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SCI tout seul : OUI c’est possible, quand on est MALIN 🐒 …

Concernant la création d’une Société civile immobilière (SCI), la législation est très claire : l’entreprise doit comprendre un minimum de deux associés afin d’être officiellement créée. Mais avec un peu de créativité, et l’aide d’un bon avocat fiscaliste, on comprend que ces associés peuvent être la même personne, via différentes sociétés…

Pourquoi essayer de créer seul sa SCI, comment procéder, et quels sont les risques ? Notre fiscaliste vous éclaire sur ces questions dans la suite de cet article.

Rappels important sur la SCI

La SCI est une société civile immobilière créée dans le but d’assurer la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Il existe 3 raisons principales pouvant expliquer la création de ce type de structure :

  • La construction d’un ou plusieurs biens immobiliers ;
  • L’achat ainsi que la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers.
  • La mise en location d’un ou plusieurs biens immobiliers ;

SCI à l’IR vs SCI à l’IS

Une SCI peut être imposée de deux manières différentes : imposée à l’IS (impôt sur les sociétés) ou à l’IR (impôt sur le revenu) :

  • SCI à l’IR : il s’agit d’une société transparente fiscalement. Les recettes locatives sont imposées à l’impôt dans les mains de ses associés. Les loyers sont intégrés aux revenus déclarés. Leur imposition dépend donc des tranches d’impositions des associés. Par ailleurs, ces derniers sont également soumis aux prélèvements sociaux, à hauteur de 17.2% ;
  • SCI à l’IS : ici, il faut bien faire la distinction entre impôts sur les bénéfices payé par la société, et l’impôt payé par les associés dans le cas d’un versement de dividendes.

    La SCI qui est imposée à hauteur de 15 % dans la limite de 38 120 euros de bénéfice, puis 25 % pour la partie dépassant ce montant.

    Les dividendes, si distribués aux associés, sont imposés au prélèvement forfaitaire unique (PFU, aussi appelé flat tax), au taux de 30% ( 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux).

SCI classique, SCI familiale et SCCV

La SCI peut prendre la forme la plus commune, avec plusieurs associés, mais également la forme d’une entreprise familiale. Ce type de SCI, la SCI familiale, permet de regrouper, gérer et redistribuer le patrimoine immobilier en vue d’une succession.

Enfin, un dernier type de SCI existe, la société civile de construction vente (SCCV). La SCCV permet de construire un bien en vue de sa revente immédiate.

Gestion et gouvernance de la SCI

Comme expliqué, une société civile immobilière doit être créée par plusieurs associés. Le gérant peut être une personne physique ou une personne morale. Cette personne peut également être extérieure à la SCI, c’est-à-dire que le gestionnaire peut ne pas être associé !

Les associés, eux, décident de la vie et de la direction de l’entreprise à l’occasion d’Assemblées générales annuelles (ou ponctuelles, en fonction des évolutions observées ou nécessaires). Pour qu’une décision soit adoptée, elle doit l’être à la majorité.

Créer une SASU ou EURL au lieu d’une SCI tout seul ?

Une des solutions les plus courantes pour créer une structure juridique commerciale pour la gestion de son patrimoine immobilier est de créer une SAS (Société par actions simplifiée) eu SARL (Société à responsabilité limitée). Toutes deux peuvent être unipersonnelles et accomplissent les mêmes objectifs fiscaux et patrimoniaux qu’une SCI.

De plus, la SASU (Société par actions simplifiée unipersonnelle) et l’EURL (Entreprise unipersonnelle responsabilité limitée) étant des sociétés commerciales, l’associé unique n’est responsable qu’à la hauteur de ses apports. Cela lui permett de limiter le risque financier à son apport en capital.

La société civile immobilière, elle, nécessite plusieurs associés. Alors quand on veut gérer sa SCI tout seul, comment faire ? Il existe des solutions pour que dans les faits, la SCI soit en fait gérée par une seule personne physique.

1. Opter pour une répartition inégale des parts

Comme expliqué ci-dessus, il est impossible de créer seul une SCI. Au moment de déposer votre dossier au greffe du tribunal de commerce en charge de votre projet, vous pouvez être sûr et certain que votre demande d’immatriculation sera rejetée.

Ainsi, afin d’avoir la possibilité de gérer seul (ou presque) son entreprise immobilière, une première solution consiste à s’associer de manière tout à fait inégale. Vous pouvez créer l’entreprise avec un ami ou un proche et vous attribuer 99 % des parts. L’autre associé n’aura qu’ 1 % de participation dans la société. Cela vous laissera les mains libres pour gérer l’entreprise.

2. Créer une SCI avec un mineur

Afin de créer une SCI que vous pourrez gérer seul, une seconde solution consiste à s’associer avec un mineur. Cette formule permet à la personne majeure d’avoir l’ensemble des droits sur l’entreprise et sa direction. Généralement, ce type de SCI est une SCI familiale, elle est créée par un parent avec son enfant qui, mineur, sera détenteur minoritaire des parts.

Le parent associé, majoritaire, est le représentant légal du mineur. Il peut alors signer au nom de son enfant, l’ensemble des différents documents requis pour créer une SCI. Il effectue seul, l’ensemble des formalités nécessaires. Cela vaut pour :

  • La rédaction ainsi que la signature des statuts de l’entreprise ;
  • L’enregistrement des statuts de la SCI auprès du greffe ;
  • La signature des pièces justificatives qui doivent nécessairement figurer dans le dossier déposé de demande d’immatriculation de son entreprise. Il s’agit du formulaire M0 de déclaration d’immatriculation d’une société civile (Cerfa n°13958*02) ;
  • Les comptes rendus annuels de gestion et validation des comptes.

Ainsi, le parent associé majoritaire, surtout s’il est gérant de la SCI, pourra gérer seul la société jusqu’à la majorité de son enfant.

3. Créer une SCI avec votre holding

Si vous êtes à la tête d’une première entreprise, vous pouvez décider de créer une holding et opter pour le régime mère-fille. Votre holding détiendra la majorité des parts de la SCI (90%, par exemple) en tant que personne morale. Le reste du capital sera alors apporté par… Vous-même, en tant que personne physique.

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Pour avoir droit au régime mère-fille et donc être le seul à la tête de votre SCI, il faut que plusieurs critères soient respectés :

  • La société mère (la holding) doit conserver ses parts dans la SCI pour une durée de deux ans au minimum ;
  • La holding doit détenir un minimum de 5% des parts sociales de l’entreprise ;
  • Holding et SCI doivent obligatoirement être imposées à l’IS.

Une SCI peut-elle devenir unipersonnelle au cours de sa vie ?

Plusieurs évènements peuvent avoir pour conséquence qu’un des associés se retrouve seul à la tête d’une société civile immobilière. Comment ? Pour quelles raisons un associé peut-il subitement se retrouver à la tête d’une SCI et en détenir l’ensemble des parts sociales ? Il n’existe que 3 situations qui pourraient permettre d’expliquer cela :

  • Le décès d’un des ou des associés ;
  • Le retrait de la SCI des autres associés ;
  • La cession des parts sociales des autres associés.

Le décès d’un des associés

Le décès d’un ou de plusieurs associés au projet n’entraîne pas la dissolution de la SCI. Cette dernière peut continuer à vivre à travers les héritiers des personnes récemment décédées. Pour autant, l’associé restant à le droit de racheter les parts sociales du ou des défunts à ces mêmes héritiers à condition que tout cela soit écrit dans les statuts de la société.

Il s’agit d’une clause d’agrément des héritiers en cas de décès de l’un des associés. Cette clause prévoit qu’en cas de décès, l’associé restant ou majoritaire pourra librement exprimer son opinion quant à l’entrée des héritiers des défunts dans le capital social de la SCI.

De fait, si l’associé majoritaire n’autorise pas les héritiers à entrer dans le capital social de la SCI, alors il aura le droit de racheter l’ensemble des parts sociales. Ainsi, il sera seul à la tête de la société civile immobilière.

Le retrait de la SCI des autres associés

À n’importe quel moment de la vie sociale d’une SCI, un associé peut prendre la décision de se retirer du projet. Le plus souvent, cela se fait en cas de conflit entre les différents associés de l’entreprise.

L’associé qui se retire a droit à un remboursement de ses parts sociales. Si aucun accord n’est trouvé entre les partenaires, un expert évaluera le montant des parts afin de fixer un montant. Ce remboursement a pour répercussion, une diminution du capital social.

La cession des parts sociales des autres associés

Un dernier cas pourrait signifier qu’une SCI devienne unipersonnelle : la cession des parts sociales des autres associés. Ici, l’associé sur le départ décide de céder ses parts à l’associé restant. De fait, ce dernier détient l’ensemble des parts de l’entreprise, dont il devient le seul gestionnaire.

Quels sont les avantages à être seul à la tête de la SCI ?

Il existe deux avantages principaux quant au fait de voir la SCI devenir une entreprise unipersonnelle. Le premier, est du point de vue de la gestion. En étant seul à la barre, il est plus facile d’emmener l’entreprise là où on le souhaite.

Le second point, tout naturellement, concerne l’aspect financier. En étant seul à la tête de sa SCI, l’entrepreneur se reverse la totalité des dividendes générés par les loyers et les plus values. Il gagne donc beaucoup plus d’argent que si la SCI était composée 2, 3 voire plus encore d’associés !

Quels sont les risques liés à une SCI unipersonnelle ?

Malgré les avantages cités ci-dessus, la transformation d’une SCI en société unipersonnelle en cours de vie sociale n’a pas que des avantages. En effet, la loi exige que le gérant de l’entreprise régularise la situation, en faisant entrer un ou plusieurs nouveaux associés, permettant ainsi de nouveaux apports au capital social de l’entreprise.

Risque de fermeture si pas de nouvel associé

Dans le cas ou une SCI devient unipersonnelle, l’associé unique et majoritaire dispose d’un délai légal d’une année pour régulariser la situation. Cela signifie qu’il dispose d’un an pour faire entrer un ou plusieurs nouveaux associés dans le capital de l’entreprise.

Passé ce délai, il est possible que le tribunal de Commerce soit saisi d’une demande de dissolution judiciaire de la SCI par toute personne ayant un intérêt à agir (héritiers de l’associé sortant, créancier…).

Le juge accorde à la société un délai de 6 mois pour régulariser la situation : à défaut, elle sera dissoute et liquidée et il sera mis fin à sa personnalité juridique.

Risques pour l’associé minoritaire

Dans le cas où vous avez opté pour une SCI avec un associé minoritaire, qui ne détient par exemple qu’une seule part sociale, la justice peut décider de requalifier sa situation d’investisseur, en situation de prête-nom. Cela signifie qu’il n’est pas considéré comme un véritable associé de la SCI aux yeux de la justice.

Pour autant, il est considéré comme responsable du passif de l’entreprise. Pour rappel, avec le statut SCI, la responsabilité des associés est limitée au prorata de leur participation dans le capital. De fait, en cas de mauvaise gestion économique de la part de l’actionnaire majoritaire, les créanciers (les banques) peuvent toujours se retourner contre le prête-nom pour régler les dettes.

Les risques pour tous les associés

Créer une entreprise représente un coût :

  • Rédaction des statuts ;
  • Dépôt des statuts ;
  • Apport en capital.

Dans certains cas, il peut être préférable d’opter pour un investissement en son nom propre, comme en LMNP par exemple, qui permet d’éviter bien des tracas et des réflexions liées notamment aux contraintes de l’entreprise. Un article traitant de l’investissement seul ou en SCI a d’ailleurs été spécialement écrit sur le sujet !

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Théau Ravier
Théau Ravierhttps://www.emprunter-malin.com/
Investisseur immobilier depuis ses 25 ans, Théau Ravier partage son expérience et ses conseils sur Emprunter-malin.com. Il rédige sur les sujets de l'investissement, l'immobilier, la fiscalité, et la gestion de patrimoine. Vous pouvez le contacter sur LinkedIn via le lien ci dessous