En mai 2022, le taux immobilier moyen se situait à 1,38 % sur 240 mois. Une bonne occasion pour acheter un logement plus grand ou faire racheter son crédit, mais pas pour tout le monde. Car malheureusement dans certaines communes les prix du m² se sont écroulés, et la moins-value immobilière rend l’opération compliquée.
Les grandes villes sont elles-aussi concernées
Si la valeur marchande d’une maison ou d’un appartement augmente dans le temps, il faut parfois s’armer de patience. Car il arrive que divers facteurs fassent baisser les prix de l’immobilier au sein d’une agglomération.
C’est notamment le cas à Vierzon (18). Lors de la mise a jour du 13 septembre 2021, Meilleurs Agents (meilleursagents.com) constatait un recul de -6,1 % en 10 ans sur les prix de l’immobilier ancien. Désormais la transaction moyenne sur une maison ancienne s’établit à 902 €/m² (source : meilleursagents.com).
À Nevers (58) les prix des logements sont imbattables. Les appartements se vendent en moyenne à 894 €/m², après un recul de -11,2 % en 10 ans.
Mais les régions du centre ne sont pas les seules touchées. À Palisse (19) les maisons se vendent dans une fourchette de 747 €/m² à 1495 €/m². Une aubaine pour les jeunes couples accédants à la propriété, une difficulté pour les propriétaires dont la résidence principale pourrait avoir perdu -7,0 % en 10 ans.
Difficile de déménager avec une moins-value immobilière
Lorsqu’un ménage décide de devenir propriétaire, c’est dans l’idée d’effectuer une opération immobilière rentable. L’idée est de placer son argent dans la pierre, pour pouvoir ensuite déménager dans un logement plus grand au fur et à mesure que la famille s’agrandit. Malheureusement il arrive qu’une moins-value immobilière vienne gâcher ces plans.
Ainsi à Roubaix (60) Meilleurs Agents enregistre un prix de vente moyen de 1593 €/m2 sur les maisons anciennes. Oui mais voilà : les prix ont perdu -16,8 % en 10 ans. Un couple ayant acheté en 2011 a pu devoir débourser 192 000 € pour une maison de 120 m2, qui en vaudrait 160 000 € aujourd’hui.
Or, au 1er trimestre 2011 le taux immobilier moyen était de 3,59 % sur environ 20 ans (source : CSA/Crédit Logement). Après 10 ans et 6 mois de remboursement, les propriétaires auront versé 126 mensualites de 1122 €, soit 141 000 € (arrondi) et le capital restant dû serait d’environ 108 000 € (arrondi).
Si les propriétaires souhaitaient revendre pour déménager, avec les pénalités de remboursement anticipé ils leur resterait moins de 80 000 € (arrondi) après en avoir dépensé 141 000 € pendant 10 ans.
La moins-value immobilière plombe le rachat de crédit
Aujourd’hui les ménages ont la possibilité de profiter de taux d’emprunt avantageux pour diminuer leurs mensualités. Par exemple, ceux qui avaient emprunté en septembre 2016 ont pu le faire à 1,41 % sur 20 ans (source : CSA/Crédit Logement). Aujourd’hui ils pourraient faire racheter leur crédit immobilier à 1,24 % sur 15 ans.
Mais c’est compter sans les éventuelles moins-values immobilières.
À Vaux-le-Pénil (77) les notaires constatent que les appartements anciens ont perdu -15,3 % en 5 ans (source : notairesdugrandparis.fr)
Ainsi un appartement acheté 150 000 € il y a 5 ans n’en vaudrait aujourd’hui que 127 000 €. Une perte de valeur que l’on retrouve d’ailleurs dans d’autres villes de la région parisienne. Si son propriétaire l’a acquis à 1,41 % sur 20 ans en septembre 2016, il paierait des mensualités de 718 € (hors assurance). Au bout de 5 ans (60 échéances payées) il lui resterait 117 000 € à rembourser (arrondi).
Oui mais voilà : les sociétés de rachat de crédits ne s’engagent que sur 80 % de la valeur hypothécaire, au mieux. S’il souhaitait faire racheter son crédit immobilier afin de profiter de meilleurs taux, les pénalités de remboursement anticipé et la nouvelle garantie lui coûteraient au moins 2000 €.
Le montant du rachat se porterait donc sur environ 119 000 €, soit plus de 80 % tout juste la valeur hypothécaire de son appartement. Il pourrait rencontrer des difficultés pour faire racheter son credit.
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Attendre que la valeur du bien immobilier remonte
Si ce n’est pas le bon moment pour vendre, le propriétaire doit attendre, autant que possible. Car les chiffres prouvent que les prix de l’immobilier augmentent sur longue durée, alors que les mensualités des crédits se payent à taux fixe.
La perte de valeur d’un bien immobilier n’affecte donc pas le budget mensuel de l’accédant à la propriété. Il n’a d’ailleurs aucun intérêt à revendre en dessous du prix auquel il a acheté, car une moins-value immobilière n’est pas imputable sur les plus-values de même nature, ni sur son revenu global.
Il est donc préférable d’attendre, les chiffres prouvant que les prix des logements anciens augmentent sur longue durée.
L’indice des prix des maisons anciennes de l’INSEE se situait ainsi à 94,9 sur l’agglomération de Lille au 4e trimestre 2008. Au 1er trimestre 2022 il est passé à 130,7 après des évolutions en dents de scie, notamment une grosse chute en 2015. Malgré les aléas économiques, les prix des logements ont donc gagné +29 % en 13 ans.
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