AccueilRachat de créditsCes moins-value immobilières qui plombent les propriétaires

Ces moins-value immobilières qui plombent les propriétaires

En février 2021 le taux immobilier moyen se situait à 1,14 % sur 232 mois. Une bonne occasion pour acheter un logement plus grand ou faire racheter son crédit, mais pas pour tout le monde. Car malheureusement dans certaines communes les prix du m² se sont écroulés, et la moins-value immobilière rend l’opération compliquée.

Les grandes villes sont elles-aussi concernées

Si la valeur marchande d’une maison ou d’un appartement augmente dans le temps, il faut parfois s’armer de patience. Car il arrive que divers facteurs fassent baisser les prix de l’immobilier au sein d’une agglomération.

C’est notamment le cas à Vierzon (18). Lors de la mise a jour du 1er mars 2021, Meilleurs Agents constatait un recul de -8 % en 10 ans sur les prix de l’immobilier ancien. Désormais la transaction moyenne s’établit à 938 €/m² (source : meilleursagents.com).

À Nevers (58) les prix des logements sont imbattables. Les appartements se vendent en moyenne à 884 €/m², après un recul de -9,7 % en 10 ans.

Mais les régions du centre ne sont pas les seules touchées. À Palisse (19) les maisons se vendent dans une fourchette de 745 €/m² à 1490 €/m². Une aubaine pour les jeunes couples, une difficulté pour les propriétaires accédants dont la résidence principale pourrait avoir perdu -6,4 % en 10 ans %.

Difficile de déménager avec une moins-value immobilière

Lorsqu’un ménage décide de devenir propriétaire, c’est dans l’idée d’effectuer une opération immobilière rentable. L’idée est de placer son argent dans la pierre, pour pouvoir ensuite déménager dans un logement plus grand au fur et à mesure que la famille s’agrandit. Malheureusement il arrive qu’une moins-value immobilière vienne gâcher ces plans.

Ainsi à Beauvais (60) Meilleurs Agents enregistre un prix de vente moyen de 2051 €/m2 sur les maisons anciennes. Oui mais voilà : les prix ont perdu -9,6 % en 10 ans. Un couple ayant acheté en 2011 a pu devoir débourser 269 000 € pour une maison de 120 m2, qui en vaudrait 246 000 € aujourd’hui.

Or, au 1er trimestre 2011 le taux immobilier moyen était de 3,59 % sur environ 20 ans (source : CSA/Crédit Logement). Après 10 ans de remboursement, les propriétaires auront versé 120 mensualites de 1573 €, soit 189 000 € (arrondi) et le capital restant dû serait d’environ 158 000 €.

Si les propriétaires souhaitaient revendre pour déménager, avec les pénalités de remboursement anticipé ils leur resterait moins de 88 000 € après en avoir dépensé 189 000 € pendant 10 ans.

La moins-value immobilière plombe le rachat de crédit

Aujourd’hui les ménages ont la possibilité de profiter de taux d’emprunt avantageux pour diminuer leurs mensualités. Par exemple, ceux qui avaient emprunté en mars 2016 ont pu le faire à 1,90 % sur 20 ans (source : CSA/Crédit Logement). Aujourd’hui ils pourraient faire racheter leur crédit immobilier à 0,90 % sur 15 ans.

Mais c’est compter sans les éventuelles moins-values immobilières.

À Mantes-la-Ville (78) les notaires constatent que les appartements anciens ont perdu -17 % en 5 ans (source : notairesdugrandparis.fr)

Ainsi un appartement acheté 150 000 € il y a 5 ans n’en vaudrait aujourd’hui que 125 000 €. Une perte de valeur que l’on retrouve d’ailleurs dans d’autres villes de la région parisienne. Si son propriétaire l’a acquis à 1,90 % sur 20 ans en mars 2016, il paierait des mensualités de 752 € (hors assurance). Au bout de 5 ans (60 échéances payées) il lui resterait 118 000 € à rembourser (arrondi).

Oui mais voilà : les sociétés de rachat de crédits ne s’engagent que sur 80 % de la valeur hypothécaire, au mieux. S’il souhaitait faire racheter son crédit immobilier afin de profiter de meilleurs taux, les pénalités de remboursement anticipé et la nouvelle garantie lui coûteraient au moins 2000 €.

Le montant du rachat se porterait donc sur environ 120 000 €, soit plus de 80 % de la valeur hypothécaire de son appartement, il ne pourra pas faire racheter son credit.

Attendre que la valeur du bien immobilier remonte

Si ce n’est pas le bon moment pour vendre, le propriétaire doit attendre, autant que possible. Car les chiffres prouvent que les prix de l’immobilier augmentent sur longue durée, alors que les mensualités des crédits se payent à taux fixe.

La perte de valeur d’un bien immobilier n’affecte donc pas le budget mensuel de l’accédant à la propriété. Il n’a d’ailleurs aucun intérêt à revendre en dessous du prix auquel il a acheté, car une moins-value immobilière n’est pas imputable sur les plus-values de même nature, ni sur son revenu global.

Il est donc préférable d’attendre, les chiffres prouvant que les prix des logements anciens augmentent sur longue durée.

L’indice des prix des maisons anciennes de l’INSE se situait ainsi à 94,9 sur l’agglomération de Lille au 4e trimestre 2008. Au 4e trimestre 2020 il est passé à 122 après des évolutions en dents de scie, notamment une grosse chute en 2015. Malgré les aléas économiques, les prix des logements ont donc gagné +28 % en 13 ans.

Fabien Belleinguerhttps://www.emprunter-malin.com/contactez-nous/
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.
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