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Ces moins-value immobilières qui plombent les propriétaires

mise à jour: 1 mai 2019
Immobilier perte de valeur
Mieux vaut ne pas vendre que de subir une moins-value immobilière.

Ceux qui ont acheté leur résidence principale en décembre 2012 ont bénéficié d’un taux immobilier moyen de 3,46 % (source : Banque de France). En octobre 2018 ils auraient pu emprunter à 1,51 %, ce qui représente une bonne occasion de déménager dans un logement plus grand. Malheureusement dans certaines communes les prix du m² se sont écroulés, et la moins-value immobilière rend l’opération compliquée, même pour un simple rachat de crédit.

Les grandes villes sont elles-aussi concernées

Si la valeur marchande d’une maison ou d’un appartement augmente dans le temps, il faut parfois s’armer de patience. Car il arrive que divers facteurs fassent baisser les prix de l’immobilier au sein d’une agglomération.

C’est notamment le cas pour les propriétaires de maisons à Orléans (45). Si les notaires constatent que les prix de vente sont stables sur 1 an (227 300 € de médiane), ils se trouvent aujourd’hui à -6,2 % en dessous de leur niveau d’il y a 5 ans.

Mais ce n’est rien par rapport à ce que doivent subir les propriétaires d’appartements anciens à Nevers (58). Au vu du montant médian des transactions mesuré par les notaires, la valeur médiane de leur patrimoine immobilier a pu chuter de -28,5 %. Avec un budget médian de 740 €/m², ils sont aujourd’hui parmi les budgets les plus abordables de France.

Mais les régions du centre ne sont pas les seules touchées. Sur la communauté d’agglomération de Carcassonne, le prix de vente médian d’un appartement ancien varie de 720 €/m² à 1020 €/m². Une aubaine pour les jeunes couples, une difficulté pour les propriétaires accédants dont la résidence principale pourrait avoir perdu -17,8 en 5 ans %.

Difficile de déménager avec une moins-value immobilière

Lorsqu’un ménage décide de devenir propriétaire, c’est dans l’idée d’effectuer une opération immobilière rentable. L’idée est de placer son argent dans la pierre, pour pouvoir ensuite déménager dans un logement plus grand au fur et à mesure que la famille s’agrandit. Malheureusement il arrive qu’une moins-value immobilière vienne gâcher ces plans.

Ainsi à Valencienne (59) les appartements anciens s’achètent aujourd’hui à 1510 €/m² de moyenne (source : notaires). Une surface de 70 m² pourrait donc avoir une valeur marchande de 105 000 € en ce moment.

Oui mais voilà : les prix ont perdu -27 % en 5 ans, ce qui peut sous-entendre qu’un couple ayant acheté en 2013 a pu devoir débourser 145 000 €. À cette époque les taux d’emprunt sur 20 ans avoisinaient les 3,20 % sur 20 ans (source : Banque de France). Après 5 ans de remboursement, le capital restant dû serait d’environ 117 000 €.

Si les propriétaires souhaitaient revendre pour déménager, ils perdraient 12 000 €. Et encore, on ne compte pas les des pénalités de remboursement anticipé.

La moins-value immobilière plombe le rachat de crédit

Aujourd’hui les ménages ont la possibilité de profiter de la baisse des taux d’emprunt pour diminuer leurs mensualités. Par exemple, ceux qui avaient emprunté en décembre 2013 ont pu le faire à 3,65 % sur 25 ans (source : CSA/Crédit Logement). Aujourd’hui ils pourraient faire racheter leur crédit immobilier à 1,40 % sur 20 ans.

Mais c’est compter sans les éventuelles moins-values immobilières.

Le fait d’être situé sur la ligne D du RER et donc proche de Paris, n’a pas empêché les appartements anciens d’Évry (91) de perdre -16,1 % en 5 ans.

Ainsi un logement acheté 180 000 € il y a 5 ans n’en vaudrait aujourd’hui que 151 000 €. Une perte de valeur que l’on retrouve d’ailleurs dans d’autres villes de la région parisienne. Si son propriétaire l’a acquis à 3,65 % sur 25 ans en décembre 2013, il paierait des mensualités de 916 €/mois (hors assurance) et il lui resterait aujourd’hui 155 000 € à rembourser.

S’il souhaitait faire un rachat de son crédit immobilier afin de profiter de meilleurs taux, les pénalités de remboursement anticipé et la nouvelle garantie lui coûteraient au moins 4000 €. Le montant du rachat se porterait donc sur environ 160 000 €, soit plus de la valeur marchande de son logement.

Ce propriétaire aura donc du mal à trouver une banque qui accepte de racheter son crédit immobilier. Tout au plus pourra-t-il se consoler en abaissant les mensualités de son assurance emprunteur.

Attendre que la valeur du bien immobilier remonte

Si ce n’est pas le bon moment pour vendre, le propriétaire doit attendre, autant que possible. Car les chiffres prouvent que les prix de l’immobilier augmentent sur longue durée, alors que les mensualités des crédits se payent à taux fixe.

La perte de valeur d’un bien immobilier n’affecte donc pas le budget mensuel de l’accédant à la propriété. Il n’a d’ailleurs aucun intérêt à revendre en dessous du prix auquel il a acheté, car une moins-value immobilière n’est pas imputable sur les plus-values de même nature, ni sur son revenu global.

Il est donc préférable d’attendre, les chiffres prouvant que les prix des logements anciens augmentent sur longue durée. L’indice des prix des maisons anciennes de l’INSE se situait ainsi à 99 sur l’agglomération de Lille au 4e trimestre 2007. Au 2e trimestre 2018 il est passé à 105,7 après des évolutions en dents de scie, notamment une grosse rechute en 2015. Malgré les aléas économiques, les prix des logements ont donc gagné +6,7 % en 11 ans.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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