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Copropriété : comment se déclarer et gérer un syndic bénévole avec la Loi ALUR ?

Vous êtes dans une copropriété ou vous souhaitez investir ? Une bonne connaissance des différentes réglementations liées aux copropriétés s’impose. Parmi les plus importantes figure la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové. Il s’agit d’une série de mesures entrée en vigueur en 2017 qui apporte son lot de changements pour les copropriétés. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur cette loi et ce qu’elle implique pour vous en tant que copropriétaire.

En quoi consiste la loi ALUR ?

Les améliorations apportées par la loi Alur portent sur quatre axes majeurs : faciliter l’accès au logement décent et protéger les plus vulnérables, lutter contre les abus sur le marché de l’immobilier, encourager l’innovation en termes d’urbanisme, et enfin mieux réguler le rapport entre les professionnels de l’immobilier et les propriétaires. La relation entre les syndics de copropriété et les copropriétaires entre dans ce dernier point.

Cas des copropriétés

La gestion d’une copropriété implique trois parties prenantes : le syndicat des copropriétaires, le conseil syndical et les syndics de copropriété. Le syndicat des copropriétaires regroupe tous les copropriétaires réunis en assemblée générale. Le syndic de copropriété, souvent une entreprise privée, assure l’exécution des décisions prises par le syndicat des copropriétaires. Le conseil syndical est composé de représentants élus des copropriétaires et agit en tant qu’interlocuteur auprès du syndic.

La loi ALUR comporte plusieurs dispositions ayant des impacts sur la gestion des copropriétés. Ceux-ci se déclinent en trois volets :

  • L’amélioration de la prévision et de la mise en œuvre des travaux d’entretien et de rénovation ;
  • L’obligation des syndics de copropriété à plus de transparence dans leur fonctionnement ;
  • L’obligation des syndics d’avoir une gestion financière plus rigoureuse et prudente.

Qu’est-ce que la loi Alur implique pour les travaux de copropriété ?

Concernant les travaux de copropriété, la loi Alur cherche entre autres à faciliter leur mise en œuvre dans un double objectif. D’une part pour lutter contre la dégradation des bâtiments et d’autre part pour multiplier les immeubles économes en énergie.

Qu’est-ce que la loi ALUR implique pour les travaux de copropriété ?

Concernant les travaux de copropriété, la loi ALUR cherche entre autres à faciliter leur mise en œuvre dans un double objectif. D’une part pour lutter contre la dégradation des bâtiments et d’autre part pour multiplier les immeubles économes en énergie.

L’obligation du Diagnostic Technique Global : DTG

Tout immeuble en copropriété de 10 ans révolu est soumis au DTG. Il s’agit d’un document comportant toutes les informations relatives à l’état d’un bâti. Il est établi par une personne physique ou morale. Le syndic de copropriété détient ce document et en donne l’accès aux copropriétaires. Ces derniers connaissent ainsi l’état de leur bien immobilier. Cette information est utile pour établir le plan pluriannuel des travaux.

Le DTG contient 5 éléments principaux :

  1. L’état du bâtiment dans son ensemble : parties et équipements collectifs ;
  2. La performance énergétique via un audit ou un diagnostic (DPE);
  3. Les options d’amélioration de la gestion technique et patrimoniale ;
  4. Les obligations du syndic de copropriété ;
  5. Le budget prévisionnel des coûts des différents travaux.

L’obligation d’un fonds de travaux

Depuis 2017, tout immeuble de 5 ans révolu et proposé en copropriété doit disposer d’un fonds de travaux. Les bâtiments neufs et les copropriétés de moins d’une dizaine de lots sont exclus. Il s’agit d’une contrainte réglementaire nécessaire au financement des travaux d’urgence ou ceux non inclus dans le budget prévisionnel. La loi ALUR impose le placement de ce fonds sur un compte bancaire séparé de celui du syndic de copropriété.

Quels changements pour les syndics de copropriétés ?

Les nouvelles mesures imposées par la loi ALUR ont un impact direct sur l’ensemble des décisions et du fonctionnement général des copropriétés.

Budget prévisionnel et conseil syndical

Le budget prévisionnel correspond à la planification des dépenses de l’immeuble. Depuis la loi ALUR, le syndic de copropriété a l’obligation d’établir ce budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical.

Gestion des archives et externalisation

La loi ALUR modifie les dispositions relatives aux archives. En effet, le syndic doit désormais soumettre au vote en assemblée générale la décision d’externalisation des archives.

Gestion de l’immeuble et extranet

Les documents de gestion de l’immeuble doivent obligatoirement être accessibles en ligne. Cette mesure fait partie des changements apportés par la loi ALUR. La mise en place d’un extranet sécurisé tend vers une gestion plus transparente et l’amélioration du service proposé par le syndic. L’assemblée générale des copropriétaires peut néanmoins refuser de le mettre en place.

Carnet d’entretien et son contenu

Le carnet d’entretien contient tous les renseignements liés aux travaux concernant l’immeuble et les contrats qui s’y réfèrent, à savoir :

  • Les gros travaux réalisés : année d’exécution et entreprise prestataire ;
  • Les contrats d’entretien et maintenance : références et dates d’échéance ;
  • Les contrats d’assurance ;
  • Le calendrier du programme pluriannuel de travaux.

Il appartient au syndic de copropriété de tenir ce document à jour.

Par ailleurs, la loi ALUR impose désormais au syndic de mettre ce document à disposition des copropriétaires et futurs acheteurs.

Fiche synthétique et obligations

Les données financières et techniques de la copropriété doivent désormais être regroupées dans une fiche synthétique. Elle comporte les informations essentielles sur :

  • La copropriété ;
  • Le syndic ou l’administrateur ;
  • L’organisation juridique du syndicat ;
  • Les équipements de l’immeuble ;
  • Les données techniques ;
  • Les données financières.

Le syndic a l’obligation de créer cette fiche et de procéder à sa mise à jour. Elle doit également être annexée à toute promesse de vente pour les copropriétés de 50 lots maximum.

Mise en concurrence du syndic

À chaque fin de contrat, le conseil syndical est tenu d’effectuer une mise en concurrence. Il s’agit de consulter et de comparer les propositions commerciales d’autres syndics. Cette procédure s’effectue dans les mois qui précèdent l’assemblée générale. La loi ALUR impose une mise en concurrence chaque année. En 2015, la loi Macron a changé la fréquence de cette mise en concurrence à 3 ans.

Immatriculation et obligations

La loi ALUR oblige chaque syndic à faire une déclaration auprès du Registre national de l’immatriculation pour les copropriétés antérieures au 31 décembre 2016.

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L’immatriculation comprend :

  • Les informations d’identification de la copropriété ;
  • Les situations financières ;
  • L’état et l’équipement de la copropriété ;
  • Les éventuels problèmes : mesures de sauvegarde, administrateur provisoire etc.

Quels effets sur la gestion de trésorerie et d’assurance ?

La loi ALUR a deux effets majeurs sur la gestion de la trésorerie et l’assurance de la copropriété.

Ouverture d’un compte bancaire séparé

La nouvelle loi impose désormais la séparation des comptes bancaires des copropriétés. Cette mesure concerne les copropriétés d’au moins 15 lots. Plus concrètement, chaque copropriété dont le syndic assure la gestion dispose obligatoirement de son propre compte. Au-dessous de ce seuil, le vote d’une dérogation reste possible.

Souscription d’une assurance responsabilité civile

Chaque copropriétaire est désormais tenu de souscrire une assurance responsabilité civile, qu’il soit occupant ou non occupant de son bien. Le syndic de copropriété a aussi l’obligation d’y souscrire.

Quelles sont les modalités de prise de décision en copropriété ?

Les prises de décision en copropriété sont plus flexibles avec l’avènement de la loi ALUR. Ces nouvelles règles facilitent les démarches.

Assemblée générale : convocation et tenue

Qui ?

L’assemblée générale est composée du syndic de copropriété, des copropriétaires ou de leurs mandataires. Le syndic est chargé du secrétariat de la séance. En début de réunion, des copropriétaires sont désignés en tant que président et scrutateurs.

Quand ?

Les copropriétaires se réunissent au minimum une fois par an dans la commune de l’immeuble ou ailleurs. Cette réunion se déroule dans les 6 premiers mois après le dernier jour du précédent exercice comptable.

Comment ?

Le syndic de copropriété établit un ordre du jour et envoie une convocation individuelle à tous les copropriétaires. Auparavant, seul le syndic de copropriété était habilité à convoquer l’assemblée générale. La loi ALUR permet dorénavant aux copropriétaires ou au conseil syndical d’envoyer cette convocation.

Bon à savoir : la dématérialisation de la convocation constitue une autre nouveauté. Après accord préalable des copropriétaires, le syndic envoie une convocation numérique avec accusé de réception électronique.

Le syndic se concerte avec le conseil syndical pour préparer l’ordre du jour. Il s’agit des sujets à soumettre au vote par l’assemblée générale. D’autres questions peuvent aussi être abordées sans qu’il n’y ait de vote.

À la suite de l’assemblée générale, les occupants de l’immeuble doivent être informés de l’ensemble des décisions en affichant le procès-verbal dans le hall.

Décisions sur majorité simple et absolue

Les nouvelles dispositions assouplissent les procédures de prise de décision de l’assemblée générale sur certains points, notamment les travaux.

La majorité simple permet désormais d’adopter les décisions suivantes concernant les travaux :

  • De conservation de l’immeuble ;
  • De restauration du bâtiment ;
  • De préservation de la santé et la sécurité des occupants ;
  • Liés à l’accessibilité de l’immeuble.

La majorité absolue est maintenue pour divers travaux impactant :

  • La structure du bâtiment et ses équipements ;
  • Les parties communes et la conformité de l’immeuble ;
  • L’équipement de chauffage ;
  • L’aspect extérieur du bâtiment.

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Théau Ravier
Théau Ravierhttps://www.emprunter-malin.com/
Investisseur immobilier depuis ses 25 ans, Théau Ravier partage son expérience et ses conseils sur Emprunter-malin.com. Il rédige sur les sujets de l'investissement, l'immobilier, la fiscalité, et la gestion de patrimoine. Vous pouvez le contacter sur LinkedIn via le lien ci dessous