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Ces moins-value immobilières qui plombent les propriétaires

Ville de Brest
Les prix des appartements anciens de Brest reculent de -16 % en 5 ans. Source : notaires mise à jour mai 2017.

Ceux qui ont acheté leur résidence principale en 2012, ont bénéficié d’un taux nominal moyen de 3,22 %. Aujourd’hui ils pourraient emprunter à 1,81 %, une bonne occasion pour déménager dans un logement plus grand, ou pour faire racheter leur prêt immobilier actuel. Oui mais voilà, dans certaines communes les prix du m² se sont écroulés, et la moins-value immobilière rend l’opération très difficile.

Même les grandes villes sont concernées

Dans un monde parfait, lorsque l’on achèterait une maison ou un appartement, sa valeur progresserait de +1 % par an sur une période de 20 ans, en tenant compte de l’inflation. Mais en réalité les projets urbains, la mobilité professionnelle et les transports, font que certains emplacements ont perdu de valeur, créant ainsi une moins-value immobilière.

C’est notamment le cas pour les propriétaires des Clayes-sous-Bois (78), qui ont vu la valeur de leur appartement ancien chuter de -14,5 % en 5 ans (source : notaires). Mais le cas de cette commune de près de 18 000 habitants se retrouve également dans des grandes villes plus peuplées.

Les 60 000 habitants de Cergy (95) ont ainsi vu les prix des appartements anciens chuter de -7,5 % en 5 ans. Et pourtant on se trouve au cœur d’une communauté d’agglomération de près de 200 000 habitants, pour près de 91 000 emplois salariés (source : INSEE). Ceux d’entre eux qui avaient choisi d’acheter un appartement à 150 000 € dans cette ville universitaire en décembre 2012, se retrouvent maintenant avec un logement d’une valeur marchande de 138 750 €, et les banques n’aiment pas ça.

Difficile de déménager avec une moins-value immobilière

Lorsqu’un ménage décide de devenir propriétaire, c’est dans l’idée d’effectuer une opération immobilière rentable. Mais à la vérité, si placer son argent dans la pierre est relativement sécurisé sur le long terme, à court terme il peut y avoir des surprises.

Ainsi à Melun (77), le prix des appartements anciens a perdu -11,5 % en 5 ans. Ceux qui ont la malchance de se trouver dans la moyenne, voient ainsi la valeur d’un logement acquis 170 000 €, descendre aujourd’hui à 151 000 €.

S’ils ont bénéficié d’un apport personnel de 10 %, en comptant des frais de notaire de 8 %, il y a 5 ans ils ont vraisemblablement emprunté à 3,70 % sur 25 ans (source : observatoire CSA/Crédit Logement). Il leur reste donc aujourd’hui 144 000 € de capital à rembourser.

En comptant les pénalités de remboursement anticipé (6 mois d’intérêt dans ce cas), s’ils revendent il leur resterait 4600 € en poche, soit 4 fois moins que l’apport personnel investi dans leur appartement il y a 5 ans.

La moins-value immobilière plombe le rachat de crédit

Aujourd’hui les ménages ont la possibilité de profiter de la baisse des taux d’emprunt pour diminuer leurs mensualités. Ceux qui avaient emprunté en décembre 2012 à 3,40 % sur 20 ans, pourraient aujourd’hui faire racheter leur prêt immobilier à 1,61 % sur 15 ans.

Mais c’est compté sans les éventuelles moins-values immobilières.

Le fait d’être situé sur la ligne D du RER et donc proche de Paris, n’a pas empêché les appartements anciens de Corbeil-Essonnes (91) de perdre -19 % sur 5 ans.

Ainsi un logement acheté 180 000 € il y a 5 ans, n’en vaudrait aujourd’hui que 145 800 €. Si son propriétaire l’a acquis avec un apport personnel de 10 % à 3,40 % sur 20 ans, en comptant les frais de notaire et les pénalités de remboursement anticipé, il lui resterait aujourd’hui 145 000 € à rembourser.

Avec une si faible différence entre la valeur marchande et la dette occasionnée par le rachat de crédit immobilier, il aura du mal à trouver preneur.

Les autres, ceux qui ont réalisé une plus-value

Il n’y a pas que des mauvaises expériences en région parisienne, certains se frottent les mains d’avoir acheté il y a 5 ans. Ceux qui ont acquis un appartement ancien à Domont (95), ont vu sa valeur grimper de +9,8 % en 5 ans.

Un logement acheté 150 000 € à l’époque, vaudrait aujourd’hui 164 000 €. Si son propriétaire l’a financé il y a 5 ans au moyen d’un prêt immobilier sur 20 ans à 3,40 %, avec un apport de 10 %, il lui resterait aujourd’hui 119 000 € à rembourser.

En comptant les pénalités de remboursement anticipé, S’il revendait aujourd’hui il se retrouverait avec une plus-value de 43 000 €. Il ne serait d’ailleurs pas imposé dessus, car il s’agit de sa résidence principale. En revanche, aucun abattement sur les revenus n’est prévu pour le malheureux qui devrait subir une moins-value immobilière.

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