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Calculer les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers

Entre la CSG, la CRDS et les prélèvements de solidarité, les charges sociales sur les revenus fonciers se montent à 17,20 %. Au régime du micro foncier le calcul s’effectue après abattement, au régime du réel simplifié il s’effectue une fois les charges déduites. En supplément les loyers s’ajoutent aux revenus du foyer, ce qui pousse certains investisseurs à choisir des dispositif de défiscalisation.

Quel est le taux de prélèvement sur les revenus fonciers ?

Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers se montent à 17,2 % des loyers imposables, soit :

  • 9,20 % de contribution sociale généralisée (CSG).
  • 0,50 % de contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).
  • 7,5 % de prélèvement de solidarité.

On rappelle que ces prélèvements ne s’applique que si vous êtes résident fiscal français.

Quels sont les revenus immobiliers concernés par les prélèvements sociaux ?

  • Revenus fonciers (locatif vide)
  • Revenus d’une location meublée
  • Rentes viagères constituées à titre onéreux
  • Plus-values immobilières

Pour rappel, la plupart des revenus du patrimoine et revenus financiers sont soumis au prélèvements sociaux. Mais le livret non imposable existe encore. Les rendements ne sont pas très élevés, mais ils ont le mérite d’être net d’impôts.

Comment sont calculés les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ?

Ces prélèvements sociaux s’appliquent après l’abattement permis sur les loyers perçus, soit :

  • 30 % en location vide,
  • 50 % en location meublée.

Exemple : des revenus locatifs de 5000 € en provenance d’un logement vide, ne sont imposables qu’à 3500 € (5000 € – 30 % = 3500 €). Les 17,2 % de prélèvements sociaux s’appliquent donc sur 3500 €, soit 602 €.

Exemple : des revenus locatifs de 5000 € en provenance d’un logement meublé, ne sont imposables qu’à 2500 € (5000 € – 50 % = 2500 €). Les 17,2 % de prélèvements sociaux s’appliquent donc sur 2500 €, soit 430 €.

Toutefois le propriétaire bailleur peut choisir le régime du réel simplifié pour déduire ses charges. Dans ce cas le taux des prélèvements sociaux s’appliquera sur le loyer imposable, après déduction des charges.

Comment déduire la CSG de votre impôt sur le revenu ?

Dans le cas où vous êtes imposé au barème progressif pour vos revenus du patrimoine, vous pouvez déduire 6,8 % de votre revenu imposable.

Reprenons l’exemple des 5000 € de revenus locatifs en provenance d’un logement meublé. Ils ne sont imposables qu’à 2500 € (5000 € – 50 % = 2500 €). Les 17,2 % de prélèvements sociaux représentent 430 €. Et les 6,8 % représentent 170 €. Cette somme vient en déduction de votre revenu imposable.

Poids des prélèvements sociaux et des impôts sur le rendement locatif

Les 17,2 % de prélèvements sociaux après abattement pèsent donc sur les revenus locatifs. Pour reprendre nos 2 exemples ci-dessus, cette charge représente 602 € de 5000 € de revenus fonciers d’un logement vide, soit 12 %. Sur les 5000 € d’un logement meublé, les 430 € représentent 8,6 %.

Mais ce n’est pas tout, car la base de revenu locatif imposable vient s’ajouter sur les revenus du foyer fiscal.

Pour un foyer de 3 parts, au plus haut TMI de 40 %, des revenus fonciers de 5000 € en location vide sont imposables à 3500 €. Une fois le quotient familial déduit, on obtient 1167 € (arrondi). Ces 1167 € sont imposés à 40 %, soit 467 € (arrondi).

Dans cet exemple, sur des revenus locatifs de 5000 €, le propriétaire bailleur payera :

  • 602 € de prélèvements sociaux,
  • 467 € d’impôts,
  • pour un total de 1069 €.

Le poids de la fiscalité et des prélèvements sociaux représenteront donc 21,38 % des revenus locatifs. Un poids qui pourrait encourager les candidats investisseurs à rechercher plus de rendement immobilier.

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Des dispositifs fiscaux pour payer moins de prélèvements fiscaux

Avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard

Les ménages souhaitant placer leur argent ont le choix entre plusieurs solutions d’investissement locatif. Tous sont assujettis aux mêmes modes d’imposition, mais certains bénéficient de remises d’impôts. C’est notamment le cas pour les chambres médicalisées au travers du dispositif Censi-Bouvard. Ce dernier permet une remise de 11 % sur le prix du bien acquis, étalée sur 9 ans.

Remises d’impôts en Loi Pinel

C’est également le cas de l’investissement dans un logement neuf non-meublé, destiné à la résidence principale. La loi Pinel permet ainsi une remise d’impôts allant jusqu’à 21 % pendant 12 ans, si toutes les conditions de mise en location sont réunies. Le plafond de défiscalisation étant établi à 300 000 €, le propriétaire bailleur peut ainsi déduire un maximum de 5250 € par an.

Attention aux prix dans le neuf

Mais en réalité le prix d’un appartement neuf est beaucoup plus cher que celui d’un appartement ancien. Or le bâti aussi bénéficie de mesures fiscales, notamment au travers du déficit foncier suite à des travaux.

La communauté d’agglomération Toulon Provence Méditerranée s’étend de Six-Fours-Les-Plages à Hyères. De janvier à mars 2021 les notaires ont enregistré 732 ventes d’appartements anciens, pour un budget médian de 2850 €/m². En revanche seuls 43 appartements neufs se sont vendus pour 4500 €/m².

Une différence de prix proche du simple au double, sachant que les remises d’impôt de l’immobilier neuf s’appliquent sur le prix d’achat. L’importance de la fiscalité et des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers, doit pousser le candidat investisseur à jouer de la calculette avant de signer.

Les prélèvements sociaux en LMNP

Une autre des manières de payer moins d’impôts sur ses revenus fonciers, c’est de choisir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Comme son nom l’indique, ce statut ne s’applique qu’aux locations meublées. Lisez notre dossier complet sur le statut LMNP ici.

En LMNP, vous devrez toujours payer les 19 % de prélèvements sociaux. Par contre, vous allez pouvoir réduire votre assiette taxable grâce aux avantages fiscaux que propose ce statut.

En LMNP micro-BIC, vous pouvez déduire forfaitairement 50 % de vos loyers imposables de votre revenu taxable. Comme en location meublée normale.

C’est au LMNP au régime réel que se trouve le vrai avantage fiscal. Au régime réel, vous déduisez toutes les charges liées à l’exploitation de votre bien, ainsi que 2 à 3 % de la valeur du bien, tous les ans. On vous explique tout en détail ici : LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), c’est quoi ?

Pour payer moins de prélèvements sociaux, optez donc pour du PINEL (plus cher à l’achat mais rien à gérer) ou du LMNP (plus rentable, mais la gestion peut être lourde)

Les prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière

N’oubliez pas que quand vous vendez une résidence secondaire ou un bien locatif, vous êtes taxés sur la plus-value.

Les abattements possibles en LMNP

Si vous vendez un bien (autre que votre résidence principale) plus cher que vous ne l’avez acheté, vous engendrez alors ce qu’on appelle une plus-value immobilière. Si vous dépendez du régime des particuliers (dans la plupart des cas, sauf si vous êtes propriétaire via une SCI à l’IS), alors vous allez payer de l’impôt sur le revenu, et les prélèvements sociaux.

Heureusement, il existe des cas d’exonération et des règles d’abattements fiscaux. On vous détaille tout dans notre dossier sur la plus-value immobilière ici.

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Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.