L’immobilier est un secteur qui attire de nombreuses personnes en raison de la rentabilité qu’il propose. Le métier de marchand de biens est l’une des options qui est à votre portée si vous vous intéressez à ce domaine.
Selon votre profil et vos objectifs, choisir cette activité peut être le moyen idéal pour une reconversion dans l’immobilier. Le site emprunter-malin.com vous donne les principaux éléments à savoir à propos de la profession de marchand de biens.
Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
Le marchand de biens est une personne dont le métier consiste à acheter et à vendre des biens immobiliers. Il peut s’agir d’immeubles, de maisons, d’appartements, fonds de commerce ou parts de sociétés immobilières type SCI. À la différence de l’agent immobilier qui est un intermédiaire entre vendeur et acheteur, le marchand de biens est propriétaire de chaque immeuble revendu.
Quand est-on considéré comme marchand de biens ?
Vous êtes considéré comme un marchand de biens lorsque vous achetez des biens avec l’intention de les revendre rapidement avec un profit. L’activité doit être pratiquée de façon habituelle et répétitive et votre rémunération représente l’excédent de prix réalisé lors de la revente. C’est un métier que vous pourrez exercer comme profession principale, mais aussi en parallèle d’une autre activité.
Un particulier qui réalise plusieurs opérations d’achat-revente sera requalifié de professionnel marchand de biens. Les acteurs du domaine effectuent le plus souvent au moins une importante opération de revente tous les 6 à 18 mois. En tant que marchand de biens professionnel, vous devrez faire attention à la gestion des plus-values générées sur une transaction en attendant la prochaine vente.
Le marchand de biens s’identifie à partir de trois principaux critères :
- l’exercice habituel,
- l’intention spéculative,
- le montant des opérations.
Le côté habituel des opérations est évalué selon leur nombre, rythme, nature et importance.
Quant au caractère spéculatif, on tiendra compte des délais (moins de 24 mois en général) qui séparent les achats de biens et leurs reventes, et les profits réalisés. Ici, il n’y a pas de critères absolus, mais celui qui fait l’acquisition d’un bien avec l’intention de le revendre dès le départ tombe dans la qualification de marchand de biens.
Le MdB (Marchand de Biens) peut ainsi être toute personne physique ou morale qui fait deux ou trois opérations d’achat de biens immobiliers pour les revendre.
Dans quel cas choisir le statut de marchand de biens ?
Le choix du statut juridique est une étape essentielle lorsque vous prenez la décision d’avoir une entreprise spécialisée dans l’achat et la revente de biens immobiliers.
Si une société civile immobilière (SCI) peut paraître intéressante, mais elle n’est en fait pas vraiment adaptée à la profession de marchand de biens. En effet, c’est une activité commerciale, alors que la loi l’interdit à une SCI.
Avec un statut de SCI, vous ne pouvez pas exercer une profession d’achat et revente de biens immobiliers avec la recherche de profit.
Par contre, une SCI serait adaptée à une location vide par exemple. Si vous décidez de meubler un logement de votre patrimoine que vous mettez en location, cela rentre dans le cadre d’une activité commerciale. Et là non plus, pas de SCI à l’IR. Pour devenir marchand de biens, il faut se déclarer en entreprise à but lucratif. Voir plus bas pour choisir le meilleur statut selon votre situation.
Qui peut être marchand de biens ?
La profession n’étant pas réglementée par un diplôme ou une formation spécifique, tout le monde a la possibilité de devenir un marchand de biens. En pratique, vous devez dans un premier temps être en possession d’un capital financier suffisant pour faire votre premier achat immobilier. Pour réussir dans ce secteur, le marchand de biens doit aussi maîtriser plusieurs notions importantes comme la fiscalité, comptabilité, la recherche de bien, et gestion de travaux. Il faut aussi être capable d’affronter les méandres de l’administration française et la lenteur des notaires et mairies …
Bien connaître le secteur de l’immobilier est primordial pour réduire ses risques de pertes en cas de mauvais investissement.
A savoir : La loi mentionne également certaines professions qui ne sont pas compatibles avec le statut de marchand de biens. Ce sont les métiers d’huissier de justice, notaire, expert-comptable, avocat, architecte, pharmacien et commissaire-priseur.
Quel est le meilleur statut pour un marchand de biens ?
La plupart du temps, le statut de société commerciale est le plus approprié pour lancer son entreprise de marchand de biens. Vous devez savoir que, contrairement à la création d’une entreprise individuelle, une société permet de sécuriser son patrimoine personnel. Pour cette dernière, la loi limite la responsabilité à la hauteur des apports.
Si vous devez vous associer avec d’autres personnes, vous pourrez opter pour la société par actions simplifiée (SAS) ou la société à responsabilité limitée (SARL). Les entrepreneurs choisissent le plus souvent la SAS pour leur nouvelle société de marchand de biens pour la souplesse de son cadre juridique. La société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) ou l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) sont intéressantes quand vous êtes le seul actionnaire. Vous n’avez alors pas de compte à rendre à un autre sur la gestion de l’entreprise.
L’avantage avec une société de type commercial, c’est que les actionnaires ou associés ne sont pas responsables des dettes de l’entreprise, sauf dans une situation de fraude ou de mauvaise gestion.
A savoir : la loi mentionne aussi que les opérations d’achat-revente d’immeubles ne sont pas adaptées au statut d’autoentrepreneur.
Comment se déclarer marchand de biens ?
Pour se déclarer marchand de biens, il faut créer une société dont l’objet social est « marchand de biens ». Vous pourrez opter pour la création d’une SARL, une SAS, une SASU, une EURL ou une microentreprise, au niveau de la chambre de commerce et d’industrie (CCI). Différentes pièces administratives seront demandées :
- des exemplaires des statuts de la société,
- les certificats de dépôt de capital,
- la parution d’annonce légale,
- les pièces d’identité, etc.
Le marchand de biens peut choisir parmi plusieurs statuts en fonction de ses objectifs. Pensez donc à analyser les risques que vous êtes prêt à prendre et vos attentes liées à l’activité pour prendre la meilleure décision.
La fiscalité du marchand de biens
Dans le secteur immobilier, le marchand de biens bénéficie d’une des fiscalités les moins contraignantes. Voici les principaux avantages pour ce métier.
La TVA
La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) du marchand de biens est applicable uniquement sur la marge réalisée. Il s’agit de la différence entre le prix de revente et le prix d’achat du bien. Prenons le cas d’un appartement dont l’acquisition et la rénovation ont coûté 400 000 euros et qui est revendu 500 000 euros. Le bénéfice ici est de 100 000 euros, et c’est sur ce montant que la TVA est payée au Trésor public, soit 20 %.
L’administration fiscale peut néanmoins exceptionnellement soumettre le prix total de la vente à la TVA lorsqu’elle estime que de lourdes opérations de rénovations sont effectuées. Mais dans ce cas rare, la TVA sur les travaux réalisés est récupérable.
Les frais de notaire réduits
Le marchand de biens immobiliers est amené à solliciter régulièrement les services d’un notaire dans ses activités. Pour lui faciliter la tâche, son entreprise bénéficie de réductions importantes sur les frais du notaire. Lorsqu’un particulier règle en général 7 à 8 % environ comme frais de notaire, le marchand de biens aura seulement à payer entre 2 et 4 %.
A savoir : les droits de mutation sont de 0.715 % au lieu de 5.09 % si le bien est revendu au bout de 4 ans
La cotisation foncière des entreprises
Autrefois appelée taxe professionnelle, la cotisation foncière des entreprises (CFE) concerne toutes les entreprises et est différente des impôts et des charges sociales. Le montant demandé varie selon la ville et est normalement moins élevé dans les zones où le nombre d’entreprises est important. Prévoyez entre 220 et 2000 euros annuellement.
L’impôt sur le revenu
L’impôt sur le revenu d’un marchand de biens est calculé selon son statut juridique.
- Pour une entreprise individuelle à responsabilité non limitée (EIRL), l’entrepreneur est imposé à l’impôt sur le revenu. Il aura le choix entre le régime micro-BIC, le régime réel simplifié ou le régime réel normal. La fiscalité s’aparente ici au régime LMP ;
- Dans le cas d’une société commerciale, l’impôt est appliqué sur les marges réalisées par la société (bénéfice). Pour une SARL, une SAS ou une SASU, l’entreprise est imposée à un taux de 15 % pour des bénéfices allant de 0 à 38 120 euros. Puis pour une la part des bénéfices supérieure à 38 120 euros, c’est 25 %
: une société dont le capital social souscrit n’est pas apporté en totalité dans les cinq ans ne peut pas profiter de l’abattement de 15 %. Le taux de 25 % reste applicable tant que les apports ne sont pas régularisés.
En dehors de l’imposition pour l’entreprise, chacun des associés doit déclarer ses dividendes reçus au titre de salaires, si la société peut et décide d’en verser. Ceux-ci seront imposés en conséquence, cette fois-ci à titre personnel. L’associé a le choix entre être soumis à la flat tax (aussi appelée prélèvement forfaitaire unique (PFU)) de 30% ou au barème progressif de l’impôt sur le revenu avec abattement de 40%. De son côté, la société pourra déduire les salaires, les charges sociales et autres dépenses inhérentes pour réduire son imposition.
Au final, le métier de marchand de biens se rapproche plus d’un métier d’investisseur touche à tout que d’un métier d’investisseur ou d’agent immobilier. Même si la profession n’est pas réglementée, elle demande assez de ressources et de connaissances dans des domaines aussi divers que la fiscalité et la gestion de travaux.
Vous pourrez alors avoir quelques difficultés au démarrage, surtout si vous n’avez personne auprès de qui vous former. Pour faire vos premiers pas en tant que marchand de biens et l’immobilier en général, il est recommandé de vous faire accompagner par des entrepreneurs expérimentés. Ces derniers pourront vous aider à prendre les meilleures décisions et maîtriser plus rapidement les rouages du marché immobilier.