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Ces villes d’Île-de-France où les prix des appartements baissent

Marché de l'immobilier en Île-de-France

Les notaires d’Île-de-France constatent que les prix des appartements anciens ont gagné +1,9 % en 1 an (parution janvier 2023), sur toute la région parisienne. Mais lorsque l’on consulte les données à la loupe, on tombe sur quelques baisses dans certaines communes franciliennes. Tous les départements sont concernés, même celui de la capitale.

Quelques baisses de prix sur les appartements à Paris

À la fin octobre 2022 il fallait compter sur 10 600 €/m² de médiane pour s’offrir un appartement ancien à Paris (source : notaires). On commence néanmoins à observer des baisses de prix même dans Paris.

Les notaires nous apprennent ainsi que dans le quartier Necker le montant des transactions baisse de -4,7 % sur 1 an. Un écart important, qui ramène les prix des appartements à 10 230 €/m².

Dans le quartier Saint-Thomas-d’Aquin qui fait partie des plus chers, il faut compter 17 780 €/m², même après une baisse de -1,9 % en 1 an . Dans le quartier Amérique on observe également parmi les baisses de prix les plus importantes sur les appartements à Paris. Le montant des transactions a chuté de -4,7 % en 1 an pour atteindre 8 530 €/m².

Quelques baisses de prix des appartements en petite couronne

À la fin décembre 2021, les notaires constatent que les prix reste constant, avec une légère hausse de +0,3 % en petite couronne, par rapport à la même période l’année dernière. Le budget médian serait ainsi de 5 550 €/m², mais on trouve quelques exceptions.

Dans le Val-de-Marne (94) on peut notamment citer Sucy-en-Brie, qui avec ses 3 500 €/m² de médiane affiche -8 % en 1 an. D’autres villes voient les prix de leur pierre baisser en 12 mois, à l’image du Plessis-Trevise qui descend de -15,7 %.

En Seine-Saint-Denis (93) les notaires comptent plusieurs communes où les prix des appartements anciens ont baissé en 1 an. Il y a tout d’abord Neuilly-sur-Marne qui affiche une chute de -7,4 %. Mais l’on peut également citer Aubervillier, dont les prix des appartements ont chuté de -5,6 % en 1 an.

En Hauts-de-Seine (92) les prix des appartements sont en très faible hausse de +0,2 % sur 1 an. Mais pour cette édition, les notaires constatent qu’ils baissent de -7,6 % à Bourg La Reine. Budget actuel médian : 6 390 €/m². À Bois Colombles la baisse des prix est quant à elle de -3,9 % en 1 an.

Quelques baisses des prix des appartements en grande couronne

En grande couronne d’Île-de-France, les notaires calculent que 6 840 €/m² sont en moyenne nécessaires pour s’offrir un appartement ancien. Les prix augmentent de seulement +0,2 % sur 1 an, mais pas partout. Dans certaines communes les propriétaires subissent une moins-value immobilière.

La baisse des prix des appartements dans les Yvelines

D’une manière générale, dans le département des Yvelines (78), les prix ont tendance à augmenter ces dernières années. C’est notamment le cas pour des villes comme Trappes, où l’on observe une augmentation des prix de +21,3 % en seulement un an. Le prix au mètre carré reste toutefois abordable, et loin de ceux de Paris Centre, avec une moyenne de 2 720 €.

Le département dénombre aussi des villes où l’on observe de fortes baisses du prix des appartements. À Meulan-en-Yvelines, il est par exemple possible de trouver des biens à 2 350 € le mètre carré. On observe ici une baisse des prix de -27 % entre octobre 2021 et octobre 2022.

Certains secteurs sont aussi sujet à des baisses de prix plus modérées. C’est le cas de la ville d’Achères, qui enregistre une baisse des prix de -7,8 % sur cette même période.

La baisse des prix des appartements dans le Val-d’Oise

Dans le Val-d’Oise, il est possible de trouver des appartements bien moins chers que dans le centre de Paris. D’après les notaires du Grand Paris, il faut actuellement en moyenne débourser 3 150 € au mètre carré, pour pouvoir acheter un bien sur ce secteur.

On observe quelques baisses significatives, qui peuvent permettre d’acheter un appartement pas cher point à Franconville, le prix moyen au mètre carré a notamment chuté de -6,4 %, entre octobre 2021 et octobre 2022.

La ville de Cergy, pour laquelle on enregistrait de forte hausse de prix depuis 5 ans, subit elle aussi une baisse des tarifs, sur la dernière année écoulée. Le prix au mètre carré a baissé de -2,4 % en 2022.

La baisse des prix des appartements dans l’Essonne

En Essonne (91), on observe une hausse globale des prix de +3,7 % sur un an et de +17,5 % sur 5 ans. Localement, il est néanmoins possible de trouver des secteurs où le prix des appartements est en baisse.

C’est par exemple le cas de la ville de Montgeron, qui affichait jusqu’alors des prix supérieurs au reste du département. La baisse observée est de -11,4% sur la dernière année écoulée. Il en va de même pour la ville de Yerres, pour laquelle on constate une baisse des prix de -5,5 % sur la dernière année écoulée.

La moyenne des prix au mètre carré sur le département reste fortement rehaussée par la hausse de valeur de certaines villes. La ville de Savigny-sur-Orge enregistre par exemple une hausse de +20,8% des prix en 2022.

La baisse des prix des appartements dans la Seine-et-Marne

D’après les données enregistrées par les notaires du Grand Paris, la Seine-et-Marne (77) est un département d’Île-de-France qui enregistre une hausse des prix au mètre carré, sur la dernière année écoulée. On note une augmentation de +3,4 %, avec un prix moyen au mètre carré, qui atteint 3 020 €.

La baisse des prix est pourtant importante dans certaines communes, comme à Coulommiers. Avec un prix moyen au mètre carré de 2 440 € pour le dernier trimestre 2022, la ville fait état d’une baisse des prix de -9,3% depuis 2021.

Il en va de même pour la ville de Fontainebleau. Malgré un prix au mètre carré supérieur au reste du département, atteignant 4 350 € en moyenne, la baisse est de -5,6 % sur la dernière année.

Comment expliquer les différences de variation de prix à Paris ?

La baisse du prix des appartements sur Paris n’est pas une généralité. S’il reste possible de trouver des appartements pas chers, en profitant du contexte actuel, la capitale répond à ses propres règles. Encore faut-il comprendre pourquoi les prix ne baissent pas sur certains secteurs.

Des prix stables ou en hausse pour les appartements à Paris Centre

Dans le centre ville de Paris, la tendance générale est à la stabilité des prix. Il existe pourtant des quartiers dans lesquels l’achat d’une résidence est devenu plus accessible. Même dans le cœur de la capitale, les difficultés d’accès aux prêts peuvent être responsables de certaines baisses de prix.

En revanche, dans les arrondissements les plus prisés, les prix ne baissent pas. C’est notamment le cas de Paris 7, dont les tarifs n’ont pas baissé dans la plupart des quartiers au cours des cinq dernières années. Les annonces s’adressent à des personnes avec un pouvoir d’achat important. Ils ne sont donc pas forcément soumis aux difficultés d’accès au financement, que peuvent rencontrer d’autres particuliers.

Par ailleurs, on observe un fort atrait des étrangers pour le 7e arrondissement. La présence d’école bilingue pousse notamment des familles à s’installer dans des appartements de plus de 3 pièces. La demande reste donc très forte pour ce secteur.

La variation des prix en grande couronne

Même en grande couronne de Paris, dans des villes qui ne sont pas accessibles en métro, les prix sont généralement à la hausse. Il est important de considérer que Paris est une capitale économique importante en Europe. Elle continue donc à attirer de nombreux actifs, qui doivent se loger.

Par ailleurs, pour certains, le studio meublé en plein cœur de Paris n’est pas le type de bien recherché. Pour ceux qui souhaitent acheter une maison, la grande couronne représente une excellente alternative. C’est aussi l’occasion de trouver des appartements bien moins chers au mètre carré. Nombreux sont ceux qui acceptent donc de vivre en extérieur de Paris, pour trouver un appartement dans leur budget.

Côté accessibilité, il existe des lignes de bus, mais également des RER, pour se rendre dans la capitale. Les nombreuses gares, sur les départements entourant la capitale permettent de dynamiser les villes de la grande couronne. Il faut souvent de nombreuses minutes pour accéder à son lieu de travail. Le cadre de vie qu’on y trouve et les tarifs parviennent néanmoins à convaincre les familles.

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Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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