Ces moins-value immobilières qui plombent les propriétaires

En novembre 2019 le taux immobilier moyen descendait à 1,12 % sur 230 mois. Une bonne occasion pour acheter un plus grand logement ou faire racheter son crédit, mais pas pour tout le monde. Car malheureusement dans certaines communes les prix du m² se sont écroulés, et la moins-value immobilière rend l’opération compliquée.

Les grandes villes sont elles-aussi concernées

Si la valeur marchande d’une maison ou d’un appartement augmente dans le temps, il faut parfois s’armer de patience. Car il arrive que divers facteurs fassent baisser les prix de l’immobilier au sein d’une agglomération.

C’est notamment le cas à Vierzon (18). À la fin août 2019 les notaires constataient un recul de -18,0 % en 5 ans sur les prix des maisons anciennes. Désormais la transaction médiane s’établit à 61 500 €.

À Nevers (58) les prix des appartements sont imbattables. Ils se vendent en médiane à 810 €/m², après un recul de -15 % en 5 ans.

Mais les régions du centre ne sont pas les seules touchées. À Limoux (11) les maisons se vendent dans une fourchette de 79 000 € à 145 000 €. Une aubaine pour les jeunes couples, une difficulté pour les propriétaires accédants dont la résidence principale pourrait avoir perdu -26,1 % en 5 ans %.

Difficile de déménager avec une moins-value immobilière

Lorsqu’un ménage décide de devenir propriétaire, c’est dans l’idée d’effectuer une opération immobilière rentable. L’idée est de placer son argent dans la pierre, pour pouvoir ensuite déménager dans un logement plus grand au fur et à mesure que la famille s’agrandit. Malheureusement il arrive qu’une moins-value immobilière vienne gâcher ces plans.

Ainsi à Maubeuge (59) les notaires enregistraient un prix de vente médian de 900 €/m² pour les appartements anciens. Une surface de 70 m² pourrait donc avoir une valeur marchande de 63 000 € en ce moment.

Oui mais voilà : les prix ont perdu -16,1 % en 5 ans, ce qui peut sous-entendre qu’un couple ayant acheté en 2014 a pu devoir débourser 74 000 €. En décembre 2014 le taux immobilier moyen était de 2,50 % sur 20 ans (source : CSA/Crédit Logement). Après 5 ans de remboursement, le capital restant dû serait d’environ 59 000 €.

Si les propriétaires souhaitaient revendre pour déménager, avec les pénalités de remboursement anticipé ils risqueraient de perdre de l’argent.

La moins-value immobilière plombe le rachat de crédit

Aujourd’hui les ménages ont la possibilité de profiter de la baisse des taux d’emprunt pour diminuer leurs mensualités. Par exemple, ceux qui avaient emprunté en décembre 2013 ont pu le faire à 3,65 % sur 25 ans (source : CSA/Crédit Logement). Aujourd’hui ils pourraient faire racheter leur crédit immobilier à 1,04 % sur 20 ans.

Mais c’est compter sans les éventuelles moins-values immobilières.

À Épinay-sous-Sénart (91) les propriétaires d’appartements anciens ont vu la valeur de leur bien immobilier chuter de -17,6 % en 5 ans.

Ainsi un logement acheté 180 000 € il y a 5 ans n’en vaudrait aujourd’hui que 148 000 €. Une perte de valeur que l’on retrouve d’ailleurs dans d’autres villes de la région parisienne. Si son propriétaire l’a acquis à 3,65 % sur 25 ans en décembre 2013, il paierait des mensualités de 916 €/mois (hors assurance). Au bout de 6 ans (72 échéances payées) il lui resterait 150 415 € à rembourser.

S’il souhaitait faire racheter son crédit immobilier afin de profiter de meilleurs taux, les pénalités de remboursement anticipé et la nouvelle garantie lui coûteraient au moins 4000 €. Le montant du rachat se porterait donc sur environ 154 000 €, soit plus de la valeur marchande de son logement.

Ce propriétaire aura donc du mal à trouver une banque qui accepte de racheter son crédit immobilier. Tout au plus pourra-t-il se consoler en abaissant les mensualités de son assurance emprunteur.

Attendre que la valeur du bien immobilier remonte

Si ce n’est pas le bon moment pour vendre, le propriétaire doit attendre, autant que possible. Car les chiffres prouvent que les prix de l’immobilier augmentent sur longue durée, alors que les mensualités des crédits se payent à taux fixe.

La perte de valeur d’un bien immobilier n’affecte donc pas le budget mensuel de l’accédant à la propriété. Il n’a d’ailleurs aucun intérêt à revendre en dessous du prix auquel il a acheté, car une moins-value immobilière n’est pas imputable sur les plus-values de même nature, ni sur son revenu global.

Il est donc préférable d’attendre, les chiffres prouvant que les prix des logements anciens augmentent sur longue durée. L’indice des prix des maisons anciennes de l’INSE se situait ainsi à 99 sur l’agglomération de Lille au 4e trimestre 2007. Au 2e trimestre 2019 il est passé à 109,8 après des évolutions en dents de scie, notamment une grosse chute en 2015. Malgré les aléas économiques, les prix des logements ont donc gagné +9 % en 12 ans.

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Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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