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Investir au Portugal : comment investir en immobilier ?

Investir au Portugal

Depuis 2018, le Portugal fait tout son possible pour séduire les investisseurs et cela a porté ses fruits en ce qui concerne le secteur de l’immobilier. À noter que plus de la moitié des Français aimerait investir à l’étranger : les destinations les plus privilégiés sont l’Espagne (44 %) et le Portugal pour 36 %.

Le pays est devenu une référence pour les investisseurs à la recherche d’une résidence principale, secondaire ou locative. Pour inciter ces derniers, il y a justement plusieurs mesures que le gouvernement a prises. Voici toutes les informations à retenir pour investir dans l’immobilier au Portugal.

Les points à noter pour investir au Portugal, c’est une occasion de :

  1. acheter à un prix au m2 abordable
  2. avoir une fiscalité plus clémente
  3. une bonne performance (charges immobilières plus faible, plus-value importante)
  4. se diversifier géographiquement
  5. pouvoir profiter de son bien immobilier pour des vacances

Pourquoi investir au Portugal ?

L’investissement immobilier au Portugal prend de plus en plus de sens depuis quelque temps. Ce développement s’est opéré malgré l’inflation. Il y a au moins quatre bonnes raisons pour lesquelles cette destination est à privilégier en matière d’investissement immobilier.

Une fiscalité privilégiée

Lorsque vous investissez dans l’immobilier au Portugal, vous bénéficiez d’une exonération d’impôt, notamment concernant vos revenus de ressources étrangères. Il en va de même pour l’impôt sur la fortune et l’impôt sur la succession. Autrement, votre taux d’imposition est réduit suivant votre investissement.

Pour un projet d’acquisition dont le montant atteint les 3 millions d’euros, le gouvernement portugais propose même d’autres avantages fiscaux. L’obtention de ces derniers implique toutefois des conditions particulières. Par exemple, il est possible d’obtenir des crédits d’impôt, une exonération et des réductions sur la taxe foncière.

Entre 2020 et 2021, les enregistrements de transactions immobilières ont augmenté de près de 21,6 %.

L’obtention d’un golden visa

La possibilité d’obtenir un golden visa est l’une des raisons pour lesquelles de nombreux investisseurs se tournent vers le Portugal. Cette offre vous permet de résider sur le sol portugais durant cinq ans sans avoir à vous créer le statut de résident fiscal fixe ou permanent.

Autrement, vous avez la possibilité, avec votre famille, d’avoir un visa temporaire. Il y a une contrepartie à cette option. Entre autres, vous devez séjourner au Portugal au moins une semaine dans l’année. Vous conservez ce privilège aussi longtemps que vous êtes détenteur d’un logement là-bas.

Pour inciter les investisseurs, le gouvernement propose ce privilège à toutes les personnes (physiques ou morales) qui investissent de l’argent sur le sol portugais. En dehors de l’immobilier, il est aussi possible de s’orienter vers d’autres possibilités comme le transfert de fonds et le soutien à un programme de recherche.

La simplicité et la fiabilité de la démarche

Au Portugal, tout est fait pour attirer les investisseurs. Le gouvernement propose une sécurité réelle pour chaque apporteur de capitaux grâce à la stabilité de la situation politique sur place. Vous jouissez donc d’un environnement économique sain associé à une bonne gouvernance provenant de l’Union européenne.

D’un autre côté, il y a aussi la simplicité pour un investisseur d’être un propriétaire. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle le marché de l’immobilier y est dynamique. Votre investissement ne risque pas de disparaître à cause d’une crise économique ou politique.

Le prix du m2 est abordable, beaucoup d’investisseurs font alors le choix de l’investissement immobilier, les investisseurs étrangers représentent 40% des transactions immobilières et augmentent les prix en conséquence.

Graphique prix de l'immobilier au Portugal

Entre mars 2020 et début 2022, le prix du m2 a augmenté de 27,5 %, un record en Europe pour une durée si courte.

Une économie en perpétuelle évolution

Pour qu’un investissement immobilier soit rentable, il est indispensable que le bien en question se trouve dans un pays stable et florissant sur le plan économique : une des meilleures croissance de la zone euro avec 2,7%

Le Portugal offre un espace sécurisé pour les investisseurs qui souhaitent développer et accroître leur patrimoine sur le long terme. Aujourd’hui, ce pays fait partie des modèles à suivre en matière de progression économique. Avec un taux de croissance proche de 2,8 %, le pays attire également des entreprises françaises en plus des investisseurs immobiliers.

Tableau sur les superficies en fonction de la population du Portugal

Un climat ensoleillé et parfait

Sa situation géographique est un point positif pour le Portugal. En effet, les acheteurs sont plus enclins à choisir un pays où il fait beau la majeure partie de l’année.

Cette destination est aussi un excellent compromis pour les personnes qui souhaitent vivre ou séjourner dans un endroit alliant à la fois le caractère de la ville et celui de la campagne. C’est sa situation côtière qui fait tout son charme. Avec ses 950 km de côte, vous avez de quoi satisfaire vos envies de soleil, de place et de nature.

Vous avez du soleil durant une grande majorité de l’année. C’est une qualité que ce soit pour l’achat d’un bien de location et un bien qui servira de résidence principale ou secondaire. De plus, le Portugal est proche de la France, donc il est facile de faire un aller-retour en quelques heures.

Les choses à savoir avant d’investir au Portugal

Pour être complètement satisfait de votre investissement au Portugal, il y a des mesures à prendre et des réflexes à adopter. Entre autres, il faut savoir qu’il existe quelques différences entre l’immobilier portugais et celui de la France. Typologiquement parlant, un T2 dispose de 2 chambres au lieu d’une seule comme on peut le voir dans la métropole.

Autrement dit, chaque chiffre correspond au nombre de chambres disponibles (T3= 3 chambres).

Par la suite, il y a la manière d’établir le métrage. La loi Carrez n’est pas appliquée au Portugal. Les parties sous pentes, les espaces de rangement et 50 % des murs sont pris en compte dans le métrage. Autrement, le diagnostic immobilier n’est pas obligatoire comme c’est le cas en France. Cette tâche vous revient en tant qu’acheteur, le vendeur n’est soumis à aucune réglementation par rapport à cette opération.

Où investir au Portugal : top 3

Lisbonne, capitale économique

Au Portugal, il y a des villes où l’investissement locatif est plus intéressant en matière de rentabilité locative. Dans le top 3 des villes où investir, il y a Lisbonne qui est la capitale du pays. Elle possède une architecture typée et des quartiers vivants. Elle attire de plus en plus d’étrangers pour le tourisme et connaît également un nombre considérable de mutations pour la rénovation.

Pour un investisseur, les opportunités y sont nombreuses. Avec un prix au mètre carré proche de 5 135 euros.

Il est possible de louer la nuit à 100€ en fonction de l’emplacement et la période. La location saisonnière est caractérisée par un fort taux d’occupation, l’offre hotelière est importante, vous pouvez estimer votre rentabilité locative à plus de 10 %, en fonction du type de location (courte durée, saisonnier, etc)

Attention aux restrictions sur Airbnb qui deviennent de plus en plus importante, avec des zones d’interdiction. Les mairies ne délivrent plus de licences touristiques aux propriétaires.

Sur une offre longue durée, le rendement tourne plutôt autour de 3 à 4%, mais le potentiel de plus-value est important.

La ville souffre d’une pénurie de logement en bon état.

Photo du Portugal

Porto, destination touristique de premier choix

Sinon, il y a la ville de Porto qui propose un prix d’achat plus accessible pour une plus grande rentabilité. Avec un prix au mètre carré avoisinant les 3 010 euros. Il s’agit d’une ville dynamique et très touristique,  c’est la deuxième plus grande ville du pays, un profil proche de Lisbonne pour un prix au m2 plus faible.

Le rendement locatif moyen sur une longue durée est entre 4 à 5%, toujours un potentiel de plus-value important.

Le risque d’effondrement est réel car l’immobilier est cher par rapport au revenu médian de la population.

Le gouvernement a été généreux pendant longtemps pour attirer les capitaux étrangers, mais il envisagerait désormais de revenir sur certains avantages fiscaux.

Si tel était le cas, cela aurait de fortes chances d’impacter l’immobilier.

Photo de rue au Portugal

Braga ou Setúbal en alternative

Enfin, il y a Braga qui est la troisième plus grande ville du Portugal. Elle est populaire à l’échelle mondiale pour la qualité de vie qu’elle propose, mais aussi pour sa capacité à innover. En optant pour un bien situé dans cette partie du pays, vous pouvez espérer une rentabilité locative autour de 6,5 % pour un prix au mètre carré proche de 1 369 euros.

Pour Setubal, la ville est située à 40min au sud de Lisbonne. 4ème port du pays, on retrouve un bassin d’emploi tertiaire et industriel, avec de belles plages. On a donc de belles opportunités de location touristique en meublé ou de la location d’affaires. Le prix du m2 est d’environ 1500 €, avec une rentabilité locative proche des 10 %.

Photo d'un monument au Portugal

Les étapes pour investir au Portugal

Avant de conclure un contrat de vente, il y a des étapes à suivre afin d’être sûre de faire le bon choix et d’assurer la légalité du transfert.

Choisir avec soin l’emplacement de son bien

La localisation joue un rôle crucial dans l’investissement immobilier. C’est un aspect très important qu’il faut toujours prendre en compte, car la rentabilité de votre placement en dépend. Il s’agit d’un critère important, aussi bien pour la revente que pour la location. En effet, le lieu choisi doit attirer de potentiels acheteurs et locataires.

Pour trouver le bien idéal, il y a plusieurs questions que vous pouvez aborder. Par exemple, le choix de la ville et la taille de celle-ci, la proximité avec la mer et le climat sont des points importants. Certains de ces critères peuvent être rédhibitoires dans le cadre d’une location ou d’une revente.

La distance avec les commerces, les écoles, les hôpitaux ainsi que les transports en commun sont aussi essentiels lors d’une location.

Toujours demander des documents officiels

Lors d’un investissement immobilier au Portugal, il est important de vérifier la véracité des documents que présente le vendeur. En France, ce rôle est dédié au notaire, ce qui n’est pas le cas au Portugal où le notaire est essentiellement sollicité pour conclure l’acte de vente. Aussi, pour avoir une confirmation concernant la légalité de la procédure de vente, vous devez faire appel à un avocat.

Il se chargera d’effectuer différentes vérifications pour votre compte.

Entre autres, il va vérifier si le bien est libre de toute hypothèque ou saisie, libre de tout héritier, en plus de consulter la mise à jour du règlement de l’IMI. Cette charge est à régler annuellement. D’autres points à l’instar de la légalité de la construction et la possession d’une licence d’habitation sont aussi des repères à ne pas oublier avant un achat.

Vérifier l’état du bien

Pour éviter les mauvaises surprises, vous devez toujours contrôler l’état du bien de l’extérieur vers l’intérieur. Pensez notamment à faire attention aux problèmes d’humidité et d’infiltration. Ce sont des cas qui peuvent être complexes à résoudre et ils peuvent exploser le budget dédié à la rénovation.

Soyez également attentif aux fissures. Si vous êtes dans le doute, les conseils et avis d’un expert vont vous être d’une grande aide.

Calculer les taxes immobilières

Au Portugal, un transfert de bien est réalisé auprès d’un bureau d’enregistrement foncier ou en présence d’un notaire. Avant cela, il vous faut tenir compte des différentes taxes à honorer. Il y a l’IMT ou la taxe municipale qui se calcule en fonction de la valeur la plus élevée entre la valeur déclarée et la valeur patrimoniale de votre futur bien.

Puis, il y a également l’IMI qui est l’équivalent de la taxe foncière que les acquéreurs français doivent payer. En dernier, il y a le droit de timbre inhérent à la transaction et qui fait 0,8 % de la valeur de votre bien nouvellement acquis.

Besoin d’aide pour investir au portugal

Voici une série d’entreprises qui peuvent vous aider pour réaliser un investissement immobilier au Portugal. L’ensemble des entreprises sont françaises, plus simple pour échanger :

FAQ

Quel est l’importance d’investir au Portugal ?

Investir dans l’immobilier au Portugal prend de plus en plus de sens depuis quelque temps. Les avantages fiscaux, les exonérations fiscales à votre profit, la possibilité d’obtenir un visa doré sont quelques-unes des raisons pour lesquelles de nombreux investisseurs se tournent vers le Portugal.

Quelles sont les choses à savoir avant d’investir au Portugal ?

Il faut savoir qu’il existe quelques différences entre l’immobilier portugais et français. En règle générale, les T2 ont deux chambres au lieu de celles que l’on trouve dans les grandes villes. 50 % de la partie inférieure de la rampe, de l’entrepôt et des murs sont inclus dans l’œuvre.

Quelles sont les étapes à suivre pour investir au Portugal ?

L’emplacement joue un rôle important dans l’investissement immobilier. Il suffit de bien choisir l’emplacement. Ensuite, il est important de vérifier l’exactitude de la documentation fournie par le vendeur. L’état de la propriété doit toujours être vérifié de l’extérieur. Enfin, le calcul de la taxe foncière.

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Théau Ravier
Théau Ravier
Investisseur immobilier depuis ses 25 ans, Théau Ravier partage son expérience et ses conseils sur Emprunter-malin.com. Il rédige sur les sujets de l'investissement, l'immobilier, la fiscalité, et la gestion de patrimoine.
Investisseur immobilier depuis ses 25 ans, Théau Ravier partage son expérience et ses conseils sur Emprunter-malin.com. Il rédige sur les sujets de l'investissement, l'immobilier, la fiscalité, et la gestion de patrimoine.

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