AccueilInvestissement locatifIRL Insee : les loyers pourront augmenter au 1er trimestre 2022

IRL Insee : les loyers pourront augmenter au 1er trimestre 2022

L’IRL INSEE (Indice de Référence des Loyers) du 4e trimestre 2021 est en hausse de +1,61 % par rapport au 4e trimestre 2020, il pointe à 132,62. Il pourra donc y avoir une augmentation des loyers au 1er trimestre 2022, si la clause est prévue au contrat. L’IRL a une vocation double : permettre à l’investisseur immobilier de se rapprocher l’inflation, et protéger le locataire contre les hausses de loyer intempestives.

Comment fonctionne l’augmentation des loyers basée sur l’IRL de l’INSEE ?

L’IRL de l’INSEE détermine si le propriétaire bailleur peut augmenter le loyer de son locataire. Les logements concernés peuvent être meublés, non-meublés, destinés à la résidence principale ou secondaire.

Toutefois 2 conditions doivent être réunies :

  • Une clause de révision des loyers doit être inscrite au bail.
  • La période de révision doit intervenir au cours du 4e trimestre 2021.

2 cas de figure sont possibles :

  • Le contrat de location indique une date de révision annuelle. Dans ce cas l’augmentation de loyer a lieu à la date indiquée.
  • Le contrat de location n’indique aucune date. Dans ce cas l’augmentation de loyer a lieu à la date d’anniversaire du contrat.

Les loyers demandés dans le cadre d’un investissement locatif en loi Pinel sont également révisables annuellement. Ils se basent eux-aussi sur l’indice de révision des loyers de l’INSEE, cependant un décret d’État est nécessaire pour les mettre en application. L’investisseur ne peut pas appliquer d’augmentation de loyer dans un logement Pinel, sans que le décret officiel l’y autorisant ne soit paru.

Calcul de l’augmentation des loyers avec l’IRL de l’INSEE

Bailleurs et locataires ont intérêt à calculer le montant possible de l’augmentation de loyer, en suivant scrupuleusement les règles édictées par l’indice de l’INSEE.

Prenons l’exemple d’un loyer de 500 € dont le bail a été signé le 6 février 2021 (1er trimestre 2021) et par conséquent révisable au 6 février 2022 (1er trimestre 2022).

1- Déterminez l’IRL à prendre en compte

Consultez la clause de révision du bail, car elle indique l’indice IRL à prendre en compte. Il peut s’agir par exemple de l’indice en cours au moment où le bail a été signé. Si aucune mention n’est indiquée sur le contrat de location, l’IRL applicable est le précédent.

Dans notre exemple, le bail ayant été signé le 6 janvier 2021 (au cours du 1er trimestre 2021), si aucun indice n’est spécifié c’est celui du 4e trimestre 2020 qui s’applique.

L’IRL du 4e trimestre 2020 était de 130,52 tandis que celui du 4e trimestre 2021 est de 132,62.

2- Faites le calcul

Le calcul est le suivant :

Nouveau loyer = loyer actuel x (nouvel IRL / ancien IRL)

Dans notre exemple, cela donne :

Nouveau loyer = 500 € x (132,62 /130,52) = 508,04 €

Le bailleur peut donc augmenter son loyer jusqu’à un maximum de 508,04 € pour les 12 prochains mois. L’année suivante, investisseurs et locataires se serviront de l’indice de référence des loyers du 4e trimestre 2022, pour le comparer à celui de 4e trimestre 2021.

3- Le bailleur avise son locataire de l’augmentation

L’investisseur immobilier a intérêt à aviser son locataire de l’augmentation de loyer, dès que celle-ci peut entrer en effet. S’il ne l’a pas fait dans l’année suivant l’anniversaire du contrat, on considère qu’il a renoncé à cette possibilité.

Il lui suffit d’envoyer une lettre recommandée avec avis de réception à son locataire, en détaillant le calcul et en indiquant la valeur du nouvel indice IRL de l’INSEE.

Rappel sur l’indice des loyers de l’INSEE

En pratique l’IRL de l’INSEE se base sur l’indice des prix à la consommation (IPC) constaté sur 1 an, hors tabac et hors loyers. Dans l’idéal l’indice de référence des loyers suivrait l’inflation, or le coût de la vie est en hausse de +2,8 % sur 1 an (décembre 2021). Les bailleurs ayant inclus une clause de révision des loyers au sein de leur contrat de location, percevront un loyer dont le montant évolue en-dessous de l’inflation.

Créé en 2005, il incluait les indices des prix à la consommation hors tabac, du coût de la construction et du prix d’entretien et d’amélioration des logements. Il démarrait alors sur une base de 100, à partir du 2e trimestre 2004.

Le mode de calcul change en 2008 pour n’utiliser que l’indice des prix à la consommation. Le compteur est alors placé à 100, au 4e trimestre 1998.

Les loyers augmentent moins vite que l’inflation

Les loyers augmentent moins vite que l’inflation, les propriétaires bailleurs ne peuvent donc pas ajuster leurs revenus locatifs sur la hausse du coût de la vie. Ce décalage intervient dans un contexte où la fiscalité des revenus fonciers pèse lourd, notamment avec les contributions sociales.

Pour autant les loyers ne sont pour l’instant pas en mode décollage, loin de là. D’après l’Observatoire Clameur, le loyer moyen d’un 1 pièce se situe à 16,19 € en 2021. C’est moins que les 16,28 € qu’il affichait en 2018.

Globalement, les prix des loyers ont augmenté en 4 ans. En 2018 ils affichaient 11,39 € de moyenne, toutes surfaces confondues, pour atteindre 11,44 € en 2021. Aujourd’hui encore, eu égard au faible niveau des taux d’emprunt immobilier, pour beaucoup de jeunes ménages il est plus pertinent d’acheter que de continuer à louer.

Connaître le prix moyen des loyers par ville

L’IRL de l’INSEE ne représente qu’une moyenne nationale, de grandes disparités peuvent être observées d’une ville à l’autre. Heureusement de grands acteurs du logement en France rendent publiques les chiffres de leurs propres adhérents.

Pour s’informer du loyer moyen par ville et par surface, on peut par exemple se rendre sur SeLoger.com. Une carte permet de connaître le loyer moyen dans n’importe quelle ville de France, et de le comparer au prix du m² sur le simple clic d’un onglet.

Emprunter Malin apprécie également l’outil de locservice.fr, qui permet de connaître les loyers, charges incluses, dans la plupart des villes de France, en fonction de la surface du logement.

Ces données permettent de déterminer la rentabilité d’un investissement locatif, tout en étant conscient qu’il existe toujours des disparités d’un quartier à l’autre, et d’un type d’appartement à l’autre.

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Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.