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IRL Insee : les loyers pourront augmenter au 3e trimestre 2021

L’IRL INSEE (Indice de Référence des Loyers) du 2e trimestre 2021 est en hausse de +0,42 % par rapport au 2e trimestre 2020, il pointe à 131,12. Il pourra donc y avoir une augmentation des loyers au 3e trimestre 2021, si la clause est prévue au contrat. L’IRL a une vocation double : permettre à l’investisseur immobilier de se rapprocher l’inflation, et protéger le locataire contre les hausses de loyer intempestives.

Comment fonctionne l’augmentation des loyers basée sur l’IRL de l’INSEE ?

L’IRL de l’INSEE détermine si le propriétaire bailleur peut augmenter le loyer de son locataire. Les logements concernés peuvent être meublés, non-meublés, destinés à la résidence principale ou secondaire.

Toutefois 2 conditions doivent être réunies :

  • Une clause de révision des loyers doit être inscrite au bail.
  • La période de révision doit intervenir au cours du 3e trimestre 2020.

2 cas de figure sont possibles :

  • Le contrat de location indique une date de révision annuelle. Dans ce cas l’augmentation de loyer a lieu à la date indiquée.
  • Le contrat de location n’indique aucune date. Dans ce cas l’augmentation de loyer a lieu à la date d’anniversaire du contrat.

Les loyers demandés dans le cadre d’un investissement locatif en loi Pinel sont également révisables annuellement. Ils se basent eux-aussi sur l’indice de révision des loyers de l’INSEE, cependant un décret d’État est nécessaire pour les mettre en application. L’investisseur ne peut pas appliquer d’augmentation de loyer dans un logement Pinel, sans que le décret officiel l’y autorisant ne soit paru.

Calcul de l’augmentation des loyers avec l’IRL de l’INSEE

Bailleurs et locataires ont intérêt à calculer le montant possible de l’augmentation de loyer, en suivant scrupuleusement les règles édictées par l’indice de l’INSEE.

Prenons l’exemple d’un loyer de 500 € dont le bail a été signé le 6 août 2020 (3e trimestre 2020) et par conséquent révisable au 6 août 2021 (3e trimestre 2021).

1- Déterminez l’IRL à prendre en compte

Consultez la clause de révision du bail, car elle indique l’indice IRL à prendre en compte. Il peut s’agir par exemple de l’indice en cours au moment où le bail a été signé. Si aucune mention n’est indiquée sur le contrat de location, l’IRL applicable est le précédent.

Dans notre exemple, le bail ayant été signé le 6 août 2020 (au cours du 3e trimestre 2020), si aucun indice n’est spécifié c’est celui du 2e trimestre 2020 qui s’applique.

L’IRL du 2e trimestre 2020 était de 130,57 tandis que celui du 2e trimestre 2021 est de 131,12.

2- Faites le calcul

Le calcul est le suivant :

Nouveau loyer = loyer actuel x nouvel IRL / ancien IRL

Dans notre exemple, cela donne :

Nouveau loyer = 500 € x 131,12 /130,57 = 502,10 €

Le bailleur peut donc augmenter son loyer jusqu’à un maximum de 502,10 € pour les 12 prochains mois. L’année suivante, investisseurs et locataires se serviront de l’indice de référence des loyers du 2e trimestre 2022, pour le comparer à celui de 2e trimestre 2021.

3- Le bailleur avise son locataire de l’augmentation

L’investisseur immobilier a intérêt à aviser son locataire de l’augmentation de loyer, dès que celle-ci peut entrer en effet. S’il ne l’a pas fait dans l’année suivant l’anniversaire du contrat, on considère qu’il a renoncé à cette possibilité.

Il lui suffit d’envoyer une lettre recommandée avec avis de réception à son locataire, en détaillant le calcul et en indiquant la valeur du nouvel indice IRL de l’INSEE.

Rappel sur l’indice des loyers de l’INSEE

En pratique l’IRL de l’INSEE se base sur l’indice des prix à la consommation (IPC) constaté sur 1 an, hors tabac et hors loyers. Dans l’idéal l’indice de référence des loyers suivrait l’inflation, or le coût de la vie est en hausse de +1,5 % sur 1 an (juin 2021). Les bailleurs ayant inclus une clause de révision des loyers au sein de leur contrat de location, percevront un loyer dont le montant évolue en-dessous de l’inflation.

Créé en 2005, il incluait les indices des prix à la consommation hors tabac, du coût de la construction et du prix d’entretien et d’amélioration des logements. Il démarrait alors sur une base de 100, à partir du 2e trimestre 2004.

Le mode de calcul change en 2008 pour n’utiliser que l’indice des prix à la consommation. Le compteur est alors placé à 100, au 4e trimestre 1998.

Les loyers augmentent moins vite que l’inflation

Les loyers augmentent moins vite que l’inflation, les propriétaires bailleurs ne peuvent donc pas ajuster leurs revenus locatifs sur la hausse du coût de la vie. Ce décalage intervient dans un contexte où la fiscalité des revenus fonciers pèse lourd, notamment avec les contributions sociales.

L’observatoire CLAMEUR constate que la mobilité des locataires résidentiels s’établit à 31 % sur les 2 pièces et 36,6 % sur les studios. Un niveau relativement élevé, dû au faible coût du crédit immobilier. Effectivement pour beaucoup de jeunes ménages il est plus pertinent d’acheter que de continuer à louer.

Connaître le prix des loyers ville par ville

L’indice IRL ne représente qu’une moyenne nationale, de grandes disparités peuvent être observées d’une ville à l’autre. Locataires et investisseurs immobiliers disposent d’un outil précis afin de déterminer le loyer moyen d’une ville, et même de chaque arrondissement.

Le site de l’observatoire Clameur (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) calcule le montant moyen des loyers, dans les plus grandes villes de France. Ces données permettent de déterminer la rentabilité d’un investissement locatif, tout en étant conscient qu’il existe toujours des disparités d’un quartier à l’autre, et d’un type d’appartement à l’autre.

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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