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Augmentation du loyer lors du changement de locataire : que dit la loi ?

De nombreux propriétaires bailleurs perçoivent l’arrivée à terme d’un bail de location sans perspective de renouvellement comme une opportunité de revisiter le prix, souvent à la hausse, dans le but d’augmenter la rentabilité de l’activité de location. Ceci est parfaitement légal, dans certains cas, mais cette pratique est particulièrement réglementée.

En effet, il est important de bien vous renseigner sur la possibilité d’augmenter le loyer lors d’un changement de locataire, car les dispositifs d’encadrement en vigueur sont très stricts, surtout dans les zones tendues. Voici tout ce que dit la loi sur l’augmentation du loyer lors d’un changement de locataire en France.

Augmentation du loyer au changement de locataire : est-ce possible ?

Il existe une réglementation en vigueur encadrant l’activité de location, spécialement celle de la location de résidences principales au sein d’une zone tendue. Ces zones tendues, ou agglomérations de plus de 50 000 habitants, sont surveillées de près par la loi en raison de la grande défaillance qui existe entre l’offre et la demande dans le domaine de l’immobilier, ce qui est un grand obstacle pour les particuliers désireux d’accéder à un bien pour le louer.

La loi indique donc que les propriétaires bailleurs dans ces régions n’ont pas le droit d’augmenter le prix du loyer lors du changement de locataire, ce dernier a le droit de refuser l’augmentation exigée par le bailleur, d’autant plus que le problème d’accès au logement touche près de la moitié des Français. Le nouveau contrat de location ne peut alors pas excéder le loyer dernièrement appliqué au locataire précédent.

Toutefois, il est possible de revaloriser le loyer d’un bien immobilier en cas de changement de certaines données, mais toujours en se référant à l’IRL (Indice de Référence du Loyer). Cette revalorisation ne peut être faite qu’une seule fois 12 mois avant le renouvellement du bail de location.

Quels sont les logements concernés par l’encadrement des loyers à la relocation ?

Il est important de savoir que la réglementation encadrant les loyers à la relocation prévoit tout de même quelques exceptions, ces dernières permettent à certains propriétaires de fixer librement le loyer pour leurs biens, mais surtout, de l’augmenter en cas de relocation. Ne sont pas concernés par cette réglementation :

  • les logements étant dépourvus d’un locataire pour une durée excédant 1 année et demie ;
  • les logements étant mis à la location pour la première fois ;
  • tout logement ayant bénéficié de travaux d’amélioration avec un montant égal ou supérieur à la dernière année de location.

Sachez aussi que la réglementation pour l’encadrement des loyers à la relocation s’adresse uniquement aux logements faisant office de résidence principale, elle ne touche donc pas :

  • les résidences secondaires ;
  • les locaux à usage commercial ou professionnel ;
  • les locaux servant uniquement de dépendance ou les logements de fonction.

Ces exceptions sont valables pour les biens locatifs répondant aux critères précédents, même ceux qui sont situés dans une zone tendue ou une très grande agglomération.

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Le droit d’augmentation du loyer en cas de sous-évaluation !

Outre les exceptions que nous venons de mentionner dans le point précédent, sachez qu’un propriétaire a parfaitement le droit de procéder à la réévaluation du loyer de son bien suite à une démarche. Cette revalorisation peut survenir au terme d’un bail de location et permet au propriétaire bailleur d’imposer un loyer plus élevé au nouveau locataire par rapport au dernier loyer.

L’augmentation du loyer pour le nouveau locataire doit être justifiée, le propriétaire doit être en mesure de prouver que le loyer qu’il exige est inférieur à la norme (le Loyer de Référence du Voisinage). Sachez que l’augmentation maximale légale dans ce cas-là est de la moitié de la différence entre le loyer de référence et le loyer actuel du bien (si la différence est de 100 €, 50 € peuvent être rajoutés au nouveau loyer).

Dans un autre cas, le propriétaire bailleur a le droit d’augmenter le loyer lors du changement de locataire s’il a réalisé des travaux de modernisation ou d’autres relatifs à la décence du bien, ce ne sont donc pas des travaux d’esthétique seulement. Il faudra respecter deux conditions dans ce cas de figure :

  • le coût des travaux réalisés doit représenter au moins la moitié des revenus perçus sur une année de location ;
  • l’augmentation du loyer ne peut pas excéder 15 % du coût des travaux.

Les nouvelles dispositions pour l’augmentation du loyer après travaux

Depuis le 1er janvier 2020 et dans le cadre de la lutte contre les logements ne présentant aucun atout écologique, la loi d’encadrement des loyers prévoit quelques changements concernant la réalisation de travaux. De fait, la liste des travaux que nous avons citée plus haut ne pourra plus désormais justifier une augmentation du loyer en cas de changement de locataire.

Sachez que les logements qui ne présentent pas d’atout écologique représentent plus de 20 % du parc immobilier français, c’est pourquoi les travaux pouvant justifier une hausse du loyer doivent permettre au logement d’atteindre une consommation énergétique annuelle inférieure à 331 kWh/m2. Si les travaux permettent au logement d’avoir une étiquette de A à E, là, l’augmentation du loyer sera justifiée.

Rappelons que cette condition n’est valable que pour les biens locatifs situés en zone tendue, les propriétaires ont alors la liberté de fixer et d’augmenter le loyer selon leur bon vouloir.

Pour résumer !

L’augmentation du loyer au changement de locataire est particulièrement encadrée en France, surtout dans les grandes agglomérations de plus de 50 000 habitants. Les propriétaires de résidences principales locatives n’ont par conséquent pas le droit de fixer le loyer selon leurs désirs, mais doivent se référer à l’Indice de Référence des Loyers (IRL).

Cependant, toutes les lois en vigueur ne s’appliquent pas sur certains types de logements, la totalité des biens situés hors zone tendue n’étant pas concernés. Ceci dit, la prochaine fois que vous voudrez augmenter le loyer avec la venue d’un nouveau locataire, il est fortement recommandé de vous informer sur toutes les dispositions légales pour éviter toute situation conflictuelle.

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Théau Ravier
Théau Ravierhttps://www.emprunter-malin.com/
Investisseur immobilier depuis ses 25 ans, Théau Ravier partage son expérience et ses conseils sur Emprunter-malin.com. Il rédige sur les sujets de l'investissement, l'immobilier, la fiscalité, et la gestion de patrimoine. Vous pouvez le contacter sur LinkedIn via le lien ci dessous