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Différer les intérêts intercalaires dans un crédit relais

Le prêt relais est bien pratique, mais il coûte cher à cause des intérêts intercalaires. Même si les banques acceptent que le taux d’endettement des emprunteurs monte à 38 % pendant la période de relais, cela ne suffit pas toujours. Elles permettent donc de différer le paiement des intérêts intercalaires à la vente du logement.

Rappel sur les intérêts intercalaires

Les intérêts intercalaires sont des indemnités à payer tous les mois à la banque, en échange de la mise à disposition d’une somme d’argent. On les retrouve notamment dans les prêts construction.

C’est la ligne de crédit relais qui sert de base au calcul des intérêts intercalaires, même si cette même ligne n’est pas disponible au client dans sa la totalité. Le taux des intérêts intercalaires est celui du prêt immobilier, le calcul se fait au prorata.

Coût des intérêts intercalaires dans un crédit relais

Exemple

Vous avez trouvé une nouvelle maison, vous souhaitez vendre votre appartement pour l’acheter. Admettons que vous obteniez une ligne de crédit relais de 120 000 €, ainsi qu’un taux de crédit immobilier sur la maison de 2 %.

Vous rembourserez ces 120 000 € quand vous aurez vendu votre appartement, et en attendant, vous allez payer des intérêts intercalaires de 200 € par mois ([120 000 € x 2 %] / 12 = 200 €).

Problématique

En plus de ces 200 €, vous aurez à payer des mensualités sur le prêt immobilier relatif à l’achat de votre maison. Admettons qu’elles soient de 1 100 €, vous devrez payer 1 300 € par mois (1 100 € + 200 € = 1 300 €) .

Or, les banque ne vous accorderont que 38 % de taux d’endettement, entre le moment où vous signez le contrat de crédit relais et celui où vous vendez effectivement votre appartement.

Vos revenus imposables nets doivent donc être d’au moins 3 430 €. Si ce n’est pas le cas, vous avez alors la possibilité de reporter le paiement des intérêts intercalaires à la vente de votre appartement.

Différer les intérêts intercalaires dans un prêt relais

Principe

Pour calculer le coût d’un différé de prêt intercalaires dans un crédit relais, on prend le montant des intérêts intercalaires, on ajoute le taux de crédit et l’on fait un prorata au mois.

Pour reprendre notre exemple, si le montant de vos intérêts intercalaires est de 200 €, chaque report vous coûtera 2 % par an, soit 0,33 € par mois ([200 € x 2 %]/12 = 0,33 €).

Admettons qu’il se passe 10 mois avant la vente de votre appartement. Une fois la vente encaissée, vous payez à votre banque 2003,3 € d’un seul tenant ([200 € x 10 mois) + (0,33 € x 10 mois) = 203=03,3 €].

Conséquence : un prêt relais abordable

Dans notre exemple, en attendant d’avoir vendu votre appartement, vous n’aurez à payer tous les mois que les mensualités sur le crédit immobilier de votre nouvelle maison, soit 1 100 €. Étant donné que durant cette période, les banques accordent un taux d’endettement de 38 %, il vous suffit de 2 895 € de revenus pour réaliser votre projet immobilier.

Attention : les calculs ci-dessus ne sont pas forcément pratiqués par toutes les banques. Certaines peuvent proposer des formules différentes, à des taux d’intérêt différent. Le candidat emprunteur doit se livrer à plusieurs simulations, afin de déterminer la solution la plus adaptée à son projet immobilier.

Pour aller plus loin :

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