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Quelles sont les garanties contre les loyers impayés ?

mise à jour: 31 janvier 2018
Plus d'argent pour payer
Les difficultés économiques sont les premières causes de non-paiement des loyers et charges.

D’après la fondation Abbé Pierre, plus de 490 000 ménages ne seraient pas en mesure de payer leur loyer. Une situation qui embarrasse autant les propriétaires bailleurs que les malheureux occupants, souvent victimes d’aléas économiques. Heureusement il existe des garantie contre les loyers impayés, à souscrire avant la remise des clés.

La garantie Visale : quand l’État paye à la place du locataire

Depuis le 1er janvier 2018 la garantie Visale remplace officiellement l’ancienne Garantie des Risques Locatifs (GRL). Ce dispositif est géré par Action Logement, qui se substitue aux locataires défaillants.

Pour y être éligible, le propriétaire bailleur doit choisir un locataire de 30 ans ou moins, à condition qu’il ne s’agisse pas d’un étudiant non boursier rattaché au foyer fiscal de ses parents. Il peut choisir un locataire de plus de 30 ans, si celui-ci se trouve dans les 6 premiers mois d’une nouvelle activité professionnelle, quelque soit son contrat de travail.

L’inscription se fait en ligne en créant un espace personnel. La garantie Visale verse les loyers impayés au propriétaire bailleur 45 jours après le défaut. La garantie peut atteindre 1500 €/mois à Paris et 1300 €/mois dans le reste de la France et de ses régions outre-mer.

Dès lors que le propriétaire bailleurs obtient sa garantie Visale, il ne peut pas demander de caution.

Exiger la présence d’une caution solidaire

Le propriétaire d’un logement mis en location a le droit d’exiger la présence d’une ou de plusieurs cautions. Il a tout intérêt à choisir le système de la caution solidaire, qu’il pourra déclencher dès le premier loyer impayé sans même contacter le locataire.

S’il a obtenu plusieurs cautions solidaires, il a même le droit de déclencher la personne qui lui paraît la plus solvable. Pour cela il peut demander fiches de salaire et double du contrat de travail.

Toutefois la caution pourrait se trouver en difficulté financière, incapable de payer le loyer du locataire. Elle pourrait alors s’adresser au tribunal d’instance pour une longue procédure.

Demander une garantie contre les loyers impayés

Le dépôt de garantie est une pratique courante pour se couvrir contre les impayés de loyers et charges. Toutefois le propriétaire bailleur ne peut pas demander plus d’1 mois de loyer hors charges. Il est intéressant de noter qu’un locataire éligible au dispositif Visale, peut obtenir une avance pour régler son dépôt de garantie. Cette avance lui sera accordée par Action Logement, via le dispositif Loca Pass.

La loi permet aux propriétaires bailleurs de retenir les impayés de loyers et charges du dépôt de garantie. Si le logement se trouve dans une copropriété, il peut même retenir 20 % à titre de provision, jusqu’à l’arrêté des comptes de la copropriété. Toutefois il arrive que la garantie financière ne soit pas suffisante pour couvrir le préjudice.

Louer son logement au travers de la location solidaire

L’une des meilleures manières de se couvrir contre les défauts de loyer, est de se faire payer par une association. C’est le cas de la location solidaire, qui présente également l’avantage de ne pas avoir à rechercher de locataires.

Le dispositif s’appelle Solibail, il est très bien établi par le ministère de la cohésion des territoires. Dans la pratique le propriétaire bailleur entre en contact avec un conseiller, qui lui propose une liste d’associations agréées. C’est l’association elle-même qui devient locataire, elle paye donc elle-même les loyers.

Bien entendu ce dispositif sous-entend des loyers plafonnés en dessous de la moyenne pratiquée, à l’exemple du dispositif Pinel. Toutefois si l’investisseur choisit bien son emplacement, il pourrait minimiser son manque-à-gagner.

L’assurance loyers impayés

L’assurance loyers impayés coûte entre 2 % et 3 % du montant des loyers perçus. En théorie plus les cotisations sont élevées, plus le propriétaire bailleurs bénéficie de garanties. En pratique les cotisations peuvent se déduire des revenus fonciers imposables, si le loueur a choisi le régime du réel simplifié.

Car l’assurance loyers impayés comporte une franchise, qui peut dépasser 1 mois. En supplément l’assureur peut prévoir un montant d’impayé minimum en deçà duquel il ne remboursera pas. Il peut également prévoir un nombre de sinistres maximums pour un même locataire. Il peut également imposer la prise d’une garantie locative, de manière à ne déclencher son indemnisation que lorsque la garantie est consommée.

Comme toujours avec les assurances, il convient de comparer plusieurs offres et d’identifier les (nombreuses) clauses au désavantage de l’assuré.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer