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Le prêt relais : acheter un nouveau logement sans avoir vendu l’ancien

Vous avez trouvé la maison qu’il vous faut. Elle est a vendre, mais pour l’acheter vous devez vendre la vôtre, et vite, sinon elle risque de vous passer sous le nez.  Votre solution : le prêt relais. Ce financement vous permet d’acheter un logement en vous basant sur la vente future d’un autre logement.

Le principe du prêt relais

Qu’est-ce que c’est ?

Le prêt relais est un montage de financement, dont le but est d’emprunter à une banque la somme que vous tirerez de la vente de votre bien immobilier actuel, sans l’avoir encore vendu. En clair, le crédit relais vous permet d’emménager dans une nouvelle habitation sans avoir vendu votre logement. C’est pratique, mais comporte des inconvénients.

Importance de la valeur de votre logement actuel

Lorsque quelqu’un vous achète votre logement, la somme que vous empochez sur le montant de la vente s’appelle le « montant net vendeur ». Dans le cas d’un crédit relais, une banque s’engage sur 70% de ce montant net vendeur.

Ainsi, si vous comptez vendre votre appartement 200 000 €, la banque considère que vous le vendrez 140 000 €. Mais elle vous en avance moins, car là-dessus viennent se retrancher un certain nombre de frais, dont les frais de notaire.

Du fait de son élaboration compliquée et de son coût élevé, il s’adresse plus à ceux et celles ayant eut le coup de foudre pour un bien immobilier.

Avantages et inconvénients du prêt relais

Les avantages

D’avantages, le crédit relais n’en présente qu’un seul :  le fait de pouvoir emménager rapidement sans avoir vendu son logement actuel.

Les inconvénients

Le coût du prêt relais est son talon d’Achille, car vous allez payer :

  • Des intérêts intercalaires.
  • Des garanties.
  • Des pénalités de remboursement anticipé.

Les différents types de prêts relais

2 familles, plusieurs calculs

On distingue 2 grandes familles de prêt relais :

  • Le prêt relais sec, dans lequel l’emprunteur dispose de plusieurs lignes de crédit, paye moins de mensualités mais plus d’intérêts intercalaires. Ce financement se décline en 2 versions : « sur le net vendeur » et  » en acquisition ».
  • Le prêt relais adossé, dans lequel l’emprunteur dispose d’une seule ligne de crédit, paye plus de mensualités mais moins d’intérêts intercalaires. Ce financement est également appelé « valeur acquise ».

Important : chaque organismes de crédit applique son propre label. Cependant, le calcul du prêt relais tourne généralement autour de ces 3 méthodes.

Choisir le bon crédit relais

Chaque type de crédit relais amènera à peu près le même montant de mensualités une fois le bien immobilier vendu, mais coûtera plus ou moins cher. Ainsi, le choix de la méthode se fera sur votre capacité à supporter les frais, entre le moment où vous signez le contrat de crédit et celui où vous vendez votre logement.

Comparatif de prêts relais

Prenons l’exemple d’une personne souhaitant acheter une maison ancienne à 300 000 €, en s’appuyant sur la vente de son appartement de 220 000 €. Elle doit encore 90 000 € dessus à sa banque, et paye des mensualités de 1 179 € avec assurance.

Admettons que le taux de crédit relais accordé soit de 3.5 % sur 18 ans + assurance de 0.36 %, avec une garantie de chez Crédit Logement.

En partant du principe que son appartement se vend au bout de 8 mois, voici le coût du crédit relais sans différé des intérêts intercalaires, avec les 3 méthodes de calcul les plus souvent rencontrées.

Note : les données ci-dessous sont à titre d’exemple. Les conditions que vous accordent les organismes de crédit peuvent être différentes. L’objectif est de vous faire comprendre qu’un prêt relais peut-être plus cher qu’un autre, et qu’il est important d’en comparer plusieurs. Pour plus de précisions, vous pouvez utiliser notre calculatrice de mensualités.

Montant net vendeur

Valeur acquise

Achat-revente

Mensualités jusqu’à la vente de l’appartement

2 171 €

2 969 €

1 211 €

Dont intérêts intercalaires

449 €

266  €

1 211 €

Revenus nécessaires (38% de taux d’endettement)*

5 714 €

7 814 €

3 187 €

Montant des mensualités après la vente

1 289 €

1 222 €

1 278 €

Revenus nécessaires (33 % de taux d’endettement)**

3 989 €

3 753 €

3 872 €

Coût total du prêt relais

3 592 €

2 128 €

9 688 €

* Dans un prêt relais, les banques acceptent 38 % de taux d’endettement avant la vente de l’ancien bien immobilier.

**Une fois l’ancien bien immobilier vendu, le taux d’endettement de l’emprunteur doit redescendre à 33 % maximum.

Conclusion sur le coût du prêt relais

Une fois le bien immobilier vendu, les mensualités sont pratiquement identiques. C’est le crédit relais adossé qui permet d’obtenir les mensualités finales des plus faibles.

La différence réside dans le coût de l’opération, c’est pourquoi les candidats emprunteurs doivent comparer plusieurs offres de prêt relais.

Pour aller plus loin :

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