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Investir dans l’ancien pour du locatif : bonne ou mauvaise idée ?

investissement locatif dans l'ancien

L’investissement immobilier dans un bien ancien a le vent en poupe depuis quelque temps. Aujourd’hui, les logements anciens ont une meilleure position que les biens neufs. Pour les investisseurs, ils représentent un choix plus judicieux, surtout en matière de rendement et de rentabilité.

Un investissement locatif dans l’ancien est un projet à la portée de tout le monde. Vous envisagez de vous lancer dans cette aventure ? Voici les renseignements à savoir sur le sujet.

L’achat d’un logement ancien présente différents avantages comparés à celui d’un bien neuf. C’est le modèle d’investissement immobilier le plus classique qui est souvent privilégié pour de multiples raisons.

Photo d'une rue avec des bâtiments anciens

Présentation d’un bien ancien

Un bien ancien est un logement qui peut aussi bien être un appartement ou une maison. Pour bénéficier de ce statut, il doit déjà avoir fait l’objet d’un changement de propriétaire ou d’une mutation. Ce transfert de propriété peut se faire à travers une donation, une vente ou une succession.

Un logement peut également être considéré comme ancien lorsque sa date de construction dépasse les 5 ans. Sur le plan fiscal, un bien immobilier ayant déjà fait l’objet d’une vente ou ayant déjà été occupé une fois est également considéré comme tel même si sa construction est récente.

Ce qui est intéressant dans un investissement dans un bien ancien est la possibilité facile de créer de la valeur en réalisant des travaux, ils peuvent être de différents ordres :

  • de simples travaux : ameublement / rafraichissement (peinture, etc). Quelques semaines suffisent
  • de plus gros travaux (qui peuvent impliquer du gros oeuvre, c’est à dire toiture, façade, etc). Plusieurs mois sont nécessaires, attention à bien étudier les devis pour calculer la somme totale des travaux, cela va fortement impliquer votre rentabilité globale.

Les vérifications à faire avant un achat

Avant l’achat d’un logement ancien, il convient de vérifier certains points. Premièrement, il faut se renseigner sur l’année de construction de celui-ci. Cette indication vous aidera à avoir un aperçu global sur l’état du bien.

Parmi les contrôles à faire, il y a celui du toit, des murs, des installations électriques et du chauffage. Une vérification de l’état de la menuiserie est également essentielle. Tout cela entre en compte dans le positionnement de votre prix de vente. En effet, si les travaux à faire sont relativement conséquents, vous pouvez demander une remise sur le prix du bien afin de couvrir la rénovation.

Lors d’un investissement dans l’ancien, il y a quelques points à vérifier absolument :

  • La toiture : des problèmes sur la toiture vont avoir un impact très important sur le budget de votre toiture (isolation, etc) : attention à bien vérifier ce point.
  • La façade : dans le cas d’une façade en mauvais état, des travaux seront à prévoir et un coût important pourra en résulter. Attention également à ce point.
  • Les parties communes : si les parties communes sont en mauvais état, souvent le cas s’il y a beaucoup de locataires dans l’immeuble, il est important de connaitre votre quote-part. Globalement, plus votre quote part est faible, moins vous aurez des sommes importantes à avancer pour des travaux collectifs.
  • L’installation électrique et le chauffage
  • L’isolation -> la note DPE (diagnostic de performance énergétique) devient primordial dans d’un investissement locatif. La loi de transition énergétique et de lutte contre les passoirs énergétiques obligent les propriétaires à respecter des notes élevés de performance énergétique. Dans le cas d’une passoire, d’importants travaux de rénovation seront donc à prévoir pour louer le bien. Pour rappel :
Schéma des lois français dans le cadre de la transition énergétique

Globalement il est nécessaire avant tout investissement locatif dans l’ancien de faire passer plusieurs entrepreneurs pour avoir des devis précis sur les travaux que vous envisagez. Cela peut être fait après votre proposition d’achat, dans le délai légal de rétractration.

Les frais de notaire lors de l’achat

Le caractère ancien d’un logement se reflète à travers le coût de vos frais de notaire. Ces derniers avoisinent les 7 à 8 % de son prix de vente. Toutefois, le montant à débourser dépend aussi du type de bien que vous avez choisi ainsi que du département dans lequel le logement se situe.

Les frais de notaire se composent principalement des droits de mutation qui font entre 5,09 et 5,80 % du prix de vente du bien en fonction du département. Quant à la rémunération du notaire, il équivaut normalement à 1 % du prix de vente. Un barème fixe encadre les honoraires du notaire et il est mise en place par l’État :

  • pour un logement dont la valeur est supérieure à 60 000 euros, il perçoit un émolument de 0,825 %
  • pour un logement dont la valeur se situe entre 17 000 et 60 000 euros, il perçoit un émolument de 1,1 %
  • pour un bien dont le prix de vente comprise entre 6 500 et 17 000 euros, il perçoit un émolument de 1,65 %
  • pour un bien dont le prix de vente est inférieur à 6 500 euros, il perçoit un émolument de 4 %.

Le reste à payer concernant les frais de notaire porte surtout sur des frais divers dont le montant avoisine les 400 euros. À cela s’ajoutent les formalités et les honoraires d’environ 800 euros ainsi que des frais de publication dont la valeur équivaut à 0,10 % du prix de vente du logement.

Par exemple, pour un logement ancien proposé à la vente à 200 000 euros, il faut envisager des frais de notaire allant de 14 000 à 16 000 euros. Ces frais sont forcément à prendre en compte dans le calcul de votre rentabilité.

À noter qu’il y a quelques astuces pour déduire les frais de notaire, comme par exemple :

  1. enlever tout le coût des biens mobiliers du prix de vente. Les frais de notaire seront alors sur le prix de vente – les biens mobiliers (s’il y en a)
  2. prendre les frais d’achat (agence) à votre charge plutôt que celui du vendeur. Cela ne change rien pour vous et permet de diminuer les frais de notaire. Par exemple sur un bien à 173 000€, avec 8% de frais de notaire et 12 000€ de frais d’agence, cela fait 14 800 € de frais de notaire sur 185 000€. Si vous prenez à votre charge les frais d’agence, cela fait des frais de notaire sur les 173 000€, soit 13 840€, une économie de 960€. Il faudra par contre mettre un apport plus important.

Où effectuer un investissement dans l’ancien ?

La crise sanitaire et les confinements en succession ont modifié les besoins et les envies des Français. Désormais, les acheteurs et les personnes à la recherche d’un bien à louer sont en quête d’une vie plus verte, où la nature est prédominante. Pour un investissement locatif dans l’ancien, il y a plusieurs villes où il est plus intéressant d’investir. Voici quelques idées de ville avec le top 10 des villes plus bas.

Angers

La ville d’Angers fait partie des endroits à privilégier pour un investissement locatif dans l’ancien. Elle est prisée pour sa localisation et la qualité de vie qu’elle offre.

Photo de la ville d'Angers

Il s’agit d’une ville moyenne de France qui présente la plus importante croissance en matière d’investissement immobilier. Son marché locatif est extrêmement dynamique, surtout concernant les petites surfaces. Le loyer moyen est compris entre 11 et 12 euros le mètre carré. Le taux de rentabilité estimé pour la ville d’Angers est de 6 %.

Les quatre avantages d’un investissement locatif à Angers sont :

Tableau de chiffres sur l'immobilier à Angers

Les quatres avantages d’un investissement locatif à Angers sont :

  1. 1re ville où il fait bon vivre
  2. Ville verte
  3. 1h30 de Paris et projets de transports en commun en développement : Lignes B et C du tramway
  4. Grands projets urbains en cours

Nantes

Située à proximité de l’océan, la ville de Nantes est également proche de la capitale. Il suffit d’effectuer un trajet de 2 h 30 en TGV pour rejoindre Paris.

Photo de la ville de Nantes

Cette ville connaît une croissance exponentielle d’environ 6 % chaque année avec l’ambition de gagner près de 100 000 habitants d’ici 2030. Cette statistique témoigne de son attractivité en matière d’investissement locatif dans l’ancien. Les loyers moyens sont de 13 euros le mètre carré pour une maison et 14 euros le mètre carré pour un appartement. Le taux de rentabilité à envisager pour un bien situé à Nantes va de 4 à 5 %.

Tableau de chiffres sur la ville de Nantes

Les quatres avantages d’un investissement locatif à Nantes sont :

  1. 1re ville où s’installer en famille
  2. 6e ville de France
  3. Ville étudiante
  4. Grands projets urbains en cours

Toulouse

Aujourd’hui, Toulouse est l’une des villes de France les plus dynamiques en termes d’emploi. Il s’agit de la capitale de l’aéronautique de la métropole et elle continue de s’agrandir continuellement. Sa communauté a fortement augmenté au cours des dix dernières années. Les loyers moyens avoisinent 12 à 14 euros le mètre carré pour une rentabilité allant de 3 à 8 %.

Tableaux avec les chiffres sur l'investissement locatif à Nantes

Les quatres avantages d’un investissement locatif à Toulouse sont :

  1. 1re ville d’Occitanie
  2. Capitale aéronautique
  3. Meilleure Ville étudiante
  4. Belle croissance de la ville

Bordeaux

La ville de Bordeaux fait encore partie des endroits les plus tendance en France. Elle représente donc un lieu privilégié pour un investissement locatif dans l’ancien.

Les opportunités se localisent surtout à Bordeaux Métropole qui est l’ancienne communauté urbaine de la ville. Un plafonnement et un encadrement des loyers sont mis en place dans la ville depuis la mi-juillet 2022. Suivant le quartier, le loyer moyen peut être de 13,20 euros le mètre carré ou 21,60 euros le mètre carré. Il faut donc effectuer une petite étude de marché pour trouver le bien idéal.

Tableau de chiffres sur l'investissement locatif à Bordeaux

Les quatres avantages d’un investissement locatif à Bordeaux sont :

  1. 2e métropole la plus attractive
  2. Ville préférée des cadres
  3. Ville étudiante
  4. Grands projets urbains en cours
Photo de la ville de Bordeaux

Le top 10 des villes où investir dans l’ancien en France

Cette étude du top 10 des villes où investir dans l’immobilier locatif ancien vient de Beanstock, des professionnels du secteur qui s’occupe de rénover des biens anciens dans toute la France. La société est spécialisée dans l’investissement locatif clé en main, ils s’occupent de trouver le bien, la rénovation, l’ameublement et même la mise en location.

Cette étude porte sur des biens anciens à transformer en colocation ou studio étudiant. Les villes concernés sont pour beaucoup des villes étudiantes où la demande locative est importante.

Carte de la France sur les colocations étudiantes

Les rendements affichés sont net. Cela revient à des rendements brutes autour de 8%.

Le rendement pour un investissement locatif dans l’ancien

Un investissement locatif dans l’ancien coûte moins cher par rapport à un logement neuf. En effet, cette opération peut vous revenir 20 à 30 % moins cher qu’un placement dans un logement neuf mais des travaux sont souvent à prévoir.

Pour une habitation bien située, notamment un studio, vous pouvez prétendre à un rendement allant de 4 à 6 % par an. L’ancien est un placement intéressant, car il est plus abondant sur le marché de l’immobilier. Pour obtenir le meilleur rendement, nous vous conseillons d’opter pour une habitation avec très peu de rénovation ou déjà rénovée. En réduisant le plus vos dépenses lors de l’achat d’un bien ancien, vous augmentez vos bénéfices.

De lourds travaux peut aussi être intéressant, tout dépend du projet et de l’acquisition du bien au départ. Cela dépend aussi de la stratégie :

  • patrimoniale (orienté sur la plus-value)
  • dynamique (orienté sur le rendement)
  • diversifiée (un mix des deux)

Pourquoi investir dans l’ancien ?

En comparaison avec un investissement dans le neuf, un investissement locatif dans l’ancien présente un avantage plus intéressant sur le plan financier. Voici les 3 points intéressants :

Une meilleure plus-value

En achetant un logement ancien, vous réalisez une meilleure plus-value en raison du prix de vente moins important de ce dernier. Ce tarif attractif s’explique avec l’abondance des biens anciens proposés sur le marché.

Outre cela, le caractère ancien d’une habitation fait aussi que son prix soit en dessous d’un bien neuf. De plus, la valeur d’une habitation se bonifie avec le temps lorsqu’il est bien entretenu, de quoi intéresser un investisseur qui souhaite à la fois se constituer un patrimoine et obtenir un revenu supplémentaire ?

L’imposition sur la plus-value en fonction de la durée de détention est aussi intéressante. Bien sûr, elle s’applique aussi du neuf mais souvent le montant de la plus-value est plus important sur de l’ancien, surtout après travaux.

Voici l’abattement en fonction de la durée de détention :

Tableau sur les abattements sur la plus-value

Une meilleure situation

Un investissement locatif dans l’ancien est le choix idéal lorsque vous souhaitez cibler une région, une ville, un quartier ou une rue en particulier.

Il s’agit d’un atout indéniable pour rentabiliser son achat ou pour répondre à une forte demande locative. C’est une possibilité que vous n’avez pas toujours avec un logement neuf. Généralement, les nouvelles propriétés sont toujours implantées autour des grandes villes et en périphérie de la vie urbaine. A part cela, il ne faut pas oublier que de nombreux biens anciens ont la particularité d’être atypiques et uniques.

Un bien disponible plus rapidement

Depuis le début des années 2000, on compte près d’un million de logements vendus à travers toute la France.

En 2019, cette transaction atteint son pic avec 1,3 million de logements vendus. La construction neuve grignote seulement 20 à 25 % de ce chiffre, le reste des transactions tourne donc autour de logements anciens. En optant pour ce type de bien, vous pouvez prendre possession de votre habitation au bout de 3 à 4 mois après la conclusion de la vente.

La tension locative pour un investissement locatif dans l’ancien

La tension locative d’un logement ancien dépend principalement de la taille de celui-ci et de sa localisation géographique. En effet, dans certaines villes, il y a des configurations de logements qui sont plus simples à louer que d’autres.

Par exemple, dans les agglomérations, les petites surfaces partent rapidement étant donné que la majorité des locataires sont des étudiants et de jeunes actifs. En revanche, dans les périphéries et les villes à la qualité de vie plus saine et apaisante, ce sont les T3 et les T4 qui sont plus ou moins recherchés.

Souvent, les familles font le choix de vivre un peu en retrait de la ville pour l’éducation et l’épanouissement de leurs enfants. C’est une nouvelle tendance qui a émergé suite à la crise sanitaire et aux confinements à répétition.

Une étude de marché reste toujours la meilleure des décisions pour trouver un bien qui répond à une offre dont le besoin est sur le long terme.

Ce site permet d’estimer la tension locative d’un bien en fonction du lieu.

Exemples d’investissement locatif dans l’ancien à Marseille

Nous allons voir un projet immobilier à Noailles, dans la ville de Marseille. Il s’agit d’un appartement de 126 m2 (T6) avec un prix au mètre carré de 1 666 euros. Marseille étant une ville dynamique, le prix de l’immobilier y a progressivement évolué.

Photos d'un appartement étudiants

Sur le bien, de gros travaux était à prévoir avec plus de 120 000 € de travaux. Le logement était dans un état délabré. Avec une grosse rénovation et une démolition de quelques cloisons, cela a permis la création de deux nouvelles chambres et de reprendre tout le logement : électricité, peinture, plomberie, etc. Le lieu est méconnaissable.

Photos d'un appartement étudiant après sa rénovation

En termes de rendement, cela permet à l’investisseur de générer un loyer annuel de plus de 28 000€, soit un rendement brut d’environ 8,5%.

Voici le résumé de la stratégie financière du bien :

Tableau avec les chiffres d'un investissement

Plusieurs plateformes s’occupent pour vous de réaliser un investissement locatif dans l’ancien comme Masteos.

Développement de l’investissement locatif dans l’ancien

L’investissement locatif dans l’ancien possède encore de beaux jours devant lui. C’est un placement fiable et durable étant donné que le besoin de logement est un paramètre inévitable pour toutes les personnes qui ne souhaitent pas être propriétaires ou qui ne peuvent pas se le permettre.

Avec le développement des bassins d’emplois un peu partout en France, les investisseurs dans ce modèle économique peuvent espérer profiter de leur placement sur le long terme.

FAQ

Où investir dans le locatif ancien ?

Angers est l’une des villes préférées pour investir et louer dans l’ancien. Nantes est également intéressant, proche de la capitale, relié en TGV. Toulouse est l’une des villes françaises les plus dynamiques côté emploi. Enfin, la ville de Bordeaux reste l’une des villes les plus branchées de France. On mentionne le top 10 des villes où il est intéressant d’investir.

Pourquoi investir dans l'ancien est-il important ?

En achetant un bien ancien, vous réalisez potentiellement un meilleur rendement du capital en raison d’un prix de vente plus bas, et donc d’une plus-value forte après rénovation.

Quelle est la tension locative pour un investissement locatif dans l’ancien ?

Pour un investissement locatif dans l’ancien, le stress locatif dépend principalement de la taille du bien et de la situation géographique. Dans les banlieues et les villes où la qualité de vie est plus saine et plus paisible, les T3 et T4 sont plus ou moins recherchés, souvent aussi moins rentable. On vous partage un outil pour mesure la tension locative dans votre ville.

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Théau Ravier
Théau Ravier
Investisseur immobilier depuis ses 25 ans, Théau Ravier partage son expérience et ses conseils sur Emprunter-malin.com. Il rédige sur les sujets de l'investissement, l'immobilier, la fiscalité, et la gestion de patrimoine.
Investisseur immobilier depuis ses 25 ans, Théau Ravier partage son expérience et ses conseils sur Emprunter-malin.com. Il rédige sur les sujets de l'investissement, l'immobilier, la fiscalité, et la gestion de patrimoine.

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