette auprès de la banque précédente et qu’il devient le créancier prioritaire. En cas d’impayés, le nouveau prêteur est prioritaire pour saisir le bien et recouvrer la dette de l’emprunteur.

Comment calculer le montant d’un prêt hypothécaire ?

Chaque banque fixe son ratio hypothécaire, mais ce dernier est généralement compris entre 70% et 80% de la valeur du bien hypothéqué.

La marge hypothécaire permet d’estimer le montant qui sera accordé par la banque lors d’une hypothèque.

Si votre bien est déjà rembourser intégralement, alors le calcul est simple :

Marge hypothécaire = valeur du bien estimé x ratio hypothécaire

Ainsi, si votre bien vaut 300 000€, le montant accordé par la banque sera situé entre 210 000€ (ratio hypothécaire à 70%) et 240 000€ (ratio hypothécaire à 80%).

En revanche, si vous n’avez pas encore soldé le crédit sur votre bien immobilier, alors la banque va inclure le rachat de votre dette dans le calcul :

Marge hypothécaire = (valeur du bien estimé x ratio hypothécaire) – capital restant

Si votre bien vaut 300 000€ et qu’il vous reste encore 100 000€ à rembourser, alors la formule suivante s’applique :

(300 000 x 80%) – 100 000€ = 140 000€

La banque pourra vous prêter seulement 140 000€ pour financer vos futurs projets.

Quel est le coût d’une hypothèque ?

Lorsque l’on contracte une hypothèque, différents frais sont en prendre en compte. Il y a les frais de notaire, qui vont inclure les frais d’inscription au service de la publicité foncière, les frais de débours et les émoluments du notaire. A cela, vous devrez ajouter les éventuels frais liés à l’expertise de votre bien immobilier, la contribution de sécurité immobilière à hauteur de 0,10% et les intérêts du crédit. La contribution de sécurité immobilière est une taxe de l’Etat liée à l’enregistrement des actes dits authentiques, comme l’hypothèque.

Il faut compter que les frais représentent environ 1,5% de la somme empruntée. Ainsi, si vous souhaitez faire un emprunt hypothécaire pour un montant de 250 000€, vous devez compter 3750€ supplémentaires en frais divers liés directement à l’hypothèque.

A cela s’ajoutent les frais de notaire liés à l’acte de vente du bien immobilier.

Les frais de mainlevée d’hypothèque

Si jamais vous êtes en mesure de rembourser votre prêt par anticipation, c’est à dire avant la fin de la date prévue à la signature du prêt, vous devrez alors aussi vous acquitter de frais supplémentaires. En effet, il s’agit des frais de mainlevée, qui s’élèvent à environ 0,7 % du montant initial emprunté. La mainlevée est un acte juridique validé par un notaire. La banque y atteste que la somme empruntée a bien été remboursée et la procédure est alors enregistrée au bureau des hypothèques.

Les frais de mainlevée se décomposent de la manière suivante :

  • Frais administratifs ;
  • Émoluments du notaire ;
  • contribution de sécurité immobilière, ancien salaire du conservateur des hypothèques ;
  • droits d’enregistrement de la mainlevée au bureau des hypothèques.

Ainsi, pour un emprunt hypothécaire de 250 000€, vous devrez payer environ 3500€ de frais de mainlevée si vous remboursez le crédit par anticipation.

Si le remboursement s’effectue grâce à la revente du bien, alors le notaire déduira directement les frais de mainlevée du prix de vente.

Quels sont les risques quand on hypothèque sa maison ?

Les risques d’un emprunt hypothécaires sont directement liés à votre capacité à rembourser le crédit souscrit. Similaire à toute autre forme de crédit, le contrat pour une hypothèque vous engage à rembourser la somme empruntée.

Si les traites sont payées chaque mois, il n’y a aucun problème. En revanche, en cas d’impayés, le plus grand risque est de voir sa maison saisie et revendue pour rembourser l’emprunt.

Pour éviter ce genre de situation dramatique, la banque prend toutes les précautions nécessaires et passe au peigne fin le profil financier des candidats à l’hypothèque. De plus, la banque va  plutôt privilégier les solutions à l’amiable, comme un nouvel échelonnement des traites de remboursement.

Avant même de constituer et déposer votre dossier auprès des banques, vous devez identifier vos besoins en trésorerie et vérifier que les traites à payer mensuellement ne sont pas trop importantes par rapport à votre budget.

Quels sont les avantages du prêt hypothécaire ?

Le prêt hypothécaire peut se révéler très avantageux. En effet, il permet de bénéficier d’une capacité d’endettement plus élevée, car le montant du crédit est corrélé à la valeur du bien immobilier hypothéqué (entre 50% et 80% de sa valeur). Le montant de l’emprunt adossé à une hypothèque varie en fonction du type de bien et de son emplacement géographique. De plus, la durée de remboursement est plus longue, jusqu’à 30 ans.

De plus, il permet d’obtenir des liquidités sans perdre la propriété de son bien. Vous disposez alors de fonds pour financer un autre projet : achat immobilier à l’étranger, création d’entreprise, développement de votre activité professionnelle ou restructurer vos crédits en cours par exemple.

Autre avantage du prêt hypothécaire, il n’est pas soumis à l’assurance emprunteur, ni à un questionnaire de santé.

Qui peut hypothéquer sa maison ?

Si vous êtres propriétaire de votre bien et que celui-ci est entièrement ou partiellement remboursé, vous pouvez hypothéquer votre maison afin d’obtenir un prêt non affecté. La procédure est particulièrement intéressante pour les seniors (qui possèdent déjà un ou plusieurs biens immobiliers) ou pour obtenir des liquidités rapidement.

Quelles sont les conditions pour pouvoir hypothéquer sa maison ?

Si vous souhaitez hypothéquer un bien qui est déjà dans votre possession, les conditions suivantes doivent être remplies afin de pouvoir hypothéquer son bien :

  • être résident fiscal français
  • être propriétaire du bien immobilier et en avoir la jouissance (en votre nom propre ou celui de la SCI)
  • disposer de revenus financiers réguliers et suffisants pour prendre en charge les traites de l’emprunt

A noter que dans le cas d’une SCI, tous les associés devront se porter caution solidaire du prêt.

S’il y a plusieurs propriétaires en indivision pour le bien placé en garantie, alors l’ensemble des propriétaires doivent se porter caution hypothécaire.

Retenez que le prêt hypothécaire représente une très bonne solution pour emprunter et financer des projets, si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et en capacité de rembourser le nouveau crédit. L’opération est d’autant plus intéressante si votre bien est déjà entièrement remboursé.

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Théau Ravier
Théau Ravier
Investisseur immobilier depuis ses 25 ans, Théau Ravier partage son expérience et ses conseils sur Emprunter-malin.com. Il rédige sur les sujets de l'investissement, l'immobilier, la fiscalité, et la gestion de patrimoine.
Investisseur immobilier depuis ses 25 ans, Théau Ravier partage son expérience et ses conseils sur Emprunter-malin.com. Il rédige sur les sujets de l'investissement, l'immobilier, la fiscalité, et la gestion de patrimoine.

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