En novembre 2020 le taux immobilier moyen se situait à 1,20 % sur 233 mois. Une bonne occasion pour acheter un plus grand logement ou faire racheter son crédit, mais pas pour tout le monde. Car malheureusement dans certaines communes les prix du m² se sont écroulés, et la moins-value immobilière rend l’opération compliquée.
Les grandes villes sont elles-aussi concernées
Si la valeur marchande d’une maison ou d’un appartement augmente dans le temps, il faut parfois s’armer de patience. Car il arrive que divers facteurs fassent baisser les prix de l’immobilier au sein d’une agglomération.
C’est notamment le cas à Vierzon (18). Lors de la mise a jour de juin 2020, les notaires constataient un recul de -14 % en 5 ans sur les prix des maisons anciennes. Désormais la transaction médiane s’établit à 64 000 €.
À Nevers (58) les prix des appartements sont imbattables. Ils se vendent en médiane à 700 €/m², après un recul de -23 % en 5 ans.
Mais les régions du centre ne sont pas les seules touchées. À Nontron (24) les maisons se vendent dans une fourchette de 46 000 € à 120 000 €. Une aubaine pour les jeunes couples, une difficulté pour les propriétaires accédants dont la résidence principale pourrait avoir perdu -15 % en 5 ans %.
Difficile de déménager avec une moins-value immobilière
Lorsqu’un ménage décide de devenir propriétaire, c’est dans l’idée d’effectuer une opération immobilière rentable. L’idée est de placer son argent dans la pierre, pour pouvoir ensuite déménager dans un logement plus grand au fur et à mesure que la famille s’agrandit. Malheureusement il arrive qu’une moins-value immobilière vienne gâcher ces plans.
Ainsi à Blendecques (62) les notaires enregistraient un prix de vente médian de 109 300 € pour les maisons anciennes.
Oui mais voilà : les prix ont perdu -15 % en 5 ans, ce qui peut sous-entendre qu’un couple ayant acheté en 2014 a pu devoir débourser 126 000 €. En août 2015 le taux immobilier moyen était de 2,19 % sur 20 ans (source : CSA/Crédit Logement). Après 5 ans de remboursement, le capital restant dû serait d’environ 99 000 €.
Si les propriétaires souhaitaient revendre pour déménager, avec les pénalités de remboursement anticipé ils ne leur resterait que très peu de bénéfice.
La moins-value immobilière plombe le rachat de crédit
Aujourd’hui les ménages ont la possibilité de profiter de taux d’emprunt avantageux pour diminuer leurs mensualités. Par exemple, ceux qui avaient emprunté en décembre 2013 ont pu le faire à 3,65 % sur 25 ans (source : CSA/Crédit Logement). Aujourd’hui ils pourraient faire racheter leur crédit immobilier à 1,05% sur 15 ans.
Mais c’est compter sans les éventuelles moins-values immobilières.
À Montgeron (91) les propriétaires d’appartements anciens ont vu la valeur de leur bien immobilier chuter de -12 % en 5 ans.
Ainsi un logement acheté 180 000 € il y a 5 ans n’en vaudrait aujourd’hui que 158 000 €. Une perte de valeur que l’on retrouve d’ailleurs dans d’autres villes de la région parisienne. Si son propriétaire l’a acquis à 3,65 % sur 25 ans en décembre 2013, il paierait des mensualités de 916 €/mois (hors assurance). Au bout de 6 ans et demi (78 échéances payées) il lui resterait 148 000 € à rembourser.
S’il souhaitait faire racheter son crédit immobilier afin de profiter de meilleurs taux, les pénalités de remboursement anticipé et la nouvelle garantie lui coûteraient au moins 4000 €. Le montant du rachat se porterait donc sur environ 152 000 €, soit presque la valeur marchande de son logement.
Ce propriétaire aura donc du mal à trouver une banque qui accepte de racheter son crédit immobilier. Tout au plus pourra-t-il se consoler en abaissant les mensualités de son assurance emprunteur.
Attendre que la valeur du bien immobilier remonte
Si ce n’est pas le bon moment pour vendre, le propriétaire doit attendre, autant que possible. Car les chiffres prouvent que les prix de l’immobilier augmentent sur longue durée, alors que les mensualités des crédits se payent à taux fixe.
La perte de valeur d’un bien immobilier n’affecte donc pas le budget mensuel de l’accédant à la propriété. Il n’a d’ailleurs aucun intérêt à revendre en dessous du prix auquel il a acheté, car une moins-value immobilière n’est pas imputable sur les plus-values de même nature, ni sur son revenu global.
Il est donc préférable d’attendre, les chiffres prouvant que les prix des logements anciens augmentent sur longue durée. L’indice des prix des maisons anciennes de l’INSE se situait ainsi à 99 sur l’agglomération de Lille au 4e trimestre 2007. Au 1er trimestre 2020 il est passé à 114,2 après des évolutions en dents de scie, notamment une grosse chute en 2015. Malgré les aléas économiques, les prix des logements ont donc gagné +15 % en 13 ans.
j’ai acheté un appartement en 2012 à 154000 € et vendu « par obligation ayant une maladie invalidante et prise à 100% » à 145000 €.
Etant donné que pour une plus value on nous taxe pourquoi l’état ne verserait pas
une compensation…
Merci de votre réponse.
Nous avons acheté bien en sept 2005 à deux et sans lien parenteun appart 169000 euros je le revends 167000 en ayant asdumee seule le bien depuis fev 2011i l reste 120000euros a rembourser banque et mon ex ami marie depuis ne veut rien toucher de la vente. Suis je… Lire la suite »
Une question concernant une moins value sur la vente d’un investissement locatif. Est ce que la perte engendree peut etre compensee par une autre vente qui cette fois fait l’objet d’une plus value ? En d’autre termes puis je soustraire ma moins value ( realise en 2017)contre plus value ou… Lire la suite »