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5 conseils pour bien investir en loi Pinel en 2020

La remise d’impôt de la loi Pinel est importante, mais ne doit pas être l’élément décisif d’un investissement locatif. Le calcul de la rentabilité, le choix de la ville et de l’emplacement, mais aussi la durée de mise en location doivent être pris en compte. Voici 5 conseils pour bien investir en loi Pinel.

1- Comparer les loyers en loi Pinel avec les loyers réels

Attention aux loyers plafonnés

Un particulier achetant un appartement pour le louer à travers le dispositif Pinel, doit respecter un plafond de loyer. Mais ce plafond est-il en accord avec les loyers moyens pratiqués aux alentours ? Car si le loyer des alentours est inférieur au plafond Pinel, le rendement ne sera pas celui affiché par le promoteur.

Il est donc conseillé de confronter le loyer espéré avec la moyenne de ce qui se pratique aux alentours.

Calcul du loyer d’un logement Pinel

Pour calculer le loyer d’un logement en loi Pinel, on prend tout d’abord le plafond :

  • 17,43 €/m² en zone A bis.
  • 12,95 €/m² en zone A.
  • 10,44 €/m² en zone B1.
  • 9,07 €/m² en zone B2 (sur agrément uniquement).

Notons que les compromis de vente signés en zone B2 peuvent donner droit à une défiscalisation Pinel, mais uniquement sur agrément.

Pour déterminer dans quelle zone se trouve la zone géographique que vous convoitez, utilisez le moteur de recherche d’Action Logement.

Puis en tant que propriétaire bailleur, vous avez la possibilité d’appliquer un coefficient multiplicateur sans excéder 1,2. Ce coefficient se calcule selon cette formule :

Coefficient multiplicateur Pinel = 0,7 + (19/surface)

Pour un logement de 40 m², cela donne 1,17. En clair, un investissement locatif de 40 m² en loi Pinel peut être loué 1,17 fois plus cher que le plafond prévu. Si le bien convoité est situé en zone B1, vous pourrez donc le louer jusqu’à 488 € (10,44 €/m² x 1,17 x 40 = 488 €).

Comparer le loyer Pinel avec le loyer actuel

L’Observatoire Clameur (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) vous permet de consulter les loyers pratiqués au sein des principales agglomérations de France. Rendez-vous sur leur site, et recherchez le loyer moyen.

Par exemple à Nantes (44 zone B1), on s’aperçoit que les appartements anciens sont loués en moyenne 12,30 €/m². Le bail d’un appartement de 40 m² se signe pour une moyenne de 492 €. En loi Pinel, l’investisseur louerait donc cette surface pour 417 €, soit 75 € en dessous de la moyenne du parc privé. Il pourrait même appliquer son coefficient multiplicateur pour demander 488 €/mois, tout en conservant ses chances de trouver preneur.

Mais voici un contre-exemple. À Villejuif (94 zone A bis) le loyer moyen est de 18,8 €/m², soit 752 € pour un 40 m². Dans cette zone les loyers Pinel sont de 17,43 €/m², ce qui serait censé permettre de louer la même surface pour 697 €. Si l’investisseur applique son coefficient multiplicateur, il pourrait théoriquement louer jusqu’à 815 €. À +100 € au-dessus du marché, il peut avoir des difficultés à trouver preneur.

Pour info : certains promoteurs affichent leurs prix hors parking. Les places de stationnement peuvent être incluses dans le prêt si elles font partie du programme immobilier. Dans le cas contraire, il est nécessaire de les financer à part.

2- Bien choisir son emplacement

Préférer les zones tendues

L’un des avantages de l’investissement immobilier locatif en loi Pinel, est qu’il s’adresse aux logements situés en zones tendues. Ces zones sont des aires urbaines où la demande est supérieure à l’offre.

À cet égard, l’investisseur est presque assuré de trouver des locataires. Certes il ne doit retenir que ceux dont les revenus ne dépassent pas un plafond, mais cette limitation est représentative de la population moyenne.

Préférer les villes où il fait bon vivre

Aujourd’hui les meilleures villes pour investir peuvent sembler celles qui se dotent d’un véritable projet urbain. On pense notamment à Nantes, Bordeaux, ou à la périphérie de Lyon et Toulouse.

N’oublions pas non-plus la mobilité des salariés. Les outils en ligne permettent à bon nombre de ménages de travailler à distance, et ainsi de s’installer dans une ville où il fait bon vivre. Considérez donc la qualité de vie : écologie, transports en commun, rues piétonnes et espaces publics sont des atouts indéniables. Le classement 2020 de l’association Villes et Villages pourrait vous aider dans votre choix.

Mais attention : vous n’allez pas y habiter mais y investir. Et sur ce point le marché pourrait vous réserver de mauvaises surprises.

Bien choisir une ville où les prix du m² sont réalistes

En termes de qualité de vie, peu de grandes métropoles arrivent à la cheville de Nice (06). À 2 heures des meilleures stations de ski, à quelques encablures des meilleurs sites de plongée, la capitale des Alpes maritimes a tout pour plaire.

À un tel point que le loyer moyen du secteur libre monte à 16,4 €/m², ce qui ferait 656 €/mois pour un appartement de 40 m². Mais Nice se trouvant en zone A, le propriétaire bailleur ne pourra pas dépasser 596 €/mois en loi Pinel, après application du coefficient multiplicateur.

Or un appartement de 40 m² sur Nice Côte d’Azur Métropole coûterait :

  • 175 000 € dans l’ancien (source : baromètre LPI parution juin 2020),
  • 226 000 € dans le neuf (source : observatoire FPI  1er trimestre 2020).

L’investisseur en loi Pinel achèterait donc à Nice plus cher que dans le secteur libre, tout cela pour louer moins cher. Le rendement pourrait être meilleur dans l’ancien.

Bien choisir où investir dans la ville

Aujourd’hui le propriétaire bailleur est en position de force, car l’offre locative est inférieure à la demande. Mais il n’en sera peut-être pas ainsi dans 10 ans. Il est donc préférable de choisir son emplacement en fonction de critères pérennes, comme la proximité de commerces et services.

Les atouts pour un bon emplacement :

  • La plus proche station de tramway n’est qu’à quelques minutes de marche.
  • Les centres commerciaux ne sont qu’à une poignée de stations.
  • Les écoles sont proches du programme immobilier.
  • Un centre médical est ouvert à distance raisonnable.
  • La vue depuis la fenêtre du salon ne donne pas sur l’autoroute.

3- Comparer les rentabilités locatives

Soyons clairs, la loi Pinel a beaucoup de concurrents. Il est possible d’investir dans des parts de SCPI, d’acheter un EHPAD, ou même de se tourner vers l’ancien avec travaux et déficit foncier.

Les offres ne manquent pas sur Internet, affichant toutes un rendement locatif gonflé. Un même promoteur propose d’ailleurs plusieurs tailles de logements, orientés et situés différemment. Avant de signer, l’investisseur a tout intérêt à calculer combien lui rapportera sa mise.

Emprunter Malin propose une calculette de rendement locatif, l’une des rares à prendre en compte :

  • Le coût des intérêts du crédit,
  • le poids des impôts et des contributions sociales.

4- Déterminer quand viendra la remise d’impôt

La défiscalisation Pinel ne s’applique pas automatiquement sur les investissements locatifs effectués dans l’année. Le montant de la remise d’impôts s’applique sur l’année de mise en location.

Si un ménage souhaite diminuer ses impôts sur ses revenus de cette année, il doit :

Admettons par exemple qu’un investisseur achète un appartement en septembre 2020. Admettons que la livraison intervienne au 4ème trimestre 2021. Admettons que son locataire s’installe en janvier 2022. Dans ce cas il ne pourra appliquer sa remise d’impôt que sur ses revenus de 2022.

Le Trésor Public lui versera sa remise d’impôt par chèque en 2 fois dans l’année, une fois sa déclaration effectuée auprès du fisc.

5- Bien choisir la durée de mise en location

Si la durée de mise en location imposée par la loi Pinel est souple, elle reste implacable. Le contribuable est tenu de louer pendant cette durée, sans quoi il devrait rembourser les remises d’impôts perçues au Trésor Public.

Or, on ne peut louer que 6 ans, 9 ans ou 12 ans. On ne peut pas louer 5 ans, 7 ans ou 10 ans.

Prenons l’exemple de parents qui achètent un studio neuf dans une ville universitaire, en prévision des études de leur aîné. Admettons que lesdites études arrivent dans 8 ans. Les parents devront louer au moins pendant 6 ans.

S’ils décident de louer la 7ème année, ils ne pourront pas demander l’application de la remise d’impôt pour cette 7ème année, sans quoi ils seraient obligés de louer jusqu’à la 9ème année.

Notons toutefois que la loi Pinel leur permet de louer à un proche, sous réserve que ce dernier réunisse les conditions. Ils pourront alors donner congé au locataire actuel, dans le respect du Code de l’habitation.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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lacroix
4 août 2020 22 h 40 min

Bonjour, Ma banque me propose l’achat d’un appartement T1 en pinel situé à Aix-les-bains. Complètement novice dans le « système », je me demandais ce qu’il était préférable de faire entre un Pinel, LMNP, SCPI, SCI, etc. En union libre, sans charges de loyer mais charges courantes; 1600€ d’impôts annuel; j’habite Villeurbanne;… Lire la suite »

bbea
4 juillet 2019 18 h 57 min

Bonjour Monsieur, J’ai fait l’achat d’un appartement après plusieurs difficultés – acte signé ce jour (promesse de vente en Mars 2019) et vivant dans un appartement social depuis 1 mois, dois-je rendre le logement ? De plus, je viens de perdre mon emploi suite à un licenciement (recours aux Prud’hommes)… Lire la suite »